臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,109,訴,105,20220408,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度訴字第105號
原 告 李振穰
被 告 陳榆珊

現於法務部○○○○○○○○○○○執行中
訴訟代理人
(法扶律師) 邱皇錡律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年3月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣叁拾肆萬捌仟捌佰零柒元，及自民國一百零九年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之二十九，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如於假執行實施前，以新臺幣叁拾肆萬捌仟捌佰零柒元為原告供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告前以新臺幣（下同）160萬元向訴外人王文崇購買坐落嘉義縣○○市○○段00000000000地號土地及其上同地段423建號（門牌號碼：嘉義縣○○市○○里○○00○00號）房屋(下合稱系爭不動產)，並於107年5月21日辦理所有權移轉登記完畢，斯時前手屋主王文崇及訴外人即仲介柳美鳳均已向被告明白告知系爭不動產於10餘年前，王文崇之父親曾在屋內上吊自殺之事實，然被告隱瞞該事實，使原告無法依通常程序檢查、列入評估購買因素及價金，即於107年6月5日以280萬元（買賣契約書記載總價270萬元+10萬元補貼款，共280萬元，下稱系爭買賣價金）向原告買受系爭不動產（下稱爭買賣契約），並於同年8月28日辦理移轉登記完畢。

嗣經鄰居閒聊告知，原告始知悉上情，系爭不動產是否為凶宅屬交易上之重大瑕疵，被告對此應負瑕疵擔保責任。

㈡、系爭房屋係原告以160萬元自王文崇購得，嗣以280萬元售予原告，二者價差120萬元，則被告應減少系爭買賣價金120萬元。

是被告取得系爭買賣價金其中120萬元部分，乃屬無法律上原因而受利益，且刻意隱瞞凶宅之行為亦係不法侵害原告權利，爰依民法第184條第1項前段、第179條、瑕疵擔保責任等規定，請求被告給付原告120萬元及其利息。

㈢、並聲明：1.被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.訴訟費由被告負擔。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、被告實際上並不知道系爭不動產有人在內非自然死亡，原告既自承其於108年1月即通知被告系爭不動產為凶宅，然原告遲至109年2月10日才提起本件訴訟，原告迄未證明被告有故意不告知瑕疵，則依民法第365條之規定，原告依物之瑕疵擔保責任請求被告給付120萬元，已逾6個月除斥期間，而不得再主張。

㈡、本件刑事案件經系爭不動產原所有權人王文崇、訴外人即仲介曾應昌、柳美鳳、謝沅斌、介紹人葉信義等人交互詰問後，葉信義稱：「我一開始就不知道王崇文的爸爸在屋內自殺，所以當然我沒有跟被告講…」等語；

復依被告與曾應昌間之電話譯文，可知曾應昌因誤以葉信義已告知被告系爭不動產為事故屋，所以未告訴被告等語；

再參系爭不動產現況說明書上雖在凶宅部分勾選是，然謝沅斌已稱該說明書係在水上地政櫃台辦理過戶登記前，臨時交給被告補簽，且將原二頁文書縮印成1頁A5大小，字體難以閱讀，被告又有老花眼，在如此匆促情形下，被告並不知道該說明書記內容為何，即貿然簽名，則綜上事證判斷，可知被告確實也不知道系爭不動產係事故屋，而非故意要向原告隱匿。

又臺灣高等法院臺南分院109年度上訴字第1362號刑事判決雖判決被告犯詐欺罪，惟該刑事判決僅憑原告之指述而為判決，本件民事訴訟自不得逕自引用上開刑事判決結果來認定本件待證事實，否則無異變相免除原告之舉證責任，而原告迄今既仍未提出任何證據證明被告有明知系爭不動產為凶宅又故意不告知之事實。

況被告實際上確不知情系爭不動產有人在內非自然死亡，此亦經鈞院110年易字第509號判決認定在案，則難認原告就其主張已盡舉證之責。

㈢、縱認被告知悉系爭房屋為凶宅，而未於出賣時告知原告，然原告同時主張減少價金部分包含凶宅及漏水，其中漏水部分，原告於110年5月13日當庭自承：「那麼舊的房子，怎麼可能不會漏水，裡面有漏水，為何還要註明未漏水」等語，可知原告最遲在110年5月13日即知悉系爭不動產有漏水瑕疵，迤今已逾6個月未行使漏水瑕疵之減價權利，足證該瑕疵所致之價值減損已不得請求被告減少價金。

