臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,106,訴,13,20170630,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第13號
原 告 黃素霞
黃信吉
孫黃富美
黃耀德
黃燕銘
黃瓅徵
黃振楠
黃瑤儀
黃瓅五
黃睿達
黃鴻斌
陳黃金鳳
共 同
訴訟代理人 陳正芳律師
被 告 陳水連
訴訟代理人 吳碧娟律師
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國106年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如嘉義縣大林地政事務所民國一○六年五月五日複丈成果圖所示:坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○地號土地A部分面積二三○五點三二平方公尺，同段三七七之一地號土地B部分面積五六二點○三平方公尺、C部分面積四六七點八○平方公尺、D部分面積三四○一點五四平方公尺均除去地上農作物。

被告應將附表所示地號土地之承租面積交還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項及第二項，原告以新台幣柒佰肆拾伍萬柒仟參佰捌拾參元為被告供擔保後，得假執行，被告以新台幣貳仟貳佰參拾柒萬貳仟壹佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。

是有關承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉（鎮、市、區）公所調解及縣（市）政府調處，於調處不成立後，始得由縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。

查本件兩造間就如附表所示之土地（下稱系爭土地）租佃爭議事件，業經嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處，均不成立後移送本院審理，有嘉義縣政府民國105年12月26日府地權字第1050249105號函後附之調解、調處程序筆錄及相關會議資料等資料在卷可稽（見本院卷一第11至165頁），本件起訴程序核無違誤，先予敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）如附表所示土地(下稱系爭土地)均係原告之被繼承人黃琨所有，黃琨於79年6月16日死亡，由原告繼承為分別共有，原告之被繼承人黃琨於38年6月15日將系爭土地出租予被告之被繼承人陳古黨耕作，並訂立三七五租約，租期自38年1月1日起至43年12月31日止，之後每6年續訂租約一次，嗣承租人陳古黨於67年4月23日死亡後，由其繼承人即被告陳水連及訴外人陳連財同繼承承租權，並為承租人變更，有民雄鄉公所私有耕地租約更正結果通知書可證，陳連財死亡後，由其繼承人陳建璋繼承承租權，被告陳水連與陳連財繼承後，並按各二分之一比例劃分耕作位置及其範圍。

（二）訴外人陳連財自69年4月16日起，將系爭土地其中之二筆即嘉義縣○○鄉○○段000號（重測前為嘉義縣○○鄉○○○段00號）、同段377號(重測前為嘉義縣○○鄉○○○段00號）其中八分地轉租予訴外人黃清煌耕作，並在同段389號(重測前為大丘園段74之1號）土地上建一座「山樟堂」土地公廟，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定原訂租約全部無效，陳連財之轉租行為雖得原告之被繼承人黃琨之同意而出具承諾書為證，惟依耕地三七五減租條例第16條第1、2項及土地法第108條之規定，原訂租約全部無效，又所謂原訂租約無效，當然是指因承租人有違反三七五減租條例第16條第1、2項之強制禁止規定而使原訂租約自始確定，當然絕對的全部無效，不能因被告繼續繳租（況黃鴻斌收取租金並未經全體共有人同意）而使無效原訂租約復活為有效，是原告自得依上開規定收回系爭土地自行耕作或另行出租。

（三）依被告所提出之租金收據可證不論黃琨生前或其往生後至104年止，被告所繳租金都是每年上下期各繳稻穀825台斤，自75年至78年繳給黃琨，黃琨死亡後，而自79年至87年繳給黃琨之配偶黃蔡粉，自88年至102年及104年上期繳給原告黃鴻斌，仍繼續繳租金。

