臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,105,訴,190,20170501,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 105 年度訴字第190 號
原 告
即反訴被告 柳秀枝
訴訟代理人 林春發律師
被告
即反訴原告 陳昆明
訴訟代理人 邱創典律師
邱皇錡律師
丁詠純律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國106 年4 月17日辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應自坐落嘉義市○○○段○○段○○○地號土地（權利範圍一萬分之七十七），及其上同區段二二三九建號建物即門牌號碼嘉義市○區○○街○○號八樓一之房屋遷出，並將上揭房地騰空交還反訴原告。

反訴被告應自民國一百零五年六月四日起至遷讓交回第三項房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣肆仟伍佰壹拾壹元。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十，餘由反訴原告負擔。

本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣玖拾參萬元預供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣貳佰捌拾壹萬元預供擔保，得免為假執行。

反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告主張：原告與被告於民國91、92年間開始同居，原告於93年6 月11日購買坐落嘉義市○○○段0 ○段000 地號土地（權利範圍10,000分之77），及其上同區段2239建號建物即門牌號碼嘉義市○○街00號8 樓1 之房屋（權利範圍全部）、共有部分2272建號建物（權利範圍10,000分之77）（下合稱系爭房地），因原告有債務問題無法以自己名義登記，而被告可辦理軍公教低利貸款，原告乃借用被告名義訂立系爭房地之買賣契約書，並於93年7 月2 日辦理所有權移轉登記於被告名下。

系爭房地之定金新台幣（下同）10萬元為原告所支付，每月貸款14,288元亦係原告以被告於同居期間給付原告之1,5000元款項所繳納，而原告為確保對被告就系爭房地之移轉登記請求權，乃於93年7 月7 日向嘉義市地政事務所辦理預告登記，且買賣契約書正本即系爭房地所有權狀自始均由原告保管中。

惟嗣原告促請被告辦理所有權移轉登記時，被告均藉故推拖，原告茲以本件起訴狀繕本之送達，向被告為終止系爭房地借名登記契約之意思表示，並依民法第767條第1項與類推適用民法第541條第1項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。

二、被告答辯：被告前因與原告交往，見原告當時經濟窘迫無處可居，遂購買系爭房地協助原告取得安身之所。

系爭房地簽訂買賣契約時係由被告親自辦理，定金10萬元及第2 期款12萬元等均係被告簽約當日親自提領交付，其後之房貸、火險、地震險等保費亦均係被告自93年7 月起持續繳納至今，而相關權狀及契約書均置於系爭房屋內，原告始得以占有之，是系爭房地為被告所有，兩造間並無借名登記之法律關係存在；

又系爭房地之預告登記，係被告以兩造繼續交往為條件對原告所為之贈與，該預告登記所保全者為原告對被告之贈與物所有權移轉請求權，然系爭房地既尚未移轉登記予原告，被告復因退休後經濟狀況顯有變更，倘履行贈與將致其生計難以自持，爰於106 年1 月10日以民事綜合辯論意旨狀向原告撤銷並拒絕履行贈與，於同日經原告訴訟代理人收受之，則原告訴請被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，即屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭房地係由被告為買受人，於93年6 月11日簽訂買賣契約書，並於同年7 月2 日登記於被告名下，同年月7 日以原告為請求權人辦理預告登記，且系爭房地頭期款為10萬元、第2 期款12萬元、仲介費用5 萬元，其貸款金額共270萬元等情，有系爭房地之買賣契約書、土地及建物第一類登記謄本、被告之中國信託商業銀行（下稱中信商銀）存款交易明細附卷可稽（見本院卷第15至22頁、第51至74頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

另原告所提出之被告於103、104 年間寫給原告之書信影本共4 份（見本院卷第139 至158 頁，下稱系爭書信），被告亦不爭執其形式上之真正，是依民事訴訟法第357條但書，系爭書信得為證據。

四、原告另主張系爭房地係借名登記與被告等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應探究者厥為：兩造間是否存在借名登記之法律關係？茲分敘如下：

