臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,103,訴,103,20140826,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度訴字第103號
原 告 嘉義市政府稅務局
法定代理人 陳永豐
訴訟代理人 陳孝淳
游春英
黃裕中律師
被 告 廣美飯店有限公司
法定代理人 楊水義
訴訟代理人 盧奇南律師
被 告 財政部國有財產署南區分署即劉森元之遺產管理人
法定代理人 吳宗明
訴訟代理人 陳秀禎
複 代理人 李瑞瑋
丁維儀
上列當事人間確認租金債權存在等事件，本院於民國103年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告財政部國有財產署南區分署即劉森元之遺產管理人對被告廣美飯店有限公司自民國一百零三年二月一日起按月新臺幣參萬元租金債權存在。

被告廣美飯店有限公司應自民國一百零三年二月起，按月給付原告新臺幣參萬元至新臺幣陸拾柒萬柒仟捌佰陸拾玖元清償為止。

訴訟費用由被告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第 552號判決意旨參照）。

查本件原告起訴時訴之聲明為：「一、確認被告財政部國有財產署南區分署（下稱國有財產署）即劉森元之遺產管理人對被告廣美飯店有限公司（下稱廣美公司）自 103年2月1日起按月新臺幣（下同）30,000元租金債權存在。

被告廣美公司應依法務部行政執行署嘉義分署（下稱行政執行署嘉義分署）103 年1 月27日嘉執愛102 年地稅執字第00000000號執行命令（下稱系爭執行命令）在劉森元對原告欠稅677,869 元範圍內，自103 年2 月起按月支付扣押租金30,000元至清償為止。

二、訴訟費用由被告負擔。」

（見本院卷第4 頁）嗣於民國103年4 月9 日具狀變更其訴之聲明為：「一、確認被告國有財產署即劉森元之遺產管理人對被告廣美公司自103 年2 月1日起按月30,000元租金債權存在。

二、被告廣美公司應在劉森元對原告欠稅677,869 元範圍內，自103 年2 月起按月給付原告租金30,000元至清償為止。

三、訴訟費用由被告負擔。」

（見本院卷第41頁）經核原告上開訴之變更與原訴之主要爭點具有共同性，其各請求利益之主張在社會生活上亦可認為同一，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性，得期待於後請求之審理予以利用，揆諸上開說明，堪認其請求之基礎事實同一，其變更應予准許，合先敘明。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。

民事訴訟法第247條第1項定有明文。

再按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院42年台上字第1031號判例要旨可資參照。

查原告主張被告間具有上開租金債權債務關係存在，因訴外人劉森元積欠稅款而經原告移送行政執行署嘉義分署強制執行後，其基於系爭執行命令得收取上開被告廣美公司租金給付，然此為被告廣美公司於行政執行署嘉義分署之行政執行程序中具狀聲明異議所否認，則原告所主張之法律關係是否存在即屬不明確，原告對此法律上地位之不安狀態能以確認判決將之除去，依上開說明，原告提起本件確認租金債權存在訴訟，自具有即受確認判決之法律上利益。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）訴外人劉森元於民國95年 9月18日死亡，經本院98年度財管字第 2號選任財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處為遺產管理人（因行政院組織改造，於 102年1月1日機關改制為國有財產署南區分署），因訴外人劉森元積欠稅款，經原告移送行政執行署嘉義分署就訴外人劉森元對被告廣美公司之租金債權為行政執行，行政執行署嘉義分署核發系爭執行命令，被告廣美公司對系爭執行命令聲明異議，而行政執行署嘉義分署以103年2月11日函通知原告。

原告認被告廣美公司聲明異議內容不實，依行政執行法第26條準用強制執行法第120條第2項規定提出本件訴訟。

（二）本件前經本院100年度訴字第414號、臺灣高等法院臺南分院 101上易字第11號確定判決（下稱前案判決）認定被告廣美公司承租訴外人劉森元所有坐落嘉義市○區○○里○○路 000號9樓3、10樓、9樓1、9樓2房屋（下稱系爭房屋），後於95年7月25日簽訂修正契約約定98年2月份起之每月租金為30,000元，被告廣美公司並已預付自98年2月1日起至100年7月31日止之租金完畢。

又被告廣美公司於該前案自認與訴外人劉森元間租賃期間延長至116年5月26日止；

前案判決認定自95年 7月25日簽訂系爭修正契約每月租金調降為30,000元後，被告廣美公司已給付租金至103年1月，則自103年2月份起與被告間之每月30,000元之租金債權顯然存在，被告廣美公司聲明異議竟執其與出租人間未經協商訴訟終了，辯稱應給付之租金究為若干仍屬未知云云，顯然違背前案既判力及爭點效，以圖解免系爭執行命令之效力。

