臺灣嘉義地方法院刑事-CYDM,109,易,25,20200828,2

臺灣嘉義地方法院刑事判決 109年度易字第25號
公 訴 人 臺灣嘉義地方檢察署檢察官
被 告 陳榆姍




選任辯護人 洪懷舒律師（法扶律師）
張顥璞律師（法扶律師）
上列被告因詐欺案件，經檢察官聲請簡易判決處刑（108 年度偵字第6291號），本院認不宜逕以簡易判決處刑（109 年度朴簡字第8號），改依通常程序審理，判決如下：

主 文

陳榆姍犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑壹年拾月。

未扣案之不動產買賣契約書壹份沒收。

未扣案之犯罪所得新臺幣貳佰捌拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。

事 實

一、陳榆姍明知向銀行申請貸款時所提出之不動產實際買賣價金及不動產有無非自然身故情事（即俗稱凶宅）等因素，為銀行鑑估擔保品價值及評估貸款成數之重要參考及授信審核許可與否之重要基礎，且明知其向王文崇購買坐落於嘉義縣太保市○○段0000○0000○0000地號之土地及該土地上之建物（門牌號碼：嘉義縣太保市太保38之11號，下稱系爭不動產）內曾有王文崇父親上吊自殺身亡之非自然身故情事，實際上僅以新臺幣（下同）160 萬元之代價購入，為求能以系爭不動產向金融機構貸得較高貸款以支應上開購屋款項、並供己用，即向安穩不動產負責人曾應昌表示其經濟壓力大、自備款不足，曾應昌為求系爭不動產能順利出售賺取佣金及協助陳榆姍購屋成功，兩人謀意既定，遂由曾應昌於不詳時間、地點，在陳榆姍與王文崇購買系爭不動產之不動產買賣契約書上填載「買賣總價為250 萬元」及於該契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」及簽約日期為「107 年3 月31日」，及分別由陳榆姍與王文崇於上開不動產契約書上簽名後，並由曾應昌協同陳榆姍於民國107 年5 月3 日持該偽造不動產買賣契約向臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）提出房屋貸款申請而為行使，以其上記載之偽造買賣價金，及隱瞞系爭房屋為凶宅之消費借貸上重要資訊而不告知之錯誤資訊，致使新光銀行誤認系爭房屋成交價格確為250 萬元，且無影響金融機構貸放意願之凶宅因素存在，而陷於錯誤，同意以系爭不動產為擔保品而提供房屋貸款金額178 萬元，並於107年5 月23日實際放款178 萬元（其涉犯共同行使偽造私文書、詐欺取財犯嫌部分將另行告發，詳後述）。

陳榆姍得手後，為賺取房屋買賣價差，竟基於行使偽造私文書及詐欺取財之犯意，委由其子在「YES319網站」刊登出售系爭不動產並隱匿該不動產有非自然身故之「凶宅」資訊，經李振穰於該網站上知悉該不動產出售資訊後，隨即透過網站之聯絡方式與陳榆姍相約於107 年6 月5 日看屋，待當日見面時，陳榆姍即出示上開之偽造不動產買賣契約與李振穰閱覽而為行使，用以佯稱其當初購入價格高達250 萬元，加上繳納其餘規費、仲介費等20萬元，及代王文崇繳納土地增值稅10萬元，表示出售總價為280 萬元，致李振穰陷於錯誤，遂以高達280 萬元（除系爭不動產270 萬元外，另付現金10萬元作為家具補貼款）之代價向陳榆姍購買系爭不動產，並於107 年9月6 日交屋。

待交屋後，李振穰陸續前往系爭不動產現場處理整修事宜，並將該屋暫時租借給他人使用，未料，期間竟於109 年1 月15日透過房客得知鄰居告以該屋為凶宅後，李振穰始知受騙並報警處理，始查悉上情。

二、案經李振穰訴由嘉義縣警察局水上分局報請臺灣嘉義地方檢察署檢察官偵查起訴。

理 由

壹、證據能力部分：

一、被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項固定有明文。

惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第159條之1 至第159條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；

又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159條之5第1項、第2項亦有明文規定。

本判決下列認定事實所引用之所有供述證據，均經依法踐行調查證據程序，檢察官、被告陳榆姍及其辯護人對本判決所引用被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述均同意有證據能力（見本院易字卷一第76頁至第77頁），且迄於本院言詞辯論終結前均未表示異議，而該等證據之取得並無違法情形，且與本件待證事實具有關連性，核無證明力明顯過低之事由，本院審酌各該證據作成時之情況，並無不當之情形，認以之作為證據應屬適當，爰依刑事訴訟法第159條之5 規定，認有證據能力。

二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據（詳後述），亦查無違反法定程序取得之情形，依刑事訴訟法第158條之4 反面解釋，應具證據能力。

