臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,105,訴,289,20170509,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第289號
原 告 田元堂
訴訟代理人 張雯峰律師
王漢律師
複代理人 吳佳融律師
被 告 陳詣勛
被 告 陳永瑞
上列二人之
訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國106 年4 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面

壹、聲明：

一、被告等應各給付原告新台幣（下同）133 萬2054元整，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分五計算之法定利息。

二、訴訟費用由被告等連帶負擔。

三、原告願供擔保請准予宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告與被告等於民國101年12月8日訂立租賃契約，契約第一條房屋標示及租賃範圍：房屋標示：嘉義市○○○路000 號房屋（註：包含所有未保存或增建部分建物全部出租）；

土地標示：嘉義市○路○段00000 ○00000 地號土地，租賃範圍全部；

嘉義市○路○段000000○地號土地，權利範圍全部，由甲方提供乙方無償作為停車場使用。

第三條租賃期間：租賃期間自102 年3 月1 日至103 年2 月28日止，雙方約定一年一租，續約後甲方不得調漲租金以原租金35000 元出租與乙方。

租約到期乙方有意願承租時，甲方不得拒絕不出租與乙方或調漲租金，甲方不出租時同意賠償乙方裝潢整修設備一切損失。

第四條租金約定及支付：每月應繳月租金三萬五千元整，並於每月1 日前支付。

承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金。

第九條使用房屋之限制：本房屋係供餐飲營業使用，房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔（原證一）。

查，因原告租用系爭建物作為餐廳使用，需要裝潢及添加設備，不可能租用一年即不租用，故簽約當時被告即承諾到期後不可能不續約，又作為餐廳使用，自應維持一定規模之廚房及用餐區等設施，兩造遂有系爭契約第三、四、九條特別之約定，被告自無不續租或調漲租金或減縮承租範圍之權利。

故此原告於訂約即積極就上開租賃房屋為開設餐廳所必要之裝潢整修及購買設備。

嗣後原告即將整年度租金，按月分期以每月每張支票35000元之方式，於每年三月一日前交付被告等。

且，雙方自第二年開始均未續訂書面租約，而由原告將103 、104 年度之一整年度租金，按月分期以每月每張支票35000 元之方式於每年三月一日前交付被告等。

二、嗣於租約到期以前，因被告等自知其所提供給原告之租賃房屋其中坐落於嘉義市○路○段000 地號土地上之房屋屬違建物，因違反該國有財產局之相關法令規定將被拆除，為此先於104 年12月31日以嘉義玉山郵局存證號碼000624號，通知原告於函到一個月內至其住所洽商另訂新約，原告至此方知部分建物係坐落於被告向國產局承租之土地上，且依據被告等所提供之新租約，原告已知被告等將更改承租範圍排除上開違建部分，為此委由律師於105 年1 月21日以105 年度律文函字第1050002 號函通知被告等，請求被告等繼續依原契約所約定使用範圍及契約條文為續約，以符租賃目的（原證二），然被告等於收到該律師函後均未回覆。

為此原告再度委請張雯峰律師於105年2月22日以嘉義中山路郵局存證號碼000000號存證信函送達被告等，表明原告仍續租，並將105年度一整年度租金開立如附件支票，交付與張雯峰律師事務所，隨前開存證信函寄達被告等各二分之一租金，惟為被告等所拒收（原證三）。

且被告等並於105年2月25日以嘉義文化路郵局存證號碼000100號存證信函檢附變更承租範圍（排除480 地號土地上之違建物）之租約，限期本人於三日內到其住所洽商新約（原證四）。

原告為此將依原租約之約定，將每月租金35000 元，以被告等各二分之一之金額，以嘉義地方法院105年度存字第118號提存嘉義地方法院，以生清償之效力（原證五）。

出租人等則以租約期滿未續約提出異議(原證六)，並通知原告不續租即應於105年4月底以前返還房屋，原告因被告等拒租請求返還租賃物，另該承租國有土地之違章建築部分，需於被告等與國有財產局租約到期以前拆除，租賃物已不堪使用，故此不得不返還租賃物。

三、查，本件兩造租約既已特別約定出租範圍及於嘉義市○路○段000 地號土地上之違建物部分，且特約租約到期原告有意願承租時，被告等不得拒絕不出租，被告等不出租時，同意賠償乙方裝潢整修、設備一切損失。

