臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,105,訴,457,20170509,3

臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第457號
原 告
即反訴被告 莊榮讚
訴訟代理人 謝耿銘律師
反訴被告 林嘉洋
訴訟代理人 羅振宏律師
複代理人 吳奕麟律師
被 告
即反訴原告 李雪枝
訴訟代理人 邱創典律師
邱皇錡律師
丁詠純律師
上列當事人間請求排除侵害事件，於民國106 年4 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將坐落於嘉義縣○○市○鄉段0000地號土地上，如附件嘉義縣水上地政事務所民國105 年9 月8 日複丈成果圖所示代號a，面積266.56平方公尺土地上之芋頭、芭樂等所有地上物移除，並將占用的土地返還原告及其他共有人全體。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾捌萬玖仟元為被告預供擔保後，得為假執行。

但被告如於執行標的物交付前，以新臺幣壹佰肆拾陸萬陸仟零捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事 實甲、本訴部分

壹、原告方面

一、聲明：１、被告應將座落於嘉義縣○○市○鄉段0000地號土地上，如嘉義縣水上地政事務所105 年8 月29日複丈成果圖所示代號a，面積266.56平方公尺土地上之芋頭、芭樂等所有地上物移除；

以及應將複丈成果圖所示代號c 至d 連線之竹木塑膠帆布圍籬拆除，並將占用土地返還原告及其他共有人全體。

２、訴訟費用由被告負擔。

３、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

(一)坐落於嘉義縣○○市○鄉段0000號土地，為原告及其他共有人所有，有土地謄本、地籍圖、所有權狀可稽。

(二)被告未經系爭土地所有權人之同意，且無合法權源，竟擅自在系爭土地上興建塑膠網圍籬，並種植樹木，詳細情形如起訴狀所附之現場照片，妨害原告及其他共有人之所有權益。

為此，原告爰依民法第767條及第821條之規定提起本訴，請求被告予以移除，將土地騰空後，返還土地予原告及其他共有人。

(三)對被告答辯之陳述：１、被告主張：其與家人三代於40年左右，向原所有權人林天河承租其所有之系爭土地至今，比照耕地三七五租約計算一年結算一次租金，一年租金大約110 至150 台斤的稻米；

於50幾年後均由被告在系爭土地上租用耕作，有認證書可憑等語，並不實在，詳如下述： (1)原告否認被告有承租系爭土地之事實。

(2)本件反訴被告之一林嘉洋，曾於另案嘉義地方法院檢察署105 年度偵字第4046號、愛股承辦之毀棄損壞案件中到庭說明，林嘉洋或其父親林天河，均無出租系爭土地予被告之事實，故被告主張其承租系爭土地，顯非真實。

以上事實，請鈞院調卷查明。

(3)被告主張其與林天河約定承租系爭土地、約定租金數額、比照三七五租約計算租金、一年結算一次租金、一年租金大約110至150台斤、如何交付租金等事實，並未舉證以實其說，難認被告確有向林天河承租系爭土地之事實。

況且，承租土地事關重大，一般人皆有書立文書為憑，以維護雙方權益，然本件被告主張其有承租土地之事實但卻無文書為證，則其可信性確有可疑。

(4)再者，被告提出經民間公證人江佩瑜認證之由訴外人呂永義出具之「租約證明書」，欲證明被告在系爭土地上租用耕作，且租金如期交付等情，然而，該「租約證明書」係由呂永義所簽立，屬於證人之證據方法，須到庭由法院調查後始得採為證據使用，故被告僅僅提出經認證之「租約證明書」，仍不能採為證據使用。

