臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,105,訴,252,20170124,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第252號
原 告 林榆煌
訴訟代理人 吳宏輝律師
複代理人 林堯順律師
被 告 嘉義市華馨公寓大廈管理委員會
法定代理人 吳凃秀枝
訴訟代理人 廖道成律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國106年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國104年7月間購買如附表㈡編號1所示之門牌號碼嘉義市○區○○路○○○○○路○000號7樓之2及其坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地，共用部分為同小段405建號、權利範圍10000分之275，及同小段406建號、權利範圍10000分之253（下稱7樓之2房屋）。

原告所有7樓之2房屋之前前手為訴外人黃景賓，其於購買7樓之2房屋時分配有地下室平面1號車位（即起訴狀附圖所示編號14部分，下稱系爭停車位），此有被告寄發予黃景賓之93年3月31日華管委堂字第9302號函及寄發予嘉義市政府工務局使用管理課之93年2月18日華管委堂字第9301號函可稽，被告於該函中自承：「大樓地下平面圖1號車位所有權人（住址：本市○○路000號七樓二）…」，顯見被告亦明知系爭停車位屬7樓之2房屋所有權人使用。

㈡、另依起訴狀所附嘉義市華馨公寓大廈（下稱華馨大廈）住戶表（下稱系爭住戶表）所示，系爭住戶表編號19至編號36之友孝路171號各住戶，除編號28即原告所有之系爭房屋外，現場編列有一戶一停車位，顯見系爭房屋住戶間確實有分管契約存在，故原告買受7樓之2房屋時前前手黃景賓已取得約定使用系爭停車位，是以系爭停車位即應為原告所有。

另華馨大廈之停車位為依住戶所購買之房屋面積分配，而依系爭住戶表可知，編號19至編號28面積相同，均分配有停車位，惟編號28之原告停車位（即系爭停車位）遭被告占用。

且依起訴狀附圖之地下室停車圖可見，編號14部分為平面車用地，故華馨大廈原設計即有一平面停車位。

惟華馨大廈停車位並無獨立之所有權狀，故原告前手賴佩妤經法院拍賣取得7樓之2房屋及系爭停車位，並無獨立之停車位權狀。

㈢、惟系爭停車位之停車格現遭被告擅自以黑色油漆塗去，並於其上另劃機車停車位，而依民法第767條第1項前段之規定及最高法院103年度臺上字第850號、102年度臺上字第1279號判決意旨，原告購買7樓之2房屋及系爭停車位時，與其餘區分所有權人同受分管契約之拘束，則被告未經原告同意逕自使用系爭停車位，已侵害原告權利，故被告無權占有原告所有之系爭停車位，爰依民法第767條物上請求權、分管契約之約定，提起本件訴訟等語。

㈣、並聲明：㈠被告應將系爭停車位騰空返還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。

㈢訴訟費用由被告負擔。

二、被告則辯以：

㈠、華馨大廈係83年5月間取得使用執照，迄今已逾23年。華馨大廈地下室之停車設備，為公共設施，是二、三層橫移升降式車位，數量為30個。

住戶取得停車位有買賣合約書者，是附列為房屋附著物之一部分，享有永久使用權，目前委由訴外人明利企業社保養。

據居住於華馨大廈多年之住戶告知，當初華馨大廈是地主與建商合作，各自分配取得相當比例之房屋與停車位，再各自分別出售予買受之客戶。

即當時向建商購買停車位者，有簽立合約書，建商是賣15戶，而華馨大廈全數停車是30戶，依此推理地主亦是賣15戶。

華馨大廈之住戶人數為49戶，停車位是30個，並未有「購屋即配車位」之情事。

㈡、原告主張系爭停車位，並未舉證其有所有權，依法自不得主張物上請求權。

被告否認原告所主張之分管契約存在。

㈢、並聲明：原告之訴駁回。

三、本件不爭執事項為（本院卷第246至247頁）：

㈠、7樓之2房屋原為黃景賓所有，於101年7月31日以拍賣為原因登記為賴姵妤、葉素雁共有，葉素雁於101年8月9日以贈與為原因，將應有部分移轉為賴姵妤所有，賴姵妤於104年1月7日以買賣為原因，將上開建物登記為原告所有（原因發生日期：103年12月27日）。