㈠、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定。

此按主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任；

若其先不能舉證，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；

又借名登記契約存否，除就不動產確有借名登記契約關係存在之直接證據外，亦得由不動產係由何人出資購買、稅捐繳納人、事實上管理用益權人、所有權狀保管人等間接證據推認之。

（最高法院99年度台上字第1662號判決、103 年度台上字第621 號判決、17年上字第917 號判例、98年度台上字第1048號判決意旨參照）。

是本件應由原告就其與被告間對於系爭房地有借名登記之合意、原告對於系爭房地有出資、負擔稅捐及仍保有管理、使用、處分之權限與義務等事實，負舉證責任。

㈡、就系爭房地之出資、相關稅費及保險費之負擔：1.原告主張系爭房地為其本人出面與前屋主陳文慈締約、購買，為被告所否認，而證人陳文慈、林昆禹即系爭房地之前屋主到庭證述不記得等語（見本院卷第279 至第281 頁），亦難為對原告有利之認定。

又原告主張系爭房地之頭期款、第2 期款與仲介費用為其所支付等語，惟查系爭房地買賣契約書約定，買賣雙方於簽約同時即93年6 月11日買方應給付頭期款10萬元，於同年月18日買方應給付第2 期款12萬元，有系爭房地之買賣契約書可稽；

而被告分別於96年6 月11日、18日自其新港農會活期儲蓄存款帳戶提領10萬元與17萬元現金等情，有被告新港鄉農會交易明細表、被告新港郵局存款帳號0000000 號之郵政儲金簿正面影本在卷可考（見本院卷第47至第49頁），是被告辯稱系爭房地之頭期款、第2 期款與仲介費用5 萬元均係伊於繳款當日現金提領以支付等情，堪信屬實，至於原告主張系爭房地之頭期款、第2 期款與仲介費用為其所支付，惟迄至本院言詞辯論終結前，原告並未舉證以實其說，是其該部分之主張殊難採信。

2.原告主張購買系爭房地之契稅38,868元為其所支付，並提出系爭房地之契稅繳款書為據（見本院卷第253 頁），惟系爭契稅繳款書上僅記載納稅義務人為被告，並蓋有中信商銀嘉義分行93年7 月1 日收受之戳章，並無顯示系爭契稅為何人所繳納，復對照被告所提出之新港郵局客戶歷史交易清單及存摺封面影本，被告於93年7 月1 日曾以提款卡分別提款10,000與30,000元，是被告抗辯系爭房地之契稅係伊於繳款當日，先提領郵局存款後持往中信商銀嘉義分行繳納等情，堪信為真實，原告主張系爭房地之契稅為其繳納，尚非可採。

又系爭房地104 、105 年度之房屋稅為被告所繳納，亦有嘉義市政府稅務局104 、105 年全期房屋稅繳納證明書附卷可佐（見本院卷第297 、298 頁），綜上，系爭房地之頭期款、第二期款、仲介費用、契稅，與近年之房屋稅皆為被告所繳納，堪以認定。

3.至原告主張伊有負擔部分系爭房地之貸款及火災、地震保險費等，惟查：⑴原告雖主張其於93年8 月16日至98年1 月6 日期間，有持被告交付之中信商銀提款卡，使用存款機存入被告之中信商銀嘉義分行帳戶共計343,000 元，惟此部分為被告所否認，原告復未舉證以實其說，是此部分殊難採信。

⑵原告復主張其分別於100 年11月8 日、101 年3 月5 日、5月7 日，至中信商銀嘉義分行臨櫃存入現金5,000 元、10,000 元、5,000 元至被告之中信銀房貸清償帳戶等語，惟上開款項係原告零星、不規律地存入被告帳戶，且遠低於系爭房地每月應給付之貸款約15,000元，衡諸一般人交付金錢與他人之原因所在多有，原告主張此部分係為繳付房貸，尚難採信。