貳、認定事實所憑之證據及理由：

一、訊據被告固坦認有向王文崇購入系爭不動產，並以不實之買賣價金250 萬元簽立買賣契約書，再持向銀行申請房屋貸款後，於107 年5 月底委由其子刊登出售系爭不動產於網站上，及出示上開不實之買賣契約書與李振穰閱覽，及佯稱係以250 萬元向王文崇購入，加上其他費用，最後出價280 萬元將系爭不動產出售予李振穰，惟否認有何詐欺犯嫌，辯稱：我從頭到尾都不知情系爭不動產是凶宅，我也是被騙的，我有在不動產買賣契約書上簽約，簽完後就等他們過戶，我只見過曾應昌，沒見過王文崇，我在不動產買賣契約書上簽名時，契約整份都是空白的，王文崇沒有簽名蓋章，只有第四條價款給付250 萬元欄位有填，曾應昌跟我說對方開價250萬元，我急著要買房給父母親跟小孩住，就沒有殺價，當時曾應昌答應我說有一個工班，會幫我修復到堪住，結果貸款撥下來，他們錢領走了，都不管我，我不得已，沒法負擔，自備款也是跟農會貸款，加上銀行貸款，壓得我喘不過去，只好認痛將房屋轉售給李振穰，我一個人開小貨車賣魚，賺錢養年邁的父母跟三個小孩，壓力真的很大，當時曾應昌跟我說因為葉信義說我是他找來的，葉信義都跟我說好了，我都知道所有狀況，所以曾應昌要負責辦這些過戶手續，不需要多說什麼，才會沒有跟我說這是凶宅，曾應昌在電話裡跟我說王文崇早就跟葉信義說這是凶宅，葉信義也知道這是凶宅，但他有隱瞞，我雖然有向李振穰出示填載買賣價金250萬元之買賣契約書，但我不可能去拆穿一開始的謊言，所以只好告訴他買250 萬元，我如果一開始知道是凶宅，我會心虛，不會以這個價格賣他云云。

辯護人為被告辯護稱：被告簽約的時候，契約書上並沒有寫明是有非自然死亡的情形，而現況說明書是在過戶的時候，才被要求倉促簽下，被告沒有詳閱，被告於107 年3 月31日買賣契約書成立時，並未被告知房屋為凶宅，且辦理過戶時，未向被告說明房屋是凶宅，致被告無從得知房屋為凶宅，是被告自無詐欺告訴人李振穰之主觀意圖等語。

二、經查：㈠訴外人王文崇所有坐落於嘉義縣○○市○○段0000○0000○0000地號之土地及該土地上之建物（門牌號碼：嘉義縣太保市太保38之11號）內，曾於82年間有其父親上吊自殺身亡情事，業據證人王文崇於偵查及本院審理中證述明確（見交查卷第15至17頁，本院易字卷二第252 頁），是系爭不動產確屬凶宅已明。

王文崇委由安穩不動產企業社於107 年3 月31日將系爭不動產出售予被告，並於107 年5 月17日完成移轉登記，有嘉義縣水上地政事務所建物所有權狀（見他字卷第27頁）、土地建築物改良物所有權買賣移轉契約書（見他字卷第36至38頁反面）、不動產買賣契約書（見他字卷第39至44頁、朴簡卷字第19至24頁，本院易字卷二第323 至328 頁）、標的物現況說明書（成屋）（見交查卷第29、30頁反面，易字卷二第343 頁）、專任委託銷售契約書、要約書（見交查卷第35至37頁）、嘉義縣財政稅務局總局107 年5 月印花稅大額憑證應納稅額繳款書（見他字卷第29、35頁，本院易字卷二第339 頁）、嘉義縣財政稅務局107 年契稅繳款書（總局）（見他字卷第34頁）、委託事項變更契約書（王文崇165 萬）（見交查卷第32至33頁）各1 份在卷可佐。

被告於買得系爭不動產後，隨即委由其子透過網際網路在「YES319網站」刊登出售系爭不動產，並隱匿該不動產有非自然身故而屬「凶宅」之重大資訊，經李振穰於該網站上知悉該不動產出售消息後，即利用網站上之聯絡方式與陳榆姍相約於107 年6 月5 日看屋，待當日見面時，陳榆姍即出示上開偽造之不動產買賣契約與李振穰閱覽，並佯稱其當初購入價格高達250 萬元，加上繳納其餘規費、仲介費等20萬元，及代王文崇繳納土地增值稅10萬元，總價欲出售280 萬元，致李振穰陷於錯誤，遂以總價280 萬元（除系爭不動產270 萬元外，另付現金10萬元作為家具補貼款）之代價向陳榆姍購買系爭不動產等情，業據證人即告訴人李振穰於本院審理中證稱：「陳小姐的兒子刊登在YES 網站，我有看到，然後我打電話跟陳小姐的兒子聯絡，隔天我就從新北泰山來看房子」、「陳榆姍她下車用跑的過來，然後就拿出250 萬的契約給我看，說她買這麼多，她個子矮又彎腰拿東西，她用跑過來，很謙卑說她繳不起，所以我說妳買多少，我就多少跟妳買這樣子，她拿出一疊的收據20萬，所以是270 萬，另外10萬她是說她幫王文崇繳土地增值稅，說王文崇已經賣的很便宜了，所以她要拿250 萬，所以要再加這10萬」等語明確（見本院易字卷二第369 、380 頁），並有買賣雙方簽約交付文件/ 款項簽收表、第一建經不動產買賣契約書（見他字卷第2 至8 頁）附卷可參，被告對此亦不爭執（見本院易字卷一第71頁，本院易字卷二第394 、頁）。