㈡、被告於93年間，曾以華馨大廈社區大樓地下室平面1號車位（即系爭停車位）所有權人（住址：本市○○路000號7樓2）私自於車位周遭，加設鐵製圍欄，請求拆除違建物，而發函與嘉義市政府工務局使用管理課及黃景賓。

㈢、系爭停車位於93年間，經被告除去，目前另劃設機車停車位供社區住戶停放機車使用。

㈣、華馨大廈於興建完成當時，向建商購買停車位者，共有15戶，大樓全數機械停車位為30戶，其餘由地主出售。

㈤、華馨大廈之停車位除系爭停車位外，其餘30個停車位均為機械停車位。

㈥、原告購買如附表㈡編號1至3所示之7樓之2、7樓之3、7樓之4房屋，於不動產買賣契約書第二點記載，本買賣標的包括停車位部分，位置於地下一層，現場編號第29號車位，車位種類坡道*機械。

B1平面停車位（現被佔用，由買方負責追回）。

四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意本件之爭點為：㈠原告是否為系爭停車位之所有權或分管使用權人？㈡原告主張其為系爭停車位之所有權或分管使用權人，請求被告應騰空返還系爭停車位有無理由（本院卷第247頁）？茲分述如下：

㈠、按如附表所示之房屋及土地原為黃景賓所有，經證人即賴佩妤之母葉素娟，以其及賴佩妤、葉素娟之名義於本院100年度司執字第39450號債務執行強制執行事件中（下稱系爭強制執行事件）拍定，嗣於101年7月31日以拍賣為原因，登記為賴佩妤與葉素雁共有，復於101年8月9日以贈與為原因，登記為賴佩妤單獨所有乙情，業據證人葉素娟於本院證述明確（本院卷第328頁），復有7樓之2房屋之異動索引可參（本院卷第193至199頁），復經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗核對無訛，堪信為真。

㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；

凡主張法律關係存在者，應就法律關係發生所須具備之特別要件負舉證責任（最高法院48年臺上字第887號判例參照）。

本件原告既主張其買受之7樓之2房屋配屬系爭停車位，其就系爭停車位有專用使用權，依上開說明，自應由原告就華馨大廈對系爭停車場之使用權範圍，為何種分管協議或約定，暨依該分管協議取得系爭停車位使用權之事實負舉証責任。

㈢、查原告主張其前手賴佩妤所拍定如附表所示之不動產，包含編號29停車位及系爭停車位，其中系爭停車位係配屬於7樓之2房屋，無非係以同坪數之171號4樓之4、5樓之4、6樓之4、8樓之4及9樓之4房屋，均有配屬停車位，其與賴佩妤間之買賣契約書中有記載包含系爭停車位，且被告於93年2月18日發函予嘉義市政府之函文中亦承認7樓2之屋主黃景賓為系爭停車位之所有權為論據，並聲請傳訊證人葉素娟到庭作證。

經查：１、按民法第818條固規定共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，然此係指共有人得就共有物全部，於無害其他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使使用收益之權，非指共有人就共有物之全部或一部特定部分為自由使用收益（最高法院57年臺上字第2387號、62年臺上字第1803號判例參照）。

則共有人如欲對特定部分為使用收益，應依同法第820條第1項規定共有人另外訂定管理共有物之方法。

而所謂管理，旨在使用、收益，足見第818條之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有適用。

倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管而為使用、收益。

次按所謂共有物之應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分，區分所有建物之地下層停車空間，既附設於區分所有建築物內為區分所有權人所共有，各共有人依法雖就該停車空間有使用、收益之權利，惟各共有人若欲就該共有物特定部分為專屬使用，則需各共有人另行約定，即各共有人共同為應有部分比例與使用權範圍之分管協議或約定。

