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臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第71號
原 告 黃重華 住○○市○○區○○○路00巷00號
訴訟代理人 方浩鍵律師
黃鼎軒律師
被 告 徐雅慧
徐佩暄
上二人共同
訴訟代理人 吳信文律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐雅慧應給付原告新臺幣伍佰零捌萬玖仟肆拾柒元，及其中新臺幣貳百萬元自民國一一二年十月二十八日起至清償日止，其中參佰零捌萬玖仟肆拾柒元自民國一一三年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐雅慧負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元為被告徐雅慧供擔保後，得假執行。
但被告徐雅慧以新臺幣伍佰零玖萬為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2至4款定有明文。
查原告起訴時聲明：「㈠被告徐雅慧應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告徐佩暄應移轉高雄市○○區○○段00000地號土地及同區段210建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路00巷00號）（下合稱系爭房地）之所有權登記予被告徐雅慧。
㈢原告願供擔保請准予宣告假執行。」
，嗣因系爭房地於起訴後出賣予第三人朱鴻銘，爰變更聲明為：「㈠被告徐雅慧應給付原告10,782,255元，及其中200萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；
其中8,782,255元自民國113年5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告徐佩暄應給付原告10,782,255元，及自113年5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢前二項之被告其中一人已為全部或一部給付者，其他被告於給付金額之範圍內，免給付義務。
㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。」
，核其所為訴之變更，均基於原告與被告徐雅慧間簽立之協議書（審訴卷第23-26頁，下稱系爭協議）及因其履行衍生之同一基礎事實，並擴張應受判決事項之聲明，且係因被告徐雅慧於起訴後出賣系爭房地之情事變更，與上開規定相符，爰予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告與被告徐雅慧原為夫妻，於民國92年7月11日離婚，嗣至000年0月間因被告徐雅慧之要求，雙方復合共同生活，然被告徐雅慧坦承其於雙方婚姻期間曾有婚外情，為賠償原告之精神上損害，雙方遂於111年5月5日合意簽立系爭協議，約定由被告徐雅慧將借名登記於被告徐佩暄名下之系爭房地出賣，扣除稅捐、代書費用及其他出賣所需之必要費用後所餘金額作為精神慰撫金賠償予原告。
系爭房地已於112年10月28日以1,080萬元出售予朱鴻銘，並支付地政士費用及相關必要之稅費共14,505元、賣方履約保證費3,240元，則被告徐雅慧自應依系爭協議給付原告10,782,255元（計算式：10,800,000-14,505-3,240=10,782,255）。
又原告已於112年9月11日副知被告徐佩暄上開債務關係，惟其仍以協助被告徐雅慧脫產等違背善良風俗之方式，侵害原告之債權，自應負損害賠償責任。
爰依系爭協議第1、3條、民法第227條第1項、第184條第1項後段規定提起本訴，並聲明：
㈠被告徐雅慧應給付原告10,782,255元，及其中200萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；
其中8,782,255元自113年5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告徐佩暄應給付原告10,782,255元，及自113年5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢前二項之被告其中一人已為全部或一部給付者，其他被告於給付金額之範圍內，免給付義務。
㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭協議僅同意由被告徐雅慧賠償原告所受之損害，並未約定應給付原告之賠償金數額，原告就受有10,782,255元之損害自應負舉證責任。
又仲介費用20萬元及清償抵押權所擔保之債務所支出之9,993,208元應為出賣系爭房地所需之必要費用；
倘不為扣除，原告因此侵權行為損害賠償之金額竟高達1000萬元，不符一般侵害配偶權之損害賠償金額，顯非兩造簽立系爭協議之真意。