⑶至原告主張其於104 年7 月6 日從郵局匯款16,308元至被告系爭帳戶，又於104 年8 月5 日起至105 年8 月5 日止，從原告之嘉義湖內郵局帳號0000000 號帳戶，以跨行轉帳之方式，每月轉帳14,288元至被告系爭帳戶內，共計185,744 元，足見原告有負擔系爭房地之貸款等語，惟查，系爭房地係以被告為買受人於93年間購買，倘原告真為買受人，則其於系爭房地購入之初即應自93年起即有繳付系爭房地之房貸之事實，惟原告遲至104 年起方按月匯入上揭款項至被告之系爭帳戶，顯違一般出資購屋者之常情；

況原告所提匯款日104 年7 月，此時兩造就系爭房地已有爭執，原告該時起方按月匯入上揭款項，難認無疑；

更何況，被告於書信固載: 放任系爭「原告之房地」遭法拍，然於原告上開按月轉帳期間，被告仍持續從自己之郵局帳戶轉帳14,000至15,000元不等至系爭帳戶，有被告之中信商銀存款交易明細與存摺封面影本為證（見本院卷第49至66頁），倘系爭房地確係原告所有，依原告與被告之情份決裂至此，被告大可依伊書信所寫放任系爭「原告之房地」遭法拍，惟被告卻捨此未為。

是原告此部分亦難憑採。

⑷又被告就其所辯系爭房地之貸款及火災、地震保險費等，均係其以現金或郵局帳戶（帳號0000000 號）轉帳15,000元存入被告之中信銀房貸清償帳戶以繳納等語，業據其提出上揭中信商銀存款交易明細與存摺封面影本為證，觀之該交易明細之記載，93年7 月6 日系爭房地之貸款核撥共270 萬元，而自93年8 月6 日起該帳戶每月均有摘要為「繳放款」之支出約14,000餘元；

且自94年2 月14日起，每月均有15,000、14,000元不等之金額自被告上揭郵局帳戶存入，自93年8 月16日起並有註記為「存款機」，15,000、14,000元不等之金額存入、與被告上揭所辯相符，是被告辯稱系爭房地之房貸為其所負擔乙情，堪以採信。

4.綜上，系爭房地之頭期款、第2 期款、保險費、房屋貸款及契稅、近年之房屋稅皆為被告所繳納，原告並未負擔，堪以認定。

衡諸借名登記實務，借名人係基於一定法律關係取得為標的物之房地，如買賣、贈與等，在買賣之情形，買賣價金包括貸款為借名人所繳納為常態，出名人僅負有作為房地之登記名義人之義務，而無代為繳納房貸之義務；

此外，借名人對房地享有管領、使用等權限，一般情形下即包含負擔房地之相關稅費，惟本件原告主張系爭房地為其所購買，卻未舉證其有負擔系爭房地之房貸及相關稅費，顯與一般借名登記之常情不符。

㈢、再查，被告寫給原告之系爭書信記載：「記得當初買這間公寓時，為了讓你有所保障，須設定給你同意權（如有買賣），但反過來有一天大家分手，那這間公寓的權屬間必有一番糾紛，（但每月所繳房貸都是由我薪資轉存繳款）」、「但有件事你必須清楚，所有權人還是我，或許房屋不用過戶，我收回自己住我也不用擔心購屋種種問題。」

等語（見本院卷第151 頁），而被告於93年7 月5 日之同意書則記載：「立同意書人陳坤明茲就後列不動產因預約讓予請求權人，現依土地法第79條之1 規定，為保全請求權人對後列不動產權利移轉請求權之完整性，特立書同意自即日起將後列標的之所有權，向地政機關申請預告登記，爾後未辦妥所有權移轉登記與請求權人前，不得移轉予他人」等語（見本院卷第99頁）；