本件原告就7樓之2房屋雖取得共同使用405建號面積596.78平方公尺權利範圍10000分之275、406建號面積971.45平方公尺權利範圍10000分之253，有建物登記第二類謄本可參（本院卷第23頁），此僅是原告可依此比例，對華馨大廈停車場停車位行使其停車之權利而已，並非可特定某一停車位，即原告對系爭停車位有否專用使用權，仍需視各共有人間，有否就系爭停車場之使用權範圍為分管協議或約定而定。

原告主張其為系爭停車位之所有權人云云，自屬無據。

２、原告所提出之地下室停車圖雖有編號14號車位（即系爭停車位，本院卷第21頁），惟此為被告所否認，而經本院向嘉義市政府函調華馨大廈於申請建造執照、使用執照（81嘉市工局建使字第1380號）時，所提出之地下一樓停車位劃設及相關資料及圖面，經嘉義市政府於106年1月3日以府都建字第1052615691號函覆：81-1380號使用執照因檔案搬遷及災損原因業已遺失無法尋得，惟查81-1380號建造執照及建造執照變更計設案卷，81-1380號建造執照最後一次變更設計係於83年4月22日核准在案，其變更原因為「地下室高度及停車位變更（原平面停車變為機械停車）」，原平面式法定停車位13位變更為機械式停車位28位（自行增設15位），有前開函文及檢附之審查簽呈、變更設計申請書、地下壹層平面圖可參（本院卷第311至321頁）。

觀諸地下壹層平面圖上記載「機械停車位編號1-28共計28輛、法定停車位13輛、增設停車位15輛」等語，且其上停車位編號亦為1至28，原告所提出之地下室停車圖編號14之停車位位置，並未設置停車位，是縱原告主張華馨大廈於申請建造執照或使用執照時，設有系爭停車位乙情為真，華馨大廈於83年4月22日業將停車位變更為地下壹層平面圖所載之28個停車位，系爭停車位所在位置，已非為用於平面汽車停車位使用。

３、被告雖曾於93年2月18日因黃景賓於系爭停車位週遭加設鐵製圍欄，而發文予嘉義市政府工務局使用管理課，並於函文內載明係由「大樓地下室平面1號車位所有權人（住址：本市○○路000號7樓二）私自於車位週遭加設鐵製圍欄」等語，有前開函文可參（本院卷第27頁），惟就此部分業經證人即當時被告之主任委員黃錦堂結證：華馨大廈是地主與建商合建，伊一直以為有系爭停車位存在，後來伊接管管理委員會後，發現繳費之停車位僅有30個，並無系爭停車位；

一開始系爭停車位週遭並無圍柵欄，後來架設柵欄影響住戶出入，經請求拆除遭拒後，才發文予嘉義市政府請公權力強制拆除；

函文內記載車位所有權等文字係因地主黃景賓自稱系爭停車位為其所有，伊為了向嘉義市政府說明才加註上開文字；

伊是在發現系爭停車位未繳費用，加上柵欄糾紛之後，請黃景賓提出停車位證明，但黃景賓始終未提出，才發現黃景賓是無權占用系爭停車位等語（本院卷第333至334頁）。

再佐以華馨大廈住戶之停車位，僅向建商購買者方有取得買賣合約書，向地主購買者，則未取得相關憑證（詳後５所述），則證人黃錦堂於擔任被告主任委員當時，確有可能就黃景賓是否為系爭停車位之所有權人（按：應為專用權人）乙節有所誤認，且依上開函文之內容觀之，發函目的係請求主管機關拆除鐵製圍欄部分，亦與證人黃錦堂證述「函文內記載車位所有權等文字係因地主黃景賓自稱系爭停車位為其所有，伊為了向嘉義市政府說明才加註上開文字」等語，不相違背。

