臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,100,簡上,99,20120229,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度簡上字第99號
上 訴 人 盧沈市子
上 訴 人 洪裕原
訴訟代理人 蕭道隆律師
複代 理人 唐淑民律師
被上訴人 嘉義市三貴銀座管理委員會
法定代理人 王國聯
訴訟代理人 鄭香第
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國100 年9 月30日本院嘉義簡易庭99年度嘉簡字第692 號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國101 年2 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、上訴人盧沈市子經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人主張：

（一）上訴人盧沈市子為被上訴人嘉義市三貴銀座公寓大廈中門牌號碼為嘉義市○○○路208 之192 號地下室即嘉義市○○段車店小段2349建號之區分所有權人（下稱系爭地下室），上訴人盧沈市子於民國99年5 月6 日將系爭地下室其中所有權10分之3 移轉登記予上訴人洪裕原（嗣上訴人二人於100 年5 月17日訴訟繫屬中將系爭建物所有權移轉登記予訴外人葉黃梅子及葉珈妁共有）。

依被上訴人嘉義市三貴銀座公寓大廈組織章程及住戶規約（下稱系爭規約），上訴人有繳納管理費之義務，繳納標準按每坪新臺幣（下同）30元計價，上訴人區分面積為3876.11 平方公尺、共同使用面積14.69 平方公尺，合計總面積為3890.8平方公尺即1176.97 坪，上訴人每月應繳納管理費為35,309元，復依住戶規約第19條第14項第3款、第4款住戶遲延繳納各項費用時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取未交付費用百分之10之滯納金，及應支付因催討管理費所產生之額外費用（即存證信函200 元、每一審判決委外訴訟費2,000 元）。

上訴人盧沈市子積欠96年12月至97年1 月及99年3 月至100 年3 月之管理費413, 115元、滯納金40,724元、存證信函費用200 元及民事訴訟費用2,000 元，合計456,039 元；

上訴人洪裕原積欠99年5月至100 年3 月之管理費116,520 、滯納金4,855 元、存證信函費用200 元及民事訴訟費用2,000 元，合計123,575 元，故依法請求上開費用及自追加起訴狀送達翌日起之法定遲延利息。

（二）又公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，雖原則上按住戶共有之應有部分比例分擔，然該條項但書另有規定如區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

即公寓大廈管理條例之精神著重於「住戶自治」，故管理費之分擔方式，不宜由公部門介入訂定。

而被上訴人自始均依公寓大廈管理條例規定召開區分所有權人會議並決議各項討論事項暨臨時動議，管理費收費標準依照所有權人會議決議執行，管理費繳費標準依公寓大廈管理條例第10條、第18條、社區規約第12條第1項及內政部營建署98年2 月4 日營署建管字第0980005584號函辦理，且管理費屬公共基金之一部，由委員會執行用以支付公共設施，又管理費因每棟住家數不同、住家特性不同而有不同收費標準，一樓店面每月僅收管理費100 元係因一樓店面無法直接進出社區，即店面進出動線與社區無交集，反觀系爭地下室有數個樓梯，可不經管理室而直接通達社區地面層，其動線與社區進出動線多有重疊；

坊間大樓社區管理費制訂方式係依各區分所有權面積為計算基值乘以單位面積應繳管理費用，計算各該區分所有權人每月應繳納之管理費，換言之，區分所有權面積較大者繳交費用額自然較面積小者較高，始合乎公平、正義原則，被上訴人管理費現行收費標準程序，並無有失公平之虞。

又社區23戶店面並無共用部分之應有比例部分，倘依上訴人所採之方式變更，則無從對23戶店面收取管理費，始為不合公平、正義暨比例原則。

三、上訴人則以：

（一）管理費之收取，應遵循公寓大廈管理條例第10條第2項「按應有部分比例分擔」之原則，縱得由區分所有權人會議或規約另行約定，倘無正當理由，仍不應悖離該原則，否則即為權利濫用，被上訴人管理費之收取，顯無正當理由悖離上開原則而為權利濫用： 1、依公寓大廈管理條例規定之「按應有部分比例分擔」原則，被上訴人應以各住戶所佔共有部分之坪數或其比例，作為管理費計算之依據，惟被上訴人卻無正當理由社區中加入各住戶專有部分之坪數為管理費計算之基礎，被上訴人所作成收取管理費之決議。

