臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,110,訴,683,20240731,2

臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第683號
原 告 黃海清
黃子庭


共 同
訴訟代理人 張簡明杰律師
被 告 瑞鋒營造股份有限公司

法定代理人 楊文宋
訴訟代理人 張志堅律師
洪國欽律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告黃海清新臺幣4,946,703元，及其中新臺幣2,080,000元部分自民國110年12月16日起，其餘新臺幣2,866,703元自民國112年10月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告黃子庭新臺幣977,732元，及自民國110年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告黃海清以新臺幣1,648,901元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣4,946,703元為原告黃海清預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項於原告黃子庭以新臺幣325,911元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣977,732元為原告黃子庭預供擔保，得免為假執行。
事實及理由

一、按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，民事訴訟法第253條定有明文。

又訴訟法上所謂同一事件，應依前後兩訴之當事人是否相同、前後兩訴之訴訟標的是否相同、前後兩訴之聲明是否相同、相反或可以代用等三個因素決定之（最高法院73年度台抗字第518號裁定意旨參照）。

查被告另案已起訴之案件為確認債權不存在之訴(即本院110年度訴字第682號)，而本件則係原告請求被告給付損害賠償之訴，訴之聲明非屬相同、相反或可互相代用，則原告於前開確認債權不存在事件繫屬中，再行提起本訴，並無違反民事訴訟法第253條規定，被告抗辯本件與本院110年訴字第682號確認債權不存在事件屬同一事件，應依民事訴訟法第253條規定駁回起訴等語，尚無足採，先予敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告訴之聲明原為：「㈠被告應給付原告黃海清新臺幣（下同）7,084,266元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行」。

嗣經減縮、擴張聲明，並追加黃子庭為原告，變更聲明為：「㈠被告應給付原告黃海清4,946,703元，及其中208萬元部分自民國110年12月16日(即民事準備一狀繕本送達翌日)起，其餘2,866,703元自112年10月12日(即民事訴之擴張暨準備程序六狀繕本送達翌日)起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡被告應給付原告黃子庭977,732元，及自110年12月16日(即民事準備一狀繕本送達翌日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」

（下稱變更後聲明），核於前揭規定相符，應予准許。

三、原告主張：原告黃海清為坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)所有權人，其上同段2376建號建物(門牌號碼高雄市○○區○○街000號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地)則為原告黃海清、黃子庭共有，權利範圍各2分之1。

被告為「高雄市濱海聯外道路開闢工程（北段道路0K～2K+100）（第一期）」（下稱系爭工程）施工承攬廠商，施工工址鄰近系爭房地僅約80公尺。

被告為系爭工程之施工者（承造人），因系爭工程施作期間施工不當、未採取必要防護措施，造成鄰地之原告所有系爭房地受有損害，依民法第184條第1項前段、第2項、第794條及依建築法授權訂定之建築技術規則建築構造編第62條第1項規定，被告應負損害賠償責任。

又原告對於被告施工過程導致系爭房地所受之損害，除得請求被告賠償物理技術上之修補費用外，亦得請求賠償交易價值減損之損害，而被告已於110 年5 月14日依據台南市結構工程技師公會（下稱台南結構技師公會）南市結技鑑字第728 號鑑定報告書給付原告修復工程費1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元，合計3,584,266 元，兩者之屬性均為物被毀損時，針對修補或賠償修復費用，而回復物之物理性原狀之填補技術性貶值，尚不包含回復物之價值性原狀之交易性貶損。

而本件經法院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會(下稱不動產估價師公會)鑑定結果，系爭房地因系爭工程受損而受有交易價值減損5,924,435元，其中系爭土地交易價值減損3,968,971元、系爭建物交易價值減損1,955,464元，而系爭土地為原告黃海清單獨所有、系爭建物則為原告2人共有2分之1，故原告黃海清受有4,946,703元(即3,968,971元+1,955,464元/2)交易價值減損之損害，原告黃子庭則受有977,732元（即1,955,464元/2）交易價值減損之損害。