另原告黃信吉、黃燕銘、黃鴻斌、黃耀德雖於102年7月01日簽立切結書，將來系爭土地出售時願保證給付被告新台幣二百萬元，被告則簽立切結書願配合至公所辦理註銷三七五租約之相關手續，不論該切結書僅原告黃信吉等四人所簽，其餘原告均未同意，況且參以耕地三七五減租條例第16條、土地法第108條之規定，原訂租約仍自始確定，當然絕對無效，不因被告依原訂租約所繳稻穀或代金而為有效，充其量僅係被告可否請求退還租金及系爭土地出售時，被告得否請求補償金之另一問題。

（三）原告雖於民國97年12月23日以承租人轉租為由，以陳建璋為相對人，依土地法第108條及三七五減租條例第16條規定向民雄鄉公所耕地租佃委員會終止系爭土地之耕地三七五租約，收回耕地之調解調處，經民雄鄉公所耕地租佃委員會除通知陳建璋外，被告亦以當事人身分到場參與調解調處，調解不成立，移嘉義縣政府耕地租佃委員會調處不成立，移送本院審理，並成立訴訟上和解，有本院98年度訴字第357號和解筆錄可證。

因原告不諳法令，以為對為轉租之陳連財之繼承人陳建璋申請調解即可，而漏列被告陳水連，惟不能因此即認被告部分即為有效，僅係依耕地三七五減租條例第26條規定，在未對被告踐行調解調處程序前原告不得起訴之程序問題而已，是原告等與陳建璋達成訴訟上和解後，民雄鄉公所以和解成立為由逕行核發給系爭土地被告承租每筆承租持分二分之一私有耕地租約變更結果通知書予原告，原告乃以共同承租人陳連財於69年4月16日將承租系爭耕地一部分轉租，原訂租約無效為由，以陳水連為相對人向民雄鄉公所耕地租佃委員會申請調解不成立，移嘉義縣政府耕地租佃委員會調解亦不成立，經嘉義縣政府移本院審理，程序於法並無不合。

（四）系爭土地原告並未與被告另成新的租佃契約，而係被告繼承原訂租約： 1、系爭土地租約於38年6月15日依耕地三七五減租條例訂立，耕地租佃期間不得少於6年，陳古黨於67年4月23日死亡由陳水連、陳連財繼承承租權，民雄鄉公所仍依原租約（均是民大字第84號）僅變更租約內容為承租人陳水連、陳連財，嗣原告之被繼承人黃琨於79年6月16日死亡，亦將民大字第84號租約變更內容為原告，有台南縣私有耕地租約副本，民雄鄉公所私有耕地租約更正結果通知書可證，於99年3月9日原告與陳建璋等人成立訴訟上和解，收回系爭土地二分之一自耕後，民雄鄉公所亦以民大字第84號租約內容所載承租人和解成立，將租約內容變更結果為被告承租持分每筆均二分之一，足證被告係依系爭土地其父與原告之父黃琨訂立之原租約繼承其承租權，而非另成立一新的租佃契約，被告主張應不足採信。

2、本院98年度訴字第357號租佃爭議事件和解筆錄後附圖所示A、B、C、D、E、F部分已由原告收回自耕，而民雄鄉公所99年核定之私有耕地租約內容變更結果，被告仍就每一筆系爭土地均有承租持分二分之一，且被告給付之租金均與原訂租約之租金等額，益證係依原訂租約減除原告已收回之二分之一，為原訂租約內容予變更，而非兩造另訂租約，否則何以租約內容每筆各二分之一，而被告耕作部分卻仍為其兄弟繼承後所分管耕作之範圍？況被告於98年1月06日民雄鄉公所耕地租佃委員會調解時，本人到場參與並陳稱：「仍繼續耕作，希望與出租人協議位置」而未表示係與原告另訂租約，被告抗辯就系爭土地與原告成立一新的租佃契約關係，顯不足採。

3、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項定有明文。

被告主張原告之被繼承人黃琨於69年間起與被告成立一新的租佃契約關係，為原告所否認，被告自應負舉證之責任，惟被告迄未就其主張之上開事實舉證之以實其說，其主張應不足採信。

（五）嘉義縣民雄鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄主文：「對造人未違反耕地三七五減租條例，出租人不得收回。」