(5)退步而言，縱使被告對於系爭土地（假設語氣，並非自認）有租賃權利，然亦因被告轉租系爭土地，依法租賃關係歸於無效，被告不得再主張其有權占用系爭土地。

①按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」

，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。

②查被告有將系爭土地出租予第三人「葉韙捷」，並由「葉韙捷」代繳系爭土地之地價稅。

因此，依據上揭條文規定，縱然被告對系爭土地有租賃權利，然亦因違法轉租而歸於無效，不得再對原告主張其有租賃權利，以及有權占用系爭土地。

２、又被告主張：原所有權人林天河於73年9 月20日死亡，由林嘉洋、林秀華及林嘉祥共同繼承系爭土地，應有部分各3 分之1 。

事後被告聯絡上林嘉男，林嘉男表示由被告代繳地價稅來抵租金，被告多年來繳納地價稅至今等語。

惟： (1)「林嘉男」非系爭土地之所有人或共有人，亦無證據證明系爭土地共有人曾經授權林嘉男與他人訂立租賃契約，故林嘉男縱然有與被告就系爭土地成立租賃契約，亦與原告及其他共有人無關，故被告即不得以此對原告及其他共有人主張其為有權佔用。

(2)又參照被告民事答辯（一）狀暨反訴狀證物二所附地價稅繳款書，納稅義務人係記載：「林嘉祥（系爭土地共有人之一）納代人：王義雄」。

又按，「共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。」

（參照最高法院89年度台上字第637 號民事判決）。

被告雖提出地價稅繳款書，然不能證明被告即有與「林嘉祥」成立租賃契約，遑論與其他共有人成立租賃契約。

退步而言，縱然林嘉祥有與被告成立租賃契約，然依照上開最高法院判決要旨，對於原告及其他共有人亦不生效力，故被告不得以此主張其為有權佔用。

３、被告又主張：原告在尚未取得系爭土地權利之前，傾倒廢棄物、竊佔及毀損，將事業廢棄物及水泥廢土傾倒在被告耕作之系爭土地上云云，並不實在。

原告從無傾倒廢棄物或水泥廢土於系爭土地上之行為，事實上，原告於系爭土地周圍亦擁有廣大土地，原告於105 年間曾委託砂石業者載運土、石以填高土地，因砂石業者疏失不慎將土、石傾倒於系爭土地上，因而引起紛爭，此一事實，砂石業者業已向嘉義地檢署檢察官（案號：105 年度偵字第4046號、愛股）到庭說明，是原告絕無如被告所述有傾倒事業廢棄物、毀損其果樹等行為，被告係未查明事實、無的放矢。

以上事實，可請鈞院向嘉義地檢署調取卷宗資料查明。

４、綜上所述，本件被告並無與系爭土地原所有權人林天河或其繼承人就系爭土地成立租賃契約，故被告主張其為有權佔用系爭土地，為無理由。

三、證據：提出嘉義縣○○市○鄉段0000地號土地謄本、地籍圖、土地所有權狀及現場照片等資料；

並聲請訊問證人林嘉洋、葉韙捷。

貳、被告方面

一、聲明：１、原告之訴駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

(一)基於維護民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。

在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契約，仍有買賣不破租賃之適用，是被告並非無權占用系爭土地，原告依民法第767條及第821條請求被告返還系爭土地予全體共有人，應無理由：１、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

、「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；

其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」

、「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。

但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」

民法第425條、民法債編施行法第1條及民法第1148條分別定有明文。

次按「基於維護民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。

在民法債編修正、於八十九年五月五日施行前，所成立未經公證、期限逾五年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第四百二十五條第二項規定之適用。」

( 參最高法院98年第2 次民事庭決議) 。

２、經查，被告李雪枝及其家人三代於40年左右向原所有權人林天河（已歿）承租其所有之系爭土地至今，乃因當時林天河是大地主說系爭土地面積太小了，不用麻煩訂約，故雙方僅有口頭約定，並無簽定書面契約，租金比照耕地三七五租約計算，依照全年農作物收獲總量千分之三七五計算租金，且當時都在出租人林天河指定的碾米廠結算稻米年收穫量，才能結算租金要收多少，因每年收成都不一，故租金也不一，一年結算一次。

當時都是種植稻米，稻米年收穫量約300 至400 台斤，所以一年租金大約都在110 至150 台斤的稻米（換算新台幣約330 至450 元）。

次查，於50年後均由被告在系爭土地上租用耕作，且租金均如期交付，此有認證書可證。

末查，原所有權人林天河於73年9 月20日死亡，自土地登記簿謄本可知相隔4 年，於77年5 月16日才由林嘉洋、林秀華及林嘉祥共同繼承系爭土地，應有部分各3 分之1 。

