臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,113,訴,417,20240925,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第417號
原      告  祭祀公業林瑞源

法定代理人  林作松 
訴訟代理人  涂序光律師
被      告  林梅生 

訴訟代理人  林秋香 
            黃建雄律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落高雄市○○區○○段000、000-0、000-0、000-0、000、000、000、000、000-0、000-0、000-0、000-0、000地號土地之租賃關係（高雄市私有耕地租約，租約字號：美鎮上字第00號）不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告前就坐落高雄市○○區○○段000、000-0、000-0、000-0、000、000、000、000、000-0、000-0、000-0、000-0、000地號土地（以下合稱系爭土地）與被告訂立私有耕地三七五租約（高雄市私有耕地租約，租約字號：美鎮上字第00號，下稱系爭租約）。

惟系爭土地業經高雄市政府都市發展局開立土地使用分區證明書，證明系爭土地已成為都市土地之住宅區、河川區、道路用地、兒童遊樂場用地。

因系爭土地已依法編定或變更為非耕地使用，原告多次向被告表示終止租約，並於民國113年2月17日在高雄市政府耕地租佃委員會調處時，當面對被告為之，茲再以民事起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。

然被告否認租約終止，故原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，有受確認判決之法律上利益。

爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，提起本件訴訟等語，並聲明如主文第1項所示。

二、被告則以：原告曾以112年4月26日○○郵局第29號存證信函，對被告表示於000、000地號土地出售並完成所有權移轉登記後，再交付被告補償金新台幣（下同）4,956,609元，及向主管機關申請終止000、000地號土地租約。

是以，兩造有以契約限制原告終止租約。

原告就000、000地號土地尚未出售、移轉登記，且被告對承租面積及補償金額既有爭議，原告尚不得終止租約等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見113年度訴字第417號卷，下稱訴卷，第38頁）：㈠原告就系爭土地與被告訂立系爭租約。

㈡系爭土地經高雄市政府都市發展局開立土地使用分區證明書，證明系爭土地已成為都市土地之住宅區、河川區、道路用地、兒童遊樂場用地等，依法變更為非耕地使用。

㈢原告向被告為終止租約之意思表示。

㈣兩造於113年2月17日在高雄市政府耕地租佃委員會調處不成立。

㈤原告尚未給付被告補償金。

四、本件爭點（見訴卷第40頁）：㈠原告尚未出售000、000地號土地並完成所有權移轉登記，是否得終止租約？㈡如是，原告是否曾於112年4月26日同意補償被告4,956,609元？

五、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院111年度台上字第2440號判決參照）。

次按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。

依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。

但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」

，耕地三七五減租條例第17條定有明文。

該第2項雖係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定，然耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即得予以終止租約，法律並無任何限制，未附任何條件，只要客觀上有依法編定或變更為非耕地使用之事實，即可終止，而終止後當然得請求返還租賃物之土地，至於第2項規定出租人應給予承租人補償，係法律規定賦予承租人之請求權，與出租人終止租約並非對待給付關係，自不發生同時履行抗辯問題，亦非終止租約之生效要件（最高法院97年度台上字第2185號判決參照）。

況且，同時履行抗辯制度，係為保障同一雙務契約當事人，以交換給付方式，履行彼此之反對給付，本適用於具有互為對待給付或對價關係而互相關聯之雙方債務間（最高法院111年度台上大字第1353號裁定參照）。

而耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院83年度台上字第2400號判決參照）。

㈡被告雖辯稱原告曾以112年4月26日○○郵局第29號存證信函，對被告表示於000、000地號土地出售並完成所有權移轉登記後，再交付被告補償金4,956,609元，及向主管機關申請終止000、000地號土地租約，故兩造間有以契約限制原告終止租約云云（見訴卷第28、39、40、48頁），惟為原告否認（見訴卷第39、49頁）。

㈢本院觀諸該存證信函內容為：「...於○○段000、000地號土地出售並完成移轉登記給第三人時，即交付台端依法所計算應領補償金額，併向主管機關申請終止台端等3人○○段000、000地號耕地三七五租約... 」，有存證信函可考（見113年度審訴字第159號卷，下稱審訴卷，第167至169頁），係承諾願意交付補償金之時點及向主管機關陳報終止租約之意旨，然難謂不得終止與被告間之租約。

且揆諸前揭說明，系爭土地客觀上變更為非耕地使用，原告即可終止租約，與補償金是否交付間無對待給付關係，不生同時履行抗辯問題，亦非終止租約之生效要件。

㈣又原告於該存證信函載明僅係估算補償金額，被告若無異議請於5日內前來簽署願領取補償金同意書，並配合辦理終止租約文件用印手續等語（見審訴卷第167至169頁）。

況且原告復於本件訴訟中說明計算補償金額會有變動係因土地增值稅是否減徵之問題等語（見訴卷第49頁），有高雄市稅捐稽徵處旗山分處112年10月18日高市稽旗地字第1128414532號函、內政部94年10月20日台內地字第0940062716號函可考（見審訴卷第72至78頁、訴卷第51頁），益徵原告提出之補償金額方案僅係估算。

又被告並未前往辦理乙情，亦為被告所不爭執（見訴卷第39頁），是難認兩造間有何以契約限制原告終止租約一事。

㈤從而，被告以原告尚未將000、000地號土地出售並完成移轉登記、被告對補償金額尚有爭議、兩造有以契約限制原告終止租約云云（見訴卷第40、49頁），均無可採。

原告主張合法終止系爭租約既屬可採，原告依民事訴訟法第247條第1項，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述核與判決結果不生影響，故不另一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
民事第三庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
書記官 黃莉君