故此，被告等因國有土地違章建築須拆除，拒絕按原承租範圍出租，致用餐區大幅縮減，已堪認難達原租賃目的。

又且渠等變更租賃範圍達原使用範圍之二分之一以上，仍維持原租金，自係變相調漲租金，綜觀上開歷程，被告等以不正當行為阻礙兩造依原租約範圍及租金續租，並表達不出租之意思，顯已違反租約。

為此，原告爰依系爭租賃契約第三條之約定，請求債務不履行之損害賠償，其請求之金額為裝潢整修、設備一切損失計266 萬4109元整（原證七），因該債權為可分金錢之債，為此各請求二分之一即133 萬2054元。

四、對被告答辯之陳述：

(一)系爭480 地號地上物為租約標的，非被告所稱不計算租金：１、按，最高法院88年台上字第485 號民事裁判要旨：「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。」

（附件三）是以，自被告105 年7 月14日答辯狀（第1 頁）稱「坐落嘉義市○路○段00000 ○00000 地號土地即其上同段12450 建號建物為被告分別所有，應有部分各為1/2 ，面積約20坪，另相毗鄰之同段480 地號土地則為國有財產局所有且出租與被告，其上建有鐵皮屋，占地面積約40坪，被告將其與上揭12450 建號建物打通結合（系合稱系爭地上物），共占地面積約60坪。」

云云，可知「系爭479-2 、479-8 、480 地號土地其上地上物整體」因不具構造上及使用上之獨立性，應為一體使用。

２、是以，系爭租賃標的物房屋部分為12450 建號建物（坐落479-2、479-8 地號土地上），並有包含增建部分，即坐落480地號土地上之房屋。

此自系爭租約「第一條房屋標示及租賃範圍：房屋標示：嘉義市○○○路000 號房屋（＊包含所有未保存或增建部分建物全部出租）；

土地標示：嘉義市○路○段00000 ○00000 地號土地，租賃範圍全部；

嘉義市○路○段000000○地號土地，權利範圍全部，由甲方提供乙方無償作為停車場使用。」

（參原證一）可稽，被告稱僅就12450 建號建物部分簽訂租約，自有誤解。

３、再者，系爭租約倘有由出租人提供無償使用部分，出租人必將載明於租約中，此自系爭租約第一條「嘉義市○路○段000000○地號土地，權利範圍全部，由甲方提供乙方無償作為停車場使用。」

可稽；

又，自被告等於105 年2 月25日以嘉義文化路郵局存證號碼000100號存證信函檢附變更承租範圍（排除480 地號土地上之違建物，並於第21條始稱該部分地上物為無償使用）之租約（參原證四）可知，系爭原租約所載「房屋標示及租賃範圍：房屋標示：嘉義市○○○路000號房屋」應有包含480 地號土地上之違建物。

是以，被告答辯狀「至坐落同段480 地號土地部分之地上物則併由原告使用，不再計算租金」云云（第2 頁第6 、7 行）稱480 地號土地部分之地上物為無償使用不計租金，顯有謬誤。

(二)系爭租約已生「視為不定期限租賃之法定更新」效果，非被告所稱「約定更新」：１、按，最高法院82年台上字第2192號裁判要旨：「民法第四百五十一條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約之規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用。

故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」（見：本院五十五年台上字第二七六號判例）或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時（見：本院四十七年台上字第一八二○號判例），租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。」

（附件四）、同院64年台上字第1579號判例要旨：「租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。」

（附件五）２、自系爭租約第三條「租賃期間：租賃期間自102 年3 月1 日至103 年2 月28日止。

雙方約定一年一租，續約後甲方不得調漲租金以原租金35000 元出租與乙方。

租約到期乙方有意願承租時，甲方不得拒絕不出租與乙方或調漲租金，甲方不出租時同意賠償乙方裝潢整修設備一切損失。」

可知原租約為定期租約，而自「雙方自第二年開始均未續訂書面租約，而由原告將103 、104 年度之一整年度租金，按月分期以每月每張支票新台幣35000 元之方式於每年三月一日前交付被告等」事實，可知被告等自103 年即未為反對之意思，又已向原告收取繼續使用收益之租金，則系爭租約應於103 年即自定期租約轉為不定期租約。