由於該變故及因繼承人一直都沒有來收租，被告也都聯絡不上林天河之繼承人，事後被告終於聯絡上林嘉男（即林秀華之繼承人），林嘉男即表示由被告代繳地價稅來抵租金，故被告多年來繳納地價稅至今。

然原告於105 年3 月12日在尚未取得系爭土地權利範圍300 分之99前，即基於傾倒廢棄物、竊佔及毀損之故意犯罪之意將其所經營莊家錦泰昌食品有限公司之事業廢棄物及水泥廢土傾倒在被告租賃耕作之系爭土地上，同年4 月9 日又另行起意傾倒更多事業廢棄物及水泥廢土，毀損被告所耕作之紅龍果芋頭及地瓜葉等農作物。

此等事實，業經被告提出刑事告訴，現由嘉義地方法院檢察署以105 年度他字第726 號案件偵辦中，並於105 年5 月18日進行第一次偵訊。

庭訊之翌（19）日，原告即與系爭土地共有人林嘉洋簽訂應有部分中300 分之99之買賣契約，並迅速於同年月31日辦理所有權移轉登記完畢。

３、依民法第1148條之規定，林嘉洋、林秀華及林嘉祥共同繼承被繼承人林天河之出租人地位，且被告與林天河所訂立之租賃契約成立於89年5 月5 日民法第425條修正施行前，嗣後林嘉洋雖將其應有部分中300 分之99出賣予原告，惟基於法律安定性之原則，本件仍有買賣不破租賃規定之適用，是被告並非無權占用系爭土地，原告依民法第767條及第821條請求被告返還系爭土地予全體共有人，應無理由。

(二)被告係基於租賃關係，占用系爭土地，並非無權占有：１、查，被告主張其與家人三代向系爭土地原所有權人林天河承租迄今，承租初期之租金係比照耕地三七五租約計算，嗣則由被告代為繳納地價稅抵充租金，除經被告提出歷年之地價稅繳款證明書外，並經證人林嘉男到庭證稱「系爭土地由被告的祖先在民國四十年以前之前的很久以前就已經向我們的祖先承租耕種，但是在兩家祖先承租系爭土地的時候，只有口頭約定，沒有訂立書面契約。

本案的系爭土地，是耕地放領以後的保留地。

這塊保留地，我們還是繼續讓王啟明他們家裡耕作。

這塊保留地，從民國40幾年到民國80幾年期間，因為政府都沒有課徵田賦稅，所以我們有向王啟明他們家裡依照三七五減租條例收取系爭土地的租金；

但自民國80幾年以後，因為政府開徵地價稅，並且要繳納農田水利會的用水費用，所以我父親就像王啟明他們家裡的父親或長輩說以後不再向他們收取租金，就由他們繳納田賦稅或地價稅及農田水利會等各項費用，我們就沒有再另外向他們收取租金了，田地還是讓他們耕作。」

等語綦詳，以證人與原出賣人林嘉洋為兄弟，而與被告並無親屬或直接利害關係，當無甘冒偽證罪處罰以及與兄弟感情破裂之風險，而為有利被告之證述，是證人所述應認可採，故由證人證述足證被告祖先與原出賣人林嘉洋祖先就系爭土地確實存在租賃關係，至臻明確。

２、次按租賃權為債權(財產權)之一種，自得為繼承之標的，迭經實務見解闡述甚明(最高法院82年度台上2685號、78 年度台上字第1622號、69年度台上字第1426 號判決意旨參照)，又租賃權非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利。

本件被告祖先有向原出賣人林嘉洋之祖先承租系爭土地，是被告於祖先過世後續因繼承取得租賃權利，則被告占用系爭土地，核屬有合法占有權源，原告主張縱有成立租賃契約，亦與其及其他共有人無關云云，洵屬對於租賃關係之誤解。

