臺灣橋頭地方法院民事-CTDV,112,訴,738,20240916,2

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第738號
原      告  高雄市○○區○○

法定代理人  謝健成 
訴訟代理人  任栩霈 
被      告  潛錩規劃行銷有限公司


法定代理人  紀宇牧 




上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○地號土地上，如附圖編號Ａ所示建物（即高雄市○○區○○段○○○○○號建物，門牌號碼：高雄市○○區○○○路○號）、編號Ｄ所示水溝與水泥地騰空並遷出，及將如附圖編號Ｂ所示水泥地與鐵柱六根拆除並回復原狀後，將如附圖編號Ａ所示建物、編號Ｄ所示水溝與水泥地及編號Ｂ所示土地返還原告。
被告應自民國一百一十二年三月二十四日起至將如附圖編號Ａ所示建物、編號Ｄ所示水溝與水泥地及編號Ｂ所示土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣伍仟壹佰壹拾元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由

一、原告主張：高雄市○○於○○000○00○○○○○○○區○○○○○○號排水）雨水下水道改善工程」（下稱系爭工程），而向財政部國有財產署南區分署（下稱國財署）承租坐落高雄市○○區○○段000○00地號土地（下稱系爭土地），並於其上興建如附圖編號Ａ所示建物（即高雄市○○區○○段0000○號建物，門牌號碼：高雄市○○區○○○路0號，下稱Ａ建物）、鋪設設置編號Ｄ所示水溝與水泥地（下稱Ｄ地上物，並與Ａ建物合稱系爭建物），以安置因系爭工程受影響之住戶，嗣後，高雄市政府將系爭土地與系爭建物移交原告管理。

前揭安置戶於109年12月31日終止安置，原告遂依「高雄市市有財產管理自治條例」及「高雄市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點」規定（下合稱系爭規定），將系爭建物與系爭土地一部（含系爭建物坐落土地與草皮綠美化公共空間，面積53.2平方公尺，下合稱系爭租賃物）予以標租，租賃期間自110年7月16日起至115年7月15日止，每月租金新臺幣（下同）5,110元，由被告得標，兩造並於110年7月13日簽訂房屋及土地租賃契約書（下稱系爭租約）。

詎被告未經原告同意，即於系爭土地上鋪設、架設如附圖編號Ｂ所示水泥地與鐵柱6根（下稱Ｂ地上物），已違反系爭租約第8條第7項不得擴建、整建、改建租賃物之約定，原告於112年3月8日以高市○區○○○00000000000號函（下稱甲函文）通知被告於文到10日內回復原狀，甲函文於同年月9日送達被告，惟被告迄同年月23日仍未回復原狀。

原告遂依系爭租約第10條第1項第10款約定，於112年3月23日以高市○區○○○00000000000號函（下稱乙函文）終止系爭租約，並依系爭租約第11條第1項、第2項約定請求被告返還系爭建物並回復原狀，乙函文於同年月24日送達被告，惟被告迄仍未將系爭建物騰空並遷出，並將Ｂ地上物拆除並回復原狀後，將系爭建物及如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｄ所示土地（下分別稱Ａ、Ｂ、Ｄ地，並合稱系爭占用土地）返還原告。

又系爭租約既已終止，被告仍占有使用系爭建物、系爭占用土地，因此獲得相當於租金5,110元之利益，致原告受有損害，自應將其所受不當得利返還原告。

爰依民法第767條第1項前段、中段、第962條前段、中段與系爭租約第11條第1項、第2項約定，暨租賃契約與不當得利法律關係提起本訴，請求本院擇一判決原告勝訴。

聲明：

（一）被告應將系爭建物騰空並遷出，及將Ｂ地上物拆除並回復原狀後，將系爭建物、系爭占用土地返還原告。

（二）被告應自112年3月24日起至將系爭建物、系爭占用土地返還原告之日止，按月給付原告5,110元。

二、被告則以：因系爭建物周圍空地雜草叢生，環境髒亂，伊始比照其他向原告承租之住戶，於系爭土地上鋪設設置Ｂ地上物以美化改善空間，Ｂ地上物非屬建物，亦非針對系爭建物本身所為之增建，應未違反系爭租約第8條第7項約定，且伊雖鋪設設置Ｂ地上物，然並未設置圍欄，任何人均可進出，Ｂ地外圍之植栽則係原告所種植，並非伊種植，否認占用Ｂ地等語，資為抗辯。