惟三貴銀座公寓大廈之共用部分為嘉義市○○段車店小段2350建號，而上訴人共有部分之權利範圍為萬分之58，較其他住戶共用部分比例為萬分之63、20、23等相去不遠，參酌同條例第10條第2項之「按應有部分比例分擔」之原則，管理費之分擔應以其共有之比例計算分擔之金額，然被上訴人之區分所有權人會議對共用部分共有比例相當之住戶決議繳納之管理費分別為910 元或470 元不等之金額，卻對應有部分比例相當之上訴人地下室住戶每月卻收取35,309元之管理費，價差達35倍顯不相當。

2、再者，三貴銀座公寓大廈為住商混合之社區，1 樓為店面、2 樓以上為住宅，但系爭規約以區分所有權人會議作成管理費數額收取為1 樓店面每月100 元，其餘住戶每月僅收取470 元至1,080 元不等之管理費，但對上訴人卻索取上開高額管理費，然系爭地下室全部所有權均為上訴人所有，系爭地下室有獨立電表，水、電、清潔及安全管理均由上訴人自行負責，人員出入有獨立之出入口，且進出未經由三貴銀座公寓大廈之共同使用部分，被上訴人管理委員會亦未對系爭地下室提供任何安全管理維護及清潔服務項目，客觀上系爭地下室與該大廈住戶就該大廈之實際用益狀態及享受委員會提供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分地下室、商店與住戶之不同恣意通過管理費數額差別待遇之決議，收費極不相當且顯失公平，對於三貴銀座公寓大廈之區分所有權人而言，並無任何實質、積極之利益之增加，然對於上訴人而言卻需負擔每月35,309元之管理費，對上訴人之財產權已構成極大之負擔及損失，法院自得依公平法理予以調整。

3、被上訴人之管理費收費標準，顯與公寓大廈管理條例所揭櫫之管理費應按區分所有權人共有之應有部分比例分擔之原則有所扞格，應認該區分所有權人會議所作成之地下室繳納鉅額管理費之決議無效。

考量未享受較多安全管理及清潔服務之1 樓店舖，每月僅酌收100 元之管理費，未依專有部分每坪30元計算，則被上訴人對上訴人管理費之收取應酌定系爭地下室每月管理費為以每坪10元之標準計算收取即每月11,725元，為收取管理費之標準。

（二）系爭所有權人決議於96年6 月16日作成時，民法第799條之1 尚未制訂（係於98年1 月23日修正通過），依民法物權編施行法第1條規定，本件當無民法第799條之1 之適用。

且公寓大廈管理條例既屬民法之特別法，本件關於管理費之收取，公寓大廈管理條例第10條既已明文，依特別法優先普通法原則，自應優先適用公寓大廈管理條例，原審判決仍錯誤援引民法第799條之1 之法理，且對該法理認知顯悖於立法理由，其認事用法顯有違誤。

原審不僅誤認該條文之立法意旨，且曲解為類似失權效之規範，更於判決中增加民眾提出民法第799條之1 前，需先提案於區分所有權人會議討論之限制，有違法律保留原則。

因上訴人僅有單一投票權，且不得提案或自行召開區分所有權人會議，多次提出爭執均未獲置理，倘依原判決理由待下次召開會議，即已逾越民法第799條之1 提出訴訟之時效。

（三）民法第799之1 係98年1 月23日始修正，本件並無該條文之適用，且管理費之收取既於公寓大廈管理條例第10條規範，自應優先適用而亦無上開民法之適用，故本件上訴人並無法依民法第799條之1 就管理費之給付標準顯失公平，先提請召開區分所有權人另行議決或行撤銷之訴；

再者，被上訴人既已挾多數暴力通過管理費收取標準之決議，上訴人僅為單一住戶，僅有單一投票權，縱提請區分所有權人大會另行議決，亦無異緣木求魚，且依最高法院93年度台上字第2218號判決及96年度台上字第2722號判決等意旨，就管理費之收取顯失公平，法院逕依公平法理予以調整，均未以上訴人需就收取管理費之決議提出另行議決或確認無效或撤銷之訴為前提。

