臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,113,簡上,61,20240925,2

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度簡上字第61號
上  訴  人  吳世昌 
            吳淇涵 


訴訟代理人  李典穎律師
被上訴人    陳詩凱 
訴訟代理人  林哲弘律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國113年2月7日本院岡山簡易庭112年度岡簡字第85號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○號）應予變價分割，所得價金由兩造按各三分之一之比例分配之。

第一、二審訴訟費用由兩造各負擔三分之一。

事實及理由

一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。

上訴人吳世昌經合法通知，未於言詞辯論期日到場乙情，有送達回證及高雄市政府警察局岡山分局燕巢分駐所民國113年8月13日具領紀錄可考（見113年度簡上字第61號卷，下稱簡上卷第141、143頁），核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人起訴主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段000○0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00號，下稱系爭建物），應有部分各1/3，系爭建物無因使用目的不能分割情形，亦未以契約訂有不分割期限，惟其不能協議分割。

因系爭建物之基地即同段788地號土地（下稱788地號土地）為被上訴人所有，故主張由伊取得系爭建物，以金錢補償上訴人。

爰依民法第823條及第824條規定，提起本件訴訟等語。

於原審聲明：兩造共有系爭建物准予分割。

三、上訴人吳世昌以：伊欲取得系爭建物，以金錢補償其他共有人等語置辯。

上訴人吳淇涵則以：系爭建物價值應為新台幣（下同）1,200萬元，百辰不動產估價師事務所鑑定之價值過低等語置辯。

四、原審經審理結果，以系爭建物分配予被上訴人方能使土地與建物所有權同歸一人，避免建物遭請求除去，而判決歸被上訴人取得，並依鑑定結果2,441,508元，由被上訴人補償吳世昌、吳淇涵各813,836元（2,441,508元÷3人＝813,836元）。

五、上訴人不服，提起上訴。兩造除均引用於原審陳述外，並分別補述如下：㈠吳世昌：系爭建物與788地號土地都是伊父親即訴外人吳文玉所有，吳文玉過世後，因分割繼承，由伊母親即訴外人薛月鳳單獨取得土地，及由伊、吳淇涵、薛月鳳共有系爭建物，嗣因薛月鳳之系爭建物應有部分1/3、系爭土地遭拍賣，由被上訴人拍定取得。

系爭建物應歸伊取得等語。

於本院聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在第一審之訴駁回。

㈡吳淇涵：百辰不動產估價師事務所鑑價報告未說明為何以112年10月4日為鑑定價格之日期，亦未考量具有坐落土地之合法權源價值，且與當地實價登錄相差甚遠。

兩造既對系爭建物價值存有爭議，故應以變價分割較為公平適當，並符合兩造最大利益。

被上訴人亦可依土地法第104條行使優先購買權，不至於使系爭建物與788地號土地所有權人歧異等語。

於本院聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢被上訴人：百辰不動產估價師事務所估價報告書已為專業說明，且鑑定意見與110年度司執字第20429號清償債務事件執行程序中囑託博誠不動產估價師事務所鑑定之價格相當，並無過低情事。

由伊單獨取得可使系爭建物與788地號土地所有權人同一，如以變價分割進行拍賣程序，伊亦得依土地法第104條行使優先購買權等語。

於本院聲明：上訴駁回。

六、兩造不爭執事項（見113年度簡上字第61號卷，下稱簡上卷，第126至127頁）：㈠吳世昌、吳淇涵為兄妹，均為薛月鳳之子女，吳淇涵於112年3月間搬到彰化縣居住。

㈡薛月鳳於98年5月14日，以分割繼承為原因，登記取得系爭建物（磚造三層建物）應有部分比例1/3，及坐落之土地權利範圍全部。

訴外人李麗卿以110年度司促字第1683號支付命令暨確定證明書，聲請拍賣薛月鳳之財產，被上訴人於111年9月13日，在本院民事執行處110年度司執字第20429號執行程序，分別以32萬元（226建號建物）、44萬元（未保存登記建物之查封登記2061建號建物）拍定取得薛月鳳所有系爭建物應有部分比例1/3 ，及以956萬1000元拍定取得坐落之土地權利範圍全部。

㈢系爭建物門牌號碼為高雄市○○區○○路00號房屋（稅籍編號00000000000），納稅義務人為吳世昌、吳淇涵、薛月鳳，持份比例分別為33333/100000、33333/100000、33334/100000。