(三)系爭土地雖移轉予原告莊榮讚，然依民法第425條第1項規定，租賃關係對受讓人既仍繼續存在，則被告仍屬有權占有：１、復按民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

此外，參諸最高法院98年度第2 次民事庭會議決議「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地」從而本件被告與原出賣人間既存有租賃關係，業如前述，且本件租賃關係早於民法第425條第2項修正施行前即已成立，縱林嘉洋將系爭土地應有部分讓與原告莊榮讚，仍有上開法文所揭示之「所有權讓與不破租賃」原則之適用。

２、至原告雖復主張依民法第449條規定租賃契約不得逾20年云云，惟按民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，而不適用於不定期租賃，此亦有最高法院62年台上字第3128號、65年台上字第2722號判例意旨可資參照。

本件既未約定租賃期限，自屬未定期限之租賃契約，依上揭判例意旨，要無民法第449條規定之適用。

(四)原告提起本件請求，亦屬權利濫用及違反誠信原則：末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦有明文。

查，林嘉洋早於77年間即因繼承取得系爭土地，然迄至本件起訴時，期間近30年未曾對於被告占有使用系爭土地有任何異議，衡情實難認林嘉洋有不知被告租賃系爭土地耕作使用之情事；

另原告莊榮讚於買受系爭土地時，依一般買賣常理，必先至現場勘查，衡情理當知悉系爭土地現為被告所使用，豈料原告莊榮讚竟未曾詢問系爭土地目前使用情形及有無權利糾紛，逕將土地買下，並傾倒廢土，並於被告提起刑事告訴後，方提起本件訴訟，原告明知系爭土地另有種植蔬果，卻未曾就系爭土地之利用情形加以探詢，或先行與被告進行協商，而逕自提起本件訴訟，亦與誠信原則相違。

(五)綜上所述，被告實係基於租賃關係之合法權源占用系爭土地，而非無權占用，原告之請求於法未合，請鈞院鑒核，駁回原告之訴，以維當事人權益。

三、證據：提出105 年8 月1 日認證書及訴外人呂永義所出具之租約證明書、嘉義縣○○市○鄉段0000地號地籍圖、97年及100 年至104 年地價稅繳款書等資料；

並聲請訊問證人林嘉男及侯阿珠。

乙、反訴部分

壹、反訴原告方面

一、聲明：１、確認反訴原告就坐落嘉義縣○○市○鄉段0000號土地，應有部分300分之99 ，優先購買權存在。

２、反訴被告莊榮讚就第一項所示土地，應有部分300分之99 ，於105 年5 月31日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為反訴被告林嘉洋所有。

３、訴訟費用由反訴被告負擔。

４、願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：１、程序部分 (1)按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」

民事訴訟法第260條第1項定有明文。

「民事訴訟法第二百六十條第一項，所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。」

最高法院70年台抗字第522 裁判意旨參酌。

原告即反訴被告依民法第767條及第821條規定起訴主張被告即反訴原告，應將系爭土地上塑膠網圍籬拆除，並將坐落於同地號土地上之樹木移除，並將該占用之土地返還予原告及其他共有人。

惟反訴原告主張對於系爭土地存在優先承買權，反訴被告林嘉洋未依土地法第104條及第107條之規定，通知反訴原告是否行使優先承買權，即與反訴被告莊榮讚訂立買賣契約，將其應有部分中的300 分之99賣予反訴被告莊榮讚，並移轉所有權登記完畢。

顯見反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係。

為此，爰依民事訴訟法第260條及土地法第104條、第107條規定，提起反訴。

(2)次按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。

前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。」

民事訴訟法第247條定有明文。

又按「所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。」

（最高法院27年上字第316 號、52年台上字第1237號、第1240號判例意旨參照）。

反訴原告主張其為系爭土地之承租人且具有優先承買權，反訴被告2 人則否認之，則反訴原告就系爭土地是否具有優先承買權即屬不明確，致反訴原告在司法上之地位有受侵害之危險，反訴原告據以起訴求為確認優先承買權存在，應認有即受確認判決之法律上利益。

