臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,727,20240124,3

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第727號
原 告
即反訴被告 林書維
訴訟代理人 黃淑枝
被 告
即反訴原告 施嘉婷

訴訟代理人 陳星宇律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、反訴被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00號房屋返還予反訴原告。

四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣16萬5,000元，及自民國112年12月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

五、本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣21萬6,800元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第四項得假執行；但反訴被告如以新臺幣16萬5,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

七、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告主張：訴外人黃昇易於民國108年9、10月間，介紹訴外人梁俊智向原告買受門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00號房屋（下稱系爭房屋），梁俊智買受後，登記在被告名下，並與原告簽署協議書，約定原告得於系爭房屋登記買方名下屆滿3年後之45天內，以新臺幣（下同）500萬元買回系爭房屋（下稱系爭協議書）。

原告並於3年期間，向被告承租系爭房屋，每月租金1萬5,000元。

梁俊智業將系爭協議書之權利義務讓與被告，原告於買回期限內要求買回系爭房屋，被告卻故意不出面辦理相關手續，以致逾期。

為此，爰依系爭協議書約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應於原告或原告指定之買家給付500萬元同時，將系爭房屋所有權移轉登記予原告或原告指定之買家。

二、被告則以：簽立系爭協議書之人為原告及梁俊智，與被告無關，系爭協議書不拘束被告，原告請求被告依系爭協議書約定，允由原告買回系爭房屋，欠缺當事人適格。

且系爭協議書雙方之權利義務關係為「賣方得於約定期限屆至前以500萬元價金向買方買回系爭房屋，並完成相關點交程序」，至賣方即原告應如何籌得500萬元價金、如何與第三人簽約、以若干價金出售系爭房屋，概與買方即被告無涉，系爭協議書亦未要求買方履行配合尋得新買家、配合於指定日期簽約、完成相關手續等義務。

況原告買回期限為111年11月21日至000年0月0日間，被告因原告母親反應系爭房屋賣不出去、售價不合理等原因，已於111年12月16日與原告合意將買回權期限展延至112年1月27日，係因原告尋得之新買家毀約，始未出售系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠梁俊智於108年9、10月間向原告買受原告所有系爭房屋，原告於108年11月22日將系爭房屋移轉登記至被告名下。

㈡原告與梁俊智於108年10月21日簽署協議書，約定原告得於系爭房屋登記在買方或買方指定之登記名義人之日起算3年屆滿日起之45天內，以500萬元買回系爭房屋。

㈢兩造於108年10月31日簽訂系爭房屋租賃契約，約定被告以每月租金1萬5,000元出租系爭房屋予原告，租賃期間自108年12月5日起至109年3月4日止（下稱系爭租約），並經公證。

四、本院之判斷：㈠按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物；

前項買回之價金，另有特約者，從其特約，民法第379條第1、2項定有明文。

又買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人即買回契約之相對人表示買回為要件。

僅於買回期限內，表示買回原出賣之不動產，並未將約定之買回價金提出者，買回契約尚未發生效力（最高法院79年度台上字第2231號判決意旨參照）。

系爭協議書為原告與梁俊智所簽立，原告要求被告依系爭協議書履行，已嫌無據，原告雖主張梁俊智業將系爭協議書之權利義務讓與被告等語，惟梁俊智買受系爭房屋後，登記在被告名下，或係基於梁俊智與被告間贈與、借名登記等內部關係，非必係因讓與系爭協議書之權利義務之故，被告亦稱梁俊智與被告間有借名登記契約，被告僅為出名人等語（見本院卷第26頁）。

且原告陳稱當初向其購買系爭房屋之人已經有準備價金500萬元，因被告拖延，買方才不願意購買等語（見本院卷第25頁），可知原告前行使買回權時，尚賴系爭房屋買家提出500萬元價金，自身並未提出買回價金，而系爭房屋買家事後亦不願購買該屋，同未提出買回價金，依上開說明，原告既未於表示要買回系爭房屋時，同時提出約定之買回價金500萬元，買回契約本不發生效力。

㈡按系爭協議書第6條第1、2項約定，自系爭房屋登記於買方或買方指定之登記名義人之日起算3年為期，於該3年期間屆滿之日起算45天內，賣方對買方有買回權；

賣方未於該3年期間屆滿之日起算45天內與買方完成行使買回權所需之簽約、過戶、尾款點交或其他相關事宜者，則賣方所得行使之買回權消滅（見審訴卷第19頁）。

原告係於108年11月22日將系爭房屋移轉登記至被告名下，依系爭協議書約定，原告買回期限為系爭房屋登記在買方或買方指定之登記名義人之日起算3年屆滿日起之45天內，即112年1月5日前，惟依訴外人即原告之母黃淑枝、黃昇易間通訊軟體LINE對話紀錄，黃淑枝於111年12月16日請黃昇易協助展延期限，並與黃昇易確認展延期限至112年1月27日（見審訴卷第173-175頁），是原告行使買回權之期限延長至112年1月27日，原告於112年6月6日具狀追加行使買回權（見審訴卷第101-105頁），顯已逾買回權期限，依上開規定，原告之買回權業已消滅，原告起訴行使買回權，亦屬無據。