互核系爭書信與被告之同意書，僅能證明兩造間就系爭房地有賦予原告同意權之合意，而被告於書信中既表示其於預告登記之設定時，曾預慮將來系爭房地可能因此於兩造分手後有一番糾紛等語，倘兩造間確有借名登記之合意，被告應可於同意書中明示兩造間之借名登記法律關係以杜爭議，惟被告並未為之，且依原告於被告購屋之初即要求被告簽立同意書觀之，原告實為具有自我權利意識且小心謹慎之人，然其亦並未要求被告為借名登記之記載，顯與常情下借名登記時借名人與出名人之行為不符；

又被告於系爭書信中即明確表示「系爭房地之所有權人還是我」等語，更足見被告於購買系爭房地迄今，主觀上皆認知系爭房地仍為其所有。

㈣、原告雖主張依據被告之書信記載：「懇求妳幫幫我，盡快把房屋及房貸辦理過戶（希望在半年內）」、「嘉義的房屋及房貸希望在6 月完成過戶，因為我有可能隨時會找到房屋，須要辦理房貸和繳頭期款」、「三個月來雖然我們沒有在一起，但我還是在幫你繳房貸14,288元」、「借貸明細：2.代繳房貸34期每期4288計145,792 」、「再次提醒妳從6 月份開始房貸妳要自己繳，我無法在代為繳納」、「如果你要這間房屋也可以，但必須償還我上一次告知你的金額578,792元再加上6 月份代繳房貸14,288，如7 月份再代為繳納須再加上」、「因為我們已經沒有實質同居關係，沒有義務再幫你繳房貸」、「如果房子、車子你都要，除了上次跟你講的那筆欠款578,792 元，還要加上3-6 月份代繳房貸14,588x5= 58,352元」（見本院卷第141 、147 、148 、150 至155 頁），可見被告既多次催促原告辦理系爭房地所有權之移轉，又稱其係代原告繳納系爭房地之房貸，加上被告又為原告辦理系爭房地之預告登記，足見系爭房地之所有權人確實為原告，兩造間存有借名登記契約，否則被告大可直接要求原告搬走，無庸以書信告之原告不再代其繳房貸，被告亦大可直接出售系爭房地以取得另購新屋之貸款等語，惟查：1.自被告於購買系爭房地時之同意書與系爭書信互核，僅能得知被告有賦予原告同意權，尚難查知兩造於系爭房地購入時有借名登記之合意，業如上述；

而細譯系爭書信與同意書、預告登記之內容，被告既稱先前所賦予原告者為被告移轉系爭房地時之同意權，今兩造已無實質同居關係，倘原告要系爭房地，即須先返還欠款與房貸，並多次主張自己方為繳納系爭房地房貸之人，甚至表示自己為系爭房地之所有權人等語，足見被告購入系爭房地之真意應係以兩造持續交往為前提，供兩造繼續同居為目的，而以預告登記向原告保證將來會將系爭房地讓與原告，故其為系爭房地所支付之貸款，係為原告「將來可得自被告受讓」之系爭房地代繳貸款，而非承認其係為原告所購買之房地繳納房貸，或系爭房地為原告所購買，蓋被告並非熟稔法律用語之人，其用語上有不符合法律用語之定義者，實屬正常，而原告僅擷取關於「代償」之記載即主張兩造間存在借名登記關係，違反意思解釋不得拘泥於所用字彙此一原則，是原告此部份之主張並不足採。

2.又原告主張倘被告果係系爭房地之所有權人，其積極要求原告辦理過戶不合常理等語，惟查，依被告上開書信所載：「今年我也已經63歲了，離退休時間（65歲5 月25日）只剩不到兩年時間，心裡感到非常恐懼，至今來沒一間退休後可以遮風蔽雨的住所，一家老小該何去何從。」

、「眼看退休的日子一天一天的迫近，到現在購屋還沒著落，家裡樣樣事，購( 屋) 頭期款，你我之間的事，媽媽的事，把我的精神搞得幾乎快崩潰，尤其現有的居住環境（籃球場），更是快把我逼瘋。」

、「如今反觀我自己既將退休，一家老小至目前連一處屬於自己的住所都還沒著落，讓我非常不安與恐慌，現在我所欠缺的是購屋頭期款，那筆債務57萬事我的購屋保命錢，請妳幫我。」