此部分事實，首堪認定。

㈡系爭不動產有非自然身故死亡而屬凶宅之事，業經王文崇告知安穩不動產企業社之業務柳美鳳，再由柳美鳳轉知安穩不動產企業社負責人曾應昌乙節，此據證人王文崇於本院審理中證稱：房子是我透過仲介柳美鳳賣給被告，後來是代書曾應昌處理，我有告訴柳美鳳該房子是凶宅，並告訴仲介說要對買方據實以告該房屋是凶宅；

曾應昌有拿標的物現況說明書給我簽，第1 頁委託人簽章、第2 頁委託人簽章及第2 頁第36點「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素，致死或求死行為並致死等情形（如跳樓死亡）」都是我本人簽名的，因為有跟仲介公司的人講，才在這裡特別簽名，我父親在裡面自殺過的情形只跟柳美鳳小姐講等語（見交查卷第17頁，本院易字卷二第250 至252 頁），核與證人柳美鳳於偵查中及本院時證述：王文崇有說20年前他父親在該屋上吊，我們在不動產現況說明書上都有記載，標的物現況說明書是重要文件，接觸這個案件的公司人員都會知道，負責人曾應昌也熟悉這份文件，他知道這房子20年前有發生非自然死亡身故的事情，我確定是曾應昌跟被告接觸，標的物現況說明書上的勾選部分是王文崇自己勾的，是在107年1月30日簽的等語相符（見交查卷第22頁、本院易字卷二第105至114、122 頁），並有安穩不動產企業社營業登記資料影本1 份（見本院朴簡卷第17頁）在卷可佐，足堪認定。

既曾應昌不僅知悉系爭不動產係屬凶宅，亦為負責接觸被告購買系爭不動產之人，而被告辯稱完全不知悉系爭不動產為凶宅，故本案之重要爭點厥為：曾應昌究有無將系爭不動產為凶宅之重要資訊告知被告。

㈢經本院傳喚證人曾應昌於審理中證稱：王文崇一開始就有說明這房子有非自然死亡的狀況，我們在標的物現況說明書都有記載，被告是我接洽的，有告知她這間房子有非自然身故的狀況，在還沒簽這個合約之前，有跟她說明白，在標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情形」勾選「是」，後面有陳榆姍的簽名，這是委託謝沅斌交給陳榆姍簽名確認的，在要過戶時，把這文件給她簽，她當初也有看，不然她為什麼要簽名；

這間房子當初我們推出來賣的時候，第一個就是現況交屋，因為房子很爛需要整修，第二個這是非自然死亡事故，我們著重這兩個重點，刊登在591 上面，所以當初嘉義大約有3 、4 個打電話過來，他們在網路上面看得很清楚；

台慶不動產case study文件下面訴求重點第5點「（20年前）有發生非自然身故」，此文件當初是我們做的，剛開始跟被告接觸時，她就知道了，後來我在新光銀行前面辦理貸款時也有講系爭不動產是凶宅，這會影響貸款的成數；

被告說她比較沒錢，小孩子又小，希望價格能夠寫高一點，讓銀行能夠貸款，送銀行的契約沒寫「有發生非自然死亡，這件有做價，被告不想要拿訂金出來，也沒有頭期款，被告從頭到尾沒有拿錢，送銀行的買賣價格是250 萬元，屋主給我們價格165 萬加上服務費，還有一些中間的費用貸款出來後，我們再扣掉；

王文崇是賣165 萬，剩下的價格就是我們貸款以後來開始扣，需要一些契費什麼，全是我們先墊，墊完後再把剩下的再歸還給她，這些全部都有明細，我們有跟被告收5 萬元服務費，帶被告去嘉義新光銀行鑑價時，有跟被告說講到凶宅的事，當時契約書也寫好了；

