臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,272,20240913,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第272號
原      告  周小鳳 
            周伯安 
共      同
訴訟代理人  許龍升律師
複代理人    吳春生律師
被      告  姜明騰 
            富田房屋有限公司

法定代理人  李易臻 
訴訟代理人  洪嘉駿 
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時，原先位聲明：㈠被告姜明騰應給付原告新臺幣(下同)400,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡被告姜明騰應同意原告向第一商業銀行桃園分行(下稱一銀桃園分行)領取戶名「第一商業銀行受託信託財產專戶」之帳號00000-000000000號(下稱系爭履保帳戶)內1,800,000元暨其所衍生之利息；

㈢被告富田房屋有限公司(下稱富田公司)應給付原告44,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；

備位聲明：被告姜明騰應同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內750,000元暨其所衍生之利息。

嗣於本院審理中變更備位聲明請求金額為618,200元(本院卷第25頁)。

上開訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告前得知被告富田公司有關坐落於高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)出售廣告，其內載訴求重點以粗體黑字標明「大地坪」，因此，原告與被告姜明騰於111年3月2日就系爭土地簽訂買賣契約書，約定價金為2,200,000元(下稱系爭買賣契約)，並於同年7月14日辦理登記完畢。

嗣原告於111年11月10日經地政士蔡志杰告知及調取系爭土地地盤圖得知，系爭土地上有66.33平方公尺為私設道路而無法使用，此事實於系爭土地簽約時，未經被告如實告知，且簽約時經告知，系爭土地尚遭高雄市六龜區公所鋪設水溝佔用，顯然無法達到原告購買之目的。

系爭土地既有上開減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告乃於111年11月22日依民法第359條規定以調解聲請狀送達被告，為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定請求姜明騰返還所受領之價金。

又原告已依系爭買賣契約約定，陸續存入買賣價金2,200,000元至系爭買賣契約約定之系爭履保帳戶，而姜明騰於同年6月1日支領400,000元，是系爭履保帳戶內尚餘1,800,000元，而原告與姜明騰間之系爭買賣契約既已解除，則姜明騰所受領之400,000元及系爭履保帳戶內所餘1,800,000元自應返還予原告。

再者，富田公司受原告委託仲介購買系爭土地，卻未善盡系爭房地之調查義務，未於原告簽約時告知系爭土地有上開重大瑕疵，依民法第571條規定即不得向原告領取居間報酬，原告雖已於111年3月2日給付仲介費用44,000元(下稱系爭仲介費用)，然已依民法第226條、第256條規定以本件起訴狀繕本之送達向富田公司表示解除居間契約之意思表示，原告自亦得依民法第179條規定請求富田公司返還系爭仲介費用。

退步言，倘認系爭土地之瑕疵不足以解除契約，依民法第359條但書規定，原告亦得請求減少買賣價金618,200元。

因此，依民法第359條、第259條第2款及第179條規定，提起本件訴訟等語，並先位聲明：㈠姜明騰應給付原告400,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡姜明騰應同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內1,800,000元暨其所衍生之利息；

㈢富田公司應給付原告44,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；

備位聲明：姜明騰應同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內618,200元暨其所衍生之利息。

二、被告之答辯：㈠被告姜明騰辯以：系爭買賣契約簽訂前，已針對系爭土地現況填寫買賣標的現況說明書，並於其中標示有被道路占用，於簽約當下並經原告簽名確認，且於111年5月30日復委由受託地政士申請系爭土地鑑界，鑑界當天原告亦出席參與，當下應可清楚明瞭系爭土地現況被道路占用之事實。