綜上，爰依民法第794條、第184條第2項規定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。

四、被告則以：㈠系爭建物經被告辦理緊急搶修後，目前已屬穩定狀態，並經業主新工處委託高雄市土木技師公會作成108 年9 月27日高市土技字第00000000號安全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚屬良好，無明顯損害，復經被告要求，另再行委託高雄市結構工程工業技師公會作成108 年12月3 日（108）高結師鑑字第10822號安全評估鑑定報告書，亦測量出系爭建物平均傾斜率及最大傾斜率均符合國家標準，認定系爭建物應仍可安全居住無虞。

然因原告自107 年8 月起即向被告聲明索賠，經新工處召開會議協調，雙方協議由原告黃海清所指定之高雄市建築師公會進行損害鑑定，依高雄市建築師公會109年5月8日鑑定案號第00000000號鑑定報告認定損害金額為2,871,058元（即房屋鄰損修復工程費1,006,008 元及傾斜補償費1,865,050元），惟原告不同意此一金額，故原告黃海清自行委託台南結構技師公會進行鑑定，經該公會出具109 年12月29日南市結技鑑字第728 號鑑定報告認定損害金額為3,781,756元（即修復工程費用1,431,890元、搬遷費用197,490元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376元）。

嗣被告同意依台南結構技師公會鑑定報告所列之修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元，合計3,584,266 元給付予原告，並已於110年5月15日簽發3,584,266元即期支票交付予原告黃海清、黃子庭，且支票業已兌現。

㈡系爭建物雖有補強之需要，然經原告受領被告所給付修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元，其目的乃係以補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情形，則原告於受領後仍進而主張被告就系爭建物之傾斜部分仍需負擔交易價值減損部分，即有矛盾。

申言之，倘如原告認無法透過補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情形，則其所請領之修復工程費用3,584,266元即無法律上之依據，自應依法返還，如原告既已請求回復原狀之必要費用後，理應可預期除去系爭建物現存之傾斜問題，自不能再請求所謂「因房屋傾斜」導致交易價值減損之賠償，自屬當然，故就原告請求系爭房地之交易價值減損，自屬無據等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

五、兩造不爭執事項㈠原告黃海清為系爭土地所有權人，系爭建物則為原告黃海清、黃子庭共有，權利範圍各2分之1 。

㈡被告為系爭工程施工承攬廠商，施工期間為107 年4 月起至108年10月，被告於施工過程中損壞原告共有之系爭建物。

㈢系爭建物前經新工處委請高雄市土木技師公會針對結構安全評估鑑定，於108年9月27日作成高市土技字第00000000號安全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚屬良好，無明顯損害現象；

經新工處委請高雄市結構工程工業技師公會針對系爭建物是否仍可安全居住進行評估鑑定，於108 年12月3 日作成（108）高結師鑑字第10822 號安全評估鑑定報告書，認定系爭建物最大傾斜率已達1/61，然應仍可安全居住無虞；

經新工處委請高雄市建築師公會於109年5月8日做成鑑定案號00000000號鑑定報告書，認定系爭建物鄰損修復工程費與傾斜補償費各為1,006,008元、1,865,050元，合計2,871,058元，然原告不同意此金額。

㈣嗣原告黃海清委請台南結構技師公會於109 年12月29日作成南市結技鑑定字第728 號鑑定報告認定系爭建物修復工程費用為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890元、搬遷費用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376元）。

㈤就本件鄰損爭議，被告已依台南結構技師公會鑑定報告所列之修復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元（合計3,584,266 元）簽發以原告黃海清為受款人、面額3,584,266元之即期支票1 紙，原告並於110年5月14日具領3,584,266元。

六、本院之判斷㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任；

但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。

又建築法第69條前段規定：「建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施」；

建築技術規則建築構造編第2章基礎構造第1節第62條規定：「基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。

設計及施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護設施設計之依據。

前項防護設施，應依本章第六節及建築設計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工」；

及民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」

，均屬防止或禁止施工行為侵害鄰房權益之保護他人之法律。

次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。

故於物被毀損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決意旨參照）。

㈡經查，原告主張被告所給付之修復費用3,584,266元不包含交易價值減損金額，而系爭房地經修復後仍有交易價值減損乙節，為被告所爭執，並抗辯稱先前高雄市建築師公會、台南結構技師公會鑑定之鄰損金額均已包含非工程性補償費用即交易價值減損金額等語。