謝沅斌帶被告去辦理過戶後，才讓她在標的物現況說明書上簽名，這是有一點要規避銀行，因為銀行要是知道，這間不用貸，銀行只要知道是凶宅絕對不做；

不動產買賣契約書上甲方「陳榆姍」及蓋章，是被告自己簽名蓋章；

契約第2 頁有一個金額「貳佰伍拾萬」，簽約款是「壹拾萬」，用印款是「貳拾萬」，完稅款是「貳拾萬」，尾款「貳佰萬」都是我寫的；

被告以前也做過仲介，有可能什麼都不看就會簽名嗎等語（見本院卷二第124 至129 、135 至137 、140 至143 、145 至147 、149 至151 、157 至163 頁），而安穩不動產有向被告收取服務費5 萬元乙節，尚有統一發票（二聯式）（見他字卷第28頁）、安穩代書事務所代辦費用明細筆表（見他字卷第33頁）各1 份附卷可參，及參以證人王文崇於本院審理中證稱：契約成交價是250 萬元，實際上是160 萬元成交，我的賣價是160 萬元，還沒有扣除仲介、契稅、增值稅，這個陳小姐（即被告）自己很清楚，簽立的金額買賣總價為250 萬元跟實際以160 萬元成交不符，當初有講是因為買方（即被告）要貸款的原因，因為房子貸款的成數沒那麼高，他可能是要把貸款的金額拉高等語（見交查卷第17頁，本院易字卷二第249 至250 、253 頁），雖證人曾應昌就系爭不動產之實際買賣價金與出賣人王文崇所述金額略有5 萬元之差額，然依作證當時情節觀之，證人曾應昌就各筆金額費用部分多為約略概述，且有幫被告代墊費用，待貸款金額提撥後再多退少補；

反觀證人王文崇作證當天，尚有攜帶相關文件到院確認，則就實際之買賣價金部分，認應以契約當事人即證人王文崇之記憶較為可採，即以160 萬元為準。

至被告辯稱其購入系爭不動產給付200 萬元云云（見本院卷一第409 頁），核與上揭認定之事實不符，自無足採。

㈣此外，證人曾應昌與王文崇就不動產買賣契約書上之買賣價金確有浮報且隱匿系爭不動產為凶宅之資訊部分，所述情節相符，另觀諸陳榆姍與王文崇簽訂之不動產買賣契約書上之買賣總價確實填載「250 萬元」及於契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」，簽約日期為107 年3 月31日，可知曾應昌居中將系爭不動產僅以160 萬元之價格出售予被告，但為提高貸款成數，故刻意隱匿系爭不動產為凶宅之資訊，並將於不動產買賣契約書上偽造之買賣總價為250 萬元。

嗣新光銀行於107 年5月3 日收受上開偽造之不動產買賣契約，誤認系爭房屋成交價格為25 0萬元，且無影響金融機構貸放意願之凶宅因素存在，而陷於錯誤，同意以系爭不動產為擔保品而提供房屋貸款金額17 8萬元，並於107 年5 月23日實際放款178 萬元，有臺灣新光商業銀行股份有限公司集中作業部109 年2 月10日新光銀集作字第1096000639號函暨借款申請書及個人資料表、房屋貸款特別提醒事項、不動產買賣契約書、戶口名簿、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、財政部南區國稅局105年度綜合所得稅各類所得資料清單、動用/ 繳款記錄查詢等（見易字卷一第81至95頁）。

益徵證人曾應昌與王文崇上開所述證詞尚屬有據，堪以採信。

㈤再參以證人謝沅斌於本院審理中證稱：有在107 年5 月23日幫被告到嘉義縣水上地政事務所辦理土地謄本或是電子列印謄本，當天有交給被告標的物現況說明書請她簽名，該文件是曾應昌交給我，說要補一些資料，請我把這個資料拿給被告簽名，跟她說明一下，我跟被告是約在地政辦過戶的那一天見面，銀行完了送過戶，她一定要繳設定規費，所以是5月17日這一天寫的，總共有三個地方要請她簽名，第一個是漏水部份，右邊有一個事故屋那邊請她確認簽名，我都有跟她說這個地方要仔細看一下、確定一下沒問題再簽名，她就簽名了，還有最下面的地方簽名，因為我們做仲介的習慣，都會在這三個地方簽名；

有在這個標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」，這邊勾「是」，對被告做說明，當時被告不疑有他就簽名了，被告當時沒有向我表示老花眼很嚴重，又沒有戴眼鏡，看不到裡面是什麼字，紙張又這麼小；

我先從左邊漏水的地方，請她先看建物是否有漏水這邊勾是，請她簽名，之後再到右邊第36的欄位這個有發生事故，這邊已經勾是，請她確認簽名，最後在下面的地方請她簽第三個名字，我當時是跟被告說這房子目前這邊有漏水，勾是的，請妳這邊簽名，這邊有事故凶殺，勾是的，請妳簽名，被告看完之後沒問題，就簽名了；

曾應昌有跟我說，拿給被告寫，有特別要提醒她這些事情，我有問他買方（即被告）知不知道這件事情，她說都知道，所以我就直接拿給她簽等語（見本院卷二第296 至300 、302 至303 、312、316 至319 頁），並當庭提出「標的物現況說明書正本」1 份，經本院當庭請被告檢視該正本後，被告表示上開簽名確為其所親簽無誤（見本院易字卷二第301 頁），並有嘉義縣財政稅務局總局107 年5 月印花稅大額憑證應納稅額繳款書（見他字卷第29頁）、嘉義縣水上地政事務所地政規費徵收聯單（見他字卷第30至32頁、本院易字卷一第317 至325頁）各1 份在卷足徵，既然被告於標的物現況說明書上確有詳細閱讀後並加以簽名確認之動作，難謂其對於系爭不動產係屬凶宅乙情毫不知悉，益徵證人曾應昌上開所述情節確屬真實。