(3)綜上所述，反訴原告提起本件反訴，符合反訴條件。

反訴原告就系爭土地是否優先承買權，具有確認利益，符合提起確認訴訟之要件。

２、實體部分 (1)按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；

其順序以登記之先後定之；

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」

土地法第104條及第107條分別定有明文。

(2)經查，本件反訴原告就系爭土地與反訴被告林嘉洋有租賃關係存在（反訴被告林嘉洋因繼承關係，繼承林天河之出租人地位），反訴被告林嘉洋於105 年5 月19日出賣其對系爭土地300 分之99之應有部分予反訴被告莊榮讚，同年月31日辦理所有權移轉登記，惟反訴被告林嘉洋卻未通知反訴原告是否行使優先承買權，依土地法第104條及107 條之規定，反訴被告間所訂立之買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，均不得對抗反訴原告，系爭買賣契約為相對無效之契約。

訴請確認反訴原告就系爭土地應有部分300 分之99，優先承買權存在；

反訴被告莊榮讚應塗銷前開所有權移轉登記，返還土地予反訴被告林嘉洋所有。

三、證據：援用本訴部分證據資料。

貳、反訴被告方面

一、反訴被告莊榮讚部分

(一)聲明：１、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由反訴原告負擔。

３、如反訴被告受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

(二)陳述：１、本件反訴原告所提起之反訴，程序上不合法： (1)按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」

，民事訴訟法第260條第1項定有明文。

(2)反訴原告主張反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，無牽連關係，反訴程序上不合法，應予駁回。

查，反訴原告之反訴標的，係援引土地法第104條、107 條之規定，請求確認優先購買權存在，以及訴請塗銷反訴被告2 人間之土地所有權移轉登記。

然查，本訴被告之防禦方法，係被告主張其對於系爭土地具有租賃關係。

按，前者係確認有無優先購買權存在，後者係確認有無租賃關係，二者法律關係不同、亦無牽連，故提起反訴難認程序上合法。

又，本件反訴原告並無合法行使優先購買權（詳如下述），然究竟對於系爭土地有無租賃關係尚須究明，可見二者顯無訴訟標的之法律關係相牽連，抑或訴訟標的法律關係與防禦方法相牽連可言。

綜上，本件反訴因程序上不合法，應予駁回。

２、實體部分 (1)本件反訴標的係請求確認優先購買權存在，以及訴請塗銷土地所有權移轉登記，然而，本件反訴原告從無向反訴被告主張其有優先購買權，且反訴原告亦毫無舉證其有合法行使優先購買權之事實，因此，反訴原告請求確認其對於系爭土地之優先購買權存在，以及訴請塗銷土地所有權移轉登記等，均無理由，應予駁回。

(2)反訴原告於105 年9月13日民事答辯（一）暨反訴狀第8頁中，亦自承：「反訴被告林嘉洋卻未通知反訴原告是否行使優先購買權」等語，顯見反訴原告確實無合法行使優先購買權，故其請求確認優先購買權存在，以及訴請塗銷土地所有權移轉登記等，均無理由，應予駁回。

(三)證據：聲請向台灣嘉義地方法院檢察署調閱105 年度偵字第4046號卷宗資料。

二、反訴被告林嘉洋部分

(一)聲明：１、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由反訴原告負擔。

３、如反訴被告受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

(二)陳述：１、程序部分： (1)反訴原告請求確認系爭土地之應有部分優先購買權存在，未經調解、調處，起訴不合法：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」

耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。

復按「出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。」

參照最高法院72年台上字第486 號判例之意旨。

查反訴原告李雪枝於提出反訴前，並未依法向嘉義縣太保市公所耕地租佃委員會申請調解，依上開規定及判例，本件反訴原告提出之反訴不合法，應予駁回。

(2)反訴原告李雪枝之起訴當事人不適格：按「公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第八百二十一條規定之準用；