聲明：原告之訴駁回。

三、不爭執事項：

（一）高雄市政府於107年12月20日向國財署承租系爭土地，並簽訂國有基地租賃契約書，租賃期間自107年6月1日起至116年12月31日止，租金每月16,765元。

高雄市政府承租系爭土地後，於系爭土地上興建系爭建物，並將系爭土地、系爭建物交予原告管理。

（二）原告依系爭規定，將系爭租賃物予以標租，租賃期間自110年7月16日起至115年7月15日止，每月租金5,110元，由被告得標，兩造並於110年7月13日簽訂系爭租約。

（三）Ｂ地上物為被告鋪設、設置。

（四）原告於112年3月8日以甲函文通知被告於文到10日內，將Ｂ地回復原狀，甲函文於同年月9日送達被告。

（五）原告依系爭租約第10條第1項第10款約定，於112年3月23日以乙函文終止系爭租約，並依系爭租約第11條第1項、第2項約定請求被告返還系爭租賃物並回復原狀，乙函文於同年月24日送達被告。

（六）若被告有無權占有系爭建物、系爭占用土地之情，同意按每月5,110元計算相當於租金之不當得利。

四、本院得心證理由：

（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。

系爭租約第8條第7項、第10條第1項第10款約定：「乙方（即被告）對於租賃物不得為擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建」、「一、有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止租約，乙方不得請求任何賠償或補償：（十）乙方未經甲方同意對於租賃物為擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建」，有系爭租約可稽（旗補卷第19、20頁）。

前揭約定所謂不得為擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建之標的，究係系爭租賃物全部，抑或僅指系爭建物，兩造既有爭執，自應依前揭原則探求兩造之真意。

衡酌前揭約定中，不得擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建之標的，係使用「租賃物」之文字，並非使用「建物」之文字；

所謂「擴建、整建、改建」，固通常係對建物為之，而以原有一建物存在為前提，惟所謂「擅自搭蓋違建」則非必如此，於空地上亦可搭蓋違建；

且細繹前揭約定之目的，應非僅在約束被告不得改變系爭建物之原狀，系爭土地則可任由被告任意使用，而係在約束被告不得改變系爭租約租賃標的之原狀，故將前揭約定解釋為「被告不得改變系爭租約租賃標的之原狀」，所謂「擴建、整建、改建或擅自搭建」則屬例示規定，應較符合契約目的。

職是，依系爭租約第8條第7項約定，被告有不得改變系爭租約租賃標的即系爭租賃物原狀之義務，被告未經原告同意即於系爭土地上鋪設設置Ｂ地上物，即屬違反系爭租約第8條第7項約定之行為。

至被告抗辯係因系爭建物周圍空地雜草叢生，環境髒亂，始比照其他其他向原告承租之住戶，鋪設設置Ｂ地上物以美化改善空間，然改善周圍環境之方式多樣，割除雜草、清除垃圾亦為維護環境之方鄉，非以鋪設設置Ｂ地上物為必要，被告所辯難認可採。

被告既有違反系爭租約第8條第7項約定之行為，經原告以甲函文通知被告回復原狀，被告迄未回復原狀，原告自得依系爭租約第10條第1項第10款約定，以乙函文終止系爭租約，是系爭租約應於乙函文送達被告之日即112年3月24日終止。

（二）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；

占有被妨害者，得請求除去其妨害，民法第455條前段、第962條前段、中段分別定有明文。

再按乙方返還租賃物時，應回復租賃物原狀，系爭租約第11條前段亦有約定。

所謂占有，指對於物有事實上管領之力，即對於物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態而言；

所謂直接占有之事實上管領力，係以占有人必須與占有物之間，在場所上具有一定且持續相當時間之結合關係，始足當之；

所謂間接占有，則指自己不直接占有其物，惟本於一定的法律關係對於直接占有其物之人，有返還請求權，因而對於物有間接管領力；

所謂妨害占有，指以侵奪以外之方法妨礙占有人管領其物，致其使用可能性及利益遭受侵害。

所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言。

租賃物交付後，承租人於租賃關係存續中，有繼續占有其物而為使用收益之權利。

故其占有被侵奪時，承租人自得對於無權占有之他人，行使其占有物返還請求權。

經查：１、系爭占用土地面積為87平方公尺（計算式：30平方公尺＋50平方公尺＋9平方公尺－重疊2平方公尺＝87平方公尺），而系爭租賃標的包含系爭土地一部即面積53.2平方公尺之土地，將之扣除後，尚有33.8平方公尺之土地非屬系爭租約租賃範圍。