是以，被告稱兩造無意思表示合致之約定更新情形，應有誤解。

(三)另按，系爭租約第三條「租賃期間：。租約到期乙方有意願承租時，甲方不得拒絕不出租與乙方或調漲租金，甲方不出租時同意賠償乙方裝潢整修設備一切損失。」

查，原證七所載單據為原告承租系爭租賃標的物開設餐廳所投資之一切裝潢、整修、設備之費用，而原告以此裝潢等費用計算損失金額，並無違誤。

至於，單據所載客戶名稱「優勝美地美容名店（凱悅）」乃因原告將系爭租賃標的物之裝潢等事宜委請「優勝美地美容名店」代為處理之故，併予說明。

參、證據：提出101 年12月8 日租賃契約書；被告於104 年12月31日寄發之嘉義玉山郵局000624號存證信函；

原告委託中山法律事務所律師於105 年1 月21日寄發105 年度律文函字第1050002 號函、105 年2 月22日寄發嘉義中山路郵局000000號存證信函、玉山銀行嘉義分行的支票影本、招領逾期信封；

被告於105 年2 月25日所寄發之嘉義文化路郵局000100號存證信函及附件房屋租賃契約書；

原告於105 年3 月17日以本院105 年度存字第118 號提存柒萬元之提存書、被告對提存之聲明異議狀；

原告裝潢整修及設備款項明細、現金支出傳票、請款單據；

本院提存所105 年4 月14日（105 ）取字第152 號函及本院105 年度聲字第104 號民事裁定等資料。

乙、被告方面

壹、聲明：

一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、坐落嘉義市○路○段○00000 ○00000 地號土地及其上同段12450建號建物為被告分別共有、應有部分各為1/2，面積約20坪，另相毗鄰之同段480 地號土地則為國有財產局所有且出租予被告，其上建有鐵皮屋，占地面積約40坪（被證一），被告將其與上揭12450 建號建物打通結合（下合稱系爭地上物），總共占地面積約為60坪。

二、101 年11月間，原告欲向被告承租系爭地上物作為餐廳使用，預定租期為5年，然同段480地號土地部分雖被告經國有財產局同意承租，惟承租國有土地是10年一簽，105 年須再申請續租換約，屆期國有財產局也可能收回不出租，故須面對基地使用權不確定及遭國有財產局追索土地之風險，為此雙方僅就479-2、479-8地號土地及其上同段12450 建號建物部分簽訂正式之租賃契約，並言明一年一租、若願繼續承租則被告均不漲租及同段480-28地號土地無償借予使用等優惠原告之條件，此有雙方簽訂之租賃契約及所列附件建物登記謄本、地籍圖謄本（詳原證一，下稱系爭租賃契約）可稽，至坐落同段480 地號土地部分之地上物則併由原告使用，不再計算租金。

三、104年12月間，原告卻逕自以系爭租賃契約第9條附註文字：「房屋如有違建部分，法律責任由甲方(指被告)負擔」（租賃契約，見原證一），認為被告應就坐落在同段480 地號土地之地上物被拆除對其負責如何云云，然而，原告除了刻意曲解兩造權利義務關係之約定外，其訂立租約時亦知悉系爭地上物之大部分坐落在被告向國有財產局所承租之同段480地號土地上，如今卻又藉端欲向原告有所主張，顯然無理。

四、被告繼而多次請原告前來釐清確認，然原告不曾前來與被告商議租約事宜，卻只想再藉由寄送全年租金支票的方式主張租約成立，意圖變相遂其刻意曲解兩造權利義務關係約定之目的，甚至更藉詞陳稱其與被告間已成立不定期租賃（詳原證三第4頁第4行）、被告拒收租金或每月租金提存法院已生清償效力（詳原證三第5 頁）云云，惟查，原告所言俱屬無理，詳如下述：１、雙方租期自102 年3 月1 日至103 年2 月28日止，之後每年締約一次，以每次原告交付12個月的租金支票方式為之，即原告將12紙已預先按月簽發完成之全年租金支票（發票日期均為當月1 日）交付予被告，而自第2 年即103 年時，原告所營餐廳便關門未營業，於104 年起才又重為開張營業。

２、而查，依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。」

縱當事人於租賃契約中約定雙方於租期屆滿後另訂租約，並非使當事人於租期屆滿後，即生更新租約之效力，必待當事人於租期屆滿後再為租賃契約意思表示之合致後，原租賃契約始因「約定更新」而生延長租期之效果，此項「約定更新」僅延長租賃契約之期限，而租賃契約之內容則不改變。

是以系爭租約既定有期限，並無原告所稱視為不定期租賃之「法定更新」，且原告如果有意曲解兩造權利義務關係之約定，則對於更新租約與否之意思表示尚未一致，即無雙方另為意思表示合致之「約定更新」情形，原告向法院提存「租金」，即非依債之本旨所為之提存，對被告不生清償之效力，亦不發生「默示更新」之效力。