而原告就訴外人劉森元與被告廣美公司間自103年2月份起之租金債權存否及數額，因被告廣美公司聲明異議，原告對此租金債權之受償地位之不安狀態，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者，故原告提起本件確認訴訟，應有受確認判決之法律上利益。

而依行政執行署嘉義分署核發系爭執行命令所示債權金額 667,674元、執行費 10,195元，共計為677,869元範圍內被告廣美公司應對原告給付直至清償為止。

（三）對被告廣美公司抗辯之陳述： 1、原告否認被告廣美公司有交付押租金予訴外人劉森元，蓋押租金契約屬要物契約，被告廣美公司所提出公證書、公證法律行為係房屋租賃契約，並非押租金簽收單，且該次公證係以雙方代理方式為公證，從公證書中尚無法證明出租人確已收到押租金，亦無當場交付押租金之事實。

且原告亦否認被告廣美公司所提出訴外人劉森元之未簽名簽收單為真正，是被告廣美公司須就其所抗辯交付押租金2,700,000元之事實負舉證責任。

2、依最高法院95年度台上1907號判決意旨：「土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

同法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；

且擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。

上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意旨即明。

故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；

至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。

職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租。」

本件系爭租約係供經營飯店使用，非供住宅使用，被告廣美公司不得適用土地法第99條第2項規定而主張其得以押租金抵付租金。

再者，土地法第99條所稱之抵付，性質上仍屬抵銷，依民法第335條第1項規定，須承租人以意思表示向受領押租金之人為之，始生抵銷效力，然被告廣美飯店於訴訟上對原告主張，不生抵銷效力。

3、押租金債權之性質，係於停止條件成就後（如租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且已返還其租賃物），出租人始負有全額返還承租人之義務，若被告廣美飯店確曾交付押租金，且本件租約得適用土地法第99條規定，惟被告廣美飯店於收受本件執行命令前，未依土地法第99條規定向訴外人劉森元為以押租金抵付租金之意思表示，且本件租約尚在持續中，押租金返還之停止條件尚未成就，被告廣美飯店無從以該債權與受扣押之租金債權為抵銷。

且被告廣美飯店於收受本件執行命令後迄今未曾依土地法第99條規定對訴外人劉森元為以押租金抵付租金之意思表示，該押租金債權於意思表示「後」始生抵扣效力，即於執行命令扣押後始所取得之押租金抵扣租金債權，依民法第340條規定，受債權扣押命令之第三債務人，於扣押後，始對其債權人取得債權者，不得以其所取得之債權與受扣押之債權為抵銷，則被告廣美飯店亦不得與本件受扣押之租金債權為抵銷。

4、否認被告廣美公司所提出修繕估價單，且該估價單並非實際支付憑證。

被告廣美公司係於103年1月29日催告修繕，於同年3月6日以存證信函主張抵銷，均屬系爭執行命令後之抵銷，依民法第340條規定不生抵銷效力。

（四）聲明： 1、確認被告財政部國有財產署南區分署即劉森元之遺產管理人對被告廣美飯店有限公司自103年2月1日起按月 30,000元租金債權存在。

2、被告廣美飯店有限公司應在劉森元對原告欠稅 677,869元範圍內，自103年2月起按月給付原告租金30,000元至清償為止。

3、訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯則以：

（一）被告廣美公司部分： 1、被告廣美公司於91年 5月28日向訴外人劉森元承租系爭房屋，於租賃契約訂立時交付訴外人劉森元 2,700,000元保證金，於同日由其簽收並經民間公證人陳林宜伸公證在案。

依土地法第99條第2項規定：「已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」

是訴外人劉森元既已向被告廣美公司收取押租金 2,700,000元，則扣除每月租金30,000元，共計可抵付租金90個月，亦即自103年2月起至110年 7月止。

故本件租金既已抵付至110年7月份止，則本件自103年 2月份起至110年7月份之租金債權已不存在。

原告應自110年8月後，始得再向被告廣美公司請求。

2、原告雖否認訴外人劉森元確已收到押租金及被告廣美公司所提出押租金簽收單之真正，然收受押租金 2,700,000元，係經民間公證人陳林宜伸公證，且該押租金簽收單蓋有訴外人劉森元之印鑑章，均足證明訴外人劉森元確已收受押租金。