而經鑑定，價值減損率分別為凶宅15.8%、漏水13.6%，並以之計算該二瑕疵共同導致系爭不動產於兩造買賣時之合理價值應為1,606,082元，然原告得請求部分於扣除漏水部分之因素後，系爭不動產於兩造買賣時之合理價值則為1,858,830元，另原告係以200萬元購買系爭不動產，並非160萬元，是原告請求120萬元，亦屬無據。

㈣、並聲明：1.駁回原告之訴。

2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、系爭不動產有前屋主王文崇之父親在內上吊自殺之非自然身故情事。

被告於107年5月21日向王文崇購買系爭不動產，並以買賣為原因，辦理所有權移轉登記，嗣於107年6月5日再以280萬元將系爭不動產出售予原告，並於同年8月28日辦理所有權移轉登記完畢。

又原告對被告提起詐欺等告訴，經本院109年度易字第25號刑事判決被告犯行使偽造私文書罪、本院110年度易字第509號詐欺無罪在案。

其中本院109年度易字第25號刑事判決部分，經臺灣高等法院臺南分院以109年度上訴字第1362號刑事判決撤銷原判決，被告犯詐欺取財罪在案等情，業據兩造提出第一建經不動產買賣契約書、買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表影本（見本院卷第11-17頁）、系爭不動產土地登記第一類謄本、異動索引影本（見本院卷第19-28頁）、本院109年度易字第25號刑事判決(被告犯行使偽造私文書罪，見本院卷第125-141頁）、本院110年度易 字第509號刑事判決（被告詐欺案件無罪判決，見本院卷第281-300頁）等件為憑，並為兩造所不爭執，則此部分事實堪信為真實。

㈡、原告主張被告先以160萬元向王文崇購得系爭不動產，嗣又故意不告知原告系爭不動產為凶宅，使原告無法依通常程序檢查、將上開事實列入評估購買因素及價金，而以280萬元向原告購買系爭房屋，二者價差120萬元係原告不當得利，並侵害原告權利，則依民法第179條、第184條第1項前段、瑕疵擔保責任等規定，請求被告給付120萬元及其利息；

被告則辯以原告最遲於108年1月即知悉系爭不動產為凶宅，然遲至109年2月10日才提起本件訴訟，則原告提起本件訴訟已逾民法第365條所規定之6個月除斥期間，而不得再主張。

又縱認未罹於除斥期間，然被告並不知悉系爭不動產有人在內非自然死亡，是被告並無故意不告知原告之事實，原告對此應負舉證責任。

又縱認系爭買賣契約應減少價金，然被告請求漏水部分，仍逾上開6個月除斥期間而不得主張，是兩造買賣系爭不動產時，系爭不動產之價值應為1,858,830元，另被告實際係以200萬元向前屋主王文崇購得系爭不動產，是原告請求被告給付其120萬元無理由等語置辯，則本件應審究者厥為：㈠、原告依瑕疵擔保責任請求被告應減少價金有無逾除斥期間？㈡、被告是否有故意不告知原告系爭不動產有非自然死亡事故？㈢、原告依民法第179條或第184條第1項，或瑕疵擔保責任請求被告返還價金有無理由？㈣、倘有理由，被告應給付原告之金額為若干？

㈢、原告起訴主張被告隱瞞系爭不動產為凶宅之事實，被告應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金；

被告則以伊並不知系爭不動產為凶宅，故無隱瞞之情事，縱認被告隱瞞，原告起訴請求減少價金，亦已逾除斥期間，而不得請求等語茲為抗辯。

經查，系爭不動產為前手屋主王文崇所有，王文崇之父親曾於20年前在該屋自殺身亡。

王文崇委託安穩不動產企業社出售該房屋時，已告知該企業社之業務員柳美鳳系爭房屋為凶宅，柳美鳳如何將該事實告知該企業社之負責人曾應昌，而曾應昌與被告接洽系爭不動產買賣事宜時，如何將系爭不動產為凶宅之事實告知被告等情，業經訴外人王文崇、柳美鳳及曾應昌分別於本院109年度易字第25號詐欺案件審理中證述明確，被告因此經本院刑事庭認定犯行使偽造私文書罪而判處有期徒刑一年十月。

嗣經被告不服提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院撤銷原判決，改以詐欺罪論處，判處有期徒刑一年確定，此有本院109年度易字第25號刑事判決及臺灣高等法院臺南分院109年度上訴字第1362號刑事判決附卷可稽。

（見本院卷第125-142頁；

第319-342頁）堪認被告隱瞞系爭不動產為凶宅之事實，原告因此陷於錯誤而向被告購得系爭不動產甚明。

㈣、按所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。

因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。

（最高法院103年度台上字第960號判決意旨參照）次按，民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

