臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,113,簡上,11,20240830,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度簡上字第11號
上  訴  人  李金昭 
被上訴人    劉柯宇芳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年11月2日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第731號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：主      文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國110年9月24日向被上訴人承租其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地上同段117建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）6,600元，未約定租賃期間，亦未簽立書面租賃契約。

惟上訴人自111年9月24日起即未再支付租金，被上訴人已於000年0月間寄發存證信函向上訴人表明終止租約並請求給付積欠之租金、水電費，均未獲置理，截至本件起訴即112年3月30日，扣除押租金13,200元及上訴人於000年0月間交付之3,300元，尚欠租金23,100元、水電費1,327元。

又上訴人於系爭房屋外堆置雜物，致被上訴人遭高雄市政府環境保護局（下稱市府環保局）依違反廢棄物清理法先後二次各裁罰1,200元，惟該罰鍰實應由行為人即上訴人負擔，自應返還於被上訴人。

又上訴人於本件起訴後仍持續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，自應返還於被上訴人。

為此，爰提起本件訴訟，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付欠租、水電費及罰鍰共24,649元（按：欠租23,100元＋水電費1,327元＋罰鍰2,400元＝26,827元，被上訴人請求24,649元），及租約終止後占用系爭房屋之不當得利等語。

並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人應給付被上訴人24,649元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢上訴人應自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人6,600元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人於原審未到庭，於本院辯以：上訴人承租系爭房屋並交付2個月押租金後，被上訴人即不聞不問，剛開始前面鐵門不好打開，後面廚房暗鎖鎖死，上訴人大部分工作在高雄市前金區資源回收，回到系爭房屋接近夜間12時至凌晨1時，上訴人沒有打備份鑰匙，被上訴人未經同意多次進入系爭房屋搜重要物品或將鑰匙提供他人，嗣更於112年5月斷電、同年7月斷水。

上訴人願支付積欠之水電費1,327元及返還被上訴人繳納的罰鍰2,400元，但系爭房屋被被上訴人斷水斷電無法居住使用，上訴人自無需支付租金等語。

三、原審依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項視同自認之規定，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。

於本院聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於110年9月24日向被上訴人承租其所有之系爭房屋，約定每月租金6,600元，於月底以現金支付，水電費由上訴人負擔，未約定租賃期限。

上訴人已交付2個月押租金13,200元。

㈡上訴人自111年9月24日起未再支付租金，嗣於000年0月間之某日交付被上訴人3,300元用以抵付欠租。

㈢上訴人使用系爭房屋期間之水電費合計1,327元，由被上訴人先行墊付。

㈣上訴人因於系爭房屋屋外堆置物品，經市府環保局左營區清潔隊先後於112年1月30日、同年4月17日製單舉發，嗣市府環保局依廢棄物清理法第27條第3款以「於屋外堆置有礙衛生整潔之物」之違規事實，先後裁罰屋主即被上訴人各1,200元，合計2,400元，被上訴人業已繳納。

㈤被上訴人以112年3月6日橋頭新市鎮○○○00號存證信函以上訴人積欠3個半月租金23,100元、水電費1,549元及於屋外堆置物品致遭市府環保局裁罰為由，通知上訴人自即日起終止租約並應於7日內搬離，回復系爭房屋原狀。

上訴人於同年月8日收受送達。

㈥系爭房屋於112年5月19日因欠費停電，同年月26日終止與台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）間之契約。

㈦系爭房屋於70年8月4日申裝水號00-00-0000-00K，無欠費、無斷水紀錄。

㈧被上訴人業持原審判決聲請假執行，為本院112年度司執字第76194號遷讓房屋等事件（下稱系爭執行事件）受理。

被上訴人於113年5月22日撤回金錢債權部分之執行；

系爭房屋則於113年6月28日解除上訴人之占有，點交於被上訴人，全案執行終結。

五、本件爭點：㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付積欠之租金、水電費及罰鍰共24,649元並加計法定遲延利息，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人自112年3月30日起按月支付租金至遷讓返還系爭房屋之日止，有無理由？

六、本院之判斷：㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。

此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。

又土地法第100條第3款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判決先例要旨參照）。

次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示(最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照)。

再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條第1項前段定有明文。

倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。

⒉經查，上訴人向被上訴人承租系爭房屋未約定租賃期限，兩造間成立不定期租賃契約，又上訴人自111年9月24日起即未依約按月給付租金，經以押租金13,200元及上訴人於000年0月間之某日交付予被上訴人之3,300元抵扣租金後，遲付租金之總額仍逾2個月之租額，經被上訴人於112年3月6日以橋頭新市鎮○○○00號存證信函以上訴人積欠3個半月房租23,100元、水電費1,549元且因上訴人於系爭房屋門口堆置物品違反環境保護法令遭市府環保局先後兩次裁罰等情，通知上訴人自即日起終止租約並於7日內搬離及應清理乾淨以原屋況歸還，於同年月8日送達於上訴人，固有存證信函暨送達回執在卷可稽（原審卷第17至21頁），然該存證信函並未依民法第440條第1項規定先定相當期限催告支付租金，被上訴人復於本院陳稱於寄發上開存證信函前，亦不曾通知上訴人限期支付欠租等語（本院卷第65頁），是被上訴人主張兩造間租約於存證信函到達時已為終止，並無理由。