又姜明騰已完成建物拆除並辦理建物滅失，系爭買賣契約所約定之權利義務皆已完成，惟原告不為配合，拒絕出面結案，姜明騰乃於111年11月11日寄發存證信函通知原告履行點交結案之義務，惟原告出面後，又運用各式各樣之理由，藉故拖延，直至無法拖延時，再以姜明騰隱瞞未告知系爭土地有道路占用之事由，提起本件訴訟，然姜明騰於本件買賣案件完全配合系爭買賣契約之履行，且明確誠實告知有道路占用之事，在在可證原告係於清楚明瞭之情況下同意簽訂系爭買賣契約，並非姜明騰隱瞞而陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，原告之請求，並無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告富田公司則以：系爭土地上有15公尺的水溝及路地占用的狀況，當初都有如實告知，原告有到現場看過，簽約的時候也有再次告知，並由原告簽署標的物現況說明書，鑑界那天周小鳳及周伯安父親周小雲都有來，鑑界當天有訂出界址點，原告有當場確認並表示沒有意見，鑑界完原告明知土地含路地等的狀況，都沒有異議，經過很長時間才這樣主張，顯不合理。

且原告也還沒有給付系爭仲介費用等語，作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實：(本院卷第100至101頁)㈠原告於111年3月2日經富田公司仲介，與姜明騰簽立土地買賣契約書，向姜明騰購買坐落於高雄市○○區○○段000地號土地(即系爭土地)，約定價金為2,200,000元(即系爭買賣契約)，並於同年7月14日辦理所有權移轉登記完畢。

㈡系爭買賣契約原告自111年3月3日迄同年7月25日，已陸續存入買賣價金2,200,000元至系爭買賣契約履約保證帳戶即一銀桃園分行、戶名「第一商業銀行受託信託財產專戶」帳號00000-000000000號」內(即系爭履保帳戶)，而姜明騰於同年6月1日支領400,000元，系爭履保帳戶內尚餘1,800,000元。

㈢系爭買賣，原告有簽署標的物現況說明書，其中第11「有無供公眾通行之私有道路」，勾選有，且於備証說明欄記載「名治路15巷道路」；

及第13「是否有被越界建築」欄，勾選有，且於備証說明欄記載「由買方自行處理」，並均經原告簽名於旁確認。

㈣原告於111年11月22日，主張系爭土地有道路占用，無法達到原告購買之目的，姜明騰應負出賣人物之瑕疵擔保責任為由，以調解聲請狀送達姜明騰，為解除系爭買賣契約之意思表示。

四、本件之爭點：(本院卷第101至102頁) ㈠系爭土地上有私設道路占用，姜明騰是否須負物之瑕疵擔保責任？原告依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款之規定，先位請求姜明騰返還價金400,000元及同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內1,800,000元暨其所衍生之利息，有無理由？㈡系爭土地上有私設道路占用，富田公司是否應負債務不履行責任？原告依民法第226條、256條之規定，解除與富田公司間就系爭土地之居間契約，並依民法第179條之規定，請求富田公司返還仲介費用44,000元，有無理由？㈢如認系爭土地上有私設道路占用，姜明騰應負物之瑕疵擔保責任，但原告尚不得據以解除系爭買賣契約，則原告備位請求減少買賣價金，同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內618,200元暨其所衍生之利息，有無理由？

五、本院之判斷：㈠上開兩造不爭執事實，有系爭買賣契約書、標的物現況說明書、價金信託履約保證書、系爭土地登記謄本、調解聲請書及本院橋頭簡易庭調解通知書附卷可稽(審訴卷第23至39、83至87頁及本院卷第33頁)，應堪信為真實。

㈡原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定先位請求姜明騰返還價金400,000元本息及同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內1,800,000元暨其所衍生之利息；

備位請求減少買賣價金，及姜明騰應同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內618,200元暨其所衍生之利息，有無理由？1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第355條、第359條亦有明文。

而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照)。

可見物之瑕疵，有未能達物之通常效用之情狀，亦有未能達契約預定效用之情狀，前者係就物之客觀上狀態為衡量判斷；

後者則係以當事人之主觀需求並經明確載入契約內容為斟酌考量。

至所謂因重大過失而不知有瑕疵者，係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，而買受人卻未予以查知者而言。