（四）系爭96年6 月16日區分所有人會議決議中，完全未告知其收取管理費之標準，且被上訴人於訴訟中亦未提出管理費收取標準。

另給水管路、消防設備、污水處理等設備無法區分，僅為上訴人應給付合理管理費之基礎，非為差別待遇之正當理由；

且系爭地下室有車道得獨立出入社區，原審判決竟以逃生救難梯動線重疊作為差別待遇之正當理由。

又被上訴人自認其對上訴人專有部分未有特別服務，應回歸公寓大廈管理條例第10條第2項採應有部分比例分擔原則，原審竟未採此自認部分，而以上訴人專有部分坪數作為管理費計算標準，實有判決違背法令之違誤。

被上訴人更於訴訟中自認無任何差別收費之理由，原審未察，顯有判決違背法令之違誤。

四、被上訴人起訴聲明（一）上訴人盧沈市子應給付被上訴人456,039 元及其中413,115 元自追加起訴狀繕本送達翌日即100 年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

（二）上訴人洪裕原應給付被上訴人123,575 元，及其中116,520 元，自100 年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

上訴人則聲明原告之訴駁回；

如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。

原審審理結果，判決（一）上訴人盧沈市子應給付被上訴人402,251 元，及其中363,683 元自100 年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

（二）上訴人洪裕原應給付被上訴人102,389 元，及其中95,334元，自100 年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

（三）被上訴人其餘之訴駁回。

（四）訴訟費用由上訴人盧沈市子負擔70％、上訴人洪裕原負擔18％，其餘由被上訴人負擔，並依職權宣告假執行及依上訴人聲請供擔保免為假執行。

上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人於本院之答辯聲明為：上訴駁回（被上訴人敗訴部分未經上訴而確定）。

五、兩造不爭執事項：

（一）上訴人盧沈市子原為三貴銀座公寓大廈之區分所有權人，嗣於99年5 月6 日將門牌號碼嘉義市○○○路208 之192號地下室（嘉義市○○段車店小段2349建號）其中所有權10分之3 移轉登記予上訴人洪裕原，其後上訴人二人復於100 年5 月17日將系爭地下室所有權移轉登記予訴外人葉黃梅子及葉珈妁共有。

（二）上訴人盧沈市子迄尚未繳納96年12月至97年1 月及99年3月至100 年3 月期間之三貴銀座公寓大廈之管理費；

上訴人洪裕原亦迄尚未繳納99年5 月至100 年3 月期間之管理費，且經被上訴人2 次書面催告後，上訴人於100 年2 月23日起負遲延給付責任。

（三）三貴銀座公寓大廈之共用部分為嘉義市○○段車店小段2350建號，而上訴人就上開共有部分之權利範圍為萬分之58，另系爭地下室有獨立水電表。

（四）如採被上訴人主張之管理費收取標準，則上訴人盧沈市子迄未繳納96年12月至97年1 月及99年3 月至100 年1 月之管理費為363,683 元、滯納金及因此產生之其他費用為36,368元、2200元，上訴人洪裕原99年5 月至100 年1 月迄未繳納之上開管理費為95,334元、滯納金及因此產生之其他費用為4,855 元及2,200 元。

六、兩造爭執事項：被上訴人管理費之收費標準對上訴人是否顯失公平而可請求減免？如可，減免後應給付之費用為何？

七、本院之判斷：

（一）按所謂規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；

所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3條第12款、第8款分別定有明文。

復按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

，同條例第10條第2項亦有明文。

是以，規約是公寓大廈管理的最高指導原則，乃全體區分所有權人應優先遵守者，依據同條例第10條第2項之文義解釋，公寓大廈社區管理費用之收取，原則上雖由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定時，於不違反強行規定或公序良俗之前提下，自應優先從其決議或規定，全體住戶有共同遵守該約定之義務甚明。