而應依同法第八百三十一條準用第八百二十八條第三項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。」

最高法院104 年台上字第2184號民事判決意旨參照。

查反訴原告主張與反訴被告間存在租賃關係，而請求確認系爭土地之應有部分優先購買權存在，倘證人林嘉男於10月14日到庭證述為真，承租人承租系爭土地至今已逾百年，最初之承租人為何？最初承租人死亡後至今租賃權之繼承關係為何？原告如何繼承？有無其他公同共有人存在？反訴原告並未予以敘明，即本於承租人之地位起訴，當事人適格顯有疑義。

２、實體部分： (1)反訴原告李雪枝與反訴被告林嘉洋間無租賃關係存在：按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；

租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。

」耕地三七五減租條例第六條定有明文。

次按「減租條例第六條第一項規定租約以書面定之，租佃雙方應會同申請登記，用以杜絕口頭約定所經常導致之租權糾紛。

上開規定皆有利於實現扶植自耕農及改善農民生活之基本國策，縱於出租人之契約自由及財產權有所限制，衡諸立法目的，其手段仍屬必要而且適當，亦兼顧承租人與出租人雙方之利益，與憲法第二十三條比例原則、第二十二條契約自由、第十五條財產權及第七條平等權之保障並無違背。」

釋字第580 號解釋理由書參照。

查反訴原告李雪枝雖主張與反訴被告林嘉洋間就系爭土地有租賃關係存在，惟並未提出書面租賃契約以證其實，亦無依法登記在案，僅憑反訴原告李雪枝之主張及證人林嘉男之證述恐有疑義。

縱認雙方間確有口頭約定存在，依上開法律規定，雙方既未以書面約定，其租賃契約應為無效。

(2)反訴原告李雪枝訴請塗銷土地所有權登記，應無理由：反訴原告李雪枝訴之聲明請求塗銷土地所有權登記，未敘明其請求之法律依據及請求權基礎，故其所主張應無理由。

(三)證據：援用本訴部分證據資料。

理 由甲、程序部分

一、按民事訴訟法第259條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」

經查，被告李雪枝於105 年9 月13日具狀對於原告莊榮讚提起反訴，並列林嘉洋為反訴共同被告，請求確認伊就坐落嘉義縣○○市○鄉段0000地號，應有部分300分之99的土地，有優先購買權存在。

因反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係，兩者之間，有牽連關係，依民事訴訟法第259條之規定，應准許被告對於原告提起反訴。

惟按，「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」

耕地三七五減租條例第26條定有明文。

又查，出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴，此最高法院著有72年台上字第486 號民事判例可資參照。

二、次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。

本件反訴原告於105 年11月24日雖然具狀撤回反訴，惟反訴被告已經於105 年10月14日為言詞辯論，反訴被告於105 年12月6 日言詞辯論時當庭表示不同意反訴原告撤回本件反訴，因此，本件仍然應就反訴部分為審理。

而查，本件系爭嘉義縣太保市埤鄉段1056土地，地目：田，乃為「耕地」。

反訴原告請求確認就坐落嘉義縣○○市○鄉段0000號土地，應有部分300 分之99，有優先購買權存在；

及請求反訴被告莊榮讚就上述土地應有部分300 分之99，於105 年5 月31日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷，並回復登記為反訴被告林嘉洋所有。

因依前述說明，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，係屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。

本件被告所提起之反訴部分，未經耕地租佃委員會調解調處即逕行起訴，顯有起訴不合程式或不備其他要件之情形，因此，本件反訴部分之請求，及其假執行之聲請，均不應准許，應予駁回之。

乙、實體部分

一、按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

；

同法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」。

另查，耕地三七五減租條例第6條第1項規定「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院著有51年台上字第2629號民事判例可參。

又耕地租賃，乃係約定支付地租而使用他人土地以種植農作物之契約，耕作包括漁牧，且租賃契約為諾成契約，不以訂立書面為必要。

因此，如以承租土地供耕作，雖然僅為雙方的口頭約定，或因年代已久致無法提出書面契約，均不足以否定耕地租賃契約關係，仍應適用耕地三七五減租條例之規定。

而且，耕地租佃，乃依法應適用耕地三七五減租條例之規定，並無待於當事人之約定。

土地如果係屬於耕地，並於89年1 月4 日農業發展條例修正施行前即已經有租賃契約存在，除非有特別法明定不適用耕地三七五減租條例，否則，即應有耕地三七五減租條例規定之適用。