等語（見本院卷第139 、145 、150 頁），其一切行為之目的無非係為取得一能夠安頓自己與老母之處所，則其能選擇者無非請原告返還系爭房地，或者另購他屋；

而被告主張其已多次口頭催促原告自系爭房地搬離，原告仍不從之，其方於105 年3 月25日以嘉義中山路第113號存證信函（見本院卷第179 頁）催告原告搬離，其後原告即直接提起本訴等語，被告對於口頭催告雖未舉證，惟衡諸常情，我國人基於以和為貴之思想，不會於第一次催告即貿然使用存證信函，而會於催告不成而預慮可能產生訴訟時，方以存證信函催告，更何況兩造間曾為男女朋友關係，是被告主張其曾口頭催告數次，原告仍不搬離等語，堪以採信。

是原告既不願搬離，被告如欲居住、使用系爭房地，現實上有其困難，是被告認其雖為所有權人，實際上卻無法使用系爭房地，然其確實有取得居住處所之迫切需求時，其求儘速取得另購他屋之貸款，而積極要求原告辦理系爭房地及貸款之過戶，並無何違反常理之情事。

3.又原告主張如系爭房地為被告所有，則被告大可將系爭房地出售取得另購新屋之貸款等語，惟查，房地出售並非兒戲，屋主要尋得願意以其心中理想價格購買之買方並非一蹴可幾；

況現今市面上之房地產開價普遍非低，衡情一般人皆會以直接訴請系爭房地之占用人返還系爭房地供自己使用為優先，而非另購入較高價之房地、又重新負擔更重之貸款，較符合常理。

至於被告於書信中表示將另購新屋，堪認應屬原告拒絕返還系爭房地而被告又不願對原告訴諸法律程序下，迫於無奈之結果，此觀之被告於前揭存證信函中，被告遲至與原告溝通未果後，方於105 年3 月25日向原告表示「若逾期未蒙辦理，本人不得已惟有訴請法院裁判救濟，念及貴我之間往日交情，尚祈台端按本涵意旨返還房地與本人，以免日後訟累」等語，即能得知。

在原告占用系爭房地不欲返還之情形下，系爭房地應難有買主，縱能賣出，其價額必定甚低，是被告未將系爭房地出賣換價，並無不合常理之情事，原告該部分之主張並無理由。

㈤、至原告以其持有系爭房地之權狀與被告系爭房地貸款帳戶之存摺與提款卡，作為借名登記關係存在之證據等語，惟衡諸常情，交往中男女間倘同居者，其財務相互支應，或委託他人代為管理財務之情形所在多有，而一方基於對於他方之信任，將提款卡、存摺與所同居房地之權狀交由他方保管，或置於該房屋內，亦屬正常，是尚難僅憑原告因居住於系爭房地內而持有系爭房地之權狀及被告之提款卡與存摺，逕認定原告之主張可採。

綜上所述，原告主張兩造間存在借名登記云云，並未舉證以實其說，其主張洵無可採，至被告抗辯兩造間就系爭房地存有附條件之贈與關係等語，因原告先不能舉證，則被告就其抗辯事實即令所舉證據尚有疵累，揆諸前揭實務見解，本院亦應駁回原告之請求，並予敘明。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴原告前將系爭房地無償交由反訴被告使用，係基於事實上之好意施惠，兩造間核屬使用借貸之法律關係，並以兩造維持男女交往關係為系爭使用借貸契約之目的，今兩造之男女朋友交往關係已終結，堪認系爭使用借貸目的已告終，且被告因值屆齡退休而需用系爭房地，前已於105 年3 月25日以系爭存證信函向原告終止系爭使用借貸契約，反訴被告自應交還系爭房地與反訴原告，惟反訴被告已無占有系爭房地之正當權源卻仍繼續占用，致反訴原告受有無從使用、收益系爭房地之損害，依現行租金行情估算，反訴被告因無權占有所受之不當利益為相當於每月租金15,000元，爰先位依民法第767條、第179條之規定，請求返訴被告返還系爭房地並給付相當於租金之不當得利。