準此，買受人主張買賣標的物存在瑕疵，減少價金之請求權，其除斥期間固為6個月，但如出賣人故意不告知瑕疵者，即無6個月除斥期間之適用。

經查，本件被告隱瞞系爭不動產為凶宅之事實，故意原告未告知物之瑕疵，原告雖主張於108年1月間通知被告該項瑕疵，卻遲至109年2月間始提起本件訴訟，但並無上開法條6個月除斥期間之適用，故原告依買賣契約之法律關係主張被告應負瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金，應屬可採。

㈤、本件原告起訴時僅就系爭不動產為凶宅之瑕疵，主張減少價金，就漏水部分之瑕疵至本件言詞辯論終結前均未為任何減少價金之主張，故本院僅就凶宅瑕疵部分認定其價金減少之金額即可。

按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。

（最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）又買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌定。

（最高法院109年度台上字第205號判決意旨參照）經查，本院囑託社團法人嘉義市建築師公會就107年6月間兩造訂立系爭買賣契約當時，系爭不動產以不具凶宅瑕疵、具有凶宅及有漏水之瑕疵狀態予以分別鑑定其價值各為2,207,637元、1,606,082元。

其中凶宅部分之瑕疵價值減損率為15.8%，漏水屋部分之瑕疵價值減損率為13.6%。

此有社團法人嘉義市建築師公會鑑定報告乙冊在卷足憑。

如依上開凶宅部分之瑕疵價值減損率為15.8%計算後，系爭不動產於107年6月間之具有凶宅瑕疵之總價值為1,858,830元【計算式：2,207,637元×（1－15.8%）＝1,858,830元】。

再依上開最高法院判決意旨，則本件不具凶宅瑕疵之價值與具凶宅瑕疵之價值差額為348,807元【計算式：2,207,637元－1,858,830元＝348,807元】。

此項差額占無瑕疵情況下之物之比例為15.8%，故本件原告所得主張減少之價金為348,807元。

㈥、惟按買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照），僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），不得作為買受人向出賣人請求給付之依據。

故原告主張減少價金，並請求被告應返還120萬元，於法無據，不應准許。

㈦、原告又主張被告受領價金之給付，有不當得利之情形，被告應返還其所受之利益等語。

經查，兩造系爭不動產之買賣，就凶宅瑕疵部分，原告得主張減少之價金為348,807元，就此金額範圍內，被告即無該價金之請求權存在，有如前述，原告既已交付全部之買賣價金，並經被告受領，但於原告得主張減少之價金348,807元範圍內，被告對該價金並無請求權，被告無權受領該項給付而受領，其受領並無法律上之原因而受利益，致原告受損害，合於不當得利之要件，原告請求被告返還應減少之價金348,807元，於法有據，應予准許。

㈧、原告另主張被告隱瞞系爭不動產為凶宅之事實，不法侵害原告之權利，依侵權行為法則，請求被告應賠償其損害等語。

經查，被告明知系爭不動產為凶宅，卻故意不告知原告，致原告在不知情之情況下與被告簽訂系爭買賣契約，致原告受有損害等情，業經本院認定如上。

又系爭不動產在不具凶宅瑕疵之價值與具凶宅瑕疵之價值差額為348,807元，有如前述，原告因此而多給付該項差額，此即為原告所受之損害額。

因此，原告主張依侵權行為法律關係，請求被告應賠償其損害，於348,807元之範圍內為有理由，應予准許。

㈨、綜上所述，原告主張買受人瑕疵擔保請求權請求被告應返還減少之價金120萬元，為無理由，不應准許。

原告又主張不當得利之法律關係，請求被告返還之不當得利於348,807元範圍內，為有理由，應予准許。

原告另主張被告應依侵權行為之法律關係，請求被告賠償其損害於348,807元範圍內，為有理由，應予准許。

上開原告同時主張三項法律關係，為請求權之競合，本院仍應就各該請求權逐一審理，分別為有無理由之判斷，而為單一之判決，附此敘明。

故本件原告所得請求被告給付之範圍為348,807元，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

㈩、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行。經核原告勝訴部分，因未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，法院應依職權宣告假執行，原告就其勝訴部分所為假執行之聲請，應視為僅促使法院發動其職權，爰依職權宣告假執行並依被告聲請准供擔保後，免為假執行。

至就逾500,000元部分，原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，不予准許。

、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
民事第三庭法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
書記官 陳慶昀