臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,107,重訴,165,20190321,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度重訴字第165號
原 告 台灣糖業股份有限公司

法定代理人 黃育徵
訴訟代理人 許乃丹律師
賴怡蓁律師
被 告 程國輝

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖編號A 所示鐵皮屋、編號B 所示鐵皮雞寮拆除，及將前開土地上之番石榴果樹全數清除騰空後，將所占用之前開土地全部返還原告。

被告應自民國一百零六年九月三日起至返還前項土地之日止，按日給付原告新臺幣捌佰捌拾捌元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹仟伍佰伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣肆仟陸佰伍拾柒萬參仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告就已到期部分以總額三分之一為被告供擔保後，得假執行。

但被告以已到期部分之總額為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（面積38,811平方公尺，下稱系爭土地），於民國103 年7月2 日公告開放供民眾投標承租，由被告得標申租，兩造於103 年8 月27日簽立台糖公司農業用地租賃契約書（下稱系爭租約），租期自103 年9 月1 日起至108 年8 月31日止，租金每年216,000 元，系爭土地限供種植番石榴使用，且依系爭租約第10條第1項約定，不得轉租第三人使用，被告如違約，原告得終止系爭租約。

詎被告竟於105 年10月23日將系爭土地中之「0.96公頃土地」轉租訴外人何富成，原告於106 年8 月22日發函通知被告終止系爭租約、沒收履約保證金，並令被告自行清除系爭土地之地上物、作物返還土地，該通知已於106 年8 月23日送達被告，系爭租約業經原告合法終止，依系爭租約第12條約定，被告至遲應於10日內即106 年9 月2 日前返還系爭土地，然被告迄未清除系爭土地上之番石榴果樹及鐵皮屋、鐵皮雞寮等地上物，繼續占用系爭土地，原告自得依民法第767條第1項前、中段規定及系爭租約第12條約定，請求被告拆除地上物、清除番石榴果樹，返還系爭土地予原告。

另依系爭租約第12條約定，系爭租約終止時，被告逾期未將土地回復原狀返還原告，每逾1 日，被告應按888 元給付原告不當得利，係督促被告依約於適當時期返還土地，所載不當得利兼具逾期違約金之性質，而為被告應支付損害賠償總額之預定，包含被告無權占用系爭土地所獲相當於租金之利益，被告訂約時未為反對意思，且該金額僅為日租金之1.5 倍，並無過高，原告亦得依系爭租約第12條約定，請求被告按日給付888 元之不當得利暨逾期違約金等語。

並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A 所示鐵皮屋、編號B 所示鐵皮雞寮拆除，及將系爭土地上番石榴果樹全數清除騰空後，將所占用之系爭土地全部返還原告，被告並應自106 年9 月3 日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告888 元；

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告與何富成於105 年10月23日簽立台糖耕地九鬮農場第15區合作經營租賃契約書（下稱合作經營契約書），合作經營契約書第5條明載何富成僅承租土地地上物使用權，並無地上物所有權，被告係將番石榴果樹交由何富成收成管理，此為農業銷售方式之一，被告並未轉租系爭土地，。

況何富成前對被告提起刑事詐欺告訴，經臺灣橋頭地方法院檢察署（現更名為臺灣橋頭地方檢察署）檢察官以106 年度偵字第10366 號為不起訴處分，及臺灣高等法院高雄分院檢察署（現更名為臺灣高等檢察署高雄檢察分署）以107 年度上聲議字第533 號駁回再議確定，前開處分書均已指出合作經營契約書是否違反系爭租約，尚有契約解釋空間，原告不得片面終止租約等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠原告所有之系爭土地於103 年7 月2 日公告開放民眾投標承租，嗣由被告得標申租，兩造於103 年8 月27日簽立台糖公司農業用地租賃契約書，約定租期自103 年9 月1 日起至108 年8 月31日止、租金每年216,000 元，系爭土地現供種植番石榴作物及簡易固定建物（即鐵皮屋）。