綜合上開證述可知，被告於簽立不動產買賣契約書時，其上雖記載買賣總價為「250 萬元」及於契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」，然此係因為求能以系爭不動產向金融機構貸得較高貸款以支應上開購屋款項，並供被告使用，是被告自不得據此虛偽之記載，主張並不知悉系爭不動產係屬凶宅乙情，而同時享有獲得優惠貸款之利益，及脫免向告訴人隱匿系爭不動產有非自然身故死亡情事之詐術行為責任。

㈥被告其餘辯解不可採之理由：⒈至被告提出證明書（見本院易字卷一第35頁），欲證明其有老花眼，當時並未仔細詳讀房屋現況說明書，不知悉系爭不動產有非自然身故死亡情事云云，然觀諸被告提出蔡眼科診所開立被告患有雙眼老花眼之證明書，時間為109 年1 月10日，此距離本件辦理過戶當日（即107 年5 月17日）後已逾1 年多之久，當難以證明被告於辦理過戶當天確有老花眼情形，況證人謝沅斌當時係逐項清楚說明並請被告確認後簽名，而被告均未有任何疑義，而分別於該標的物現況說明書第1項第15項記載「建物現況是否有滲漏水情形」等文字與勾選「是」中間空白處簽名、及於第2項第36項記載「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」，勾選「是」後方說明欄處簽名，並於同頁最下方委託人「王文崇」簽章下方空白處簽名，足徵被告於購入系爭不動產時，確實已經知悉系爭不動產有非自然身故而屬凶宅情形。

⒉另被告提出購屋糾紛通話紀錄光碟及譯文部分（見本院卷一第37至55頁），經本院當庭勘驗結果，被告於電話中一開始即向證人曾應昌討論如何與告訴人解決購屋糾紛乙事，期間雖曾表示證人曾應昌並未交付標的物現況說明書、抱怨葉信義沒有要幫忙理賠給告訴人，多次表明自己沒有理虧等語，然依照對話內容可知，被告與曾應昌通話之時點，已係告訴人知悉系爭不動產為凶宅而要求被告負責之後，當無法以此事後刻意之對話內容，推翻上開種種證述顯示被告於購入系爭不動產時早已知悉系爭不動產屬凶宅之認定。

縱使曾應昌當時未立即交付一份標的物現況說明書與被告，或於該對話中，未針對被告是否確實知悉不動產係屬凶宅乙事表示意見或爭執，然被告於出售系爭不動產之前，既然已經知悉該不動產係屬凶宅情形，並不因當時未拿到該說明書或曾應昌於電話中未爭執此情即可推諉卸責，對此，證人曾應昌於本院審理中亦證稱：當時僅為解決被告與告訴人間之糾紛，且事後要透過葉信義拿標的物現況說明書與被告時，被告不接電話，當時已經在賣系爭不動產，之後被告打該通電話後，就沒聯絡了，我一直打電話給被告，她就是不接，後來跑出一個律師跟我講這件事，被告錄這些話，無疑就是要我陷入這個陷阱等語（見本院易字卷二第168 至173 頁），可知此電話內容來龍去脈不明，前後文亦不完整，亦多為被告自行表達意見，自難僅從被告單方刻意所陳述之意見，而為有利於被告之認定。

⒊再者，就被告於購入系爭不動產之動機觀之，被告雖辯稱係因買屬於自己的房子供父母親及小孩入住云云，惟查：在被告購入系爭不動產之前，其名下財產尚有位於「嘉義縣朴子市○○里○○○○000 號房屋」、「嘉義縣太保市頂港子墘40之7 號1 樓22房屋」2 間、坐落於「桃園縣○○區○○段00000 號土地」、「嘉義縣○○市○○○○段○○○段000號田賦」、「嘉義縣○○市○○段000 號土地」、「嘉義縣朴子市○○○段○村○段00000 號土地」、「嘉義縣○○市○○段000 號土地」，其中所有之「嘉義縣太保市頂港子墘地號485 、485-2 建地」係於97年5 月12日以買賣取得、「桃園縣○○區○○段00000 號土地」係於93年8 月26日以買賣取得、「嘉義縣○○市○○里○○○○000 號房屋」為97年6 月6 日贈與取得、「嘉義縣○○市○○○○段○○○段000 號地號」為97年5 月27日贈與取得、「嘉義縣○○市○○○段○村○段00000 號土地」為97年6 月3 日贈與取得，有稅務電子閘門財產所得調件明細表（見本院易字卷一第117 至121 頁）、嘉義縣水上地政事務所109 年2 月27日嘉上地登字第12090001415 號函暨土地建物登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、嘉義縣財政稅務局土地增值稅繳款書、嘉義縣財政稅務局總局97年契稅繳款書、臺灣省台北縣中和市戶政事務所印鑑證明、巨亨建設開發有限公司設立登記表（見本院易字卷一第129 至157 頁）、桃園市桃園地政事務所109 年2 月27日桃地所登字第1090002457號函暨桃園區富國段853-2 地號土地之地籍資料（見本院易字卷一第159 至188 頁）、嘉義縣朴子地政事務所109 年3 月5 日朴地登字第1090001476號函暨房地資料（見本院易字卷一第201 至270 頁）各1 份存卷可稽。