若認兩造間存有借名登記之法律關係，惟因反訴原告多年來為反訴被告代墊房屋貸款及保險費共2,027,827 元已如前述，爰備位依民法第546條第1 、2 項請求反訴被告返還系爭款項，若認系爭款項非屬借名登記之委任範圍，惟反訴原告先行支付系爭款項，避免系爭房地因無法清償貸款等情事遭受查封、拍賣，更減少反訴被告應負擔之房屋貸款金額，則反訴被告顯然受有利益，爰再依民法第176條、第179條之規定，請求反訴被告返還系爭款項等語。

並先位聲明：1.反訴被告應自系爭房地遷出，並將系爭房地騰空交還反訴原告。

2.反訴被告應自105 年6 月4 日起至遷讓交回第1項房屋之日止，按月給付反訴原告15,000元。

備位聲明：1.反訴被告應給付反訴原告2,027,827 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：系爭房地為反訴被告所有，僅借用反訴原告之名義購買並登記，詳如前述，是兩造間就系爭房地並無使用借貸之法律關係，更無使用借貸終止後反訴被告應返還相當於租金之不當得利之問題，反訴原告先位請求反訴被告返還系爭房地並給付相當於租金之不當得利顯無理由；

此外，反訴被告對於系爭房地有支出如前所述之款項，足見系爭房地為反訴被告所購買，至反訴原告對於系爭房地所支出之系爭款項，係反訴原告自願對反訴被告所為之贈與，是反訴原告備位請求反訴被告返還系爭款項亦無理由等語，並聲明：1.反訴原告之訴駁回。

2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，系爭房地為反訴原告所有，兩造間並無借名登記之法律關係等情，業如前本訴部分所述，是本件應探究者為：反訴原告依使用借貸之法律關係請求原告即反訴被告返還系爭房地，與給付相當於租金之不當得利，有無理由？反訴原告得請求反訴被告給付之不當得利金額為何？茲敘述如下：

㈠、反訴原告依使用借貸之法律關係請求原告即反訴被告返還系爭房地，與給付相當於租金之不當得利，有無理由？1.按稱使用借貸者，為當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；

借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；

有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。

民法第464條、第470條第1項、第472條第1款分別定有明文。

2.查本件反訴原告將自己所有之系爭房地交付與反訴被告使用，而未收取對價，雖然兩造間就系爭房地並未約定使用期間，亦未明文約定反訴被告應返還系爭房地，惟依前揭反訴原告之書信記載，反訴原告購買系爭房地供反訴被告居住之目的，初係為因居所遭法院查封而無處可居之反訴被告解決居住問題，而後並作為兩造交往期間同居之處所（見本院卷第139 、150 、155 頁），換言之，倘兩造間交往、同居之關係已終止，反訴原告即無再容許反訴被告居住於系爭房地之意，由此足見反訴原告交付系爭房地與反訴原告時並無終局移轉所有權之意思，核其性質即屬民法第464條之使用借貸法律關係，並以兩造同居作為系爭使用借貸關係之目的。

3.復查，系爭使用借貸關係並未約定使用期間，惟依前所述，其借貸目的即兩造同居關係，則兩造結束同居關係時，堪認反訴被告對於系爭房地已使用完畢，反訴原告自得請求反訴被告返還系爭房地。

查兩造從91年起交往、同居，至103 年底或104 年初分手，此為反訴原告與反訴被告之訴訟代理人於本院審理中所自承，並有被告於系爭書信記載：「第二次在過年前二天（104 年2 月16日）在家裡那一次是要增加過年紅包8 千元，以後至今完全沒有在一起，幾乎也不相往來」等語可資佐證（見本院卷第148 、222 、223 頁），反訴被告既已拒絕再與反訴原告同居，系爭使用借貸之使用目的即已無法達成，是依系爭使用借貸之目的，反訴被告對於系爭房地已使用完畢；

