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臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度簡上字第47號
上 訴 人 尤富永
訴訟代理人 蔡建賢律師
視同上訴人 呂東奇
被上訴人 林素杏
訴訟代理人 陳樹村律師
複代理人 黃振羽律師
上列當事人間確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國113年1月18日本院旗山簡易庭112年度旗簡字第141號第一審判決，提起上訴，本院於民國113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：主 文
原判決關於命上訴人尤富永應與被上訴人訂立買賣契約、交付房屋及協同變更納稅義務人為被上訴人之登記部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人尤富永經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，因此依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為高雄市○○區○○○段000地號土地(重測前為六龜段961地號土地，下稱系爭土地)之所有權人，而系爭土地上有門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷00○00號未辦保存登記建物(下稱系爭房屋)坐落，且該屋之事實上處分權人即上訴人尤富永與被上訴人所有系爭土地間具民法第425條之1法定租賃關係，並經本院以109年度訴字第417號判決(下稱另案判決)確定，則於尤富永出售系爭房屋時，被上訴人得依土地法第104條第1項規定主張有依相同條件優先購買之權。
然尤富永於民國111年6月8日與視同上訴人呂東奇簽立不動產買賣契約書，將其對系爭房屋之事實上處分權以價金新臺幣(下同)33萬元出售予呂東奇(下稱系爭房屋買賣)，並於同年月16日以買賣為由辦妥納稅義務人之變更登記時，均未通知被上訴人，嗣被上訴人於112年7月15日於系爭土地偶遇呂東奇之家人時，才得知系爭房屋已經出售之事實。
因此，依土地法第104條第1項規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠確認被上訴人就系爭房屋有優先購買權存在；
㈡尤富永及呂東奇應將系爭房屋之納稅義務人於111年6月16日以買賣為由，從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，並將系爭房屋之事實上處分權回復為尤富永所有；
㈢尤富永應就系爭房屋按其與呂東奇於111年6月8日所訂買賣契約之同一條件與被上訴人訂立買賣契約，並於被上訴人給付33萬元之價金同時，將系爭房屋交付被上訴人，並協同被上訴人以買賣為原因，將該房屋之納稅義務人變更為被上訴人。
二、上訴人尤富永及呂東奇則以：尤富永及呂東奇間並沒有買賣系爭房屋，尤富永只是向呂東奇借錢，所以先把房子納稅義務人登記給呂東奇做擔保，等到尤富永還錢以後，呂東奇就會把納稅義務人移轉給尤富永，其等間沒有買賣，只是借錢而已等語，作為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，尤富永不服，提起上訴，除援用原審陳述外，另補充：系爭土地與系爭房屋原同屬訴外人林寶山所有，尤富永取得系爭房屋事實上處分權時，已與系爭土地斯時所有權人即訴外人程崧哲具有民法第425條之1法定租賃關係存在，並經另案判決確定，則程崧哲於109年10月22日與上訴人成立買賣契約，將系爭土地出售予被上訴人(下稱系爭土地買賣)，並於同年11月16日辦妥所有權移轉登記時，尤富永依土地法第104條第1項規定有優先購買權存在，今尤富永依上開規定行使優先購買權，則程崧哲與被上訴人間系爭土地買賣契約係自始當然無效，被上訴人依無效買賣契約所為之登記自應塗銷，故被上訴人非系爭土地所有權人，其本件起訴自無理由等語，並於本院上訴聲明：㈠原審判決廢棄；
㈡被上訴人於原審之訴駁回。
被上訴人則除援用原審之主張外，另補陳：否認程崧哲出賣系爭土地予被上訴人時未通知尤富永，且尤富永於本件訴訟中主張行使優先購買權時，已非系爭房屋之事實上處分權人，不再與系爭土地所有人就系爭土地存有法定租賃關係，故尤富永已不具土地法第104條第1項所指承租人身分，自無從主張優先購買權等語，並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：(原審卷第175至177頁)㈠系爭土地現為被上訴人所有，面積888.67平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地。
㈡系爭土地舊地號為高雄市○○區○○段000地號，且先前為訴外人潘金華所有，嗣潘金華於83年9月13日將系爭土地出賣予林寶山，並於同年10月3日辦妥所有權移轉登記。
而程崧哲於105年4月1日因拍賣取得系爭土地之所有權，並於105年4月13日辦理所有權移轉登記，嗣程崧哲於109年10月22日將系爭土地出售予被上訴人，且於同年11月16日辦妥所有權移轉登記。
㈢系爭房屋為未辦理保存登記之建物，且係林寶山取得系爭土地所有權後，於00年0月間建造完成，興建當時有申請建造執照及使用執照，並登記林寶山為房屋稅納稅義務人。