是自難依前開函文所載內容，即認華馨大廈住戶間就系爭停車位存有分管契約。

則就系爭停車位是否在華馨大廈住戶間之分管契約範圍內，或僅為黃景賓私自劃設，已非無疑。

４、證人葉素娟亦證稱：伊僅憑法院執行處拍賣公告之記載就去投標，點交當天是由黃景賓之妻負責點交；

伊一共買三戶，點交時黃景賓之妻點交二個停車位給伊，一個是編號29之機械停車位，一個是系爭停車位之平面停車位；

伊是在點交當日才知道買的三戶有含車位；

上開二個停車位並無任何契約書或權狀；

系爭買賣契約書第二條手寫「Ｂ1平面停車位（現被佔用）由買方負責追回」等文字應是代書所寫，因點交當時現況即如此，伊要賣給原告，所以就做如此之記載等語（本院卷第326至330頁）。

再觀諸系爭強制執行事件於100年12月20日查封當時，並未記載如附表所示之三戶房屋附有停車位，所為之估價報告，亦未將停車位之價值計算在內，有100年12月20日查封筆錄及嘉義縣市鑑定估價聯誼會100年12月19日嘉估字第10000669號函暨檢附之不動產估價報告書可參（附於系爭強制執行事件卷㈠內），是本件葉素娟以其與賴佩妤之名義於系爭強制執行事件中所拍定之如附表㈡所示之三戶房屋，並不包含停車位在內，堪以認定。

葉素娟與賴佩妤拍定之三戶房屋既不含停車位在內，自難僅憑葉素娟於點交當時，經黃景賓之妻表示有包含系爭停車位在內，即認定華馨大廈之住戶間就系爭停車位有分管契約存在。

５、況依被告所述，華馨大廈共30個停車位，地主（即黃景賓）與建商各分得15個停車位，向建商購買停車位者，有取得地下室停車位買賣合約書等語，並提出地下室停車位買賣合約書為證（本院卷第159頁），原告雖否認上開買賣合約書形式上之真正，惟經本院函詢前開買賣合約書所載之訂約人甲方冠虹建設有限公司，於83年間興建完成華馨大廈，關於地下室停車位部分，是否有與住戶個別成立買賣契約乙節，經其回覆因超過檔案保存期限，故無法提供資料，有該公司105年9月19日傳真函文可參（本院卷第185頁），而原告自賴佩妤購得如附表㈡所示之三戶房屋，除系爭停車位外尚包含編號29停車位，原告就編號29停車位部分，亦未取得任何專用權之憑證，但被告就編號29停車位並無主張原告無使用權限，堪認華馨大廈之停車位有部分為向建商購買有取得買賣合約書，有部分向地主購買，並無相關證明。

則被告就原告取得編號29停車位專用權部分，既未爭執，證人黃錦堂亦證稱被告係收受合計30個停車位之費用等語（本院卷第334頁），足見被告並非就未取得相關憑證之停車位專用權住戶即率予爭執。

再觀之編號29停車位屬機械停車位，為兩造所不爭執，華馨大廈目前所有之30個停車位均為機械停車位，亦核與前述華馨大廈於83年4月22日業將停車位變更為地下壹層平面圖所載之28個停車位均為機械停車位相符（停車位數量則有所不同），是除系爭停車位外，華馨大廈之停車位均為機械停車位並無平面停車位，並無因是否向建商購買或向地主購買而有異，自難以原告取得編號29停車位之專用權但未取得相關憑證乙節，亦推認系爭停車位之專用權存在。

６、原告另主張與7樓之2房屋同坪數之171號4樓之4、5樓之4、6樓之4、8樓之4及9樓之4房屋，均有配屬停車位，惟就華馨大廈停車位之分配部分，屬住戶間是否就特定部分為專屬使用之約定，本件並無證據證明華馨大廈住戶間有以面積坪數為標準分配專用停車位，是縱原告主張同坪數之房屋均配屬停車位乙節為真，亦無從推認7樓之2房屋即有配屬系爭停車位，原告此部分之主張亦難憑採。

