臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,113,訴,11,20240806,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第11號
原      告  李黃梅 
訴訟代理人  謝育錚律師
被      告  李驊恩 
訴訟代理人  張榮作律師
被      告  李欣諭 
            李順益 
            李杰恩 
上二人  之
訴訟代理人  李健豪 
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國113年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主  文

一、確認被告李驊恩就財政部國有財產署南區分署111年度第37批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物第28標號，於民國112年3月9日所拍定坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍為180分之6），如附圖編號A2（面積為51.86平方公尺）、B2（面積為60.51平方公尺）部分之優先購買權不存在。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告李驊恩負擔百分之三十，餘由原告負擔。事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

本條項第2款就請求之基礎事實同一者，准原告將原訴變更或追加，係因新訴可利用原訴之訴訟資料之故，故除有礙於對造防禦權之行使外，關於當事人之變更或追加，亦應有其適用。

所謂基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序加以解決，以符訴訟經濟（最高法院112年度台抗字第89號裁定意旨參照）。

經查，原告原係以李驊恩為被告，提起本件訴訟，聲明請求確認被告李驊恩就訴外人財政部國有財產署南區分署（下稱國財署南區分署）111年度第37批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物第28標號（下稱系爭標案），於民國112年3月9日所拍定坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍為180分之6，下稱系爭持分）之優先購買權不存在。

嗣於本件訴訟進行中，原告發覺李欣諭、李順益、李杰恩亦有對系爭標案之系爭持分行使優先購買權，爰請求追加其等為被告（院卷第135頁至第139頁）。

被告李欣諭、李順益、李杰恩雖不同意被追加為被告云云，惟原告於本院113年4月9日第一次言詞辯論時，即當庭以言詞表示待函調系爭標案全部卷宗後，尚須追加對系爭持分有行使優先購買權之人為被告等語（院卷第108頁、第113頁），且原告追加之訴與原起訴之事實，均屬對於系爭持分是否有優先購買權之同一爭議，而有社會事實上之共通性及關聯性，是原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴亦得加以利用，無害於李欣諭、李順益、李杰恩程序權之保障，更有助於紛爭一次解決。

又所謂請求之基礎事實同一准予訴之追加，依上說明，於當事人之追加，亦有適用。

是就原告追加李欣諭、李順益、李杰恩部分，既係本於與起訴同一基礎事實所為之請求，依首揭規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體事項

一、原告主張：國財署南區分署為辦理111年度第37批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物標售事宜，委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金服公司）就訴外人李金錠所有坐落於高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之權利範圍180分之6（即系爭持分）辦理第28標號之公開標售（即系爭標案），並經原告於112年3月9日以投標金額新臺幣（下同）72萬元之最高價得標。

嗣被告依土地法第73條之1第3項規定、系爭標案之投標須知第12條規定，主張其等為系爭土地共有人之一，且其等於系爭土地上有如附表編號2至5所示之實際使用範圍，而對於系爭持分有優先購買權。

惟依土地法第34條之1之立法意旨，第三人買受共有人之應有部分時，應承認其他共有人有優先購買權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係，若共有人間互為買賣應有部分時即無優先購買權，該法理於土地法第73條之1之情形亦有適用，原告既為系爭土地之共有人，被告自不可再主張土地法第73條之1之優先購買權。

又李驊恩雖抗辯其為附圖編號A2、B2之實際使用人，然附圖編號A2、B2部分實為原告占有使用中，故李驊恩應不可行使該部分之優先購買權。

為此，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：確認被告就國財署南區分署之系爭標案，於112年3月9日所拍定之系爭持分之優先購買權不存在。

二、被告李驊恩則以：原告與李驊恩為同一祖先之親戚關係，而附圖編號A2、B2本係其等祖厝三合院之一部分，約於12年前拆除，現為空地，是其後代均應可共同占有、使用，原告主張其為附圖編號A2、B2之單獨實際使用人，應不可採。

