臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,483,20240424,2

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第483號
原 告 江怡蒨
訴訟代理人 張賜龍律師
複 代理人 王亭婷律師
被 告 姜常美

訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
高建寧

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段5建號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）原均為訴外人即原告之父江振明所有，嗣江振明於民國82年6月19日，將系爭房屋以買賣為原因移轉登記予被告，又於98年4月21日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予原告，兩造依民法第425條之1第1項規定成立法定租賃關係，惟無法就租金數額達成協議，而系爭土地交通便利，附近為密集之住宅區，不動產價值甚高，爰請求本院核定系爭房屋自107年3月24日起占用系爭土地之租金為每月新臺幣（下同）5,000元，並請求被告給付起訴前5年之租金共計30萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋得使用期限之日止，按月給付原告5,000元。

為此，爰依民法第425條之1規定、租賃法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地，自107年3月24日起之租金為每月5,000元。

㈡被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋得使用期限之日止，按月給付原告5,000元。

㈣第二項、第三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房地原均為江振明所有，其於82年1月15日將系爭房地出賣予訴外人莊先得，莊先得又於同年月19日將系爭房地出售予被告，江振明亦知悉莊先得隨即轉賣給被告之事實。

莊先得於83年間曾訴請江振明移轉系爭土地所有權，經臺灣高雄地方法院以83年度鳳簡字第1590號判決莊先得敗訴，莊先得上訴後，雙方達成價金給付、系爭土地所有權移轉應同時履行之和解，然莊先得未給付價金款項，江振明亦未為系爭土地所有權之移轉。

而依系爭房地移轉登記過程，被告係於82年6月19日自江振明取得系爭房屋所有權，江振明迄至82年7月9日始取得系爭土地所有權應有部分7分之1，顯不符合民法第425條之1規定之要件等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠原告之父江振明於82年7月9日取得系爭土地（重測前為漯底段460-38地號土地）所有權應有部分7分之1，與歐樹、陳趙素、陳月嬌、張美專、吳張淑惠共有系爭土地，嗣江振明於82年8月16日因共有物分割取得系爭土地全部所有權。

㈡江振明於85年6月10日將系爭土地移轉登記予陳進祥，陳進祥於98年4月28日將系爭土地移轉登記予原告。

㈢系爭房屋所有權於81年11月14日第一次登記為周麗蓉所有，周麗蓉於82年2月11日將系爭房屋移轉登記予江振明，江振明再於82年6月19日將系爭房屋移轉登記予被告。

四、本院之判斷：㈠原告主張兩造就系爭土地成立法定租賃關係，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項前段、第2項定有明文，本條之適用自以「土地及其上房屋原同屬一人所有」為必要。

經查，江振明於82年7月9日取得系爭土地所有權應有部分7分之1，與歐樹、陳趙素、陳月嬌、張美專、吳張淑惠共有系爭土地，嗣於82年8月16日因共有物分割取得系爭土地全部所有權，並於85年6月10日將系爭土地移轉登記予陳進祥，陳進祥再於98年4月28日將系爭土地移轉登記予原告；

而系爭房屋所有權於81年11月14日第一次登記為周麗蓉所有，周麗蓉於82年2月11日將系爭房屋移轉登記予江振明，江振明再於82年6月19日將系爭房屋移轉登記予被告等節，為兩造所不爭執，是江振明為系爭土地、系爭房屋所有權人之期間並未重疊，並無系爭土地及其上系爭房屋原同屬一人所有之情形，本件即無民法第425條之1第1項規定之適用，原告主張兩造依民法第425條之1第1項規定，就系爭土地成立法定租賃關係，洵屬無據。

⒉被告雖抗辯江振明於82年1月15日將系爭房地出賣予莊先得，莊先得又於同年月19日將系爭房地出售予被告，莊先得於83年間訴請江振明移轉系爭土地所有權，經臺灣高雄地方法院以83年度鳳簡字第1590號判決莊先得敗訴，莊先得上訴後，雙方達成江振明應於莊先得給付價金之同時，移轉系爭土地所有權予莊先得之和解等情，業據提出不動產買賣契約書、前開判決及和解筆錄為證（見本院卷第51-63頁）。

惟不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，為民法第758條所明定，是不動產所有權人之認定，原則上應以登記為準。

而依前述之系爭房地所有權變動情形，江振明、莊先得均未曾同時登記為系爭土地、系爭房屋所有權人，自仍無民法第425條之1第1項規定之適用，不因江振明曾有出售他人所有系爭房地之行為而有別。

㈡原告主張兩造依民法第425條之1第1項規定，就系爭土地成立法定租賃關係，為無理由，已如前述，則原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地，自107年3月24日起之每月租金為5,000元，及依租賃法律關係請求被告給付起訴前5年之租金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋得使用期限之日止，按月給付原告租金5,000元，自均無理由。

五、綜上所述，原告依民法第425條之1規定、租賃法律關係，請求核定被告所有系爭房屋占用系爭土地，自107年3月24日起之每月租金為5,000元；

請求被告給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月12日起（見審訴卷第39頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

請求被告自起訴狀繕本送達翌日即112年5月12日起至系爭房屋得使用期限之日止，按月給付原告5,000元，均無理由，應予駁回。

原告假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
書記官 葉憶葇