否則押租金既經公證，依經驗法則，出租金豈有歷時甚久，迄未索求之理。

3、原告雖主張押租金債權性質係停止條件成就後，出租人始有返還義務等詞。

然訴外人劉森元係於95年 9月18日死亡，事實上無從返還其向被告廣美公司收取之押租金，依諸情、理、法，被告廣美公司自得以押租金抵付租金，以示公允。

4、土地法第99條所規定押租金不得超過二個月，除破產法第114條第1款不得抵銷外，其他並無法律規定承租人不得主張抵付之限制。

原告所提出之最高法院95年度台上1907號判決並非判例，並無實務上之拘束力，何況徵諸所有法律亦無限制承租人主張以超額之押租金抵付租金之規定。

5、系爭房屋因外牆、室內多處及頂樓嚴重漏水，影響標的物正常使用。

被告廣美公司於103年1月29日以民雄頭橋郵局第009號存證信函催請被告國有財產署於7日內修繕，但被告國有財產署置之不理。

經被告廣美公司自行僱工修繕，支出1,008,840元修繕費，並於103年3月6日以民雄頭橋郵局第 019號存證信函請被告國有財產署以修繕費用扣抵租金，上開修繕費用已足扣抵33.6個月租金。

從而，原告之請求顯無理由。

6、聲明：①原告之訴駁回。

②訴訟費用由原告負擔。

（二）被告國有財產署部分： 1、先前被告國有財產署已發函予被告廣美飯店表示不同意其主張以押租金、修繕費用抵付租金。

且曾經請被告廣美公司提出押租金流程，但被告廣美公司表示資料已不存在。

惟押租金之金額高達 2,700,000元，以現金交付而無任何匯款及支票等資料，與常情不符。

2、聲明：同意原告之請求。

三、不爭執與爭執事項：

（一）不爭執事項： 1、因訴外人劉森元積欠稅款，經原告移送行政執行署嘉義分署就訴外人劉森元對被告廣美公司之租金債權為行政執行，行政執行署嘉義分署核發系爭執行命令，被告廣美公司對系爭執行命令聲明異議，而行政執行署嘉義分署以 103年2月11日函通知原告，原告始提起本件訴訟。

2、被告廣美公司承租訴外人劉森元所有之系爭房屋，後於95年7月25日簽訂修正契約約定98年2月份起每月租金調整為30,000元，被告廣美公司並已給付至103年1月31日止之租金。

被告廣美公司與訴外人劉森元間上開租賃期間延長至116年5月26日止。

（二）爭執事項： 1、被告間自103年2月份起是否具有上開租金債權債務關係存在？被告廣美公司抗辯其得以押租金及自行修繕費用抵付上開租金債務是否可採？ 2、原告得否訴請被告廣美公司自103年2月起按月給付原告30,000元至 677,869元清償為止？

四、本院之判斷：

（一）被告間自103年2月份起確有上開租金債權債務關係存在： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

於請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償、提存、抵銷、免除等事由而消滅，則該等債權消滅之事實，即應由被告負舉證之責任（最高法院28年上字第1920號判例參照）。

原告主張前案判決認定被告廣美公司承租訴外人劉森元所有之系爭房屋，後於95年 7月25日簽訂修正契約約定98年2月份起每月租金調整為 30,000元、被告廣美公司已給付至103年1月31日為止之租金、被告廣美公司與訴外人劉森元間上開租賃期間至116年5月26日止等情，被告廣美公司業於其書狀內及本院言詞辯論時自認（見本院卷第78頁、第61頁背面），被告國有財產署則均同意原告請求（見本院卷第35頁）。

依民事訴訟法第279條第1項，原告對於其所主張被告間上開債權發生原因之事實，無庸舉證，已堪信為真。

而被告廣美公司既抗辯其得以押租金及自行修繕費用抵付租金，於抵付租金範圍內之租金債權已消滅等詞，揆諸上開說明，被告廣美公司自應就其上開租金債務已因抵銷而消滅之事實負舉證責任。

2、經查：①被告廣美公司固抗辯其於91年 5月28日向訴外人劉森元承租系爭房屋，於租賃契約訂立時交付訴外人劉森元2,700,000 元保證金，於同日由其簽收並經民間公證人陳林宜伸公證，依土地法第99條第2項規定其得以超過二個月房屋租金總額之部分押租金抵付房租云云。

然按土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

同法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；

且擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。

上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意旨即明。

故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；

至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。

職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租（最高法院95年度台上字第1907號判決意旨參照）。

被告廣美公司承租系爭房屋均係供營業之用，其中就嘉義市○區○○里○○路 000號10樓、9樓3房屋之押租金為 2,000,000元、就嘉義市○區○○里○○路000號9樓1、9樓2房屋之押租金為700,000元等情，有系爭房屋租賃契約二份在卷可稽（見本院卷第65頁、第69頁），揆諸上開說明，被告廣美公司即應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，被告廣美公司亦不得主張以超過部分抵付房租。