另李驊恩主張優先購買權之部分，除附圖編號A2、B2外，亦包含附圖編號C1、C2部分，而李驊恩所有門牌號碼為高雄市○○區○○路000○0號房屋即坐落於附圖編號C2之位置，可見李驊恩確實有實際使用附圖編號C1、C2部分，而可主張優先購買權等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告李欣諭、李順益、李杰恩則以：其等於系爭土地上實際使用之範圍如附表編號3至5所示，與原告所主張附表編號1之範圍並無任何重疊之處，其等應可依照附表編號3至5之實際使用範圍對於系爭持分行使優先承購權，故原告之主張為無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：㈠兩造為系爭土地共有人，原告應有部分為56250分之7403、李驊恩應有部分為180000分之26427、李欣諭之應有部分為180分之4、李順益、李杰恩之應有部分各為20分之1。

㈡金服公司於112年3月9日就系爭土地辦理系爭標案，訴外人李牛港及原告均有參與投標，最終由原告以投標金額72萬元之最高價得標。

㈢李驊恩於112年3月9日依土地法第73條之1第3項規定提出優先購買權申請書，主張其為共有人，使用系爭土地範圍為門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號未保存登記之房屋（即附圖編號C1、C2部分）及附圖編號A2、B2部分，而有優先購買權。

附圖編號C1、C2部分上之建物為李驊恩所有。

㈣李牛港主張其就系爭土地之附圖編號F1、F2、F3部分有優先購買權，其主張優先購買權部分，由李順益、李杰恩繼受。

㈤李欣諭於112年3月9日主張其就系爭土地之附圖編號E1、E2、E3部分有優先購買權。

㈥附圖編號B1部分上有門牌號碼為高雄市○○區○○路000○0號建物（包含房屋北側之鐵皮屋），房屋稅籍資料納稅義務人為訴外人陳美春，一層樓建物面積為42平方公尺，為原告實際使用之範圍。

㈦附圖編號A1部分上有門牌號碼為高雄市○○區○○路000號建物，房屋稅籍資料納稅義務人為訴外人李祈蒼，一層樓建物面積為61.2平方公尺，為原告實際使用之範圍。

㈧附圖編號B2部分其上有鐵皮屋，鐵皮屋之門牌號碼為高雄市○○區○○路000巷0○0號（下稱104巷1之1號房屋），納稅義務人為訴外人李昱勳。

㈨附圖編號A1、B1建物為原告及其家人所有；

附圖編號B2、A2部分，則由原告及其家人實際使用。

五、本件之爭點：㈠原告提起本訴是否有確認利益？㈡原告請求確認被告就系爭標案中關於系爭持分之優先購買權不存在，有無理由？

六、本院得心證之理由㈠原告提起本件訴訟有確認利益：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院民國52年台上字第1240號裁判要旨參照）。

經查，原告主張其已以最高價得標系爭持分，應可承購系爭持分之全部，然被告卻以其等有實際使用附表編號2至5所示部分，而具有優先購買權，可知原告之得標效果將因被告是否有優先購買權存在而受到阻礙，造成原告對於系爭持分之買賣關係存否並不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起本件訴訟即有確認利益。

㈡原告請求確認李驊恩就系爭標案中關於系爭持分如附圖編號A2、B2部分之優先購買權不存在，為有理由，逾此部分之請求，則無理由：⒈原告不得僅以其為系爭土地之共有人為由，否認被告得依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權：⑴按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；

逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。

但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除、前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。

繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；

土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限、依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告3個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。

但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1至3項定有明文。

⑵該條於89年1月26日增訂第3項規定以前之立法理由略謂：「依民法第759條規定，物權因繼承而取得者，不以登記為生效要件，本法雖已明定聲請登記之期限及逾期聲請得科處登記費罰鍰，但對於繼承人逾期仍怠不聲請繼承登記者，迄無有效之解決辦法，以致未辦繼承登記之土地建物，與年俱增。

導致地籍失實，亟應力謀防止，爰增訂本條文」，可知土地法第73條之1目的在於處理長期無人辦理繼承登記之土地，於列冊管理期限屆滿仍無人聲請登記者，則由管理機關（國有財產署）公開標售。