是被告辯稱急著買給父母親跟小孩住，要買一間屬於自己的房子云云（見本院卷一第70頁），顯不可採。

⒋又被告辯稱其所有上開房屋不堪居住或房間太小，才有購買系爭不動產之動機云云，雖查上開「嘉義縣○○市○○里○○○○000 號」屋內目前無人居住，房屋外觀為大門深鎖且以塑膠圍籬圍住出入口禁止人員進入，該址雜草叢生紊亂不堪，顯已久無人居，而「嘉義縣太保市頂港子墘40之7 號1樓22房屋」現亦無人居住，此有嘉義縣警察局朴子分局109年3 月3 日嘉朴警偵字第10900041 01 號函暨職務報告、現居地房屋照片（見本院卷一第195 至199 頁）、嘉義縣警察局水上分局109 年4 月3 日嘉水警偵字第1090007471號函暨太保分駐所陳報單、照片（見本院卷一第271 至275 頁）各1 份在卷可佐，然參諸被告自行陳報系爭不動產之現況照片（見本院卷一第99至105 頁），可知大門破舊，屋外雜草叢生、內部亦久年失修，需整修始可入住，系爭不動產之現況與其所有座落於「嘉義縣○○市○○里○○○○000 號」房屋狀況相去不遠，則被告為供給父母親及小孩居住，且資金有限情形下，理應可將其名下不動產提供與銀行鑑價辦理房屋或土地貸款，再將該貸款金額用以整修房屋以便居住，即可省去長年在外租屋之費用，被告竟捨此不為，反而透過安穩不動產居中介紹購入亦年久失修、無法入住之系爭不動產，以供己及家人入住，其所言甚難採信。

⒌況且，被告曾於101 年從事仲介乙職（見本院易字卷二第420 頁），理應知悉「凶宅」係屬交易重要資訊，竟仍採以虛偽不實之高價買賣價金及隱匿系爭不動產為凶宅之重要交易資訊，向銀行申請優惠房屋貸款之手段，作為購入房屋費用及繳納規費或服務費等使用目的，而無庸給付任何定金、費用或頭期款，則其當初購入系爭不動產是否確為自用之目的，確啟人疑竇；

甚至，被告於107 年5 月17日辦理系爭不動產移轉登記手續後，隨即於當月月底委由其子在網路上刊登出售系爭不動產並隱匿該屋係屬凶宅之訊息，再以280 萬元之高價轉售與告訴人，可知其確有為自己不法所有之意圖彰然若揭。

又被告辯稱出售系爭不動產與告訴人後實際拿走60萬元，用以照顧父母、付安養費都是貸款來的，所以拿去還信貸云云（見本院易字卷一第311 頁），並提出嘉義縣私立福安老人長期照顧中心繳費明細表收據（見本院易字卷一第333 至341 頁）以資證明，惟經嘉義縣私立福安老人長期照顧中心函覆本院表示：被告母親陳周來富接受該中心照顧期間分別為：第一次入住於108 年6 月21日，108 年9 月10日退住、第二次入住108 年10月27日，108 年11月7 日退住，而照護費用均由財團法人聖母基金會提供每月27,000元之補助，超過部分亦由下個月補助扣除，繳費明細表收據上雖記載「繳款人陳榆姍」，但其並非繳款人，有嘉義縣私立福安老人長期照顧中心109 年5 月25日福安字第10805001號函暨玉山銀行交易明細查詢、繳費明細表收據、契約書1 份存卷可查（見本院易字卷一第355 至389 頁），是被告上開所述，亦非可採。

益徵其當初購入系爭不動產之動機，並非為提供與父母親及子女居住，而另有隱匿系爭不動產為凶宅之重要交易資訊，藉此高價轉售與他人以牟取暴利之不法所有意圖。

⒍被告另辯稱當初與葉信義接洽，葉信義約安穩代書事務的曾應昌來簽約，告訴人經由鄰居知道這間房子是凶宅，他就來找我，我說我完全不知情，我去問葉信義，葉信義也說他不知道，但我跟曾應昌通話時，曾應昌在電話裡跟我說王文崇早就跟葉信義說這是凶宅，所以葉信義早就知道這是凶宅，但他有隱瞞我云云。