㈣系爭建物現由吳世昌居住使用中，內部如不動產估價師報告之照片所示，僅有一獨立出入口，外部如上訴人於原審提出112年3月17日書狀照片所示。

㈤兩造無法協議分割。

七、本件爭點（見簡上卷第127頁）：㈠系爭建物應如何分割為適當？如分配予一人，應分配予吳 世昌或陳詩凱？㈡受原物分配人應補償其他共有人若干元？

八、本院得心證之理由： ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1至2項定有明文。

分割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院89年度台上字第724號判決參照）。

㈡查系爭建物與坐落之788地號土地原為上訴人之父親吳文玉所有，吳文玉過世後，因分割繼承，由上訴人之母親薛月鳳單獨取得土地，及由上訴人、薛月鳳3人共有系爭建物，嗣因薛月鳳之系爭建物應有部分1/3、系爭土地遭拍賣，由被上訴人拍定取得，乃形成系爭建物為3人共有、系爭土地為被上訴人單獨所有，所有權狀態不一致之現況乙情，為兩造所不爭執（見簡上卷第126頁），復有高雄市政府地政局岡山地政事務所113年4月17日高市地岡登字第11370355300號函所附226建號建物、788地號土地登記公務用謄本、異動索引可憑（見簡上卷第59至75頁），並經本院調閱110年度司執字第20429號清償債務強制執行程序案卷核閱無訛，堪信為真。

又系爭建物為鋼筋水泥三層樓房，為單一建物，領有（68）高縣建局建管字第1704號使用執照之事實，有高雄市政府工務局112年3月28日高市工務建字第11232937500號函、原審112年12月8日勘驗筆錄及百辰不動產估價師事務所估價報告書可考（見112年度岡簡字第85號卷，下稱岡簡卷，第75至89頁、第167至169頁），足見無法原物分割。

㈢原屬薛月鳳所有系爭建物應有部分1/3之權利，前於本院民事執行處110年度司執字第20429號清償債務事件執行程序，囑託博誠不動產估價師事務所鑑定，經該所鑑定結果，認為於110年11月18日之價格為919,364元乙情，核與原審囑託百辰不動產估價師事務所鑑定結果認為系爭建物總價格為2,441,508元，據此計算應有部分1/3權利之價格為813,836元相當（0000000元÷3＝813,836元），分別有執行案卷中110年11月19日110年博誠昌橋字第0020號函所附不動產鑑定報告書及百辰不動產估價師事務所112年12月13日百辰估師字第0000000000-0號函附不動產估價報告書可考（見岡簡卷第175頁），是系爭建物之總價格為2,441,508元乙情，應堪採信。

百辰不動產估價師事務所已說明鑑定標的為建物，不包含土地，評估過程採獨立估價，因非房地合併處分，故不宜採比較法、收益法評估，係依不動產估價技術規則第108條規定，以成本法評估等語（見百辰不動產估價師事務所鑑定報告書第3、26頁），及鑑定之價格日期112年10月4日即為原審囑託鑑定函送達之翌日，有送達回證可憑（見岡簡卷第153頁），均無不妥之處。

吳淇涵質疑鑑價日期112年10月4日、未考量坐落土地之合法權源價值及其他建物實價登錄價格，進而主張鑑定價格過低云云（見簡上卷第15、133頁），均無可採。

㈣系爭建物應有部分1/3權利價格為813,836元之認定固無不妥，然因系爭建物由兩造3人共有，卻無法原物分割，而仍居住使用之吳世昌及擁有基地即788地號土地所有權之被上訴人均欲單獨受分配取得系爭建物全部，則不論系爭建物分配予何人均難謂公平。

且倘分配予吳世昌，將使系爭建物與基地之所有權相異，倘分配予被上訴人，亦有所有權狀態與使用狀態不一致之情形，均衍生後續是否承租或遷讓房屋之紛爭，是以原物分配予一人之方法難謂適當。

又吳世昌名下財產除系爭建物外，尚有建物1筆，土地5筆乙情，有稅務電子閘門財產所得調件明細表可憑，尚非無資力而無法另覓住處，是亦難以其仍住在系爭建物為由，逕將系爭建物單獨分配予其一人。

㈤吳世昌與被上訴人均欲取得系爭建物，是如透過拍賣程序交由市場機制決定歸屬何人及價格，對於雙方均較為公平，並能兼顧吳淇涵之最大利益。

且按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。

該項優先購買權，具有物權之效力（最高法院109 年度台上字第3229號判決參照）。

吳世昌與被上訴人均認同倘經拍定後，被上訴人得行使優先購買權，以解決系爭建物與基地所有權歸屬不同人之問題等語（見簡上卷第135至137、149頁）。

是以，本件應以變價分割為適當之分割方法，堪以認定。

九、綜上所述，兩造共有坐落高雄市○○區○○段000○0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00號）應予變價分割，所得價金由兩造按各1/3之比例分配之。

原審判命由被上訴人單獨取得，尚有未洽。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，應由本院改判如主文第2項所示。

十、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例分擔，爰判決如主文第3項所示，應由兩造各按應有部分1/3比例負擔。

 十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、攻擊防禦方法，均核與判決結果無影響，爰不再逐一論述。

十二、據上論結，本件上訴為一部有理由，依民事訴訟法第385條第1項、第436條之1第3項、第450條、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 楊捷羽
法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。 
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
書記官 黃莉君