及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄主文：「本案由承租人有繼續繳納租金至104年，民雄公所於99年依和解筆錄變更陳水連、陳連財依實際耕作範圍劃分各1/2，並將租約變更為陳水連承租1/2土地並通知出、承租人，民雄鄉公所於103年續訂租約在案(租期自103年1月1日至109年12月31日)，且承租人於土地開作道路使用係為運輸及農作使用，認為承租人有自任耕作，出租人不得收回。

」惟既認係依原訂租約續訂之租約(並未認係另成立新租佃契約)，且依原訂租約繳納租金至104年，然就原訂租約因陳連財於69年間將耕地之一部分轉租於訴外人黃清煌時，已違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項及土地法第108條規定，而全部無效竟置而不論，顯違背法令。

（六）並聲明： 1、被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地如嘉義縣大林地政事務所106年5月5日複丈成果圖(下稱附圖)所示A部分面積2305.32平方公尺，同段377-1地號土地B部分面積562.03平方公尺、C部分面積467.80平方公尺、D部分面積3401.54平方公尺均除去地上農作物。

2、被告應將附表所示地號土地之承租面積交還原告。

3、訴訟費用由被告負擔。

4、本判決原告願供擔保，請准予假執行。

二、被告則答辯略以：

（一）查被告與訴外人陳連財於父親生前即就系爭承租耕地分管，各自區分各自之耕作範圍，歷年來亦分別向原告及其被繼承人繳納租金，原告等人及其被繼承人明白知悉係陳連財將自己耕作之土地轉讓他人耕作及建蓋土地公廟，被告陳水連自始至終均在系爭承租土地上自任耕作，未有違反租約情事，故原告於98年間申請租佃爭議調解時，申請調解收回之標的係陳連財承租二分之一，未將被告陳水連列為租佃爭議對象，未向被告陳水連表示要收回土地，此參諸陳水連並非該次爭議之對造人及訴訟之被告即可明瞭，有民雄鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄可稽。

且原告等仍繼續向被告收取租金。

（二）原告等人知悉被告係承租一半之耕地，且與陳連財早已劃分耕作位置及範圍，向被告收取被告耕作面積及範圍之租金，一直以來均接受被告陳水連以父親原承租之一半土地劃分耕作位置及範圍繳納租金，此事實於69年間起至98年間，原告等人與陳連財之繼承人達成和解前、後均未有改變，原告等人與陳連財之繼承人達成和解後仍持續向被告收取租金，足證兩造間耕地三七五租約仍有效存在。

有75年起至104年7月15日止之租金收據影本可稽。

（三）另原告黃信吉、黃燕銘、黃鴻斌、黃耀德於102年7月1日曾出具經公證之切結書予被告，保證如出售系爭土地願給付新台幣貳佰萬元予承租人陳水連做為註銷三七五租約之補償金。

被告陳水連亦於102年7月1日曾出具經公證之切結書予原告，切結表示：「陳水連就現耕三七五租約之土地（標的：嘉義縣民雄鄉大丘園段74、74-1、75、75-4、74-5、75-6、75-8等七筆地號，持分各1/2）將來地主出售時，地主補償本人新台幣貳佰萬元同時，本人願配合地主至公所辦理註銷三七五租約之相關手續，絕無異議，特具切結書為憑。」

，足證被告陳水連並未違反耕地三七五租約。

（四）本件原告之被繼承人黃琨於民國69年出具同意書，同意陳連財耕作部分轉租予黃清煌，且同時亦向陳水連收取一半之佃租迄今，歷年來經過數次換約，足認原告之被繼承人黃琨同意與陳水連訂立耕地三七五租賃契約，退而言之，縱令因法令規定而致原訂之租賃契約無效，惟因黃琨及其被繼承人與陳水連多次訂立耕地三七五租約，且被告陳水連有獨立之分耕位置、範圍及獨立繳納佃租，應認定黃琨與陳水連間成立合法有效之耕地三七五租約，本件原告等人請求收回耕地為無理由。