３、原告雖於105 年2 月22日以嘉義中山路郵局第63號存證信函（詳原證三）表示「兩造就系爭租約已成立不定期祖賃契約」云云，被告為避免租約到期後變為不定期限租約，立即於105 年2 月25日以嘉義文化路郵局第100 號存證信函（詳原證四）催告原告儘速重新訂約，否則租約仍於期限屆滿時消滅，此外，坐落在同段480 地號土地之地上物也無原告所謂將於租約到期以前須拆除之情事，然原告於受被告請求聯絡商議後亦從未前來與被告洽商租約事宜，被告並無任何不出租行為，本件反而是因可歸責於原告之事由致租賃契約不成立。

４、又系爭租賃契約書均由原告所自行擬定，被告僅簽名其上，訂約時並將地籍圖、建物登記謄本列作契約附件，上開建物登記謄本明確記載房屋僅有一層、使用面積為68.43 平方公尺（約20坪），地籍圖亦清楚顯示出租之同段479- 2及479-8地號土地未直接面臨吳鳳南路（參附件一圖示），原告自始至終均清楚掌握系爭地上物之實際狀況，被告依照租賃契約將租賃物交付原告使用，既無違約行為，再以系爭地上物內部空間連同該480 地號土地部分占地共約60坪，對一眼觀之即可判別60坪與20坪空間之區別，並無誤認之可能，加以原告所營為餐飲事業，對店舖地點、設備及成本，必然已詳加評估，原告訛稱其不知部分建物係坐落於被告向國有財產局承租之同段480 地號土地上云云，俱屬事後編造杜撰之詞至明。

五、原告起訴主張被告拒絕出租、不當行為阻礙兩造依原租約範圍及租金續租，已違反租約，而原告主張損失266 萬4,109元並請求賠償，茲被告認為原告之請求為無理由，被告並無任何違約行為，本件反而是因可歸責於原告之事由致租賃契約不成立。

坐落在同段480 地號土地之地上物並無原告所謂將於系爭租約到期以前須拆除，導致原告無法圓滿使用租賃物之情形，且系爭租約縱然於105 年2 月底因租期屆滿而消滅，嗣105 年3 、4 月間，被告仍持續希望與原告溝通、商議，被告表明願意按原定租約條件出租，只希望將租約寫清楚，在此兩個月期間，原告仍繼續餐廳營業，原告仍可使用，原告並未受有損害。

此外，被告在105 年3 、4 月商議進行期間，皆未再向原告收取租金，詎原告竟仍多所藉詞不來簽約，並逕於105 年4 月底自行遷出，原告如今提起本件訴訟要求賠償如何云云，無異於藉端取財，其心可議。

六、此外，被告完全不知道原告之裝潢計畫，原告從未告知裝潢規模及裝潢花費，原告固提出原證七之各款項費用明細等文件，然均未經過被告確認，僅係原告自行製作之明細表，毫無證據價值，所憑載之傳票、請款單、出貨單、估價單等等資料，又是原告所自行填製的內部憑證，所列除不屬室內裝潢項目外，單據所載抬頭也不是原告，均與系爭房屋之租賃無關，各項文件上之文字及計算式等等，僅係原告自己之塗鴉或為未經雙方簽字之單方文字，均非實際支出及金額之證明，被告並否認該上開文件之形式真實性。

七、本件系爭房屋至今完好如初，也未再出租他人或供人使用，原告在105 年4 月底時自行遷出並將裝潢設備等物品拆除及遷移，現場空空如也，只有原告所遺留下來的垃圾，茲提出現場照片供鈞院卓參。

八、又原告雖稱不知部分建物係坐落於同段480 地號土地上云云，惟查，系爭租賃契約載明479-2 、479-8 地號土地及其上同段12450 建號建物出租予原告，獨獨未將480 地號土地列入，而雙方訂立系爭租賃契約時並將地籍圖、建物登記謄本列作契約附件，由上開地籍圖所示，輕易可辨識479-2 及479-8 地號土地並未面臨吳鳳南路，僅480 地號土地與吳鳳南路相臨，原告在吳鳳南路如此大馬路旁開餐廳作生意（輔仁中學對面），豈有不知部分地上物係坐落於被告向國有財產局承租之480 地號土地上之理？況且，系爭地上物係二樓之增建地上物，一樓平面空間連同該480 地號土地部分，總共占地共約60坪，然系爭租賃契約附件之建物登記謄本登載則為一層之房屋，使用面積約為20坪，對一眼觀之即可輕易區別60坪與20評空間之不同，原告並無誤認之可能。