（二）又民法第799條第1項第3款已於98年1 月23日修正發布，於同年7 月23日施行，則在修正通過後，對於規約或區分所有權人會議決議如有顯失公平之情，則得依該條之規定予以救濟，在修正施行前，遇有顯失公平情形，法院應得基於公平法理予以審查（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照），本件系爭規約之管理費收取數額在98年7 月23日施行前制訂，則系爭規約對於管理費之收取數額是否有顯失公平，本院固得加以審查，惟查： 1、按公寓大廈管理條例第10條第2項就管理費之負擔，如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定時，於不違反強行規定或公序良俗之前提下，自應優先從其決議或規定，業如前述。

又共有部分之修繕費及其他負擔，立法例上有按其所有部分之價值（專有部分）定之者，亦有依應有部分定之者，此參諸民法第799條之1 立法理由甚明，故如對於管理費之負擔，透過全體住戶之決議，以規約約定將專有部分亦予列入計算，則難謂有何顯失公平之理。

三貴銀座大廈之社區管理費用既依系爭規約之規定應按每坪30元計價為原則，並以系爭規約附件五之收費金額為依據（見原審卷一第91、92、109 、110 頁），該收費計算標準亦含專有部分，為兩造所不爭執，依前揭說明，自應優先適用系爭規約，將專有部分亦列為定負擔之依據。

上訴人以其共有部分之應有部分與其他住戶相近，逕以共有之應有部分比例為分擔依據，據以估算系爭地下室收取費用高於一般住戶35倍，即認被上訴人收費表準對上訴人顯失公平云云，殊無足取。

2、又公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，故區分所有權人會議或規約如視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，難認有顯失公平情事，於此情形下，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整。

上訴人雖抗辯系爭地下室有獨立出入口、獨立水電設備，且未獲清掃服務等情，縱然屬實，惟查： ⑴ 上訴人在其專有部分之範圍內自行負擔水電、清掃及管理，與共用部分管理費之收取尚屬無涉。

且公寓大廈區分所有權人繳交管理費用，係為修繕、管理及維護共用部分、約定共用部分，凡屬公寓大廈區分所有權人，就可利用之共用部分，均享有繳納管理費所應得之利益，是區分所有權人除樓梯或電梯因所有房屋樓層高低利用機率、需求有所不同外，其餘部分或設備並不因所有之房屋樓層而有異，而仍享有管理費所維護整體公共設施之利益，如公寓大廈支撐主要樑柱、建物外牆、樓地板、污水處理設備及管線，消防設施、馬達發電機、公共區域之燈具，監視錄影系統等之管理維護，就上開公共設施之維護，均需由管理費之公共基金支出，是上訴人就上開共用部分，並無何與其他住戶應有之差別待遇，同應負繳納管理費之義務，並無疑義。

⑵ 復參諸被上訴人於系爭地下室車道出入口裝設監視器，社區共計25個監視器，其中9 個即針對地下室及車道內外，螢幕設置於管理室，由管理員監看，且社區共有9 座電梯、10座樓梯，其中6 座樓梯可通往地下室，地下室之間、地下室或1 樓出口均未設置感應卡，可由地下室直達1 樓中庭等情，有原審勘驗筆錄、監視器位置圖及照片附卷可查（見原審卷二第82～83、133 ～135 頁），且上訴人之地下室係供經營停車場之用，專有部分計3876.11 平方公尺，面積甚大，出入人員既多且不特定，復參諸上開監視器之設置，其中9 個監視畫面均針對地下室，足認因上訴人系爭地下室面積巨大且經營停車場之故，而需被上訴人投入更多之安全維護，上訴人僅以有獨立水電、獨立出入口即認應以每坪10元計算管理費，並辯稱被上訴人之計價標準顯失公平云云，尚不足為其有利之認定。

⑶ 而停車位承租者部分亦為住戶，亦有上開勘驗筆錄可憑（見原審卷二第83頁），且觀諸上開9 個監視器設置地點均為車道、地下室與大門內外交接處（見原審卷二第133 頁），顯見被上訴人為該大樓全體區分所有權人而為上開安全設置，並使上訴人地下室停車場之利用者獲有安全管理之利益，上訴人自難以系爭地下室有獨立出入口且獨自管理等情，拒絕被上訴人上開公共設施之設置或因自身捨棄使用上開公共設施而拒絕分擔支出（例如6 樓住戶僅走樓梯而不搭電梯，亦不得主張繳納之管理費應低於其他住戶）。