惟查，證人王文崇並未將系爭不動產內有其父在內上吊自殺之事告知葉信義，葉信義只知道其父親過世，且經葉信義委託仲介後，王文崇便未再麻煩葉信義處理系爭不動產出售事宜，業據證人王文崇於本院審理中證述在卷（見本院易字卷二第289 至290 頁）：而證人葉信義於本院審理時亦證稱：不知道王文崇父親在系爭不動產內上吊自殺，王文崇沒有跟我提起任何狀況等語（見本院卷二第180 至181 頁），是被告辯稱葉信義知悉系爭不動產為凶宅云云，尚非無疑。

再參以被告所提出其與曾應昌通話過程之錄音檔案中，曾應昌並未告以葉信義知悉系爭不動產為凶宅等語，有本院勘驗筆錄在卷可佐（見本院易字卷一第419 至432 頁），是被告上開所辯，尚難採信。

姑且不論，證人葉信義究竟是否知悉系爭不動產為凶宅，被告確實已從曾應昌及謝沅斌處知悉系爭不動產為凶宅，詳如前述，自不以證人葉信義有無對其告知之動作而為卸責。

㈦按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。

此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。

若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。

故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。

依證人李振穰於本院審理中證稱：那個房子那麼久沒人住，進去裡面就感覺很不好，其實我也沒想到有這種可能性，所以當時在簽約時也只是隨口問一問而已。

我問她說這個房子沒問題吧？但是被告沒有回答，反而是沒有看到房子的涂淑真代書代替她回答，說那只是太久沒人住、或者沒整理，我也忘了她是說沒整理或者沒人住這樣，當時被告坐在旁邊沒有回答，當然就是默認；

看房子的時候，他們沒有提到這是凶宅或有人在裡面自殺的事情等語（見本院易字卷二第373 至374 、377 頁），顯見被告就系爭不動產係屬凶宅乙事，採取消極隱匿不告知之方式，自屬詐術行為。

又依一般交易通念，承買人對交易標的房屋是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響承買人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響承買人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。

查被告為本案房屋出賣人，就本案房屋為凶宅而足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知且證人李振穰於本院審理時亦明確證稱若知悉本案房屋為凶宅，其即無意願承購等語（見本院易字卷二第392 頁），詎被告不僅故意向告訴人出示上開填載買賣價金250 萬元之偽造不動產買賣契約書藉以議價，抬高售價外，竟仍刻意隱瞞不告知此事項，致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，其詐欺取財犯行，至堪認定。

㈧綜上，本件事證明確，被告犯行洵堪認定，應依法論科。

三、論罪科刑㈠核被告所為，係犯刑法第216條之行使偽造私文書罪及同法第339條第1項之詐欺取財罪。

㈡被告持偽造之不動產買賣契約書向告訴人行使，佯稱係以250 萬元向王文崇購買，及隱匿系爭不動產為凶宅之情事，係於密接時間、地點實施，主觀上基於同一犯罪計畫之決意，所為詐術環環相扣，並侵害同一法益，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全概念，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，以視為數個舉動之接續施行，合為包括之一行為予以評價，較為合理，應論以接續犯之一罪；

簡易判決處刑書犯罪事實欄雖漏未載明被告尚有持偽造不實之買賣契約書向李振穰行使之犯行，惟該部分犯行與被告隱匿系爭不動產為凶宅所犯行使部分，有接續犯之實質或裁判上一罪（詳後述）關係，業如前述，為起訴效力所及，本院自得併予審理。

因二者之基本事實同一，且經本院踐行權利告知（見本院訴字卷三第10頁），被告之防禦權已受保障，爰依法變更起訴法條。

㈢被告向告訴人出示偽造之不實買賣契約書並佯稱係以250 萬元向王文崇購買及隱匿系爭不動產為凶宅等行為，所犯行使偽造私文書、詐欺取財等罪間，顯係基於同一行為決意所為，而觸犯構成要件不同之罪名，應論以想像競合犯，依刑法第55條之規定，從一重之行使偽造私文書而依偽造私文書之規定處斷。

㈣被告並非以250 萬元向王文崇購買系爭不動產，卻持偽造買賣價金250 萬元及隱匿為凶宅之不實買賣契約書向銀行申請房屋貸款而行使，嗣後再出示上開不實買賣契約書與告訴人並佯稱係以250 萬元向王文崇購買時，顯已脫逸原本偽造不實買賣契約書之目的，而係另行基於取信告訴人出高價購買系爭不動產而賺取差價之意圖所為，是被告持偽造不實買賣契約書向銀行所為之行使偽造私文書罪，其犯意與本件被訴向告訴人施以詐術交付財物並不相同，其先前偽造私文書之低度行為應為向銀行行使之高度行為所吸收，與本件被訴向告訴人行使私文書之犯行部分間，自無行使偽造私文書之高度行為吸收偽造私文書之低度行為關係，附此敘明。

