臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,107,事聲,39,20180927,1

臺灣嘉義地方法院民事裁定 107年度事聲字第39號
聲明異議人
即 債務人 林靖權
相 對 人
即 債權人 第一商業銀行股份有限公司
法定代理人 董瑞斌
上列聲明異議人因債務執行事件，對於民國107 年7月5日本院民事執行處司法事務官所為106年度司執字第45166號裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。

本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。

又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；

前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，此觀強制執行法第12條第1項、第2項規定甚明。

故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依強制執行法第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。

次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；

當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之；

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240之4條分別定有明文。

查本件聲明異議人（下稱異議人）於民國107年7月18日提出聲明異議狀，對本院民事執行處司法事務官107年7月5日所為106年度司執字第00000 號裁定（下稱原裁定）提出異議，其未逾上開不變期間，依上開規定，本院自應就本院司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，合先敘明。

二、聲明異議意旨略以：債務人天恩食品有限公司所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地號土地及其上同段14 建號、31建號、48棟次建物、異議人林靖權所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭拍賣標的），係於103年10月9日設定最高限額抵押權予相對人，而異議人及債務人天恩食品有限公司與第三人許明環間就系爭拍賣標的之租賃契約租期自104年5月10日起至114年5月9 日止，是該租賃契約存在於抵押權設定之後，然異議人於上開設定抵押權時，其合約內容並未明載異議人不得出租給第三人，而將異議人與第三人所簽定之租賃權予以除去，對雙方權益影響巨大，不應予以解除等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。

所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。

前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第一次拍賣未能拍定者屬之；

後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。

又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304號解釋理由書、臺灣高等法院104年度抗字第1543號民事裁定參照）。

執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院釋字第304號解釋、最高法院100年度台抗字第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109 號民事裁定參照）。

四、經查：

（一）本件系爭拍賣標的係於103年10月9日設定本金最高限額新臺幣（下同）355,000,000 元之抵押權予相對人，而異議人、債務人天恩食品有限公司與第三人許明環間關於系爭拍賣標的之租賃契約，租期自104年5月10日起至114年5月9日止，為兩造所不爭執。

相對人執本院104年度司執字第00000號債權憑證2份為執行名義，就系爭拍賣標的聲請強制執行，經本院106年度司執字第45166號債務執行事件受理在案，系爭拍賣標的經本院以底價371,197,000 元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定，本院司法事務官乃依相對人之聲請於107年6月20日以嘉院聰106司執利字第00000號執行命令除去承租人許明環於系爭拍賣標的上之租賃權，異議人不服提起異議，本院司法事務官認其異議無理由，而以原裁定駁回等情，有上開相關函文及裁定在卷可參，並經本院依職權調閱106年度司執字第45166號執行卷宗核閱無訛。

（二）異議人雖主張於103年10月9日設定最高限額抵押權時，其合約內容並未明載異議人不得出租給第三人，故不應除去租賃權云云。

然查，異議人與第三人許明環之租賃契約法律關係係於上開抵押權設定後始成立，此異議人亦不爭執，而抵押權人聲請拍賣抵押物時，苟發生無人應買之情形，該租賃契約之存在即對設定在前之抵押權有影響，執行法院得除去租賃而為拍賣，與設定抵押權時有無約定不得出租第三人無關。

衡酌實務，拍賣標的有租賃關係存在，而拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。

且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭拍賣標的上存有此租賃關係，自當降低他人投標應買之意願。

異議人與第三人許明環間之租賃關係，既存在相對人之抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需該租賃關係對債權人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，故拍賣不動產經執行法院以租賃關係存在之狀態公告拍賣，歷經第一次拍賣程序無人應買，客觀上已堪認該租賃關係影響應買人之意願。

系爭拍賣標的經本院以底價371,197,000 元為第一次拍賣，因無人應買而未拍定，足見異議人與第三人許明環間之租賃契約，業已影響相對人之抵押權。

是以，本院依相對人之聲請，將其租賃關係除去後拍賣，揆諸上開規定及說明，自無不合。

從而，本院司法事務官裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
民事第二庭法 官 柯月美
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於本裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告狀（須按對造人數提出繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
書記官 陳雲平