嗣系爭房屋於87年12間，因買賣將房屋稅納稅義務人變更為尤潘明里(有移轉事實上處分權)，再於000年00月間因贈與變更納稅義務人為尤富永(有移轉事實上處分權)，尤富永並於111年6月16日以買賣為由，變更納稅義務人為呂東奇(有移轉事實上處分權)。
㈣尤富永在登記為系爭房屋之納稅義務人期間，具有系爭房屋之事實上處分權。
㈤尤富永具有系爭房屋之事實上處分權人時，已與系爭土地斯時所有人即程崧哲，經另案判決認定具有民法第425條之1之法定租賃關係存在並確定(該判決當事人為程崧哲、尤富永)。
㈥尤富永、呂東奇在111年6月8日有針對系爭房屋簽訂買賣契約(下稱系爭房屋買賣契約)，買賣契約之條件如附表所示。
五、本院之判斷：㈠上開兩造不爭執事實，有被上訴人提出之系爭土地所有權狀及登記謄本、本院109年度訴字第417號民事判決、系爭房屋稅籍紀錄表及契稅申報書、系爭房屋買賣契約等件(原審卷第13至15、21至26、51至53、119至120之2頁)附卷可稽，並經本院依職權調取本院109年度訴字第417號卷證核閱無訛，應堪信為真實。
㈡尤富永與呂東奇間系爭房屋買賣契約，是否為買賣契約？1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。
又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1178號裁判意旨參照)。
2.上訴人雖抗辯尤富永向呂東奇借錢，才把房子納稅義務人登記給呂東奇做擔保，等到尤富永還錢以後，呂東奇就會把納稅義務人移轉給尤富永，實際上為質押契約，沒有買賣系爭房屋等語。
惟上訴人不爭執其真正之系爭房屋買賣契約書(本院卷第119至120之2頁)，標明為「不動產買賣契約書」，並載明買賣標的為「門牌號碼為高雄市○○鄉○○里○○巷00○00號」建物(即系爭房屋)、「本件未保存建物買賣雙方議定總價款為新台幣參拾參萬元整」及約定應辦理房屋及用電過戶事宜，其契約文字業已明確表明買賣標的為系爭房屋，賣方負產權過戶之義務，並就買賣標的物及價金達成合意，自堪認系爭房屋買賣契約應為買賣契約。
雖上訴人所舉人證即代書陳姵君於原審到庭證稱：當初是尤富永要跟呂東奇借錢，尤富永名下有1棟房子，就說房子要過戶給呂東奇，有簽1份不動產買賣契約書，簽完後請伊去辦登記等語，然同次訊問中同時證述：買賣契約書的文字，寫該棟房子以33萬元價金做買賣，價金交付方式是呂東奇幫尤富永支付法院的執行欠款，再額外給付尾款，都有跟契約兩邊確認過，呂東奇、尤富永簽的權利義務關係就是依照該不動產買賣契約書去履行，伊確定買賣價金均有給付等語(原審卷第178至180頁)，可見，尤富永最初雖係想向呂東奇借錢，然經協商後，係達成買賣系爭房屋之協議，並確實依系爭房屋買賣契約約定交付買賣價金及履行房屋過戶事宜。
復衡以系爭房屋買賣契約書為上訴人間私下留存之私契，並非須提出於登記機關之公契，倘系爭房屋過戶實為借款質押，為辦理過戶登記才提出公契以買賣為原因辦理納稅義務人變更登記，理應於上訴人私下留存之私契，明確載明借款質押之意旨，實無於上訴人間私下留存之私契仍為虛偽記載之理。
而上訴人間私契之系爭房屋買賣契約書，其契約文字非但未為借款質押之約定，反而明確表明為買賣系爭房屋之意旨。
且呂東奇於買受系爭房屋後，另花費10餘萬元修繕粉刷系爭房屋，有呂東奇提出之估價單及收據可參(原審卷第116之1至116之2頁)，倘係質押契約關係，質押人豈會無條件花費系爭房屋3分之1價值之資金為他人修繕粉刷房屋？未免不合情理。
更見，系爭房屋買賣契約確係買賣契約關係，並非質押契約關係，上訴人所辯不足採信。
又前揭事證已足認定系爭房屋買賣契約確係買賣契約，上訴人復請求傳訊代理呂東奇簽訂系爭房屋買賣契約之人證陳金榮，以證系爭房屋買賣契約實係質押契約，即無必要，併予敘明。
㈢被上訴人是否為土地法第104條第1項規定之優先購買權人？得否就上訴人間系爭房屋買賣行使優先購買權？1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為民法425條之1第1項所明定。
又該條規定在於保障社會經濟利益並兼顧受讓人利益，是前手有民法第425條之1規定之適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋或土地者，基於相同維護社會經濟需求，亦有同受民法第425條之1規範之必要，即受該條規定之效力直接所及，而不須再適用民法第425條之規定(最高法院101年度台上字第1643號判決意旨可供參照)。
另上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上自應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。
此外，民法第425條之1雖係88年4月21日增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，然上開法條施行前，針對相同事實，非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義(最高法院101年度台上字第1114號判決意旨參照)。