系爭租約並未特定出租之土地位置，是除系爭建物坐落土地外，系爭占用土地何部分屬、非屬系爭租約租賃範圍不明，然若原告得請求被告回復原狀、返還系爭占用土地，僅影響原告係得依租賃契約法律關係或民法第962條規定請求有所不同而已，而原告就此部分係請求本院擇一判決勝訴，先予敘明。

２、原告請求被告將系爭建物騰空並遷出，及返還系爭建物、Ａ地、Ｄ地部分：兩造不爭執系爭建物與坐落之Ａ、Ｄ地為系爭租約租賃範圍，而系爭租約已於112年3月24日終止，業據本院認定如前，原告依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭建物、Ａ地、Ｄ地，洵屬有據。

又因被告將系爭建物返還予原告之同時，Ａ、Ｄ地當然隨同返還原告，原告除聲明請求被告返還系爭建物外，同時聲明請求被告返還Ａ、Ｄ地，應屬重複請求，爰不再於主文諭知，惟此部分原告請求本有理由，亦不另為駁回之諭知，合先敘明。

３、原告請求被告拆除Ｂ地上物、返還Ｂ地部分：（１）系爭土地係高雄市政府向國財署承租後交付原告管理，是原告現為系爭土地之占有人，原告又將系爭土地之一部出租予被告，為兩造不爭執，是就承租範圍內之土地，原告為間接占有人，就非承租範圍內之土地，則為直接占有人，應堪認定。

（２）原告主張被告占有使用Ｂ地，為被告所否認，並以前詞置辯。

查Ｂ地係附連於系爭建物之東側、北側，其東、南、北側邊緣為原告所種植之植栽，僅與Ａ建物出入口方向相同之西側有出入口，以聯絡高雄市旗山區旗南一路，顯自成一獨立使用範圍，被告並於Ｂ地晾曬衣服、放置雜物，有複丈成果圖、本院履勘附圖與照片可稽（本院卷第65至81、99頁）。

由Ｂ地之外觀觀之，外人多會認為Ｂ地為系爭建物使用人附帶使用範圍，且Ｂ地僅有一出入口，外人亦難以利用Ｂ地通行，並無進入Ｂ地之實益，被告本身亦有晾曬衣服、放置雜物等使用Ｂ地之事實存在，是被告雖未設置圍欄阻止外人進入，然被告對Ｂ地應有確定、繼續之支配關係，即對Ｂ地有事實上管領之力存在，應認Ｂ地確為被告占有中。

（３）Ｂ地上物為被告未經原告同意所鋪設、設置，於承租範圍內之土地，系爭租約既已終止，原告自得依民法第455條前段、系爭租約第11條前段約定，請求被告將Ｂ地上物拆除並回復原狀後，將Ｂ地返還原告；

就非承租範圍之土地，被告所為已侵奪、妨害原告之直接占有，原告亦得依民法第962條前段、中段規定，請求被告將Ｂ地上物拆除並回復原狀後，將Ｂ地返還原告。

（４）準此，原告依民法第455條前段、第962條前段、中段規定及系爭租約第11條前段約定，請求被告將Ｂ地上物拆除並回復原狀後，將Ｂ地返還原告，亦屬有據。

（三）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條復有明文。

而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

系爭租約業經原告合法終止，就系爭建物、系爭占用部分，被告均無合法占有使用權源，卻仍繼續占有使用，因此獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，被告自應將所受之不當得利返還原告。

兩造均同意相當於租金之不當得利按每月5,110元計算，被告自應依此數額按月返還之。

又被告將系爭建物返還予原告之同時，Ａ、Ｄ地當然隨同返還原告，原告除聲明請求被告於返還系爭建物、Ｂ地前應按月返還相當於租金之不當得利外，同時聲明請求被告於返還Ａ、Ｄ地前按月返還相當於租金之不當得利，此亦屬重複請求，爰不再於主文諭知，惟此部分原告請求本有理由，亦不另為駁回之諭知，併予敘明。

五、綜上所述，原告依民法第962條前段、中段規定、租賃契約、不當得利法律關係，請求如主文第一、二項所示，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 9 月 16 日
          民事第三庭  法 官  呂明龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 9 月 16 日
      書 記 官  洪嘉鴻
附圖：高雄市政府地政局旗山地政事務所民國112年11月1日旗法土字第83400號複丈成果圖。