臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,110,簡上,32,20210908,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度簡上字第32號
上 訴 人 葉美華
被 上訴人 涂茂森
訴訟代理人 張巧妍律師
上列當事人間履行契約等事件，上訴人對於民國110年2月19日本院嘉義簡易庭109年度嘉簡字第858號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國110年8月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，並主張：

㈠、先位聲明部分：緣被上訴人於民國106年12月25日將坐落嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭1133-7號土地）及其上同地段433建號建物（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○街00號，與上開土地下合稱系爭房地）出售予上訴人，兩造並於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。

系爭房地外有一圍牆（下稱系爭圍牆），斯時仲介稱該圍牆及圍牆內空地均係上訴人買受之範圍，復自系爭契約已有載明出售之建物為「嘉義縣○○鄉○○街00號之保存登記建物」(即同地段433建號)，系爭契約書所附不動產標的現況說明書第4項又另記載「是否有地上物」此項勾選「是」等情觀之，可知此處所指之地上物應係指系爭圍牆，則系爭圍牆確實為系爭契約之買賣範疇，況自現場勘驗系爭圍牆圍繞之情況，系爭圍牆與鄰地有高低落差(見上證1照片)，而圍牆內之土地出入口僅有上訴人買受之系爭房地可以進出，依此判斷，可推知上訴人買受之標的確實包含系爭圍牆。

詎近期因鄰地進行鑑界，上訴人始知悉系爭圍牆內之空地包括系爭1133-7地號土地及被上訴人所有之同地段1133-8地號土地（下稱系爭1133-8地號），依系爭契約第7條、第13條第1項之規定，被上訴人應保證系爭房地無占用他人土地之情事，復依系爭契約第13條(一)之意旨，被上訴人亦應依簽約時之現狀點交予上訴人，亦即系爭圍牆內所含蓋之1133-8土地所有權亦應點交予上訴人卻未點交，爰先位聲明被上訴人應依上約定，將系爭1133-8地號土地移轉予上訴人。

原審未參酌上開情狀，即有違誤。

㈡、備位聲明部分：又縱認系爭1133-8地號土地非上訴人買受之範疇，然上訴人買受之系爭圍牆內竟有占用被上訴人所有之1133-8地號土地之瑕疵，依系爭契約第7條、第13條規定，被上訴人應擔保買賣標的物無占用他人土地，爰依民法第354條第2項、第359條第1項規定，請求被上訴人應減少價金及重建圍牆費用分別為新臺幣（下同）244,000元、89,320元，兩者合計333,320元。

㈢、並聲明：1.原判決廢棄。

2.上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人332,220元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

3.訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人除主張援引其於原審提出之書狀及陳述外，並主張：

㈠、依兩造簽定之系爭契約第1條及後附之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、嘉義縣水上地政事務所建物測量成果圖所繪範圍，均僅記載系爭契約出售之建物為「門牌號碼：水上鄉店興街20號，層數：4層，總面積167.86平方公尺；

一層面積46.16平方公尺、二層面積46.16平方公尺，三層面積45.75平方公尺，四層面積30.20平方公尺」，其中一層部分並無包括系爭圍牆及系爭1133-8地號土地之記載，復參系爭契約後附之地籍圖謄本，亦僅將「1133-7」打勾，依上情觀之，可知系爭契約之買賣標的確實不包括系爭1133-8地號土地及系爭圍牆，且系爭圍牆之買賣價金亦未計付在系爭契約裡。

上訴人斯時興建系爭圍牆之目的僅係為了與東邊毗鄰之1118地號土地做區隔，非上訴人買受之系爭房地之一部分或增建，被上訴人既已依系爭契約之約定將系爭房地全部移轉登記並交付上訴人，則應無權利或標的物瑕疵或系爭契約第7條、第13條(一)約定之適用，是上訴人先位聲明請求被上訴人將系爭1133-8地號土地辦理所有權移轉登記予上訴人，及備位聲明請求被上訴人應減少其價金並給付重建圍牆費用共333,320元，均無理由。

㈡、又上訴人雖主張依系爭契約所附不動產標的現況說明書第4項「是否有地上物」部分，勾選「是」，而認系爭圍牆為系爭契約之買賣標的云云。

惟兩造間之買賣之系爭1133-7地號土地上確實有同地段433建號之建物，並非空地出售，復依系爭契約所附不動產標的現況說明書第1-5項，記載「本欄為土地委託專用」，則系爭契約所附不動產標的現況說明書第4項「是否有地上物」部分，勾選「是」，並無不合，上訴人混淆該項說明，主張系爭買賣標的包括系爭圍牆，實屬違誤。