（五）本件被告陳水連於繼承後與陳連財已劃分耕作位置及範圍，原告及其被繼承人亦向被告陳水連收取被告耕作面積及範圍之租金，即原租約之一半租金，足認陳水連之耕地三七五租約與陳連財之租約係各自獨立存在，本件被告陳水連自始至終均在自己承租之範圍耕作，未違反自任耕作情事，原告等人請求被告除去地上物、返還土地，實無理由。

（六）綜上，被告繼承耕作系爭土地後，自始至終均在系爭土地上自任耕作，未曾違反租約，原告等人之請求實無理由。

並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

2.訴訟費用由原告負擔。

3.如受不利判決，願供擔保，請宣告免為假執行。

三、爭點事項：

（一）不爭執事項： 1、如附表所示之土地係原告之被繼承人黃琨所有，黃琨於79年6月16日死亡，由原告繼承為分別共有。

2、系爭土地於38年6月15日由黃琨出租予被告之被繼承人陳古黨並訂有耕地三七五租約，租期6年，自38年1月1日起至43年12月31日止，租期屆滿時，嘉義縣政府(44)嘉府松地字第27707號令核定續租6年，自44年1月1日起至49年12月31日止，以此類推，每6年續訂租約一次，最後一次核定續訂租約6年，係自104年1月1日起至109年12月31日止，有民雄鄉公所106年2月6日嘉民鄉民字第1060001766號函檢附之租約影本可稽。

3、被告之被繼承人陳古黨死亡後，系爭土地由被告陳水連及訴外人陳連財共同繼承承租權，並按各二分之一比例劃分耕作位置及其範圍，分別由被告陳水連及陳連財各自繳納佃租予出租人，並向民雄鄉公所辦理承租人變更登記。

民國69年3月間，陳連財經出租人黃琨同意，將其分耕之八分地承租權轉讓予黃清煌，由黃清煌自行繳納租金予黃琨。

4、原告黃信吉等12人於民國98年間向陳連財之繼承人請求返還土地，並經調解、調處程序調解、調處不成立，原告等人於99年3月9日與陳連財之繼承人於本院達成和解，陳連財之繼承人就其分配之分耕位置同意由原告等人收回土地。

5、系爭土地經民雄鄉公所105年9月21日嘉民鄉民字第19760A號民雄鄉公所私有耕地租約變更結果通知書變更(更正)被告承租面積為如附表所示之面積。

6、對被證一之收據(本院卷一第347至403頁)、被證二、三、四之切結書均不爭執。

（二）爭執事項： 1、系爭土地耕地三七五租約是否因共同承租人陳連財將部分承租耕地不自任耕作，違法轉租而全部無效？ 2、本件原告等人請求被告除去系爭土地上之地上物，將土地返還予原告等人，有無理由？

四、本院之判斷

（一）按「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。

原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽。」

，最高法院46年台上字第57號著有判例參照，原告主張三七五租約由被告及訴外人陳連財繼承後，而陳連財於69年4月16日起，將系爭土地其中之二筆即嘉義縣○○鄉○○段000號（重測前為嘉義縣○○鄉○○○段00號）、同段377號(重測前為嘉義縣○○鄉○○○段00號）其中八分地轉租予訴外人黃清煌耕作，並在同段389號(重測前為大丘園段74之1號）土地上建一座「山樟堂」土地公廟，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定及前開最高法院之判例，原訂租約全部無效，嘉義縣民雄鄉公所卻違反規定，將該租約變更登記為被告承租1/2，有該所106年2月6日以嘉民鄉民字第1060001766號函檢送變更結果通知書可稽（本院卷二第23至29頁），自無法將已無效之租約轉變為有效，先予敘明。

（二）被告雖辯稱陳連財之轉租行為雖得原告之被繼承人黃琨之同意而出具承諾書為證，惟依土地法第108條之規定:「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。」