二、經查，本件坐落嘉義縣○○市○鄉段0000地號之土地，現為原告莊榮讚與反訴被告林嘉洋、訴外人林嘉祥、林秀華共有，原告莊榮讚的權利範圍為300 分之99；

該1056地號土地原係由林嘉洋、林嘉祥、林秀華於77年5 月16日以繼承為登記原因而取得所有權各3 分之1 即300 分之100 ，嗣後林嘉洋於105 年5 月31日，將其中應有部分300 分之99以買賣為原因移轉所有權登記給原告莊榮讚；

上述1056地號土地，現由被告李雪枝占有使用中，目前種植果樹、芋頭等農作物。

上情有嘉義縣○○市○鄉段0000地號土地登記謄本、現場照片及嘉義縣水上地政事務所105 年8 月29日複丈成果圖等資料在卷佐參，並為兩造均不爭執之事實。

而查原告莊榮讚主張被告李雪枝無權占有使用上述1056地號土地，請求將地上物移除，將占用土地返還原告及其他共有人全體；

惟查，被告李雪枝則辯稱伊就系爭土地有租賃契約關係存在，並非無權占有使用本件系爭1056地號土地。

因此，本件所應審究者，僅在於被告李雪枝就上述1056地號土地，有無租賃契約關係存在。

三、次查，本件系爭嘉義縣太保市埤鄉段1056土地，地目：田，乃為農牧用地；

又查，被告李雪枝陳稱該土地係於40年左右向原所有權人林天河（已歿）承租，依照全年農作物收獲總量千分之三七五計算租金，當時都是種植稻米，稻米年收穫量約300 至400 台斤，一年租金大約都在110 至150 台斤的稻米等語。

因此，本件應堪認系爭1056地號土地，係屬耕地三七五減租條例所稱之「耕地」。

而且，依據證人林嘉男於本院105 年10月14日言詞辯論時到庭證述：「我父親林天河是與王啟明（註：被告李雪枝的兒子）的父親口頭約定系爭土地的租賃。

但是王啟明的父親已經過逝，自然就由王啟明的母親李雪枝繼承耕作。」

等語，應堪認定被告李雪枝基於繼承的法律關係，就本件系爭1056地號的土地，有耕地租賃關係存在。

四、又查，耕地三七五減租條例於40年6 月7 日公布，並於同日施行，其中第1條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及民法之規定。」

因此，凡屬於耕地之租佃者，在於89年1 月4 日農業發展條例修正施行前所訂立之農業用地租賃契約，參酌上述耕地三七五減租條例第1條及農業發展條例第20條第1項反面解釋，應適用耕地三七五減租條例之規定；

僅於耕地三七五減租條例未規定者，始適用土地法、民法及其他有關法律之規定。

因此，被告李雪枝辯稱系爭1056地號土地不適用耕地三七五減租條例之規定，與上述規定意旨不符，難認可採。

五、第按，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人；

承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，此於耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定甚明。

而查，所謂「不自任耕作」，則兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。

此最高法院著有56年台上字第1520號、63年台上字第599 號等民事判例可參。

至於所謂「原訂租約無效」，則係指原訂租約於承租人有不自任耕作（或轉租）情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。

縱當事人另依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。

六、再查，證人葉韙捷於106年4月11日言詞辯論時到庭，證稱：伊認識李雪枝，是同村莊的，李雪枝有曾經提供一塊土地即原證二照片所示這塊土地給伊使用，李雪枝也有跟伊收使用這塊土地的錢，一年二次，每次來都新台幣（下同）600 多元，她就說她要繳納地價稅，當時是有說好伊向她使用土地要繳地價稅當作租金，伊跟李雪枝租上開土地有4 、5 年的時間，從李雪枝先生過世後，就開始租了4 、5 年，大約到103 年伊附近的土地賣給別人才結束，伊就沒有向她承租了等語。