2.經查，系爭土地前所有人潘金華於83年9月13日已將該地出售予林寶山，並於同年10月3日辦妥所有權移轉登記，嗣林寶山於其為土地所有權人期間之85年5月，建造完成系爭房屋，並登記為房屋稅納稅義務人等情，為兩造所不爭執，是林寶山在系爭房屋興建完成暨持有期間，應具備土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件，當可認定。
又林寶山在其仍為系爭土地所有權人期間，已因買賣而將系爭房屋之納稅義務人變更為尤潘明里，並移轉該屋之事實上處分權予尤潘明里一節，既同為兩造所不爭執，則尤潘明里取得系爭房屋之事實上處分權後，因系爭房屋占用系爭土地，而與土地所有人林寶山間具有法定租賃關係存在，此節亦可認定。
因此，系爭土地、房屋在林寶山、尤潘明里各自擁有所有權、事實上處分權之期間，既已有法定租賃關係存在，則系爭土地所有權事後雖有再輾轉讓與程崧哲、被上訴人之情事，系爭房屋之事實上處分權亦有再讓與尤富永之情形，依上開說明，被上訴人、尤富永就系爭土地、房屋，亦均有同受民法第425條之1規範之必要，而有法定租賃關係存在，堪以認定。
3.次按，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之；
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條亦有明文。
又上開條文有關房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。
另該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案無須為差別待遇之正當理由，則所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照)。
本件被上訴人所有之部分系爭土地，為尤富永具有事實上處分權之系爭房屋占用，並使其等間具有法定租賃關係存在，已如前述，且尤富永、呂東奇在111年6月8日有針對系爭房屋簽訂系爭房屋買賣契約，買賣契約之條件如附表所示，亦為兩造所不爭執，則依前開規定及說明，承租系爭土地之尤富永在出售其具有事實上處分權之系爭房屋予呂東奇時，系爭土地之出租人即被上訴人應有依同樣條件之優先購買權存在，自可就上訴人間系爭房屋買賣行使優先購買權，亦堪認定。
㈣被上訴人請求確認其就系爭房屋有優先購買權存在及上訴人應將系爭房屋買賣納稅義務人變更登記塗銷，並將系爭房屋之事實上處分權回復為尤富永所有，有無理由?1.按土地法第104條規定所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效；
是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，…因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記(最高法院103年度台上字第477號及97年台上字第2219號判決意旨參照)。
2.本件被上訴人於尤富永出售具有事實上處分權之系爭房屋予呂東奇時，為系爭房屋坐落之系爭土地所有權人，與尤富永就系爭房屋坐落部分之系爭土地、系爭房屋有法定租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，就系爭房屋買賣之買賣標的即系爭房屋有優先購買權存在。
且原告提起本件訴訟，於起訴狀對上訴人表示行使優先購買權之意思，於112年8月26日前送達上訴人時，仍為系爭房屋坐落之系爭土地所有權人，依前開說明，上訴人間系爭買賣即生不得對抗優先購買權人即被上訴人之效力，而視為自始無效。
系爭房屋買賣既已視為自始無效，被上訴人請求確認優先購買權存在，並請求上訴人應將系爭房屋於111年6月16日以買賣為由，將納稅義務人從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，回復該屋之事實上處分權為尤富永所有，自屬有據。
上訴人尤富永雖抗辯系爭土地之前所有權人程崧哲於109年10月22日將系爭土地出售予被上訴人時，亦未通知伊，伊已於本件上訴暨反訴起訴狀向被上訴人表示行使優先購買權之意思，則程松崧與被上訴人間之系爭土地買賣自始無效，被上訴人即非系爭土地所有人，就上訴人間系爭房屋買賣即無優先購買權，亦不得請求塗銷納稅義務人變更登記等語。
惟尤富永就系爭房屋坐落部分之系爭土地，縱有優先購買權，如前所述，於行使前系爭土地買賣仍屬有效，尤富永既係於上訴暨反訴起訴狀向被上訴人表示行使優先購買權之意思，該書狀於113年2月16日送達被上訴人，有本院送達證書可考(本院卷第23頁)，則113年2月16日前，系爭土地買賣仍屬有效，被上訴人仍為系爭房屋坐落部分之系爭土地所有權人，與尤富永就系爭房屋坐落部分之系爭土地仍有法定租賃關係存在，就上訴人間於113年2月16日前成立之系爭房屋買賣仍有優先購買權，其於112年8月26日對上訴人間系爭房屋買賣行使優先購買權時，既仍為有效之系爭房屋坐落部分之系爭土地所有權人，上訴人間系爭房屋買賣自仍因被上訴人行使優先購買權而視為自始無效，被上訴人請求確認其就上訴人間系爭買賣之優先購買權存在及上訴人應塗銷銷系爭房屋買賣之納稅義務人變更登記，自仍屬有據，上訴人此部分抗辯，不足採信。
㈤被上訴人請求上訴人尤富永應與被上訴人訂立買賣契約、交付房屋及協同變更納稅義務人為被上訴人之登記，有無理由？ 1.按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種(最高法院67年度第5次民事庭庭推總會決議)。