而經本院函詢台南結構技師公會關於本件鑑定鄰損之金額，是否有包含交易價值減損金額一節，經函覆略以：本鑑定報告僅針對填補技術性回復原狀所需之賠償費用做鑑定，沒有針對房屋修復後因市場機制所反映之房屋整體交易價值減損金額做鑑定，建議委請不動產估價師公會做必要的評估鑑定；

本案非工程性補償屬於技術性損害修復費用，並非屬於房屋交易價值減損金額，非工程性補償為房屋傾斜率或傾斜變化率超過1/200，但未達1/40者，除依規定估列工程性之補償費用外，應另依其使用不便程度，額外估列非工程性補償金額，但兩者補償金額合計不得超過重建工程費用100%之全額。

本件鑑定標的物因室內測量最大值為1/97之傾斜率，已大於1/200，故才有非工程性補償等語，有台南結構技師公會函文附卷可參(訴字卷一第65頁、第129頁)，足認建築師公會或技師公會評估之非工程性補償費用與民法上之交易價值減損金額不同，則被告所賠償予原告之3,584,266元，自無包含系爭房地交易價值減損部分，被告此部分抗辯自無理由。

㈢又系爭房地是否因系爭工程受損而受有交易價值減損一節，經本院囑託不動產估價師公會鑑定系爭建物未有傾斜之合理市價及因被告施工而造成傾斜（經有台南結構技師公會量測傾斜率1/97）且扶正修復後之合理市價，並以兩造合意僅以起訴時作為基準日，經該會轉介由地家不動產估價師聯合事務所（下稱地家估價事務所）辦理，地家估價事務所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，及估價師專業意見分析後，對於系爭房地未有傾斜之合理市價，採用成本法及收益法之直接資本化法評估房地總值，再依加權平均方式，決定房地最適價格；

對於系爭房地因被告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價，係參考不動產估價師公會全國聯合會發布之第九號公報內容，採比較法及收益法之直接資本化法評估房屋傾斜事件影響之房地總值，再依加權平均方式，決定受傾斜事件影響之房地最適價格，鑑定結果為：㈠系爭房地未有傾斜前之合理市價：成本價格27,892,837元、收益價格25,962,727元、最後決定之估價金額27,120,793元。

㈡系爭房地因被告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價：比較價格21,297,959元、收益價格21,043,957元、最後決定之估價金額21,196,358元。

㈢評估結論：交易價值減損金額為5,924,435元（減損率約為21.84%)等語；

又系爭土地價格為186,686,316元，系爭建物價格為9,206,521元，經計算土地價值比例為66.0000000000000%、建物價值比例為33.0000000000000%，故系爭土地交易價值減損金額為3,968,971元（5,924,435元×66.0000000000000%）；

系爭建物交易價值減損金額為1,955,464元（5,924,435元×33.0000000000000%）等情，有地家估價事務所地家估字第00000000號估價報告書（下稱系爭估價報告，見外放估價報告書）、113年6月5日函文、113年7月23日函文為憑（訴字卷二第199頁、第213頁）。

㈣雖被告抗辯系爭建物為透天厝，縱有傾斜，係建物受有損害，土地本身並無存在是否傾斜問題，鑑定交易價格減損時應將土地價值排除在外等語。

惟查，房地結合型態之不動產交易，均以房地價格合併計價出售，因損害造成之價格減損，自應以房地總價為計算總減損金額之基礎，此乃事理之當然。

從而，建物發生毀損事故，但尚非無從修護繼續使用而必須拆除之情形，則其建物及基地之價值於市場上受整體之減損，於交易之實情上並非不合理，另審酌系爭房地既存有未保存登記建物，而未保存登記建物亦常為買賣交易之客體，尚屬有財產價值，是計算系爭房屋合理市價自應以包含未保存登記建物之市價，較為妥適。