㈡如附圖編號A、B所示地上物，分別為鐵皮屋、鐵皮雞寮，均為被告所有，現均由其使用，被告對前開地上物有事實上處分權。

㈢系爭土地現由被告占用種植番石榴，其上之番石榴樹均為被告所有，其可全權處分。

㈣原告前以被告將系爭土地分租他人使用，違反系爭租約第10條規定為由，發函通知被告終止租約，請求被告拆除地上物及作物，返還系爭土地，該函文於106 年8 月23日送達被告。

㈤如原告主張有理由，被告就原告主張依系爭租約第12條約定，應按日給付888 元違約金之約定及金額無爭執。

四、本件之爭點：㈠系爭租賃契約是否經原告合法終止？原告得否請求被告拆除地上物、清除作物並返還系爭土地？㈡原告依系爭租約第12條約定，請求被告按日給付不當得利暨逾期違約金888 元，有無理由？

五、本院得心證之理由：㈠系爭租賃契約是否經原告合法終止？原告得否請求被告拆除地上物、清除作物並返還系爭土地？⒈按檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，最高法院41年台上字第1307號判例要旨參照。

何富成前對被告提起刑事詐欺告訴，固經檢察官為不起訴處分及駁回再議確定，然依前揭判例要旨，並無拘束本院效力，且該刑事案件當事人與本件訴訟並非同一，前開處分書亦未認定系爭租約是否經原告合法終止，本院為民事訴訟之裁判時，自不受其拘束，先予敘明。

⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。

如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決意旨參照）。

再依系爭租約第10條第1項第1款約定：「本契約存續期間，乙方（即被告）將本契約土地全部或部分轉租、轉借或以其他方式供第三人使用時，甲方（即原告）得終止本契約，且已繳之租金及履約保證金，不予退還。」

，第12條第1款前段約定：「乙方應於本契約期限屆滿之日起10日內，自行清除地上物及作物，回復土地原狀，並返還土地。」

、第2款約定：「前款之規定於本契約終止時，準用之。」

，有系爭租約在卷可稽（見補字卷第19頁至背面），是以，被告倘有前開違約行為，原告自得終止租約，本於所有權及系爭租約第12條約定，請求被告清除騰空地上物返還土地。

⒊原告主張：被告違約轉租系爭土地，經其終止系爭租約，無權占用系爭土地等語，被告則以：伊並未轉租土地，何富成僅承租番石榴樹等語置辯。

然查，被告與何富成簽立之合作經營契約書第1條即已明訂付款原因為：「乙方向甲方（即被告）承租阿蓮區台糖農地九鬮農場第15耕地中0.96公頃土地。

如示意圖中所圈選面積。

…。」

，明示租賃標的為「系爭土地中之0.96公頃土地」，並特定該土地之位置，第3條亦約定：「乙方每年8 月30日前支付土地租賃租金給甲方，支付金額新台幣6 萬元整。

…。」

，可知何富成所支付之對價係使用土地租金，再依第6條約定：「在本土地重新標租後，甲方保障乙方優先承租權利，無乙方同意不得轉租他人。」

等語，亦可知悉係在保障何富成繼續租用系爭土地之權利，此有合作經營契約書可憑（見本院重訴卷第41頁），被告於前開刑事案件警詢時，亦供稱：與何富成為土地承租關係，何富成向伊承租1 甲地面積，一年土地使用租約（按：應為租金之誤）為6 萬元，伊實際有收到的利益僅僅是土地使用租金等語在卷（見警卷第2 、5 頁），與合作經營契約書前開約定條款相符，堪認被告顯非僅出租番石榴樹予何富成管理收成，而係出租系爭土地予何富成由其耕種番石榴樹。

⒋再觀諸合作經營契約書第5條約定：「乙方承租土地地上物使用權，並無所有權，乙方退租時不得向甲方要求任何地上物補償金額，且需在退租時園區整理整齊，甲方提供乙方使用器具保持完整歸還甲方。」