７、本件原告與前手賴佩妤購買如附表㈡所示之三間房屋時，買賣標的物雖於系爭買賣契約書第二條約定包含系爭停車位，惟如附表㈡所示之三間房屋，原為黃景賓所有，係由葉素娟與賴佩妤於系爭強制執行事件中所拍定，並登記為賴佩妤及葉素雁共有，嗣葉素雁並移轉登記其應有部分予賴佩妤，而為賴佩妤單獨所有等情，業如前述，本件既無從認定華馨大廈住戶間就系爭停車位存有分管協議或約定，則原告所取得之權利範圍，即不得大於前手之權利，自無據此主張系爭停車位使用權之權利。

從而，原告雖取得7樓之2房屋之所有權，然未取得系爭停車位之專用使用權，且原告亦無法舉證證明7樓之2房屋確有系爭停車位之專用權，是原告主張自不可採。

㈣、綜上所述，原告既未證明其對系爭停車位之專用使用權，而原告僅為40 5、406號建號之共有人，自不得就共有物之全部或一部特定部分為自由使用收益，是原告自無依其有系爭停車位之專用權，訴請被告遷讓系爭停車位之權。

原告主張依民法第767條之規定及分管契約之約定，請求被告騰空返還系爭停車位，自無理由，應予駁回；

其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉証，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
民事第二庭 法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 許睿軒
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│附表                                                                                          │
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│㈠土地部分：                                                                                  │
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│編│土地坐落          │地│面積（平方公尺）│權利範圍  │備考                                │
│  │                  │  │                │          │                                    │
│號│                  │目│                │          │                                    │
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│1 │嘉義市西區竹圍子段│建│702             │12000分之 │                                    │
│  │中興小段53地號    │  │                │611       │                                    │
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│㈡建物部分：                                                                                  │
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│編│建號│基地坐落    │建築式│建  物 面 積（平方公尺）│權利│備考                          │
│  │    │            │樣主要│                        │範圍│                              │
│號│    │----------  │建築材├───────┬────┤    │                              │
│  │    │建物門牌    │料及房│樓  層  面  積│附屬建物│    │                              │
│  │    │            │屋層數│合          計│主要建築│    │                              │
│  │    │            │      │              │材料及用│    │                              │
│  │    │            │      │              │途      │    │                              │
├─┼──┼──────┼───┼───────┼────┼──┼───────────────┤
│1 │382 │嘉義市西區竹│9層樓 │7層：85.73    │陽台：  │全部│含共同使用部分405建號面積596.7│
│  │    │圍子段中興小│鋼筋混│合計：85.73   │6.70    │    │8權利範圍10000分之275、406建號│
│  │    │段53地號    │凝土造│              │        │    │面積971.45權利範圍10000分之253│
│  │    │----------- │、住家│              │        │    │隨主建物一併移轉〈賴佩妤持分10│
│  │    │嘉義市友孝路│用    │              │        │    │0分之99、葉素娟持分100分之1〉 │
│  │    │171號7樓之2 │      │              │        │    │                              │
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│2 │388 │嘉義市西區竹│9層樓 │7層：63.53    │陽台：  │全部│含共同使用部分405建號面積596.7│
│  │    │圍子段中興小│鋼筋混│合計：63.53   │6.60    │    │8權利範圍10000分之229、406建號│
│  │    │段53地號    │凝土造│              │        │    │面積971.45權利範圍10000分之239│
│  │    │----------- │、住家│              │        │    │隨主建物一併移轉〈賴佩妤持分10│
│  │    │嘉義市友孝路│用    │              │        │    │0分之99、葉素娟持分100分之1〉 │
│  │    │171號7樓之3 │      │              │        │    │                              │
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│3 │395 │嘉義市西區竹│9層樓 │7層：54.69    │陽台：  │1000│含共同使用部分405建號面積596.7│
│  │    │圍子段中興小│鋼筋混│合計：54.69   │8.91    │分之│8權利範圍10000分之168、406建號│
│  │    │段53地號    │凝土造│              │        │942 │面積971.45權利範圍10000分之61 │
│  │    │----------- │、住家│              │        │    │隨主建物一併移轉〈賴佩妤持分10│
│  │    │嘉義市友孝路│用    │              │        │    │0分之99、葉素娟持分100分之1〉 │
│  │    │171號7樓之4 │      │              │        │    │                              │
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