臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,113,訴,53,20240903,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第53號
原      告  洪鳳貞    住○○市○○區○○○街00號
訴訟代理人  吳玉豐律師
被      告  陳碧華 
訴訟代理人  徐德勝律師
被      告  陳彥勳 
            吳陳碧娥
            陳碧靜 
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年8月1日言詞辯論終結，判決如下：   
主      文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

壹、程序事項：被告陳彥勳、吳陳碧娥、陳碧靜經合法通知，未於言詞辯論期日到場，又核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）為原告所有，其上有被告於民國102年間因繼承取得事實上處分權之門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）。

被告之父祖輩即訴外人○○○於45年間向原告前手即訴外人○○○之父祖輩承租系爭土地，並興建系爭房屋作為經營「榮春鐘錶行」使用，依當事人之真意，應係成立以系爭房屋不堪使用為期限之租賃契約（下稱系爭租約）。

嗣○○○出售系爭土地，並通知被告是否依土地法第34條之1規定優先承購，經被告拒絕，原告乃購得系爭土地，而依88年修正前民法第425條規定，有買賣不破租賃之適用，被告得基於系爭租約占有系爭土地。

㈡惟系爭房屋於系爭租約成立時之45年間係以「木石磚造（雜木）」為營建材料，建築面積為29.7平方公尺，後陳李數英於63年11月10日又向隔鄰門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱245號房屋）所有權人即訴外人○○○借用牆壁搭建系爭房屋後方之鐵皮建物，將建築面積擴建為53平方公尺。

系爭房屋自搭建迄今已逾70年，早已逾行政院主計總處公告之20年使用期限，○○○又借用245號房屋牆壁後，私自擴建後方鐵皮建物，致系爭房屋結構鬆散，且245號房屋因使用年限屆至已經高雄市工務局建築管理處列入「違老建築」並排定拆除重建，堪認與其相鄰之系爭房屋亦應屬於不堪使用之狀態。

又「榮春鐘錶行」早已於105年12月19日歇業，被告均未繼承此業，僅將系爭房屋出租以牟利，原告自得依土地法第103條第1款規定，以系爭房屋已不堪使用為由終止系爭租約，並於112年5月30日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，則系爭租約應於112年6月17日期限屆滿發生終止之效力，被告占有系爭土地即無占有權源，原告得依民法第767條第1項規定，訴請被告將系爭房屋拆除並返還系爭土地予原告。

為此，爰依民法第767條第1項規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將系爭房屋所占用之基地即高雄市○○區○○段○0000地號土地上如附圖所示編號A位置（面積為29平方公尺），及同地段第1592地號土地上如附圖所示編號B位置（面積為22.5平方公尺），2筆土地面積合計共53平方公尺之土地返還予原告。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告之答辯：㈠被告陳碧華則以：⒈原告前手○○○之父祖輩於45年間與○○○就系爭土地成立系爭租約時，並未約定租賃期限、建築面積。

嗣○○○於63年間因應左營大路擴寬而修建系爭房屋後，○○○仍繼續收取租金，並曾於79年間請求調整系爭租約之租金，經臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）於79年10月26日與○○○成立和解，和解內容為○○○「自79年11月1日起以後之年租金按公告地價4.5%計算按月平均給付」等語，堪認系爭租約係屬不定期之租賃契約至明，則原告以定有租約期限之土地法第103條第1款規定，作為系爭租約之終止事由，自無憑據。

⒉又系爭房屋並未遭列入為老建築拆除計畫，外觀上仍具遮風避雨之效果，而未達不堪使用之狀態，原告前手既默示同意以改建後之系爭房屋繼續收取租金，自不得以最初租地建屋時之系爭房屋狀態作為判斷房屋是否不堪使用之標準。

且「固定資產耐用年數表」規定之「耐用年數」乃固定資產之折舊的「最短年限」，與事實上固定資產是否達不堪使用，無必然關聯，而系爭房屋前有出租他人供營業使用，在經濟上具有一定之交易價值，並經被告歷年來繳納房屋稅，顯無礙於系爭房屋作為一般住宅之基本功能及其可供生活起居之通常使用效能。

是原告終止系爭租約，於法未合，被告基於系爭租約占用系爭土地，自屬有據等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告陳彥勳、吳陳碧娥、陳碧靜未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、兩造不爭執之事項㈠系爭房屋為未辦保存登記之建物，坐落於系爭土地上，被告公同共有系爭房屋，均為事實上處分權人。

原告則為系爭土地之所有權人。

㈡系爭土地前經原告前手○○○之父祖輩於45年間出租予被告之父祖輩○○○，系爭租約未定期限，嗣因買賣不破租賃原則，由兩造就系爭土地有系爭租約存在。

㈢○○○前請求調整系爭土地租金，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以80年度雄簡字第2209號判決駁回原告之訴確定。

㈣○○○出售系爭土地予原告時，有依土地法通知被告是否主張優先承買權，惟遭被告拒絕，原告乃依法購得系爭土地。

㈤原告於112年5月30日以高雄地方法院郵局第652號存證信函向被告為租賃期限屆至、系爭租約終止之意思表示。

四、本件之爭點㈠系爭租約是否已經原告合法終止？㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並返還所占用之土地，有無理由？

五、本院得心證之理由㈠系爭租約未經原告合法終止：⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時，土地法第103條第1款定有明文。

又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。

是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之（最高法院109年度台上字第263號判決意旨參照）。

