臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,108,重訴,98,20200609,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度重訴字第98號
原告 即 吳淑媺
反訴 被告


訴訟代理人 葉榮棠律師
蔡爾鉉
被告 即 陳威麗
反訴 原告


訴訟代理人 湯光民律師
複 代理人 林家弘律師
被告 即
反訴 被告 林靜雯



林靜怡



上二人共同
訴訟代理人 梁超迪律師
被告 即
反訴 被告 莊清泉


訴訟代理人 蔡智惠
上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國109年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表所示之土地及建物，應予變價分割，其賣得價金按原告即反訴被告甲○○、被告即反訴原告戊○○、被告即反訴被告丁○○各4分之1，被告即反訴被告丙○○、乙○○各8分之1之比例分配。

本訴及反訴訴訟費用，由原告即反訴被告甲○○、被告即反訴原告戊○○、被告即反訴被告丁○○各負擔4分之1，被告即反訴被告丙○○、乙○○各負擔8分之1。

事實及理由甲、程序方面：

壹、被告丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。

經查，原告起訴時原聲明請求合併分割附表編號1-7所示土地(下稱系爭7筆土地)及同段被告戊○○單獨所有之同段17地號土地，嗣因同段17地號土地僅為被告戊○○單獨所有，原告乃於民國 108年12月19日本院調解時表示撤回同段17地號土地合併分割之請求，揆諸前揭規定，尚無不合，先予敘明。

參、次按，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項，分別定有明文。

經查，被告戊○○於109年2月13日主張原告請求分割之系爭 7筆土地，其上坐落嘉義市地政事務所109年1月7日複丈成果圖(下稱附圖一)所示代號A、B之建物 (即包含嘉義市○○段○○段000○000○號暨其附屬建物，下稱附表編號8、9所示建物)，且系爭7筆土地及附表編號8、9所示建物，共有人及應有部分完全相同，爰就附表編號8、9所示建物提起反訴請求一併分割等語(詳本院卷㈠第315至321頁)。

本院審酌本訴及反訴訴訟標的分別為分割土地及土地上之建物，共有人及應有部分復完全相同，足認被告戊○○所提反訴，與本訴訴訟標的在法律上或事實上均關係密切，審判資料有共通性，且均行通常審判程序，與前揭規定相符，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴原告即反訴被告甲○○(下稱原告甲○○)主張：

一、系爭 7筆土地分別為兩造共有，應有部分如附表「各共有人權利範圍」欄位所示，兩造間就系爭 7筆土地均無不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且未定有不分割之期限，因共有人無法協議分割，爰訴請判決合併分割系爭土地。

二、依民法第824條規定，僅在各共有人均受原物分配顯有困難之情形，始得將原物分配於部分共有人，系爭 7筆土地上固有同段系爭126、127建號建物，惟均係木石磚造建物，且折舊年數分別為77、54年，現值新臺幣(下同)7,500元、1萬元，已無經濟價值，不得以此無價值之建物妨害土地之原物分割。

希望能將系爭7筆土地分割如原告109年3月5日民事準備㈢狀擬分割圖所示(本院卷㈡第31頁，下稱附圖二)，如此分割，可達土地最佳利用，分割後各筆土地地形最完整，且經原告現場比對，附表編號8、9所示二棟建物連接處有長14公尺、寬3.4公尺之遮雨棚，並無牆面門窗，故將 126、127建號建物分割，由原告分得 126建號建物，不致損及房屋結構。

故原告甲○○分割取得附圖二 A部分，並無原物分配顯有困難之情形。

三、且倘若將系爭 7筆土地及附表編號8、9所示建物變價分割，依拍定價格徵收土地增值稅，與目前社會經驗私下買賣可節稅之情形相較，顯較為不利，亦不符合法律規定。

況全部變價分割，兩造應無優先承買權，侵害其他共有人權益甚大。

若其餘被告均主張變價分割，則原告甲○○主張：除將附圖二代號A部分分歸原告甲○○取得，其餘附圖二代號B、C、D部分不再細分，由被告四人變價分割，亦符合原告本意等語。

並聲明：兩造共有系爭 7筆土地准予合併分割如附圖二所示；

反訴之訴駁回。

貳、本訴被告即反訴原告戊○○(下稱被告戊○○)陳述略以：

一、系爭 7筆土地經測量結果，其上坐落如附圖一代號A、B之建物(即附表編號8、9所示建物)，足徵系爭 7筆土地目前係作為育光幼兒園使用，且其上坐落兩造共有如附表編號8、9所示建物。

若未將附表編號8、9所示建物一併分割，將致系爭7 筆土地未來存有附表編號8、9所示建物之法定地上權，故請求將附表編號8、9所示建物一併分割，使未來房地產權合一，達到土地最大使用效益。