又土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，此雖屬成立買賣契約之形成權，承租人一經行使，即與出賣人間成立買賣契約，但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，則該買賣契約效力之存續，自以承租人於基地所有權移轉登記完成(或出租人於房屋所有權或事實上處分權移轉完成)前，仍具優先購買資格為要件。
倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權(或出租人取得房屋所有權或事實上處分權移轉完成前喪失土地所有權或基地出租權)，而無優先購買之資格時，前開立法目的既無由達成，則應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效(最高法院108年度台上字第2636號判決意旨參照)。
2.本件被上訴人就上訴人間系爭房屋買賣有優先購買權存在，且於112年8月26日行使優先購買權時，仍為系爭房屋坐落部分之系爭土地所有權人，而得有效行使其優先購買權，固得請求尤富永按上訴人間系爭買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約，並交付房屋及協同辦理納稅義務人變更為被上訴人之登記。
然此請求締約等之優先購買權係形成權，依其性質，應於判決確定時始生形成效力，則依前開說明，倘被上訴人於本件判決確定前喪失系爭房屋坐落部分之系爭土地所有權或出租權，而失其優先購買之資格時，其請求締約等之權利應隨同其喪失優先購買資格而失效。
查系爭土地買賣前，原所有權人程崧哲就系爭房屋坐落部分之系爭土地，與系爭房屋事實上處分權人應有法定租賃關係，有如前述，依前開說明，尤富永就系爭土地買賣關於系爭房屋坐落部分之系爭土地買賣，自亦應有優先購買權存在。
雖尤富永主張程崧哲與被上訴人為系爭土地買賣時，並未通知伊等語，為被上訴人所否認，然被上訴人未能舉證以實其說，自堪認尤富永此部分主張為真。
則尤富永於113年2月16日行使其就系爭土地買賣關於系爭房屋坐落部分土地之優先購買權時，既已因被上訴人於112年8月26日行使優先購買權而恢復為系爭房屋之事實上處分權人，自得有效行使其就系爭土地買賣關於系爭房屋坐落部分土地之優先購買權，而使系爭土地買賣關於系爭房屋坐落部分土地之買賣視為自始無效，而失其就系爭房屋坐落部分之系爭土地所有權人及就系爭房屋買賣之優先購買權資格。
是被上訴人依其於112年8月26日有效行使優先購買權，固得請求尤富永按上訴人間系爭買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約，並交付房屋及協同變更納稅義務人為被上訴人之登記。
然此請求締約等之優先購買權係形成權，依其性質，應於判決確定時始生形成效力，被上訴人既於本件判決確定前即因尤富永於113年2月16日有效行使其就系爭土地買賣關於系爭房屋坐落部分土地之優先購買權，而喪失系爭房屋坐落部分之系爭土地所有權及出租權，致失其優先購買之資格，則其請求前揭締約等之權利，自亦隨同其喪失優先購買資格而失效。
故被上訴人於其優先購買之資格喪失後，仍請求尤富永按上訴人間系爭買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約，並交付房屋及協同變更納稅義務人為被上訴人之登記，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第104條規定，請求確認被上訴人就系爭房屋有優先購買權存在；
及上訴人應將系爭房屋納稅義務人於民國111年6月16日以買賣為由，從尤富永變更為呂東奇之登記塗銷，並將系爭房屋之事實上處分權回復為尤富永所有，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
原審判命上訴人尤富永應與被上訴人訂立買賣契約、交付房屋及協同變更納稅義務人為被上訴人之登記部分，尚有未洽，上訴人提起上訴，指摘此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，因此將原判決此部分廢棄，並改判如主文第1、2項所示。
至原判決前揭應判准被上訴人請求部分，核無違誤，上訴人就此部分提起上訴，求予廢棄，為無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日 民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤 法 官 楊捷羽 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日 書記官 鄭珓銘附表： 買賣標的權利範圍買賣價款（新臺幣）門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷00○00號房屋（稅籍編號：00000000000）---------------------------附屬建物及公共設施需隨同主建物移轉全部330,000元房屋契稅由賣方負擔。
公（監）證費、印花稅、登記規費由買方負擔。
過戶登記代書費由買方負擔。
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