原告於承租時業已知悉系爭地上物之部分坐落於被告向國有財產署所承租之480 地號土地上，是以並非系爭租賃契約所約定之租賃範圍，且為衡平原告之利益，雙方遂以一年一租、若原告願繼續承租則被告均不漲租等約定優惠於原告。

又系爭地上物並無原告所稱遭到拆除之事實，原告在105 年4 月底時自行遷出並搬走所有設備器材，現場空空如也，只有原告所遺留下來的垃圾。

又原告自己經營不善卻藉詞坐落在480 地號土地之地上物遭拆除被告即應負責賠償如何云云，惟此核係變更原租賃契約內容之要約，在未經被告承諾前，雙方不因此繼續成立租賃契約，原告稱被告拒絕出租因而違反租約內容如何云云，實屬無據。

又原告早於105 年1 月21日委由律師發函通知（詳原證二之第2 份文件）表明系爭租約係一年一租，原告如今再辯稱應係不定期租約云云（詳原告105 年7 月15日「民事準備狀」第3 、4 頁），自不足採信。

而被告願意按原租金約定出租予原告，只希望將租約寫清楚，被告持續與原告溝通，105 年2 月底原租期屆滿後，嗣3 、4月期間原告仍繼續餐廳營業，被告仍繼續本於誠意與原告進行商議，期間未向原告收取租金或任何費用，然原告逕於105 年4 月底自行遷出，原告並無損失可言，其係為提起本件訴訟始作如此主張，原告之請求並無理由。

參、證據：提出嘉義市○路○段○000 地號土地登記謄本及現場照片等資料。

理 由

一、按債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其形態及法律效果均有不同。

所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；

給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付；

至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。

又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條固定有明文。

惟不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付始足當之。

次按，文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。

前者係指真正之文書即文書確係由名義人作成而言；

後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。

必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。

文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之；

惟形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正。

當事人提出之私文書，必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式上的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言。

換言之，當事人所提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。

二、經查，本件坐落嘉義市○路○段○00000 ○00000 地號土地及其上同段12450 建號房屋為被告陳詣勛、陳永瑞分別共有、應有部分各為1/2 ，房屋面積68.43 平方公尺（約20坪）。

另相毗鄰之同段480 地號土地則為國有財產局所有且出租予被告，被告在上揭480 地號土地上建有鐵皮屋，占地面積約40坪，而被告將該鐵皮屋與前揭12450 建號建物打通結合，總共占地面積約為60坪。

兩造於101 年12月8 日簽立租賃契約書，第1條約定：「房屋標示及租賃範圍：房屋標示：嘉義市○○○路000 號房屋（包含所有未保存或增建部分建物全部出租) ；

土地標示：嘉義市○路○段00000 ○00000地號土地，租賃範圍全部；

嘉義市○路○段000000地號，權利範圍全部，由甲方提供乙方無償作為停車場使用。」

、第3條約定：「租賃期間：租賃期間自102 年3 月1 日至103年2 月28日止，雙方約定一年一租，續約後甲方不得調漲租金以原租金35000 元出租與乙方。

租約到期乙方有意願承租時，甲方不得拒絕不出租與乙方或調漲租金，甲方不出租時同意賠償乙方裝潢整修設備一切損失。」

、第4條約定：「租金約定及支付：每月應繳月租金三萬五千元整，並於每月1 日前支付。

承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金。」

、第9條約定「使用房屋之限制：本房屋係供餐飲營業使用，房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔。」

，訂約時並將地籍圖謄本、同段12450 建號建物登記謄本列作契約附件。

兩造於簽立系爭租賃契約書後，原告就整年度租金以12紙已預先按月簽發完成之全年租金支票（發票日期均為當月1 日）一次交付予被告。

而兩造自第二年度開始均未續訂書面租約，原告仍將103 、104 年度之一整年度租金，以相同方式於每年3 月1 日前一次交付予被告。

被告曾於104 年12月31日以嘉義玉山郵局存證號碼000000號，通知原告於函到一個月內至其住所洽商另訂新約；

原告委託中山法律事務所律師於105 年1 月21日以105 年度律文函字第1050002 號函通知被告，請求被告繼續依原契約所約定使用範圍及契約條文為續約；

及於105 年2 月22日以嘉義中山路郵局存證號碼000063號存證信函通知被告，表明原告仍續租，並將105 年度一整年度租金開立支票，隨存證信函寄達給被告各二分之一的租金，惟因招領逾期而遭退回，被告未予領取；