二、倘若原物分割系爭 7筆土地，會破壞土地整體性，降低價值，且系爭7筆土地僅南側面臨康樂街、西側面臨康樂街370巷，東、北側均未面臨道路，附表編號8、9所示建物出入口均未直接臨路，需藉由屋前空地始能對外出入，若採原物分割，至少需將系爭 7筆土地及附表編號8、9所示建物切割成四部分，然此舉嚴重破壞附表編號8、9所示建物之建築結構及完整性，分割後在法律上亦無從認為該分割部分有獨立經濟價值而為單獨所有權之客體，顯然妨害受分配共有人日後之使用與經濟效用，並需考慮日後建物另闢出入口之需求，徒增花費，無法兼顧系爭 7筆土地及附表編號8、9所示建物之完整。

三、原告所提附圖二之擬分割圖，似將系爭土地分割工整，惟分割後之土地因存有建物之法定地上權，均有建蔽率及容積率等建築限制，未來無論何筆土地均無法申請建照建屋，與系爭土地為建地，應供建築使用之目的相違背，顯然有損各共有人之權益。

是本件原物分配顯有困難，而應採變價方式分割，經由市場行情決定建物價值，不僅單純化分割之方式可避免兩造於訴訟程序恐需數次鑑價之勞費，並可保持建物之完整利用及經濟效用，將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭建物時，若兩造對建物已作使用規劃或有特殊感情，亦得依民法第824條第7項規定行使優先承買權買受建物，對兩造均屬有利，故為使系爭 7筆土地及其上附表編號8、9所示建物得以產權合一，並維護各共有人權益，應予以變價分割。

四、並聲明：如主文所示。

參、本訴被告即反訴被告丙○○、乙○○ (下稱被告丙○○、乙○○)陳述略以：系爭 7筆土地上有建物，應與土地合併處理。

且建物坐落範圍涵蓋系爭 7筆土地，且附表編號8、9所示建物現況係作為幼兒園校舍使用，附表編號8、9所示建物通往聯外道路均需經由系爭 7筆土地範圍，若依原告甲○○所主張之附圖二擬分割方案，除將導致系爭建物之校舍完整性遭破壞，難再做通常使用外，且部分共有人分得建物部分更無單獨出入口得進出，以原物分割顯然減損其價值，是兼顧土地、建物對外通行及社會資源、經濟效益之利用等情，土地及建物應予以變價分割，方屬妥適。

爰請求將系爭7筆土地及附表編號8、9所示建物 (包含系爭126、127建號建物及附屬建物)一併變價分割等語。

肆、被告丁○○未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其先前陳述略以：分割系爭7筆土地會破壞土地整體性，降低價值，不同意反訴原告所提之反訴。

伍、本院之判斷：

一、按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不在此限；

共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項，分別定有明文。

又法院裁判分割共有物之分割方法，限於原物分配、變賣分配及原物分配兼金錢補償三種為限，而共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素決之，惟如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人，最高法院57年台上字第2117號、51年台上字第271號著有判例闡釋甚詳。

二、系爭 7筆土地及附表編號8、9所示建物，均為兩造所共有，應有部分如附表所示。

兩造就系爭 7筆土地及附表編號8、9所示建物，未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形，且兩造於本院調解未果，無法就分割方法達成協議等情，有附表所示土地之土地登記謄本、建物之建物登記謄本、現場照片、門牌號碼嘉義市○○街 000號房屋之課稅現值及納稅義務人資料附卷足憑(詳本院卷㈠第131至159、229至235、391頁)，揆諸前揭說明，本件裁判分割系爭7筆土地及其上建物，自無不合。

三、至於分割方案，本院審酌如下：㈠系爭7筆土地中，16、16-1地號土地南側面臨康樂街， 8-49、8-50地號土地西側面臨康樂街370巷， 9-69、9-70、9-71地號3筆土地四周均與其他土地相鄰，為袋地。

系爭7筆土地上坐落系爭126、127建號建物，門牌號碼均為康樂街 360號。

系爭7筆土地上坐落之建物做為幼兒園使用，除原系爭126、127 建號建物外，尚有其他增建物等情，業經本院會同地政人員履勘現場查證屬實，並製有勘驗筆錄及囑託嘉義市地政事務所人員繪製複丈成果圖存卷可參，且據原告甲○○提出現場照片為證(詳本院卷㈠第203至209、229至235、255頁)。

㈡本院參酌系爭 7筆土地上固然坐落系爭126、127建號建物，然系爭126、127建號建物面積分別為72.73平方公尺、50.91平方公尺乙節，有建物登記謄本存卷可按(詳本院卷㈠第173至179頁) ，與地政人員測量系爭7筆土地上，如附圖一現況圖代號A建物面積431平方公尺及 B建物面積196平方公尺(即附表編號8、9所示建物，詳本院卷㈠第255頁)，兩者相差甚多。