然上訴人於受通知時，已有遲付租金達2個月租額情事，是可認被上訴人有以存證信函催告上訴人給付積欠租金及逾期未給付即終止租約之意思表示，而上訴人迄至被上訴人提起本件訴訟時仍未支付租金，足認上訴人已受相當期間之催告仍未給付。

又被上訴人係訴請上訴人給付積欠租金及遷讓返還系爭房屋，顯有併以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕本既已由本院於112年8月10日送達上訴人（112年7月31日寄存送達於上訴人住所地之高雄市政府警察局新興分局前金分駐所，經10日生送達之效力，參原審卷第45頁），徵諸前揭說明，被上訴人以起訴狀繕本之送達即112年8月10日為終止租約之意思表示，自生合法終止之效力。

是以，兩造間之租約既經被上訴人依法終止，上訴人占有系爭房屋，自屬無權占有，被上訴人自得依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。

㈡被上訴人請求上訴人給付截至112年3月30日已積欠之租金、水電費及罰鍰共24,649元，及自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算之遲延利息，為有理由： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

查被上訴人主張上訴人自111年9月24日即未再給付租金，經以押租金13,200元及被上訴人於000年0月間某日交付被上訴人之3,300元抵扣後，截至112年3月30日即被上訴人起訴日止，尚積欠租金24,377元【計算式：6600元×（6＋6/31）－3300元－13200元≒24377元，元以下四捨五入】。

又上訴人不爭執並同意給付被上訴人代墊之水電費1,327元及罰鍰2,400元（參本院卷第100頁），合計28,104元（計算式：24377元＋1327元＋2400元＝28104元），被上訴人此部分僅請求24,694元，自屬有據。

被上訴人雖曾於原審具狀表明上訴人截至112年3月30日積欠之租金為23,100元，加計水電費1,327元及罰鍰2,400元，合計26,827元並為追加之請求（原審卷第58-3頁），惟嗣於原審言詞辯論期日仍表明請求之金額為24,649元（原審卷第61頁），難認其已為追加之請求，附此敘明。

而按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率。

民法第229條、第233條第1項分別定有明文。

本件租金、水電費之給付有確定期限，罰鍰則無確定期限，惟無約定遲延利息之利率，依前揭規定，被上訴人主張以起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，即屬有據。

從而，被上訴人請求上訴人給付24,649元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月10日起按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

⒉上訴人雖以系爭房屋經被上訴人斷水斷電而無繼續支付租金之義務等語為辯，然查，系爭房屋因於112年5月19日欠費停電，並於同年月26日終止契約，惟未曾被斷水等情，分經台電公司高雄區營業處、台灣自來水股份有限公司第七區管理處高雄服務所函復在卷（本院卷第114-5至114-8、115至119頁），依兩造間之租約，係由被上訴人交付系爭房屋予上訴人占有使用，上訴人則按月支付租金6,600元，租賃期間所生水、電費另由上訴人負擔，採實支實付，未包括在租金之內，上訴人復自承其曾於接獲繳費通知後自行至自來水公司繳納水費（本院卷第12頁），則其亦得自行向台電公司繳納電費以復電，是被上訴人既已交付系爭房屋予上訴人使用收益，即已依民法第423條規定履行其租賃契約之主給付義務，上訴人以被上訴人欠費致遭斷水斷電，與其支付租金之義務行使同時履行抗辯，並無理由。

⒊被上訴人雖聲請傳訊訴外人柯錦德即尾北里里長以證明上訴人於系爭房屋外堆置廢棄物一情（本院卷第69、101頁），惟依被上訴人提出之市府環保局執行違反廢棄物清理法案件舉發通知書暨左營區清潔隊案件舉發單照片（本院卷第29至32頁），及上訴人不爭執照片內所示之物品係其所有且同意給付被上訴人已繳納之罰鍰（本院卷第65、100頁），已足認定上情，自無就兩造已明之事實再為傳訊證人作證之必要。

至上訴人雖聲請調閱另案其遭訴外人訴請遷讓返還房屋，惟該訴外人未繳納裁判費致遭裁定駁回起訴之案卷，證明其已準備搬出系爭房屋一節（本院卷第101頁）。

然此不惟與本件待證事實無涉，且被上訴人前持原審判決向本院聲請假執行，經系爭執行事件受理，於113年5月22日履勘現場時，上訴人言明於同年月31日前搬遷，屆期未搬遷之遺留物同意放棄所有權交由債權人（即被上訴人）處置等語，嗣於同年6月28日經本院強制執行解除上訴人之占有並點交於被上訴人，此經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。

上訴人此部分調查證據之聲請，亦無必要，應予駁回。

㈢被上訴人請求上訴人自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,600元，為有理由：⒈兩造間之租賃關係112年8月10日終止，業經本院認定如前，被上訴人依兩造間之租約，請求上訴人給付112年3月30日起至同年8月10日止以每月6,600元計算之租金，自屬有據。

⒉按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

⒊本件兩造間之租賃關係於112年8月10日終止，則上訴人自斯時起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致被上訴人受有不能使用系爭房屋之損害，上訴人自應償還相當於租金之不當得利。

本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且上訴人無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。

是被上訴人依兩造間之租約，請求上訴人給付112年3月30日起至同年8月10日止以每月6,600元計算之租金，及依不當得利法律關係，請求上訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,600元，為有理由，應予准許。

七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條及兩造間之租賃契約約定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付被上訴人24,649元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人6,600元，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人全部勝訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                  民事第三庭   審判長法  官  朱玲瑤                                     法  官  陳景裕                                     法  官  楊捷羽以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                                     書記官 黃盈菁