況承租系爭地下室停車位之客戶如為住戶，必然經常藉由公用樓梯進出地下室，如為住戶以外之停車位使用人，亦可藉由公用樓梯至1 樓中庭，且被上訴人亦聘用管理員對於監視器畫面監看以管理地下室進出之安全，是地下室雖與供居住使用之建物有所差異，惟仍因此而使用公共設施或直接獲得管理等服務而受有利益，更有助於提升系爭地下室承租者對於停車位安全管理之信賴甚明，上訴人抗辯均未使用公共設施或管理服務等情，尚難採信。

⑷ 又上訴人雖抗辯被上訴人裝設監視器窺探上訴人專有部分之隱私，惟上訴人之專有部分為地下室之開放空間，並經營供不特定大眾出入停車之停車場使用，且被上訴人係為該大樓全體區分所有權人而為監視器之安全設置，兼使上訴人地下室停車場之利用者獲有利益，故實難認上訴人對此有合理之隱私期待，並進而遽認被上訴人有窺探隱私之情。

⑸ 綜上，上訴人以系爭地下室有獨立電表，水、電、清潔並自行負責安全管理，即認收費標準應遠低於一般住戶，被上訴人所為之收費標準顯失公平，難謂有理由。

3、況被上訴人業經區分無法直接進入社區者（即一樓店面與其他住戶）、住家數目（即出入人數）、住家特性（如利用電梯強度）等實際情形，以每坪30元計算之原則下，以增減1 、2 元粗略訂定不同收費標準，其中套房部分之管理費更有逾每坪40元計算者，有其提出管理費分析比較表附卷可查（見原審卷一第34頁），雖非精確之估算，惟尚難認對於上訴人之管理費以每坪30元計算，合計每月應繳納35,309元，即對上訴人有顯失公平之情形。

上訴人僅以應有部分比例分擔為收取管理費之唯一標準，復以系爭地下室有獨立電表，水、電、清潔並自行負責安全管理，需與其他住戶差距有每坪20元即僅需每坪10元之管理費收取標準，並非有據，業如上述。

上訴人亦未能舉證被上訴人有何估算失當或因而犧牲上訴人之利益以圖利自己，故難認系爭規約顯失公平或有權利濫用情形而無效，則同為區分所有權人之上訴人，仍應遵循系爭規約繳納管理費。

4、系爭規約雖自96年起訂立系爭地下室管理費之收費標準以每坪30元計算，惟既無顯失公平之情形，法院自不宜涉入判斷。

至系爭地下室之收費標準是否應再調低每坪計價金額，無論民法第799條之1 施行前後，本即得由區分所有權人提供相關數據，如與其他住戶相比之自行負擔比例、獲有管理服務比例多寡、出入人數等，透過區分所有權人會議決議或重新訂定規約方式，本於私法自治原則提案商討而遂其目的，惟上訴人未依上開途徑尋求解決，逕以消極拒繳納管理費，待被上訴人起訴請求後再逕自請求減少協議應繳金額，殊非可取。

八、綜上所述，上訴人盧沈市子自96年12月至97年1 月及99年3月至100 年1 月之管理費、上訴人洪裕源自99年5 月至100年1 月之管理費符合系爭規約規定起訴前之催繳程序，仍未給付，渠等100 年2 月、3 月之管理費則未符合系爭規約之規定起訴前催繳程序，故被上訴人依公寓大廈管理條例及系爭規約之收費標準，請求上訴人盧沈市子給付402,251 元，及其中363,683 元自100 年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

上訴人洪裕原給付102,389 元，及其中95,334元，自100 年4 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許（被上訴人經原審駁回部分，未據上訴而確定）。

原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，所持理由雖有不同，惟其結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第386條、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 黃茂宏
法 官 陳端宜
法 官 梁淑美
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
書記官 李佳惠