原告遂依原租約約定，於105 年3 月17日將每月租金35000 元，以被告各二分之一之金額，將105 年3 、4 月份的租金共七萬元，以本院105 年度存字第118 號提存於法院；

嗣後，原告於105 年4 月間已自行遷出，返還系爭租賃物給被告。

上情有原告提出之101 年12月8 日租賃契約書、嘉義玉山郵局000624號存證信函、中山法律事務所105 年度律文函字第1050002 號函、嘉義中山路郵局000000號存證信函、玉山銀行嘉義分行支票影本、招領逾期信封及本院105 年度存字第118 號提存書等資料佐參，並為兩造所不爭執之事實。

兩造主要爭點在於：㈠坐落嘉義市○路○段○000 地號土地部分之地上物，是否為系爭租約的租賃範圍？換言之，原告使用該部分地上物，究為無償或是有償？㈡兩造於101 年12月8 日所簽署之租賃契約，於嗣後103 年、104 年間，兩造就系爭租賃標的物之租約究生視為不定期限租賃之法定更新效果，或須重新約定始發生租約更新的效果? ㈢被告於105 年2 月25日寄給原告之嘉義文化路郵局存證號碼000100號存證信函所檢附之新租約，是否有變更出租的範圍？㈣被告是否有原告所稱之拒絕出租情形？㈤原告依據兩造系爭租賃契約第3條之約定請求債務不履行之損害賠償，是否有理由？

三、本件坐落嘉義市○路○段○000 地號土地部分之鐵皮屋應屬租賃範圍；

原告使用該鐵皮屋為有償使用：查本件兩造於101 年12月8 日所簽立之租賃契約書，第1條約定房屋標示及租賃範圍，其中房屋標示為嘉義市○○○路000 號房屋；

土地標示為嘉義市○路○段00000 ○00000 地號。

而查，上揭嘉義市○○○路000 號房屋，總面積僅約68.43 平方公尺，雖然係坐落在嘉義市○路○段00000 ○00000地號之土地上，惟兩造租賃契約上記載「包含所有未保存或增建部分建物全部出租」，而所謂未保存或增建部分，雖無明文記載係指同段第480 地號土地部分之鐵皮屋，惟查，嘉義市○○○路000 號房屋與上揭480 地號土地上之鐵皮屋，被告已將上揭鐵皮屋與嘉義市○○○路000 號的房屋打通結合，因此，該鐵皮屋自即成為契約上所載之未保存或增建部分的建物，契約既記載「包含所有未保存或增建部分建物全部出租」，則本件自應認定上揭480 地號上面之鐵皮屋，係屬於租賃範圍，故原告使用該鐵皮屋為有償使用。

四、兩造於101 年12月8 日簽署租賃契約後，於103 年、104 年間，兩造就系爭租賃標的物之租約，發生視為不定期限租賃之法定更新效果：經查，本件兩造於101 年12月8 日所簽署之租賃契約，雖然為定期租約，並約定一年一租。

惟查，兩造於簽立上揭租賃契約書後，自第二年度開始均未續訂書面租約，而由原告將103 、104 年度之一整年度租金，以預先按月簽發完成之全年租金12紙支票（發票日期均為當月1 日）於每年3 月1 日前一次交付予被告，雖然兩造並未續訂書面租約，被告亦為收受，顯見被告自103 年即未為反對。

因此，本件應有民法第451條所定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

之適用，兩造之租賃契約已生視為不定期租賃之法定更新（默示更新）效果，而無須當事人再另為租賃契約的意思表示合致並重新約定後始因約定更新而發生延長租期之效果。

五、被告於105 年2 月25日以嘉義文化路郵局存證號碼000100號存證信函檢附之新租約，雖變更出租的範圍，惟係因不可歸責於被告之事由致為不完全給付，並非能給付而不為給付，被告無故意拒絕出租之情形，原告依系爭租約第3條之規定，向被告請求損害賠償，屬無理由：１、查被告於105 年2 月25日以嘉義文化路郵局存證號碼100 號存證信函所檢附之新租約【詳參本院卷第53至59頁】，其中第1條記載房屋所在地及使用範圍為坐落嘉義市○路○段00000 ○00000 地號土地之建物即門牌嘉義市○○○路000 號房屋與同段480-28地號之土地（停車場使用）；