㈤被告另抗辯系爭估價報告係屬個別不動產估價師所作成之報告，與建築師公會、技師公會等機關鑑定顯有不同。

而系爭估價報告自承所鑑汙名價值減損部分，非屬不動產估價技術規則所規範之項目，係依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報(下稱第九號公報)及相關論文與不動產估價理論，故本件估價並無法律上或技術規範上的明確指引，受估價師主觀意思為斷，參考價值低。

另系爭估價報告所採用之鑑定方法明顯牴觸第九號公報注意事項四（比較案例排除）、注意事項七（瑕疵比較標的選取原則），且本件估價前提為「系爭建物已扶正修復」，而系爭房地並未對外揭露傾斜之瑕疵及對外借貸，惟系爭估價報告於無根據情形下直接認定五項指標均屬汙名效果顯著之情形，已與事實不符，其鑑定內容不可採等語。

惟查：⒈不動產估價師公會鑑定報告為該公會依本院發文由該公會依專案鑑定業務委員會功能，推選不動產估價師承辦鑑估業務，該公會依據專案推選承辦會員辦法遴選會員估價師辦理估價作業，後由該公會專案鑑定業務委員會組成審查委員會，就承辦估價師出具之估價報告書為審議，待承辦估價師依詢委員會提出之審查意見回復並修正後，由該公會出具審核完備之估價報告書等情，有不動產估價師公會112年11月22日函可參(訴字卷二第139頁)，故系爭估價報告為本院依民事訴訟法第340條規定囑託不動產估價師公會所作成，鑑定程序上並無瑕疵。

⒉不動產估價技術規則雖無針對污名化價值減損進行明確規範，亦無「瑕疵不動產」、「交易性貶值」等用詞定義，然於法學及不動產領域多有相關文獻對此名詞進行明確的定義，即瑕疵價值減損分為技術性貶值及交易性貶值，其中技術性貶值係評估修復成本，應委由建築師、土木技師等專業人士評估；

交易性貶值係評估污名價損，亦即市場性及收益性受到風險及不確定性增加，所導致的價格下跌，屬不動產估價師之專業領域。

而系爭房地之「技術性貶值」已由台南市結構技師公會作成鑑定報告，且其鑑定金額不包含「交易性貶值」，亦與前開有台南結構技師公會之函覆內容相符(訴字卷一第65頁、第129頁)，故系爭估價報告已具備有效的理論依據，具有參考價值。

⒊地家估價事務所於評估過程初步係依照第九號公報内容調查高雄地區市場交易案例，惟經調查高雄地區並無市場交易案例可供比擬，僅蒐集到台北地院判決傾斜案例後來有成交之實價登錄案例，並採用進行比較法試算（參訴字卷二第146頁至第153頁），惟推估之價值減損率14.06%與過往南部地區裁判結果差異甚大，其原因可能為臺北市之土地價值比例佔房地總價高，另高雄以透天產品為主而瑕疵情形多發生於建物，故臺北市傾斜對於房地價值影響比例相對高雄較小。

反之，高雄市不動產產品之建物價值比例較台北大，故瑕疵情形對整體房地價值影響比例也較大。

另臺北市主流產品為公寓、華廈，該類型產品收益性佳，出租收入較不受瑕疵影響，故瑕疵價值減損較低，而系爭房地為透天住宅，多自住使用，瑕疵情形對使用者心理影響較大。

綜合上述分析，市場公開資訊具有瑕疵傾斜之交易實例多位於臺北市，而交易實例類型皆為公寓、華廈，相較系爭房地為透天產品，該產品類型及其土地與建物價值比例與本案勘估標的差異甚大，較不具替代性，故地家估價事務所於綜合考量後採用同樣位於高雄地區之法院判決作為比較案例，其地區、產品類型、瑕疵情形皆與本案相當，其評估結果應具參考性。

⒋又系爭估價報告採用之比較標的瑕疵情形亦為建物傾斜，且修復前最大傾斜率相似，而因高雄市查無建物傾斜之交易實例，且採用外縣市之交易實例亦無替代性，故係採用法院判決作為比較案例，報告書中已明確寫明其修復前之最大傾斜率，並使用其「交易價值減損」之判決金額計算價值減損率，且係直接採用比較標的之「交易價值減損率」進行比較調整，即表示勘估標的及比較標的皆以已修復為前提進行評估。