2.經查，原告於111年3月2日與姜明騰簽立系爭買賣契約，由姜明騰出售系爭土地予原告，簽約前系爭土地上即有水溝及道路占用部分系爭土地，為兩造所不爭執。

而系爭土地使用地類別為乙種建築用地，有系爭土地登記謄本在卷可佐(審訴卷第51頁)，則系爭土地可供建築使用與否及可供建築之面積多寡，自然影響系爭土地之價值等通常效用，堪認系爭土地確實存有物之瑕疵。

3.惟被告抗辯系爭買賣契約簽約時，原告已如實告知系爭土地上有水溝及道路占用部分土地之事實，並舉高雄市六龜區公所101年10月25日高市○區○○○00000000000號函(下稱系爭六龜區公所函，審訴卷第57至59頁)及原告周小鳳簽署，其中第11「有無供公眾通行之私有道路」，勾選有，且於備証說明欄記載「名治路15巷道路」；

及第13「是否有被越界建築」欄，勾選有，且於備証說明欄記載「由買方自行處理」，並均經原告簽名於旁確認之標的物現況說明書(下稱系爭說明書，本院卷第33頁)為證。

而原告並不否認簽約時依姜明騰提出之系爭六龜區公所函，已知有15公尺長之水溝占用部分系爭土地(審訴卷第11頁)，及簽約時周小鳳確有簽署系爭說明書，但主張被告僅空泛告知，並無具體告知確實占用的坪數等語(本院卷第27頁)。

可知原告確實於簽約時已知系爭土地存有水溝及道路占用部分系爭土地之瑕疵，且原告知悉後並未要求實測水溝及道路占用之面積即簽署系爭買賣契約，依原告提出之111年5月30日現場鑑界制作之高雄市美濃地政事務所(下稱美濃地政)土地複丈成果圖(審訴卷第69頁)顯示鑑界時現場標示之系爭土地鄰路界址點1、2、3、4及原告不否認參與現場鑑界之現場對水溝、道路之觀察等顯著事實，亦可經現場觀察知悉水溝、道路占用系爭土地之位置及大致面積。

而原告鑑界當時並未要求實際測量水溝及道路占用系爭土地之面積，且嗣後於111年6月6日兩造簽署之系爭買賣契約添增條款(審訴卷第41頁)，亦僅要求姜明騰讓與系爭六龜區公所函對水溝之權利，對道路占用系爭土地部分並無任何異議，顯見，原告已接受上開道路占用系爭土地之位置及大致面積。

至於道路實際占用之面積與其觀察之大致面積是否有差異及差異為何，若屬重要，依前所述，原告就道路未為實測占用系爭土地之面積而不知道路實際占用之面積，亦有重大過失。

是原告於簽約時已知系爭土地存有水溝及道路占用部分系爭土地之瑕疵，或因重大過失，不知道路實際占用系爭土地之面積，依前揭民法第355條規定，姜明騰應不負物之瑕疵擔保責任。

4.原告雖另舉高雄市政府工務局函覆之土地使用同意書(本院卷第119至125頁)及使用執照竣工圖、私設道路面積計算表(外放)，主張姜明騰同意系爭土地作為私設道路使用之面積為66.33平方公尺，占系爭土地面積高達28.1%，此部分原告不能為排他之使用收益，且為原告簽約時所不知，姜明騰應負物之瑕疵擔保責任等語。

然系爭土地實際闢建為道路及水溝之面積，分別僅10.17平方公尺及9.35平方公尺，有本院113年1月12日現場勘驗後，由美濃地政制作之土地複丈成果圖附卷可參(本院卷第157頁)。

且經本院函詢高雄市政府工務局，該局函覆表示：系爭土地部分土地(66.33平方公尺)曾同意(73)高縣建局建管字第00364號及(73)高縣建局建管字第00364號01~30等31筆使用執照作為私設通路使用。