另於第21條記載「租賃期間中甲方併將坐落嘉義市○路○段000 地號土地之地上物交乙方無償使用，如因甲方需變更或拆除時，得隨時聲明而收回，乙方不得異議或要求任何賠償」。

新租賃範圍，與兩造先前於101 年12月8 日所簽立之租賃契約書第1條所約定之房屋標示：嘉義市○○○路000 號房屋（包含所有未保存或增建部分建物全部出租) 比對後，已就原租賃契約上所記載之「包含所有未保存或增建部分建物全部出租」的部分，變更為無償使用，法律關係為使用借貸，日後如因被告需要變更或必須拆除時，得隨時收回。

亦即，新租約已經將上揭480 地號土地上之鐵皮屋，從租賃的關係，變更為使用借貸的關係。

２、被告雖然變更一部分出租的範圍，惟係因上揭480 地號土地雖經國有財產局同意承租給被告，惟被告承租國有土地是10年一簽，被告於105 年間必須要再申請續租換約，屆期國有財產局也可能收回不出租，故被告面對基地的使用權不確定及可能遭國有財產局追索土地之風險，必須將上揭480 地號土地上之鐵皮屋，從租賃的關係，變更為使用借貸的關係，以備如必須拆除時，得隨時收回而予以拆除，並將上揭480地號土地返還給國有財產局。

此情應係屬不可歸責於被告之事由致為不完全給付，並非被告能給付而故意不為給付，故被告主觀上並無拒絕出租之意思，於嘉義市○○○路000 號房屋租賃期間中，被告仍願意併將上揭480 地號之地上建物即鐵皮屋提供給原告無償使用。

３、又查，原告於系爭租賃契約成立時，即已知悉上揭480 地號之地上物即鐵皮屋為違章建築之事實。

兩造於訂立租賃契約時，將前揭12450 號建物（即嘉義市○○○路000 號房屋）登記謄本、地籍圖謄本列為契約之附件，上揭建物登記謄本記載建物總面積為68.43 平方公尺，僅約20.7坪；

而毗鄰之同段480 地號土地，係屬國有財產局所有，被告在該土地上增建面積為40坪之鐵皮屋，為二樓之地上建物，而12450 號建物登記謄本僅有登載一層的房屋，68.43 平方公尺，僅約20.7坪。

而原告實際上使用的建物面積則有60坪，已遠超過上揭12450 號建物謄本所記載之面積20坪。

因此，原告應該在於兩造租賃契約成立時，即已知悉上揭480 地號之地上物即鐵皮屋為違章建築之事實。

而且，兩造先前於101 年12月8 日所簽立之租賃契約書，是由原告所擬定，再由被告簽名，其中第九條記載「房屋如有違建部分，法律責任由甲方負擔。」

顯見，原告對於上揭480 地號之地上物為違章建築之事實，應該早已有明確之認知。

原告陳稱被告於104 年12月31日以嘉義玉山郵局存證號碼624 號函，限期要求原告至其住所商談另訂新約，原告至此方知部分建物係坐落在被告向國有財產局承租之土地上云云，顯然與事實不符，難認可採。

又按，違章建築因為違反建築法規，或違反國有財產局之相關法令規定，可能會被勒令停止使用或強制拆除，出租人雖負有瑕疵擔保責任，惟承租人於租約成立時，如果已知悉租賃物有權利之瑕疵，則出租人即得不負擔保之責。

因此，本件上揭480 地號之地上物即鐵皮屋，於租賃契約成立時，被告即已經知悉該地上物即鐵皮屋為違章建築之事實，如果因為政府機關命令拆除而致原告無法使用時，依上述說明，被告得不負瑕疵擔保責任。

因此，縱然被告未在新租約中將上揭480 地號土地上之鐵皮屋，從租賃關係變更為使用借貸關係，惟如經拆除而致原告無法使用時，原告亦不得以被告提供上揭480 地號之地上物即鐵皮屋為違章建築之事實，向被告請求債務不履行之損害賠償。

４、再查，本件嘉義市○○○路000 號房屋，自從原告於105 年4 月底自行遷出，返還給被告以後，被告迄今仍未另外出租給他人或供自己營業使用，房屋內部一如往昔，此情有被告提出之現場照片可供佐參，顯見，被告於105 年2 月25日以嘉義文化路郵局第100 號寄發存證信函給原告時，並無拒絕出租上揭房屋給原告的外來動機或商業考量。

又查，被告於105 年2 月25日以嘉義文化路郵局第100 號存證信函向原告表示：「一、本人於104 年12月21日以嘉義玉山郵局624 號存證信函，通知台端是否重新訂立租約，然迄今台端仍未前來簽立租賃契約。