足見系爭126、127建號建物興建後，有增建附屬建物甚明。

因此，附圖一現況圖代號A、B建物，係包含系爭126、127建號建物及其後增建之附屬建物在內。

㈢因此，系爭126、127建號建物既有增建附屬建物，自難以原本登記建物面積之課稅現值，遽予認定126、127建號建物之價值。

再者，系爭126、127建號建物及其附屬建物 (即附表編號8、9所示建物）現全部作為幼兒園使用之事實，亦據本院履勘現場查證屬實。

足見附表編號8、9所示建物現作為商業利用，應具有相當之經濟價值。

㈣原告甲○○雖提出附圖二之擬分割圖，主張將附圖二代號 A部分之土地及其上建物分配給原告甲○○，附圖二代號 B部分之土地及其上建物分配給被告戊○○，附圖二代號 C部分之土地及其上建物分配給丁○○，附圖二代號 D部分之土地及其上建物分配給被告丙○○及乙○○(詳本院卷㈡第31頁)。

然對照附圖一所示代號A、B建物 (即附表編號8、9所示建物) 之現況圖可知，倘依原告甲○○主張之分割方案，附圖一代號B建物不但亦有可能部分拆除，且附圖一代號A建物，亦因分配給不同共有人，勢必導致拆除建物之結果。

㈤原告甲○○另主張，將附圖二擬分割圖代號 A部分之土地及其上建物分配給原告甲○○，其餘代號 B、C、D部分之土地及其上建物，則變價分割，所得價金分配給其他共有人等語。

然查，如前所述，對照附圖一所示之現況圖可知，倘依原告甲○○主張之分割方案，附圖一代號 B建物仍有可能遭部分拆除。

況且，附圖一代號A、B建物 (即附表編號8、9所示建物) 現作為幼兒園使用，倘若將附圖一代號A、B建物及坐落之土地，分割為不同人取得，則分割後之建物及土地面積，顯然無法充分供幼兒教室、活動空間及辦公處所之整體規劃使用，對於建物及土地利用顯然不利。

再者，倘若將附圖二擬分割圖代號 A部分之土地及其上建物分配給原告甲○○，其餘代號 B、C、D部分之土地及其上建物變價分割，則附圖二代號B、C、D部分之土地地形，相較於分割前之系爭7筆土地地形，已非方正完整，對於土地利用及開發甚為不利，顯然減損土地整體經濟價值，有害全體共有人之利益。

故原告主張之前揭分割方案，洵非可採。

㈥是本院審酌上情，並參酌多數共有人之意願，認將附表所示土地及地上建物併予變價分割，則土地及地上建物能併同開發利用，拍賣所得價金亦由兩造依應有部分比例分受，對各共有人並無任何不利益，應屬允當之分割方案。

四、綜上所述，附表所示土地及建物，依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院審酌共有人之意願、發揮土地最大經濟效用及整體利用價值、及按原物分割無法符合全體共有人之利益等一切情狀，認將附表所示土地及建物併予變賣，所得價金各按兩造應有部分之比例分配，堪認係適當、公允之分割方法。

從而，原告本於共有人之資格，起訴請求分割共有物，即屬正當，應予准許。

本院因而判決分割附表所示土地及建物（連同增建部分）如主文第一項所示。

陸、本件雖准原告之請求，分割附表所示土地及建物，然分割方法係法院考量全體共有人之利益後，依職權所為之決定，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1 規定，命勝訴之原告亦負擔部分之訴訟費用。

柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第385條第1項前段、78條、第85條第1項但書、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 6 月 9 日
民事第二庭法 官 林中如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 9 日
書記官 柯凱騰

附表：
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│    │                    │        │          各 共 有 人 權 利 範 圍               │
│編號│地號/建號           │面   積 ├────┬────┬────┬────┬────┤
│    │                    │        │甲○○  │戊○○  │丙○○  │乙○○  │丁○○  │
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│    │嘉義市末廣段四小段8 │14      │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│１  │-49地號             │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│    │嘉義市末廣段四小段8 │26      │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│２  │-50地號             │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│３  │嘉義市末廣段四小段9 │21      │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │-69地號             │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│４  │嘉義市末廣段四小段9 │21      │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │-70地號             │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│５  │嘉義市末廣段四小段9 │14      │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │-71地號             │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│６  │嘉義市末廣段四小段16│400     │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │地號                │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│７  │嘉義市末廣段四小段16│648     │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │-1地號              │平方公尺│        │        │        │        │        │
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│８  │附圖一代號A建物(包含│431平方 │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │原建號建物之附屬建物│公尺    │        │        │        │        │        │
│    │在內）              │        │        │        │        │        │        │
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│９  │附圖一代號B建物(包含│196平方 │4分之1  │4分之1  │8分之1  │8分之1  │4分之1  │
│    │原建號建物之附屬建物│公尺    │        │        │        │        │        │
│    │在內）              │        │        │        │        │        │        │
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