又被告徐佩暄並無決定買賣價金之權利，僅係配合實際所有權人被告徐雅慧指示辦理所有權移轉登記，被告徐雅慧既係依照系爭協議出售系爭房地，被告均無任何違約或不法之行為，原告亦未受有任何損害等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告2人於110年5月7日簽立借名登記契約書，約定由被告徐雅慧將系爭房地借名登記予被告徐佩暄。
㈡被告徐雅慧與原告於111年5月5日簽立系爭協議，約定被告徐雅慧出賣系爭房地後，價金扣除稅捐、代書費用及其他買賣所需之必要費用後所餘金額，做為被告徐雅慧89年6月30日以前之婚外情行為，侵害原告配偶權之精神慰撫金（下稱系爭精神慰撫金）。
㈢系爭房地已於112年10月28日以1,080萬元出售予朱鴻銘，並支付地政士費用及相關必要之稅費共17,745元。
被告徐雅慧另有支出仲介費用20萬元，並有清償第一、二順位抵押權人高雄市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞450萬元債務。
㈣兩造協議簡化爭點，系爭房地於111年5月5日之市價以1,080萬元計。
㈤被告於113年5月28日收受原告之民事變更訴之聲明狀。
四、本件爭點如下：㈠系爭協議所稱「其他買賣所需之必要費用」是否包含清償系爭房地抵押權所擔保之債務（即第一、二順位抵押權人高雄市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞450萬元債務）及被告所支出之仲介費20萬元？原告依系爭協議、民法第227條規定，請求被告徐雅慧給付原告10,782,255元，有無理由？㈡原告依民法第184條第1項後段請求被告徐佩暄給付損害賠償及遲延利息是否有理由？如有理由，應賠償之金額為何？
五、本院得心證之理由：㈠系爭協議所稱「其他買賣所需之必要費用」是否包含清償系爭房地抵押權所擔保之債務（即第一、二順位抵押權人高雄市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞450萬元債務）？原告依系爭協議、民法第227條規定，請求被告徐雅慧給付原告10,782,255元，有無理由？⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。
民法第98條定有明文。
按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。
倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（通觀契約全文）、歷史解釋（斟酌立約當時情形及其他一切資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值），並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約最大可能之文義（最高法院111年度台上字第2083號判決意旨參照）。
⒉被告2人於110年5月7日簽立借名登記契約書（下稱系爭借名契約），約定由被告徐雅慧將系爭房地借名登記予被告徐佩暄。
嗣被告徐雅慧與原告於111年5月5日簽立系爭協議（見審訴卷第23-24頁），其中第一條約定被告徐雅慧出賣系爭房地後，價金扣除稅捐、代書費用及其他買賣所需之必要費用後所餘金額，做為系爭精神慰撫金，為兩造所不爭執，並有系爭借名契約書及系爭協議在卷可佐，堪信為實。
故而兩造雖未就系爭精神慰撫金約定特定之數額，然已約定數額特定之方式，屬可特定之狀態。
然遍查系爭協議，並無「必要費用」之明確定義，且兩造就「必要費用」之範圍爭執甚烈，則該「必要費用」之內容及範圍顯已發生疑義，應按前旨解釋以探求契約之真意。
另觀之系爭協議書第五條第㈠項約定：甲方因故未能出賣房屋或出賣房屋房屋成為不能和有其他給付不能之情形時，甲方同意應給付乙方出售買賣標的之市價行情可得之價金，作為賠償金予乙方。
與前揭系爭協議第一條約定合併以觀，系爭精神慰撫金數額，係以出賣系爭房地後，被告徐雅慧依市場行情實際可得價金為數。
故而參諸前揭契約解釋要旨，應認扣除基於法律規定、交易習慣及誠信原則上應支出之金額後，始為被告徐雅慧就系爭房地出賣後可得之價金，方符系爭協議之主要目的及兩造間權利義務之公平正義。
⒊稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權，最高限額抵押權準用普通抵押權之規定，民法第860條、第881條之17分別定有明文，故而設定抵押權以為擔保，乃在利用擔保物權之優先清償及追及效力，於擔保債權屆期未受清償時，得行使對擔保標的物直接變價之權，並就所得價金優先受償，使擔保債權獲得滿足，該擔保債權獲有物權保障之效果（最高法院100年度台上字第1466號判決意旨參照）。
