臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,司執,41319,20240419,1

臺灣橋頭地方法院民事裁定
110年度司執字第41319號
聲明異議人
即債務  人  黃文宏 

代理    人  唐小菁律師
上列聲明異議人就債權人鄧守恬等與債務人黃文宏間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議，本院裁定如下：
主        文
聲明異議駁回。
理        由

一、聲明異議意旨略以：債權人聲請強制執行坐落高雄市○○區○○段000地號土地（面積：75133.38平方公尺、權利範圍：0000000分之746180，下稱系爭不動產），經鈞院送請陳文祥不動產估價師事務所鑑定價格，鑑定價值新臺幣（下同）17,394,265元，依此核算所定拍賣底價每坪單價為4,003元，不符現況市場行情，低於市價甚多。

由鈞院另案110年度司執字第13832號執行案件，該案同樣就本件土地持分所定拍賣每坪單價核算為7,045元，另依內政部不動產交易實價查詢網109年1月至110年10月間交易之高雄市姑山段土地平均每坪單價為2萬元至3萬元之間；

眾所周知高雄市土地近年均呈上漲趨勢，本件拍賣價格反而低於市價，顯不適當，為此聲明異議云云。

二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；

執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113條準用同法第70條第2項分別定有明文。

故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合第一頁理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。

三、查系爭不動產經本院函請陳文祥不動產估價師事務所進行估價，其於民國110年10月19日出具鑑定報告書，評估系爭不動產價格為17,394,265元，嗣本院於110年10月27日發函請債權人及債務人就上開鑑價金額陳述意見，異議人仍執前詞表示鑑價過低外。

本院為求慎重起見，將異議人提出之陳述意見狀繕本送請陳文祥不動產估價師表示意見，陳文祥不動產估價師函覆稱：陳情人（即異議人）陳述之意見：「土地價值每坪應以2萬元評估，應不符合本次勘估標的的鄰近土地行情等語」，此有陳文祥不動產估價師110年11月25日回覆函可憑；

本院職旋將陳文祥估價師之回覆函文繕本，送請陳情人知悉並表示意見，陳情人事後亦未再就鑑定價格爭執。

本院為尊重不動產估價師鑑定之專業意見，及衡平兩造當事人之權益，為滿足債權人之債權能夠早日獲得清償，並減輕債務人債務金額之負擔，又為避免債務人聲請提高拍賣價額高於市價甚多，致無人應買流標，造成債權人之債權無法受償，損害債權人權益，並考慮適度提高系爭土地的拍賣底價，可以減輕債務人之債務數額，故將系爭土地核定提高價格為17,400,000元，作為第一次拍賣底價；

惟經第一次拍賣，因無人應買而流標。

則系爭土地如真有陳情人所指稱每坪2萬元至3萬元之價值，高於第一次拍賣底價3至4倍的價額，依照法院拍賣實務上的經驗，理應有多人搶標應買才對，惟系爭土地第一次拍賣程序，卻流標無人應買，此有拍111年1月12日第一次拍賣公告、拍賣不動產筆錄在卷可查，顯然系爭土地並無如異議人所稱鑑估價額偏低之情事，異議人一再堅執前詞，認為底價太低，無非希望提高拍賣價額，致無人投標應買，最後造成流標，則其仍然能保住系爭不動產所有權，惟債權人之債權仍然無法順利受償，此乃眾所周知司馬昭之心。

故異議人指摘拍賣價格低於市價甚多一節，亦與客觀事實不符。

異議人另指述稱本院另案110年度司執第二頁字第13832號執行案件，該案同樣就本件土地持分所定拍賣每坪單價核算為7,045元等語，惟查，該執行事件異議人所指稱拍賣之標的物，經本院歷次拍賣，至特別拍賣程序，因無人投標應買，依法撤回執行，則此顯可證明，該事件鑑定的價格過高與市場行情不符，造成乏人問津，最後以流標收場，此經本院調閱本院110年度司執字第13832號執行卷證查明屬實，異議人陳述鑑定價格過低，乃無稽之談，不足採信。

四、次查，陳文祥不動產估價師事務所出具之鑑定報告書已考量執行標的使用分區與使用情形、產權及權利關係、鄰近市場供需狀況等，並詳述不動產價值增減因素，有鑑定報告書在卷可憑，鑑定報告書之內容並無不當之處。

異議人稱高雄市土地近年均呈上漲趨勢，本件拍賣價格反而低於市價，顯不適當，其陳述尚難採信。

綜上，異議人聲明異議指摘鑑定機關之鑑定價額過低，請求提高拍賣價額，揆諸首開說明，自無理由，應予駁回。

五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，向本院司法事務官提出異議。

中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
                  民事執行處  司法事務官  
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