㈤爰以行為人之責任為基礎，審酌被告曾擔任過仲介乙職，深諳不動產市場交易模式、市場價值暨影響不動產行情之因素，不思正道取財，明知我國民情對於凶宅猶屬忌諱，除持以偽造不實之不動產買賣契約向銀行行使獲得高額貸款（詳後述之告發部分），及以低價購入本案房屋後，再持該偽造之不動產買賣契約向告訴人行使，並故予隱匿系爭不動產屬凶宅之重要交易資訊，甚至以其尚須撫育3 名子女、父母親而家境經濟狀況不佳等理由，博取告訴人同情，並陷於錯誤，願意以被告所佯稱之購入金額250 萬元加上本應負擔之其他稅捐費用等，即以總計280 萬元向被告購買系爭不動產，被告因而賺取超出購入原價高達120 萬元之不法暴利，不僅使告訴人蒙受財產損失，亦無法順利入住，並使告訴人因此承受訟累，應嚴予非難，兼衡其自始至終均飾詞否認，推諉卸責，牽累旁人增加訟累，浪費司法訴訟資源，法治觀念薄弱，難見悔意，自述為高職畢業之智識程度、離婚，有2 名各30及32歲之兒子，現與父母親、弟弟所有之3 名子女同住並在外租屋、每月租金6 千元，從事開小貨車批貨到廟口廣播販賣水產乙職，每月收入約2 萬初，父親年屆9 旬，重聽及稍微失智，母親87歲，去年跌倒開刀，有6 位兄弟姊妹，除1 位哥哥已逝，一位姐姐夭折外，尚有哥哥、妹妹、弟弟各1 個、弟弟因施用毒品及竊盜案件入監服刑、妹妹身體不好無業、哥哥務農沒有經濟能力、2 名成年子女均在臺南從事計程車司機乙職、父母親均領有中低老人補助每月各領7,700 元之家庭生活經濟狀況，暨其犯罪之動機、目的、手段及所獲利益、告訴人所受之損害等一切情狀，量處如主文所示之刑，資為懲儆。

四、沒收： ㈠按供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪 行為人者，得沒收之，刑法第38條第2項前段定有明文。

查本件被告偽造用以向告訴人行使之不動產買賣契約書， 並未因行使而交付與告訴人持有，仍屬被告所有之物，因 未扣案，故應宣告沒收，又考量該偽造之私文書，除其本 身記載表彰之意義外，實際上並無任何財產價值，無追徵 其價值之必要與實益，爰不予宣告追徵。

㈡末按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；

於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條 之1第1項前段、第3項分別定有明文。

本案被告既以前 開方式向告訴人詐得款項280 萬元，屬於犯罪所得，既未 扣案，仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定， 諭知沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追 徵其價額。

至被告當初雖係以160 萬元購入系爭不動產， 惟基於徹底剝奪犯罪所得，並免反由告訴人無端負擔犯罪 人之犯罪成本，以杜絕詐騙歪風，於沒收數額計算上，自 不應予以扣除購入成本（最高法院108 年度台上字第619 號、109 年度台上字第743 號判決意旨可資參考），附此 敘明。

㈢末查，告訴人為因被告犯罪而得行使債權請求權之人，於 裁判確定後一年內，對本案沒收物、追徵財產，得向檢察 官聲請發還，或已因行使債權請求權取得執行名義者，得 向檢察官聲請給付，檢察官應發還或給付之（參照刑事訴 訟法第473條規定意旨），併予告知供告訴人參酌以利其 行使權利。

五、職權告發：按公務員因執行職務知有犯罪嫌疑者，應為告發，刑事訴訟法第241條定有明文。

經查：被告明知系爭不動產為凶宅，且僅以160 萬元向王文崇購入，由曾應昌於不詳時間、地點，在陳榆姍與王文崇購買系爭不動產之不動產買賣契約書上填載「買賣總價為250 萬元」及於契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」，簽約日期為107 年3 月31日，再由陳榆姍與王文崇於上開不動產契約書上簽名，並於107 年5 月3 日持該偽造不動產買賣契約向新光銀行行使，以偽造之實際買賣價金，並隱瞞系爭房屋為凶宅之消費借貸上重要資訊而不告知，致使新光銀行誤認系爭房屋成交價格確為250 萬元，且無影響金融機構貸放意願之凶宅因素存在，而陷於錯誤，同意以系爭不動產為擔保品而提供房屋貸款金額178 萬元，並於107 年5 月23日實際放款178 萬元乙情，經本院認定如前，被告因而涉犯行使偽造私文書及詐欺取財罪嫌等節，均為本院執行職務中知悉之事項，應依職權告發，爰由檢察官另行依法偵辦，末此敘明。

據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、刑法第210條、第216條、第339條第1項、第55條、第38條第1項前段、第38條之1第1項前段、第3項，刑法施行法第1條之1第1項，判決如主文。

本案經檢察官簡靜玉提起公訴，檢察官楊麒嘉到庭執行職務。

中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
刑事第二庭 審判長法 官 林正雄
法 官 周欣怡
法 官 黃美綾
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；
其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 吳佩芬
附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第210條
（偽造變造私文書罪）
偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5 年以下有期徒刑。
中華民國刑法第216條
（行使偽造變造或登載不實之文書罪）
行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。
中華民國刑法第339條
（普通詐欺罪）
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。