則依證人證人葉韙捷上述證詞內容，被告李雪枝繼承系爭1056地號之耕地租賃關係以後，有大約四、五年的時間，擅自將耕地提供給葉韙捷耕作使用，而且，每年二次都向葉韙捷收取600 多元繳納地價稅的錢，在實際上，李雪枝並未自任耕作。

因此，被告李雪枝顯然已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同例第16條第2項規定，原訂租約無效，即當然向後失其效力，租賃關係即因而消滅，故被告李雪枝就系爭1056地號土地，於繼承租賃以後，再提供給葉韙捷耕作使用之時，即已無租賃契約關係存在。

七、至於被告李雪枝雖然提出葉韙捷所出具之證明書，證明本件系爭1056地號土地，當時僅係葉韙捷向李雪枝無償借用耕作，如李雪枝及其家人要求收回自己耕作，葉韙捷須無條件同意。

惟查，上情僅能證明證人葉韙捷與被告李雪枝之間僅屬無償的使用借貸關係，並非有償的租賃關係而已，仍無解於被告李雪枝有四、五年的時間將系爭土地提供給葉韙捷使用而未自任耕作之事實。

另外，被告李雪枝雖針對耕地三七五減租條例自任耕作之規定，另援引釋字580 號解釋文的見解，認為目前之自任耕作不以承租人實際施行耕作為必要，加以目前因應農業企業化政策，只要承租人有自任耕作之能力即可，並辯稱被告李雪枝雖然於103 年間前的4 、5 年時間曾由證人葉韙捷耕作系爭土地，但系爭土地自起訴前均仍是由被告李雪枝自行耕作中等語。

然查，釋字第580 號解釋文中所載之「所謂出租人之自任耕作，不以人力親自實施耕作為限，為農業科技化及企業化經營之自行耕作或委託代耕者亦屬之。」

等語，乃係針對耕地三七五減租條例第19條第1項第1款「出租人不能自任耕作」者之規定而就出租人是否「不能」自任耕作為解釋，此與耕地三七五減租條例第16條第1項針對承租人所規定之「承租人應自任耕作」之情形，兩者在斟酌地主權利與佃農義務之間的衡量，並非完全相同。

因此，被告李雪枝援引釋字580 號解釋文的見解內容，就解釋文所載之「委託代耕」一語而言，固非全然無稽，惟與本件案情與上揭最高法院56年台上字第1520號、63年台上字第599 號等民事判例意旨，未盡相符，故尚難以憑採，附此敘明。

八、綜據上述，本件被告李雪枝就嘉義縣○○市○鄉段0000地號土地，雖然曾因繼承而有耕地租賃關係存在，惟嗣後未自任耕作，因此，原訂租約無效，租賃關係因而消滅，已無租賃契約關係存在。

被告李雪枝現仍占有使用上述1056地號土地，種植果樹、芋頭等農作物，已無合法權源，即屬無權占有系爭土地。

從而，原告莊榮讚基於土地所有權及本於共有人之地位，依民法第767條及第821條規定，請求被告李雪枝將坐落嘉義縣○○市○鄉段0000地號土地上，如附件嘉義縣水上地政事務所105 年9 月8 日土地複丈成果圖所示代號a，面積266.56平方公尺土地上之芋頭、芭樂等所有地上農作物移除，並將占用土地返還原告及其他共有人全體，乃於法有據，屬有理由，自應予准許。

至附件土地複丈成果圖所示之代號c 至d 連線之竹木塑膠帆布圍籬部分，並無占用本件系爭1056地號土地，就此部分，原告莊榮讚請求被告李雪枝亦應予以拆除，並將占用土地返還原告及其他共有人全體，則屬無理由，不應准許，應予駁回之；

而原告就此部分所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。

九、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定如主文所示之相當擔保金額，併予宣告之。

惟被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。

十、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果均不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

丙、據上論斷，本件反訴部分為不合法；

本訴部分，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民三庭法 官 呂仲玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
惟對於反訴部分之裁判抗告，須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 吳念儒