㈢原告雖主張其逾系爭協議書所載買回期間，係因被告故意拖延，可歸責於被告等語。

惟黃淑枝於112年1月11日告知黃昇易，仲介聯絡不上買主，又於112年1月15日向黃昇易表示「上次有跟你說買家很不穩……昨晚仲介已經確定他毀約了……是否能再延三個月，我會把握時間找到買家」等語（見審訴卷第200、205頁），可知原告未能出售系爭房屋以籌措資金，係因系爭房屋新買家不願買受，難認被告有何可歸責事由，原告主張其逾越買回期限，可歸咎於被告蓄意拖延，其仍得依系爭協議書行使買回權，為無理由。

五、綜上所述，原告依系爭協議書約定，請求被告於原告或原告指定之買家給付500萬元同時，將系爭房屋所有權移轉登記予原告或原告指定之買家，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

貳、反訴部分：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。

舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。

原告提起本訴行使買回權，請求被告移轉系爭房屋，被告則以原告買回權已消滅為防禦方法之一，並以此為由提起反訴，審判資料有共通性，本、反訴間有牽連關係甚明，反訴原告提起反訴自屬合法，應予准許，先予敘明。

二、反訴原告主張：兩造就系爭房屋所訂系爭租約於109年3月4日終止，反訴被告之買回權亦已消滅，卻繼續無權占有系爭房屋，侵害反訴原告就系爭房屋之所有權，且反訴被告自112年1月起均未繳納相當租金之不當得利，自應返還系爭房屋予反訴原告，並給付自112年1月起至同年00月間之不當得利16萬5,000元（計算式：1萬5,000元×11月＝16萬5,000元）。

為此，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠反訴被告應將系爭房屋返還予反訴原告。

㈡反訴被告應給付反訴原告16萬5,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、反訴被告則以：伊有於111年12月繳納租金，已繳至112年1月之房租等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：同本訴部分之兩造不爭執之事項。

五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

次按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，為民法第166條所明定。

又定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就。

且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院47年度台上字第1820號、107年度台上字第2127號判決意旨參照）。

兩造間系爭租約第14條第1項約定：「本租約期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續約」（見審訴卷第25頁），系爭租約所載租賃期間為自108年12月5日起至109年3月4日止，兩造於該租約期滿後，未簽訂書面契約繼續租賃，為兩造所不爭執（見本院卷第25頁），依前開約定，應視為不再續約，是兩造就系爭房屋之租約於109年3月4日租期屆滿後即已消滅。

反訴被告雖抗辯其有繼續給付租金至111年12月，惟前開約定已約明租約期滿後，續租應另訂書面契約，已可認反訴原告有反對續租之意思表示，兩造並約定租賃契約須以要式方式為之。

依上開說明，反訴原告既已為反對之意思，兩造復未以書面續訂系爭房屋租賃契約，縱反訴原告繼續收取租金，兩造仍不成立不定期租賃契約。

且反訴被告自陳其於簽立系爭租約及公證書後，未再聯繫過反訴原告等語（見本院卷第25頁），亦可知兩造並無另就系爭房屋成立新租賃契約之意思表示存在，反訴被告即無從以其繼續支付租金，主張兩造就系爭房屋仍存有租約關係。

反訴被告於系爭租約109年3月4日屆滿後，即無占有使用系爭房屋之權源，係屬無權占有甚明，反訴原告依民法第767條第1項前段規定，請求反訴被告返還系爭房屋，即無不合。

㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條所明定。

兩造原就系爭房屋存有系爭租約，租金為每月1萬5,000元，又反訴被告於上開租約終止後，無權占有系爭房屋，且無法律上原因，則反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給付自112年1月起至同年00月間之相當於租金之利益，亦屬有據，另審酌系爭房屋租金原為每月1萬5,000元，此租金數額復與一般租屋行情相當，爰採為本件相當租金不當得利數額計算基礎，故反訴原告請求反訴被告給付16萬5,000元（計算式：1萬5,000元×11月＝16萬5,000元），為有理由，應予准許。

反訴被告雖抗辯其已於111年12月時，繳納112年1月之房租等語，惟依黃淑枝與黃昇易間對話紀錄，黃昇易於112年1月7日表示「租金12的就可以，1月不用」，黃淑枝則於112年1月8日回覆「我下午去存入12月房租」等語（見審訴卷第187-188頁），足知反訴被告於112年1月8日，尚未繳付000年00月間使用系爭房屋之相當租金不當得利，遑論繳納000年0月間之相當租金不當得利，反訴被告上開所辯，顯與事實不符，不足採信。

六、綜上所述，反訴原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求反訴被告返還系爭房屋，暨給付反訴原告165,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即112年12月8日起（見本院卷第31頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本判決所命給付價額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。並依職權宣告反訴被告如供相當之擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

參、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
書記官 葉憶葇