之全文內容，重點應在於表明何富成就0.96公頃土地上之地上物，僅有使用權，而未取得地上物所有權，不得向被告要求地上物補償金額，以釐清雙方對於地上物之責任，避免將來返還土地時，因無法移植番石榴樹或其他因素，而請求被告賠償地上物之損害，並非單以該條約定特定租賃標的，綜觀合作經營契約書所列前揭條款，殊難認定何富成向被告承租者，僅為番石榴樹，而非土地，被告辯稱僅出租番石榴樹予何富成等語，無足憑採。

況且，何富成於系爭土地上耕種番石榴樹，勢必須使用系爭土地，二者無法分離，仍該當系爭租約第10條第1項第1款所定「以其他方式供第三人使用土地」之終止事由，被告縱執前詞置辯，仍無從為其有利之認定。

⒌是依前開說明，堪認被告係出租系爭土地中之0.96公頃土地予何富成，並由何富成耕種其上之番石榴樹，其確有轉租系爭土地中之部分土地予何富成之違約事實，依系爭租約第10條第1項第1款約定，原告自得終止系爭租約。

而原告已發函通知被告終止租約返還系爭土地，該函文於106 年8 月23日送達被告，為被告所不爭執，並有卷附原告高雄區處106年8 月22日高農字第1065006270號函暨收件回執可稽（見補字卷第30至31頁），應認兩造間之系爭租約已於106 年8 月23日經原告合法終止。

又系爭土地上之番石榴果樹、如附圖編號A 所示鐵皮屋、編號B 所示鐵皮雞寮均為被告所有，為其自承在卷，則系爭租約既經原告終止而消滅，被告所有前開地上物占用系爭土地，即無正當權源，而屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，及系爭租約第12條約定，請求被告拆除如附圖編號A 所示鐵皮屋、編號B所示鐵皮雞寮，及清除系爭土地上之番石榴果樹後，返還系爭土地予原告，即屬有據。

⒍至被告固於系爭租約終止後之106 年12月25日，將相當於一年期租金之216,000 元匯入原告帳戶，然系爭租約已因原告於106 年8 月23日合法終止而使租賃關係消滅，不因被告嗣後匯入前開款項影響原告已終止契約之效力，附此敘明。

㈡原告依系爭租約第12條約定，請求被告按日給付不當得利暨逾期違約金888 元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，故無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。

又耕地地租不得超過地價8%，所稱地價指法定地價，而土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，為土地法第110條、第148條所明定。

次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項亦有明文。

⒉系爭租約第12條第1款前段、中段約定：「乙方應於本契約期限屆滿之日起10日內，自行清除地上物及作物，回復土地原狀，並返還土地；

逾期未辦理時，每逾1 日，乙方應按新台幣888 元給付甲方不當得利，…。」

，且依同條第2款規定於系爭租約終止時準用之（見補字卷第19頁背面），原告主張此約定為損害賠償總額預定性質違約金，包含被告無權占用系爭土地所獲相當於租金之利益，本院審酌被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，且被告對於原告主張如有理由，依系爭租約第12條約定應按日給付888 元違約金之約定及金額，均無爭執，該金額亦未逾土地法第110條所定申報地價年息8%之限制，原告依系爭租約第12條約定請求被告按日給付888 元，應可准許。

又系爭租約已於106 年8月23日經原告合法終止，如前所述，依前揭約定，被告至遲應於10日內即106 年9 月2 日前清除地上物返還土地，其逾期迄未為之，則原告主張被告應自106 年9 月3 日起按日給付888 元，自屬有據。

六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項前段、中段之規定、系爭租約第12條之約定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A 所示鐵皮屋、編號B 所示鐵皮雞寮拆除，及將系爭土地上之番石榴果樹全數清除騰空後，將占用之系爭土地全部返還原告，並應自106 年9 月3 日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告888 元，為有理由，應予准許。

本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰依聲請分別酌定相當之擔保金額為准、免假執行之宣告。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 22 日
書記官 王智嫻

附圖：高雄市政府地政局路竹地政事務所108 年2 月26日土地複丈成果圖（即本院重訴卷第127 頁複丈成果圖）。