臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,113,訴,149,20240426,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第149號
原 告 林侑賢
訴訟代理人 程耀樑律師
被 告 涂蕙文

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號13樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國112年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應自民國112年11月29日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
本判決第1項於原告以新臺幣812,367元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣2,437,100元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項於原告以新臺幣33,333元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第3項於原告各就已到期部分，按期以新臺幣6,667元為被告供擔保後得假執行。
但被告如按期各以新臺幣2萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由

一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

被告固於民國113年4月22日具狀稱其不熟悉本院地理位置遲誤言詞辯論程序，請求再開辯論等語，惟本院言詞辯論期日通知於113年3月11日即送達被告住居所，有送達證書可稽（訴字卷第25頁、第27頁），斯時距言詞辯論期日尚有1個月餘，被告尚非不能預為準備、查詢本院位置、妥善規劃當日行程，俾便準時到場辯論，而如許被告因自身疏失未於言詞辯論期日到場而再開辯論，對準時到場辯論之原告有失公允，本院爰不再開辯論程序，合先敘明。

二、原告主張：㈠原告於112年3月15日經強制執行拍賣程序標得門牌號碼高雄市○○區○○○路000號13樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權，並於112年5月2日辦畢登記。

惟被告竟諉稱：其向訴外人即原屋主洪明彰承租系爭房屋，並約定租期自109年8月1日起至114年6月30日止，租金每月新臺幣（下同）2萬元，且應於每月1日匯款繳納完畢等語，復提出原證2房屋租賃契約書（下稱系爭租約）佐證。

惟經原告向本件大樓管理室詢問系爭房屋是否有人居住一事，管理員均告稱無人居住，且觀諸系爭房屋自109年8月1日起，迄今之水費及電費繳費紀錄，可知電費、水費均係繳納最低額度（即僅有繳納工本費，並無實際使用水及電），有原證3水費、電費繳費紀錄可查，足認被告完全沒有居住在系爭房屋。

又系爭房屋係洪明彰於109年6月23日購買，且於109年7月10日辦畢移轉登記，足見洪明彰於109年間確有相當之資力，實難想像會積欠被告350萬元並以租金抵債之事實存在。

且洪明彰係於109年7月10日取得系爭房屋，竟不逾15日即將系爭房屋以低租金方式出租被告，並用以抵債，顯與常情不符，而洪明彰及被告之上開行為，即符合典型以不存在之租約及以債抵租陳報法院，用以降低系爭房屋拍出之可能或用以阻礙拍定人取得系爭房屋。

再者，被告亦積欠大量債務，此可搜索司法院檢所資料即可明暸。

綜上，可合理推知系爭租約顯係洪明彰面臨法院拍賣臨時而偽之，則系爭租約自始不存在。

退而言之，縱認系爭租約存在（假設語氣），惟被告從未居住在系爭房屋，已如上述，被告既未曾占有系爭房屋，亦不得對原告主張民法第425條第1項買賣不破租賃規定，兩造間亦無任何租賃法律關係存在，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並按月給付相當於租金2萬元之不當得利。

㈡退萬步言，倘認系爭租約存在（假設語氣），被告僅於112年5月底以郵政匯票給付2萬元、112年7月20日以匯款方式給付2萬元租金，而原告係於112年4月12日取得不動產移轉證明書而取得系爭房屋所有權，迄至原告於112年9月起訴時已累積3.5個月之租金均未繳納，原告遂以本起訴狀繕本之送達，通知被告於收受送達本起訴狀繕本5日内給付積欠之租金，如到期仍未給付，即終止兩造間之租約，不另通知，則被告於112年11月23日收受起訴狀繕本，兩造租約則於112年11月29日終止，則被告應給付原告自112年4月15日至112年11月15日止之租金共14萬元，扣除已給付之4萬元，被告尚應給付10萬元租金，暨自112年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元等語，綜上，爰依民法第767條第1項前段、中段、第455條、系爭租約約定及民法第439條、民法第179條規定提起本訴等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

⒉被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒊被告應自112年11月29日起至返還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元。

⒋願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。

次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固定有明文。

惟按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提（最高法院97年度台上字第508號判決參照）。

再按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。

㈡經查，原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、系爭房屋登記謄本、水費詳情、繳費憑證、帳單歷史資訊、不動產權利移轉證書、被告給付4萬元匯款明細及郵政匯票等件為證（審訴卷第21頁至第32頁、第45頁、第47頁、訴字卷第35頁至第41頁），復經本院依職權調取本院111年度司執字第47543號強制執行事件卷宗核閱無訛，且被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，復未以書狀提出相關證據資料，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，堪信原告之主張為真實，則被告占有使用原告所有系爭房屋，並無法律上之權源，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。

㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

查原告係於112年3月15日得標買受系爭房地，並於同年4月12日取得不動產權利移轉證書而取得系爭房地之所有權，則原告請求被告自112年4月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。

又被告前與原所有權人洪明彰所訂之系爭租約載明每月租金為2萬元，則本件以前開約定租金每月2萬元計算被告應返還之不當得利，尚屬妥適。

準此，原告依民法第179條規定，請求被告給付自112年4月15日起至112年11月15日止之不當得利14萬元，扣除被告給付之4萬元後，原告請求被告給付10萬元及法定遲延利息，暨請求被告自112年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金2萬元之不當得利，為有理由，應予准許。

又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，另併依職權宣告被告以如主文所示之金額供擔保後，得免為假執行。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
書記官 方柔尹