經查，兩造簽訂系爭協議時，系爭房地已有設定第一、二順位抵押權，登記日期分別為110年5月26日、111年3月15日，擔保債權總金額分別為540萬元、300萬元，有系爭房地登記公務用謄本及異動索引在卷可稽（審訴卷第65-72頁），而抵押權擔保債權就抵押物變價後所得價金有優先受償之權，為存於系爭房地上之負擔，且就不動產買賣交易習慣上，如欲塗銷抵押權設定登記，應先清償抵押債務，如移轉所有權時，不一併塗銷抵押權設定登記，而由買方承受，雙方協議買賣價金時，亦會將不動產上之抵押債務扣除後，作為實際成交價金，故而系爭房地實際經濟價值本應扣除抵押債務之數額，始符交易習慣及公平正義原則。
且衡諸常情，被告徐雅慧於簽立系爭協議斷無不將清償已生之抵押債務數額列為扣除項目之理，而被告於簽立系爭協議時，系爭房地已有第一、二順位抵押權存在，被告應可預期被告將來出售系爭房地時，必須先清償此部分抵押債務，本於誠信原則，兩造系爭協議所稱「必要費用」之真意，自應包含清償第一、二順位抵押權擔保債務之數額，從而被告徐雅慧抗辯應將清償第一、二順位抵押權人高雄市梓官區農會本息5,493,208元，列入「必要費用」予以扣除，應有理由。
同理，第三順位抵押權（抵押權人黃啟瑞，債務金額450萬元）設定登記時間為112年，係於系爭協議簽立後，有債務清償證明書（訴卷第47頁）及系爭協議書在卷可佐。
被告徐雅慧在簽立系爭協議後，再設定第三順位抵押權，新增之抵押債務，實已減損系爭房地之經濟價值，進而減損應給付原告系爭精神慰撫金之數額，且非原告簽立系爭協議時所得預見，如仍將被告徐雅慧清償對第三順位抵押權人之債務450萬元予以扣除，顯有違誠信及公平原則，被告徐雅慧抗辯此部分金額應予扣除，洵無理由。
⒋為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
不動產經紀業管理條例第1條、第26條第1、2項定有明文。
查被告因出賣系爭房地，支出仲介費20萬元，為兩造所不爭執，被告抗辯仲介費20萬元亦屬「必要費用」應予扣除，惟原告否認之，並主張不應扣除。
查原告對被告出賣系爭房地所支出之代書費用（不含代繳部分）得為扣除項目，及履約保證費3240元，屬得扣除之必要費用均不爭執（訴卷第99頁），而不動產買賣，法令上雖無規定必須委由地政士代辦，亦無強制必須有履約保證，但一般不動產買賣交易習慣上，確實普遍委由專業之地政士辦理，且為確保買賣雙方履行義務，亦多有履約保證，故而地政士費用及履約保證費，雖非屬依法令必須支出，然屬交易習慣上及確保自身權益之所必要之支出。
同理，不動產買賣法令上雖無強制必須委由仲介為之，但如委由專業不動產經紀人代辦之，乃現今不動產交易時物上之常態，符合交易習慣，且參照上開規定對於買賣雙方亦有法律上保障，進而對原告本件請求權亦生保障，與地政士費用、履約保證費用支出之必要性，並無不同，且為原告於簽立系爭協議時所得預見，如予差異性處理，實有違公平、誠信原則，故而被告徐雅慧抗辯應扣除20萬元之仲介費，應有理由。
⒌綜上，兩造經協議簡化爭點，系爭房地於111年5月5日之市價以1,080萬元計算，系爭房地亦確實以1080萬元出賣，又屬系爭協議得扣除之數額計有地政士費用及相關必要之稅費共17,745元、清償抵押債務5,493,208元及仲介費20萬元，則原告請求被告徐雅慧依系爭協議給付原告之精神慰撫金，於5,089,047元之範圍內（計算式：10,800,000-17,745-5,493,000-000000＝5,089,047），應有理由，其餘請求則無理由，應予駁回。
㈡原告依民法第184條第1項後段請求被告徐佩暄給付損害賠償及遲延利息是否有理由？如有理由，應賠償之金額為何？ 按系爭協議，被告徐雅慧有義務將系爭房地出售，又系爭房地原由被告徐雅慧借名登記於被告徐沛暄名下，為兩造所不爭執，則被告徐沛暄依被告徐雅慧指示，配合以出賣人身分簽訂系爭買賣契約，並將系爭房地所有權移轉登記予買受人，係為履行被告徐雅慧對原告所負義務，自非脫產行為，對原告並無構成侵權行為。
原告雖又主張有聲請本院核發扣押命令，被告徐沛暄違犯扣押命令等語，然觀之原告所提出本院112年度司裁全字第281號假扣押裁定（訴卷第65-66頁）及112年9月26日執行命令（訴卷第67-68頁，下稱系爭執行命令），原告係對被告徐雅慧聲請假扣押，系爭執行命令係禁止被告徐雅慧向被告徐佩暄基於借名登記法律關係收取就系爭房地所生之債權或為其他處分，並未禁止被告徐沛暄處分系爭房地，被告徐沛暄出賣及移轉系爭房地所有權之行為，對原告自無不法而構成侵權行為之情，原告此部分請求洵無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭協議及民法第227條規定提起本訴，請求被告徐雅慧給付5,089,047元，及其中200萬元自民國112年10月28日起至清償日止（審訴卷第101頁），其中3,089,047元自113年5月29日起至清償日止（訴卷第110頁），按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
另兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 簡祥紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 謝群育
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