前開同意範圍不論現況是否已開闢作為私設道路，按內政部83年11月14日函釋規定，原同意之私設通路非屬前開使用執照基地範圍，在不變更原私設通路之形狀、位置情形下，得與該地號未同意供私設通路部分合併申請建築。

倘上開私設通路被指定為現有巷道，則合併申請建築之土地，應扣除現有巷道與該私設通路重疊範圍，即不得合併申請建築等語(本院卷第195至196頁)。

可知，除現有道路占用系爭土地之10.17平方公尺外，姜明騰原同意作為私設通路使用但未實際闢建為道路之56.16平方公尺土地(計算式：66.33－10.17＝56.16)，仍可與系爭土地原未同意作為私設通路使用部分合併申請建築，而無損其通常效用，尚非瑕疵。

而現有巷道占用之10.17平方公尺土地，雖不能合併申請建築，然與前述水溝占用之9.35平方公尺土地，均係原告於簽約時已知之瑕疵，姜明騰不負物之瑕疵擔保責任，已如前述。

是原告此部分主張，不足採信。

5.準此，原告於簽約時已知系爭土地存有水溝及道路占用部分系爭土地之瑕疵，或因重大過失，不知道路實際占用系爭土地之面積，姜明騰應不負物之瑕疵擔保責任，業經本院認定如前，而依前揭民法第359條規定，原告得解除契約或請求減少價金，係以姜明騰就水溝及道路占用部分系爭土地之瑕疵，應負擔保責任為前提，本件姜明騰既經本院認定不負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，自不生解約之效力，則其依民法第259條第2款規定先位請求姜明騰返還價金400,000元本息及同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內1,800,000元暨其所衍生之利息；

備位請求減少買賣價金，及姜明騰應同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內618,200元暨其所衍生之利息，均屬無據。

㈢原告依民法第226條、256條規定，解除與富田公司間就系爭土地之居間契約，並依民法第179條規定，請求富田公司返還仲介費用44,000元本息，有無理由？1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固有明文。

惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。

如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。

故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的(最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照)。

本件原告主張被告受領其給付之44,000元仲介費，並無法律上之原因，自應由原告就被告受領其給付之仲介費用而受有利益及其給付欠缺給付目的，負舉證責任，若其先不能舉證，即難遽為有利之認定。

2.原告雖主張確有給付富田公司仲介費用44,000元，並舉服務費確認單(下稱系爭確認單，本院卷第95頁)為據，然為被告所否認。

查系爭確認單依其文義僅係確認服務費之單據，其內容亦無富田公司已收受服務費之記載，且系爭確認單係由客戶即原告簽章確認，與一般收據係由受款者簽章開立交付付款者收執，付款者無須簽章確認情形不符，尚不足為富田公司確有收受原告給付44,000元仲介費用之佐證。

此外，原告復不能為其他舉證以實其說，自難採信。

又原告於簽約時已知系爭土地存有水溝及道路占用部分系爭土地之瑕疵，有如前述，則原告以富田公司未善盡調查義務，未於簽約時告知原告上開水溝及道路占用部分系爭土地之瑕疵為由，解除原告與富田公司間居間契約，即非屬實，自不生解除契約之效力，則原告與富田公司間居間契約既仍有效存在，原告縱有給付富田公司仲介費用，亦有法律上之原因，原告不能證明其給付欠缺給付目的，其主張亦難採信。

故原告依民法第179條規定，請求富田公司返還仲介費用44,000元本息，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依買賣、居間及不當得利之法律關係，依民法第359條、第259條第2款及第179條規定，先位請求姜明騰應給付原告400,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

並同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內1,800,000元暨其所衍生之利息；

及請求富田公司應給付原告44,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；

暨備位請求姜明騰應同意原告向一銀桃園分行領取系爭履保帳戶內618,200元及其所衍生之利息，均難認有據，並無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 9 月 13 日
                  民事第三庭  法 官  陳景裕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 13 日
                              書記官 鄭珓銘