次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條著有規定。

又承租人於原始建物不堪使用之訂約年限屆至後，於該租賃土地上重建房屋，而出租人未即為反對，並於房屋改建後繼續收取租金，自可謂承租人、出租人於房屋改建後視為以不定期限繼續租賃契約（最高法院111年度台上字第1897號、111年度台上字第1714號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭房屋興建時之構造別為「木石磚造（雜木）」，面積為29.7平方公尺，折舊年數為72年等情，有系爭房屋之房屋稅籍證明書可證（審訴卷第159頁至第168頁），而本院於113年5月15日至現場履勘時，系爭房屋係以磚石、水泥、鐵皮所建造，興建面積為51.8平方公尺等情，有本院履勘筆錄、現場照片及附圖可參（院卷第109頁至第119頁）；

又○○○於63年11月10日曾因系爭房屋之安全而使用245號房屋牆壁等情，有245號房屋之所有權人○○○出具之文書可憑（審訴卷第65頁），堪認系爭房屋自興建迄今確有增建之情形，然原告前手○○○自系爭房屋增建後，仍有繼續向○○○收取房租，雙方並於79年10月26日於高雄高分院成立和解乙節，有高雄地院80年度雄簡字第2209號判決可佐（審訴卷第193頁至第197頁），揆諸前揭判決意旨，應認雙方就增建後之系爭房屋繼續定有不定期限之租賃契約，則於當事人未明定租賃契約之期限時，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租至系爭房屋「不堪使用」時為止之期限甚明。

⒊次按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，固應認已不堪使用（最高法院95年度台上字第1407號判決)。

然房屋是否不堪使用，應依具體個案客觀認定之，財政部公告固定資產耐用年數表，僅為稅捐之目的，提供營利事業攤提資產折舊之標準，僅能供事實認定之參考，並不足全憑為認定房屋不堪使用事實之依據。

是土地所有權人主張租地建屋之租約已因其上建築之房屋達於不堪使用狀態而消滅，而經房屋所有人否認者，自不得僅以房屋建築後，經過年數已超過為稅捐目的之耐用年數表為據，逕指房屋客觀上已屬不堪使用，仍應提出具體證據方法，以證明房屋確實已於在安全、市容、衛生各方面，喪失作為房屋基本功能之目的始可。

原告雖主張與系爭房屋相鄰之245號房屋，已因使用年限屆至而經高雄市政府工務局建築管理處列入「危老建築」並排定拆除重建，而依系爭房屋之建築年數，使用迄今已近70年，已逾越固定資產耐用年數表之年限，而指系爭房屋已達不堪使用之程度，然為被告所否認，自應由原告就此部分負舉證責任。

⒋查245號房屋已遭列為「危老建築」等情，固有高雄市政府111年12月8日高市府工建字第11141661200號函可稽（審訴卷第67頁至第75頁），惟高雄市政府排定系爭土地之重建計畫時，並未將系爭房屋納入都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱重建條例）第3條之適用範圍，系爭房屋亦無申請拆除執照之紀錄乙節，有高雄市政府工務局113年3月20日高市公務建字第11332753100號函為憑（院卷第49頁至第55頁），則系爭房屋是否為重建條例第3條所稱經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者、經結構安全性能評估結果未達最低等級者、屋齡30年以上，經結構安全性能評估之結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者之「危老建築」，已屬有疑。

⒌又系爭房屋建築迄今已近70年，固已逾固定資產耐用年數表所定年限，然依上述說明，該年數表不能作為判斷系爭房屋是否不堪使用之唯一依據。

且依系爭房屋之現場照片觀之（院卷第111頁至第116頁），系爭房屋係由混凝土、鐵皮建造而成之一層樓建物，除與門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號房屋相鄰之牆壁有部分破損、鐵皮屋頂部分鋼筋外露外，其餘外觀結構完整，尚可遮風避雨，且系爭房屋曾出租予訴外人○○○經營炸雞店，後○○○於本案訴訟繫屬中遷出系爭房屋等情，業經原告自陳在卷（院卷第83頁），並有該炸雞店之營業人統一編號查詢結果可考（審訴卷第63頁），足見系爭房屋於市場上仍具有相當價值，可出租予他人營業使用，原告又未提出其他證據方法證明系爭房屋客觀上已於安全、市容、衛生上喪失遮風避雨基本功能，或為居住使用目的喪失之情，自難認系爭房屋已達不堪使用之程度。

另原告雖主張系爭租約締結時，係為提供○○○經營「榮春鐘錶行」使用，現「榮春鐘錶行」已歇業，被告不應繼續租用系爭土地云云，然○○○之父祖輩與○○○締結系爭契約時，是否有以「榮春鐘錶行」歇業作為租賃期限屆至之約定，並未見原告舉證以實其說，自難率以「榮春鐘錶行」歇業作為系爭租約終止之事由，是原告之主張，要難憑採。

⒍從而，系爭租約既未定有期限，原告又未能證明系爭房屋已達不堪使用而可終止系爭租約，則其所為終止租約之意思表示，自難認與法有合。

㈡承前所述，系爭租約尚未經合法終止前，被告占有系爭土地仍屬有權占有，是原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並返還所占用之土地，並無理由。

六、綜上，原告依民法第767條第1項、土地法第103條第1款規定，請求被告拆除系爭房屋，並返還所占用之系爭土地，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。  

中 華 民 國 113 年 9 月 3 日
                民事第二庭 法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 3 日
                              書記官  楊芷心
附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所複丈日期為113年5月15日之土地複丈成果圖。