⒌另本件評估項目為「交易價值減損金額」，依據第九號公報所載：「瑕疵價值減損應包含修復費用及污名價值減損」，其中「污名價值減損」即為「交易價值減損」，而修復費用為建築師、土木技師等專業人士之評估範疇，非不動產估價師之專業範圍，故系爭估價報告係將修復費用去化，假設其已修復完成，方能計算「交易價值減損金額」。

而系爭估價報告内判斷勘估標的之「修復可行性」是否具有顯著之污名效果，係依據第九號公報規定，評估不動產之汙名價值減損前，應先分析污名效果是否顯著，「修復可行性」對於污名效果是否顯著係由市場性風險進行判斷，依現行工法及其座落位置，其修復至完全未發生瑕疵情形的可能性是較低的，多數潛在買方在知悉後該建物曾經發生瑕疵問題時將導致其市場性降低，故判斷其「修復可行性低」，而非「無修復可行性」，本次估價前提為評估「未有傾斜之合理市價」扣除「已扶正修復之合理市價」，係評估「交易價值減損金額」之過程，與判斷其瑕疵情形之修復可行性低並無衝突。

⒍所謂資訊揭露度，指市場上的潛在交易者，是否知悉瑕疵情況相關資訊，例如在法律上是否規範強制揭露、在交易上是否可以辨別，及相關的資訊是否充足、正確等。

系爭房地業由台南市結構工程工業技師公會測量主體構造傾斜率西傾1/97，具有傾斜瑕疵，建物具有傾斜為交易之重要資訊，屬於民法第354條之物之瑕疵，賣方如未善盡告知義務，恐負瑕疵擔保責任。

且依據不動產說明書應記載及不得記載事項：「壹、應記載事項……二、成屋……（一）建築改良物（以下簡稱建物）……6.建物瑕疵情形：……(4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。

……」，雖未明確記載傾斜情形，惟市場交易習慣多會加註標明，故判斷「資訊揭露度」之污名效果顯著。

另融資困難度係指未來若勘估標的買賣交易，因系爭房地已測量其具有瑕疵情形，賣方須善盡告知義務，於不動產說明書中備註說明，經估價師訪查銀行業者及不動產仲介業者，不動產說明書中備註有瑕疵情形之產品，需考量其去化能力及擔保能力較差之風險，如以系爭房地作為抵押擔保品，將提高銀行承貸風險，只願意以較低總價進行放款或不承作，故判斷「融資困難度」之污名效果顯著。

⒎綜上，系爭估價報告於評估過程仍有盡市場調查之義務，惟相同類型產品資訊稀少，以現行市場調查之實際成交案例進行比較分析，其結果不具替代性，故採替代性高之法院判決進行評估，且評估過程皆有充足理論依據支撐，而第九號公報僅提供不動產估價師進行不動產汙名價值減損估價時之指引，系爭估價報告並無違反之情事等情，均經地家估價事務所說明綦詳，有不動產估價師公會112年11月22日函附之地家估價師事務所函文可參（訴字卷二第140頁至第153頁），系爭估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀專業性，自堪憑採。

㈥則依系爭估價報告，系爭房地因本件鄰損事件之交易價值減損為5,924,435元，其中土地交易價值減損金額為3,968,971元（5,924,435元×66.0000000000000%）；

建物交易價值減損金額為1,955,464元（5,924,435元×33.0000000000000%），而系爭土地為原告黃海清單獨所有、系爭建物則為原告2人共有2分之1，則原告黃海清得請求交易價值減損之損害金額為4,946,703元【(計算式：3,968,971元+(1,955,464元÷2)=4,946,703元】，原告黃子庭得請求交易價值減損之損害金額為977,732元(計算式：1,955,464元÷2=977,732元)，堪以認定。

七、綜上所述，原告依民法第794條、第184條第2項規定，請求如主文第1、2項之聲明，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 方柔尹