故被告廣美公司抗辯其依土地法第99條第2項規定其得以超過二個月房屋租金總額之部分押租金抵付房租云云，並不可採。

次按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件（最高法院49年台上字第 125號判例參照）。

系爭房屋租賃契約第三條均約定保證金（即被告廣美公司所稱之押租金）於租賃期滿交還房屋時無息返還，此觀系爭房屋租賃契約即明（見本院卷第65頁、第69頁）。

而目前系爭房屋之租賃期限均尚未屆滿，業如上述，依上開系爭房屋租賃契約之約定被告廣美公司目前尚無從向出租人請求返還押租金。

從而，被告廣美公司對於出租人之押租金返還請求權既尚未屆清償期，不符民法第334條所定抵銷要件，其自無從抗辯其得以押租金抵付租金。

是其上開抗辯亦乏其據，並不可採。

②被告廣美公司另抗辯系爭房屋因外牆、室內多處及頂樓嚴重漏水，影響標的物正常使用，其於103年1月29日以民雄頭橋郵局第009號存證信函催請被告國有財產署於7日內修繕，但被告國有財產署置之不理；

經其自行僱工修繕支出1,008,840元修繕費，並於103年3月6日以民雄頭橋郵局第019 號存證信函請被告國有財產署以修繕費用扣抵租金，上開修繕費用已足扣抵33.6個月租金云云。

惟按受債權扣押命令之第三債務人，於扣押後，始對其債權人取得債權者，不得以其所取得之債權與受扣押之債權為抵銷，民法第340條定有明文。

本件被告國有財產署對於被告廣美公司之租金債權，業經行政執行署嘉義分署於103年1月27日核發系爭執行命令扣押，並於同年月29日送達被告廣美公司等情，有該系爭執行命令（見本院卷第8頁、第9頁）在卷可稽，並據本院調取行政執行署嘉義分署 102年度地稅執字第 12685號執行卷宗查明無誤。

對照被告廣美公司所抗辯其係於103年1月29日以存證信函催告被告國有財產署修繕，於同年3月6日再以存證信函主張以修繕費用抵銷租金等情。

姑且不論被告廣美公司所提出修繕費用單據是否屬實；

由被告廣美公司所提出其所抗辯自行僱工修繕支出1,008,840元之估價單（見本院卷第100頁）所載日期為103年2月 5日以觀，縱其對被告國有財產署取得修繕費用請求權，其亦屬被告廣美公司受扣押命令後所取得之債權，依前揭民法第340條之規定，自不得以該債權與受扣押之債權為抵銷。

從而，被告廣美公司上開抗辯，亦不可採。

3、綜上，被告廣美公司既未能舉證證明其租金債務已因抵銷而消滅之事實。

原告訴請確認被告間自103年2月份起具有上開租金債權債務關係存在，即屬有據，應係可採。

（二）原告得訴請被告廣美公司自103年2月起按月給付原告30,000元至677,869元清償為止： 1、按就債務人對第三人之金錢債權為執行時，執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分，並禁止第三人向債務人清償，並得詢問債權人意見，以命令許債權人收取，強制執行法第115條第1項、第2項定有明文。

此規定依行政執行法第26條於行政執行署所為行政執行亦有準用。

2、本件被告國有財產署對於被告廣美公司之租金債權，業經行政執行署嘉義分署於103年1月27日核發系爭執行命令扣押，並於同年月29日送達被告廣美公司等情，業如上述。

而該執行命令同時亦許原告自103年2月起於債權金額667,674元、執行費10,195元，共計為677,869元範圍內按月收取上開租金債權，此觀系爭執行命令（見本院卷第 8頁、第 9頁）即明。

對照系爭房屋租賃契約書第三條所載關於租金給付期限係每月租金於每月壹日以前繳納（見本院卷第65頁、第69頁）之約定。

從而，原告於 677,869元範圍內即已取得按月以自己名義向被告廣美公司收取租金債權之收取權。

故原告訴請被告廣美公司自103年2月起按月給付原告 30,000元至677,869元清償為止，即屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告訴請確認被告國有財產署對被告廣美公司自103年2月份起具有上開租金債權存在，及訴請判命被告廣美公司自103年2月起按月給付原告 30,000元至677,869元清償為止，均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，核於本件判決結果無影響，爰不一一指駁，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
民事第一庭法 官 曾宏揚
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 26 日
書記官 劉怡欣