，故被告以此點抗辯，於法無據，又所謂原訂租約無效，當然是指因承租人有違反三七五減租條例第16條第1、2項之強制禁止規定而使原訂租約自始確定，當然絕對的全部無效，不能因被告繼續繳租（況黃鴻斌收取租金並未經全體共有人同意）而使無效原訂租約復活為有效，故原告自得依上開規定收回系爭土地自行耕作或另行出租。

（三）被告再辯稱與原告成立新的三七五租賃契約，惟查前開系爭土地租約於38年6月15日依耕地三七五減租條例訂立，耕地租佃期間不得少於6年，原承租人陳古黨於67年4月23日死亡由被告陳水連、陳連財繼承承租權，因陳連財轉租他人，原告於99年3月9日與其繼承人陳建璋等人成立訴訟上和解，收回系爭土地二分之一自耕後，民雄鄉公所亦以民大字第84號租約內容所載承租人和解成立，將租約內容變更結果為被告承租持分每筆均二分之一，有前開該所提供之耕地租約副本及變更結果通知書可憑（本院卷二第31至41頁），足證被告係依系爭土地其父陳古黨與原告之父黃琨訂立之原租約繼承其承租權，而非另成立一新的租佃契約，被告辯稱不足採信。

（四）被告於系爭土地種植鳳梨，業經本院至現場勘驗，並指示嘉義縣大林地政事務所測量面積在卷，有勘驗筆錄及該所106年5月5日複丈成果圖可參，如前所述，原訂三七五租約既屬無效，原告即得收回系爭土地，則其請求被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地如附圖所示A部分面積2305.32平方公尺，同段377-1地號土地如附圖所示B部分面積562.03平方公尺、C部分面積467.80平方公尺、D部分面積3401.54平方公尺均除去地上農作物，自屬有據，應予准許。

（五）末查被告種植鳳梨土地外之面積，仍在原訂三七五租約之範圍，而該租約既屬無效，原告即得收回被告如附表所示之承租面積。

五、綜據上述，被告之三七五租約已因轉租而無效，原告請求被告將如附圖所示種植鳳梨面積之土地清除，並將附表所示原訂租約1/2面積之土地返還之，屬有理由，應予准許。

六、原告及被告均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，，爰酌定相當之擔保金額均准許之。

七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第一庭法 官 林芮伶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 邱法儒
附表：
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│編號│土   地   坐   落 │地號│總面積    │重  測  前  地  號    │承租│承租面積  │
│    │                  │    │(平方公尺)│                      │持分│(平方公尺)│
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│ 1  │嘉義縣民雄鄉大崎段│391 │233.16    │民雄鄉大丘園段74號    │1/2 │116.08    │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 2  │嘉義縣民雄鄉大崎段│389 │6299.46   │民雄鄉大丘園段74之1號 │1/2 │3149.73   │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 3  │嘉義縣民雄鄉大崎段│377 │59.06     │民雄鄉大丘園段75號    │1/2 │29.53     │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 4  │嘉義縣民雄鄉大崎段│384 │13.83     │民雄鄉大丘園段75之4號 │1/2 │6.92      │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 5  │嘉義縣民雄鄉大崎段│383 │12.34     │民雄鄉大丘園段75之5號 │1/2 │6.17      │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 6  │嘉義縣民雄鄉大崎段│380 │26.02     │民雄鄉大丘園段75之6號 │1/2 │13.01     │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 7  │嘉義縣民雄鄉大崎段│378 │4.97      │民雄鄉大丘園段75之7號 │1/2 │2.48      │
├──┼─────────┼──┼─────┼───────────┼──┼─────┤
│ 8  │嘉義縣民雄鄉大崎段│377 │10140.04  │                      │1/2 │5070.02   │
│    │                  │之1 │          │                      │    │          │
└──┴─────────┴──┴─────┴───────────┴──┴─────┘