此外，反訴原告因退休在即，如將系爭房地持續交由反訴被告使用，其將因退休後無足夠資金購置房屋，而導致反訴原告與其母無處可居，業如前本訴部分第 (四) 段第2 點所述，而反訴被告於反訴原告即將退休之際拒絕與反訴原告繼續交往、同居，又係反訴原告於93年間將系爭房地借與反訴被告使用時所無法預見之情事，是其情形亦該當於民法第472條第1款「貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物」之規定，反訴原告即得向反訴被告終止系爭使用借貸關係，而反訴原告於105 年3 月25日已以系爭存證信函向反訴被告終止系爭使用借貸關係，並依民法第470條第1項但書催告反訴被告返還系爭房地，是反訴原告請求反訴被告返還系爭房地，洵屬有據，應予准許。

㈡、反訴原告得請求反訴被告給付之不當得利金額為何？1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），承前所述，反訴被告於反訴原告終止系爭房地之使用借貸關係後，仍無權占用反訴原告所有之系爭房地，依社會之通常觀念，反訴被告因此受有相當於租金之使用系爭房地之利益，致反訴原告受有無法使用系爭房地之損害，反訴原告請求反訴被告返還自105 年6 月4日起，相當於租金之不當得利，即有理由。

又相當於租金之不當得利之計算上，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，所稱土地及建築物之總價額，土地依法定地價、建築物依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條規定甚明；

而依土地法第148條、平均地權條例第16條前段規定，所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；

再所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。

2.經查：系爭房屋於83年12月23日建築完成，為鋼筋混凝土造之8 層樓住宅用公寓，其位於嘉義市○區○○街00號8 樓1，附近即有衛生福利部嘉義醫院、嘉義市議會、國小、運動公園，飲食、生活皆十分便利，工商亦甚為繁榮，其經濟價值甚高，而反訴被告又單獨使用、收益系爭房地等情，有系爭房屋之建物登記第1 類謄本附卷可考（見本院卷第21頁），是其所受利益亦甚大，本院審酌系爭房屋坐落位置、利用狀況、使用經濟效用等節，認系爭房屋之租金應以系爭房屋及土地申報總價額年息8 ％計算為適當。

3.再查，系爭房屋及門牌號碼嘉義市○區○○街00號8 樓1 所坐落之基地，即嘉義市○○○段0 ○段000 地號土地，於105 年1 月之申報地價為每平方公尺8,400,元，該地面積為3,066 平方公尺，原告之權利範圍為10,000分之77，有系爭土地登記謄本存卷可參（見本院卷第19頁），是系爭房屋所坐落基地之申報地價總值為198,309 元（計算式：3,066 平方公尺×權利範圍77/10,000 ×8,400 元＝198,309 元，元以下四捨五入）；

而系爭房屋之總價額即課稅現值為478,300 元，亦有嘉義市政府稅務局全期房屋稅繳納證明書在卷可佐（見本院卷第298 頁），故反訴被告無權占有系爭房地，每月所受相當於租金之不當得利為4,511 元（計算式：(198,309+ 478,300) * 8% /12 = 4,511元，元以下四捨五入）。

是反訴原告請求被告應自105 年6 月4 日起至遷讓交回系爭房地之日止，按月給付反訴原告4,511 元，為有理由，逾此範圍之請求則無理由。

參、綜上所述，本訴部分，原告依民法第767條第1項與類推適用民法第541條第1項之規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由，不予准許。

反訴部分，反訴原告先位依民法第767條、第179條之規定，請求反訴被告自系爭房地遷出，將系爭房屋騰空交還反訴原告，並自105 年6 月4 日起至遷讓交回系爭房地之日止，按月給付反訴原告4,511 元，為有理由，應予准許。

本件反訴原告所提上開先位之訴，既為有理由，本院自無庸再就備位之訴為裁判，附此敘明。

肆、反訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
民事第二庭 法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
書記官 高文靜