又該條於89年1月26日增訂第3項優先承買權之規定，列舉繼承人、合法使用人、其他共有人就其「使用範圍」，依序有優先承買權，可知「合法使用人」順位在「其他共有人」之前，亦即具有合法使用權源之使用人不論是否為共有人，屬第2順位優先承買權，如無合法使用權源之共有人，則為第3順位優先承買權。

⑶原告雖主張其為系爭土地之共有人之一，並標得系爭持分，為限制共有人人數增加，簡化共有關係，應認系爭土地之其他共有人不得再依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權云云，並以最高法院72年台抗字第94號判決要旨為據。

惟土地法第73條之1第3項規定係針對未辦繼承登記不動產，促成標售後土地使用與所有權能合一，以發揮最大經濟效益；

且限於特定使用範圍方有其適用，顯見其目的在於避免特定區域使用人與所有人不一致之情形，至於簡化共有關係則非該項重點；

此與同法第34條之1第4項著眼於簡化共有關係之立法目的有別，應認土地法第73條之1第3項為同法第34條之1第4項之特別規定，而優先適用。

又財政部國有財產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（下稱作業要點），於第13點亦明文規定「本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。

不符本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權」（院卷第143頁），亦可證明土地法第73條之1第3項優先於同法第34條之1第4項之適用。

至於最高法院72年台抗字第94號裁定，純係論述土地法第34條之1第4項規定之適用，並未提及該條與土地法第73條之1第3項間關係，自無從採為有利於原告之裁判基礎，故原告僅以其為系爭土地之共有人，即否認被告有依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權之餘地，尚非可取。

⒉李驊恩有實際使用附圖編號C1、C2部分；

李欣諭有實際使用附圖編號E1、E2、E3部分；

李順益、李杰恩有實際使用附圖編號F1、F2、F3部分：⑴依作業要點第11條第1項前段、第12點第1項分別明定：「本條（即土地法第73條之1）第3項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以實際使用範圍為準。

合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準……」、「前點所稱使用範圍如僅為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者，應依下列方式處理：㈠依法得分割者，除非屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。

但優先購買權人有2人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。

㈡依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之承購持分」。

準此可知，共有人行使土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，祇須具備下列要件：A.為逾期未辦繼承登記土地或建物之共有人，B.有實際使用之事實，C.僅得就其實際使用之範圍主張優先購買權（未使用之範圍則由得標人取得其權利）。

至於行使優先購買權之共有人有無使用之合法權源，則非所問，此觀上開條項法文將繼承人、「合法」使用人及共有人分別列舉，並未限定繼承人、共有人應如同使用人須有合法之使用權源即明。

且若優先購買權人有2人以上，而所標售之土地或建物得依法分割者，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。

⑵經查，兩造均為系爭土地之共有人乙節，業經兩造不爭執事項㈠所示，系爭土地之系爭持分既已由原告所標得，則原告是否有實際使用系爭土地之事實，已無探究之必要。

李驊恩雖辯稱原告並非附圖編號A2、B2之實際使用人，自無法對該部分範圍行使優先購買權云云，顯然對原告係得標人，而非行使土地法第73條之1第3項規定之優先購買權之人，有所混淆未明，是李驊恩前揭所辯，於法容有誤會，殊無可採。

反觀李驊恩既依土地法第73條之1第3項規定，主張其就附圖編號A2、B2、C1、C2部分均有實際使用之權限，而可就原告所標得之系爭持分行使優先購買權，李驊恩依法即應證明其就附圖編號A2、B2、C1、C2部分，有實際使用之事實，至於原告究有無使用附圖編號A2、B2部分之事實或有使用之無合法權源，均非所問。