二、茲因貴我雙方於本件租賃契約所約定之租賃期限即將屆滿，為免滋生不必要困擾，請台端於函到三日內速至本人住所洽商簽訂新約事宜」，足證被告與原告間租賃契約於105 年2 月28日即將屆滿前，被告曾有向原告為洽談更新租賃契約之意思表示。

因此，本件被告應無兩造系爭租約第3條所定之不出租或對於原告為拒絕出租之意思，反而主動通知原告續訂新的租賃契約。

被告雖然在所預擬之新租約中有變更一部分的出租範圍，惟依前述說明，此係不可歸責於被告之事由所致，並非被告故意不為給付或故意為不完全給付，被告主觀上無拒絕出租之意思，仍願意在於嘉義市○○○路000 號房屋租賃期間中，併將上揭480 地號之地上物提供給原告無償使用，因此，原告應不得援引兩造系爭租賃契約第3條之約定，向被告請求債務不履行之損害賠償。

六、本件原證七各款項費用明細等文書，原告未具體證明為真正及與系爭事項有關，無法逕採認作為原告實際上支出之莊潢整修設備費用的證據資料：１、復查，原告主張損失266 萬4,109 元，並請求賠償。

惟被告辯稱伊二人完全不知道原告之裝潢計畫，原告從未告知裝潢規模及裝潢花費等語，資為抗辯。

２、又查，原告固提出原證七之各款項費用明細等文件，惟事前均未經過被告確認，此等文件僅係原告自行製作之明細表，原告所提出之傳票、請款單、出貨單、估價單等資料，或為自行填製的內部文書，或不屬於室內裝潢的項目，且單據上所載的抬頭也不是原告，此等文件僅係原告自己搜集之數據文書。

原告就單據上所載的抬頭部分，雖陳稱單據所載客戶名稱「優勝美地美容名店（凱悅）」乃因原告將系爭租賃標的物之裝潢等事宜委請「優勝美地美容名店」代為處理之故云云。

惟查，被告則否認上述文件之形式真實性，原告復未具體舉證佐實其說，因此，原告所提出原證七之各款項費用明細等文件，既經被告否認該等文書之真實性，即不能賦予實質證明力，而原告復又未具體舉證佐實，因此，原告提出之原證七各款項費用明細等文件，尚難逕採認作為原告實際上支出之莊潢整修設備費用之證據資料。

從而，原告以原證七之各款項費用明細等文書，主張依兩造租賃契約第3條之約定，請求被告陳詣勛、陳永瑞各應賠償原告裝潢整修設備之損失1,332,054 元，尚乏具體實證，仍屬無據，為無理由，亦不應准許。

３、至於原告聲請勘驗系爭租賃標的物，及囑託嘉義市室內設計裝修商業同業公會鑑定就系爭租賃標的物所花費之裝潢整修及設備等費用為若干。

惟查，原告於自行搬遷的時候，已經將裝潢設備等物品搬走，至留在嘉義市○○○路000 號房屋的設備或物品，原告未具體舉證係由其所出資，因此，原告聲請勘驗租賃標的物及囑託鑑定裝潢設備費用為若干，應無必要，亦無實益，附此敘明。

七、綜據上述，本件被告雖然於105 年2 月25日在預擬之新租約有變更一部分出租範圍，惟係因不可歸責於被告之事由所致，被告主觀上並無拒絕出租之意思，仍願於嘉義市○○○路000 號房屋租賃期間中併將上揭480 地號土地之地上物提供給原告無償使用，讓原告圓滿使用租賃物，難認有拒絕出租之違約行為，因此，原告應不得援引兩造系爭租賃契約第3條之約定，向被告陳詣勛、陳永瑞二人請求債務不履行之損害賠償。

又原告提出之原證七各款項費用明細等文件，被告否認真實性，原告復未確實舉證為真正及與系爭租賃標的物之餐飲營業的裝潢設備事項有關，亦無法逕行採認作為原告實際上支出莊潢整修設備費用的證據資料。

因此，原告援引兩造間所訂立之租賃契約第3條之約定，請求被告陳詣勛、陳永瑞二人各應給付原告1,332,054 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，尚乏具體實證，仍屬無據，為無理由，不應准許，應予駁回之。

又原告之訴既業經駁回，則原告假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。

八、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法及所提未經援用之資料，核與本判決之結果均無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

九、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民三庭法 官 呂仲玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 吳念儒