⑶而李驊恩有實際使用附圖編號C1、C2部分乙情，業經兩造不爭執事項㈢所示，此部分事實堪以認定。

就附圖編號A2、B2部分，李驊恩雖辯爭該部分為祖厝三合院之一部分，後代子孫均可加以使用云云，然附圖編號A2、B2部分現由原告及其家人實際使用，且附圖編號B2上之104巷1之1號房屋，納稅義務人為李昱勳等情，業經兩造不爭執事項㈧、㈨所示，並有附圖編號A2、B2之實際使用現況照片可證（院卷第43頁至第59頁），李驊恩亦於審理中自承：其目前並無實際居住、使用附圖編號A2、B2部分等語（院卷第108頁），足見附圖編號A2、B2現確非李驊恩實際使用中，揆諸上述說明，李驊恩就附圖編號A2、B2部分自不符合土地法第73條之1第3項規定中「有實際使用之事實」之要件，而無法行使該條之優先購買權，是李驊恩僅能就其有實際使用之附圖編號C1、C2部分，行使土地法第73條之1第3項之優先購買權甚明。

⑷另就李欣諭、李順益、李杰恩是否有實際使用附表編號3至5部分，附圖編號E1、E2、E3上坐落門牌號碼為高雄市○○區○○路000號、100號建物（下稱102號、100號建物），而102號建物之電表、水表之申設人均為李欣諭，且102號、100號建物之納稅義務人亦均為李欣諭等情，有兩造於另案分割共有物訴訟（即本院112年度訴字第175號案件，下稱另案）之履勘筆錄、分割規劃地圖、附圖之土地複丈成果圖、電表、水表之申設紀錄、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可佐（院卷第93頁至第97頁、第103頁；

金服卷第217頁至第221頁、第231頁），足認李欣諭確為附圖編號E1、E2、E3部分之實際使用人；

附圖編號F1、F2、F3上坐落門牌號碼為高雄市○○區○○路00號、98號建物（下稱96號、98號建物）及一未辦理保存登記建物（電表號為：00-0000-00，下稱未保登建物），而李順益為96號建物之所有人，李杰恩為98號建物之所有人，李順益、李杰恩則為未保登建物之共有人等情，業經兩造所不爭執（院卷第198頁），並有另案分割規劃地圖、李牛港、李順益、李杰恩出具之申請書可佐（院卷第97頁；

金服卷第319頁至第320頁），足見李順益、李杰恩確為附圖編號F1、F2、F3部分之實際使用人。

依上述說明，李欣諭、李順益、李杰恩符合土地法第73條之1第3項「有實際使用之事實」之要件，而得行使該條之優先購買權，至為明確。

從而，原告主張李欣諭、李順益、李杰恩不得行使上開優先購買權，應不可採。

六、綜上所述，原告請求確認李驊恩就系爭持分如附圖編號A2、B2部分之優先購買權不存在，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

七、另原告雖聲請至系爭土地履勘並測繪其實際使用之範圍云云，惟系爭土地之使用現況、地上物坐落之位置及範圍，業經兩造於另案中聲請履勘，並經高雄市政府地政局路竹地政事務所製作如附圖所示之土地複丈成果圖，且原告為系爭標案之得標人，而非行使土地法第73條之1第3項之優先購買權之人，其實際使用之範圍為何，要非本案判斷之重點，已如前述，而附圖既經兩造同意於本案中加以援引（院卷第111頁），本件自無再為履勘確認現況之必要。

再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 6 日
                民事第二庭 法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 6 日
                              書記官  楊芷心
附圖：高雄市○○地○○路○地○○○○000○0○00○路○○000000號土地複丈成果圖
附表：
編號
共有人
主張實際使用之範圍
原告
附圖編號A1（面積為84.48平方公尺）、A2
（面積為51.86平方公尺）、B1（面積為44.
00平方公尺）、B2（面積為60.51平方公
尺）
李驊恩
附圖編號C1（面積為36.04平方公尺）、C2
（面積為42.37平方公尺）、A2（面積為51.
86平方公尺）、B2（面積為60.51平方公
尺）
李欣諭
附圖編號E1（面積為35.74平方公尺）、E2
（面積為34.21平方公尺）、E3（面積為18.
09平方公尺）
李順益
附圖編號F1（面積為34.94平方公尺）、F2
（面積為35.00平方公尺）、F3（面積為60.
86平方公尺）
李杰恩
同上
(續上頁)