㈢、並聲明：上訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠、上訴人於106年12月25日向被上訴人買受系爭房地，並簽訂系爭契約，嗣被上訴人亦已將系爭房地辦理所有權移轉登記及完成系爭房地點交予上訴人，此有上訴人提出之不動產買賣契約書、系爭房地照片、系爭房地土地登記第二類謄本影本、建物登記第二類謄本影本、所有權買賣移轉契約書影本等件為憑（見原審卷第9-17頁、第86-88頁、第109-111頁），兩造對此亦不爭執，則此部分事實堪信為真實。

㈡、上訴人主張系爭契約之買賣標的包含系爭1133-8地號土地，先位聲明被上訴人應依約將系爭1133-8地號土地辦理所有權移轉登記予上訴人。

又縱認系爭契約之買賣標的不包含系爭1133-8地號土地，惟上訴人買受系爭房地後，屬於該房地之系爭圍牆竟有佔用被上訴人所有之系爭1133-8地號土地之瑕疵，則備位聲明被上訴人應減少價金並給付重建圍牆費用共333,320元予上訴人等語；

被上訴人則以系爭契約之買賣標的僅有系爭房地，不包含系爭圍牆及系爭1133-8地號土地，被上訴人已依約將系爭房地全部辦理所有權移轉登記予上訴人，則上訴人無權請求被上訴人將系爭1133-8地號土地移轉予上訴人，且本件亦無權利或物之瑕疵之適用等語置辯。

故本件應審酌者厥為：1、系爭契約之買賣標的是否包含系爭1133-8地號土地及系爭圍牆？2、上訴人主張被上訴人應負民法第354條第2項、第359條第1項之責任，有無理由？茲分別論述如下。

⒈系爭契約之買賣標的不包含1133-8地號土地及系爭圍牆：

⑴、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年度台上字第2283號判決意旨可資參照）。

⑵、查系爭契約第1條明確記載本件買賣標的物為「嘉義縣○○鄉○○段000000地號土地」、「嘉義縣○○鄉○○街00號433建號建物」，且該2筆資料下均有「以下空白」之字樣（見原審卷第10頁），足認本件買賣標的確僅限於系爭房地。

參以系爭契約所附僅為「水上鄉水西段0000-0000地號」之土地登記第二類謄本及「水上鄉水西段00000-000建號」之建物登記第二類謄本，而地籍圖謄本亦僅於「1133-7」部分打勾，「1133-8」部分並無作任何標示（見原審卷第86至90頁）。

又上訴人於本院審理中陳稱：我簽約時，有看過測量成果圖和地籍圖，它有附在合約內等語（見本院卷第80至81頁），足見前開附件資料俱為系爭契約之一部，且為上訴人於訂約時所明瞭。

前開資料既均未表明1133-8地號土地或系爭圍牆屬於系爭契約之買賣範圍，依一般社會之理性客觀認知，堪認兩造對於本件契約意思表示之真意僅包含系爭房地，而不包括1133-8地號土地及系爭圍牆至明。

⑶、觀諸上訴人於原審提出之Google地圖街景圖及空拍圖，可知433建號建物旁邊確有系爭圍牆及圍牆所圍成之空地，而該空地之出入口即圍牆之缺口係相鄰於433建號建物，此有空拍圖1紙、Google街景圖3紙在卷可證（見原審卷第17頁、第95至99頁）；

而433建號建物僅部分坐落於1133-7地號土地之上，其與1133-8地號土地間尚留有部分空地等情，亦有建物測量成果圖1紙為證（見原審卷第89頁），並與前開空拍圖所顯示之相對位置互核相符；

再參以1133-7地號土地東側與1118地號土地西側間並非完全緊密相連，而是尚有三角形之1133-8地號土地，此亦有地籍圖存卷可按（見原審卷第58頁）。

交互參照上揭資料可知，系爭圍牆內之空地，除433建號建物坐落於1133-7地號土地上所留下之空地外，尚且包含不屬本件買賣標的之1133-8地號土地。

則上訴人主張：因為地籍圖看起來是三角形，就只有一個圍牆，所以我認為圍牆圍起來的範圍就是1133-7地號土地等語（見本院卷第80頁），尚難認為有據。

⑷、又系爭圍牆所圍成之空地既有獨立出入口，而非與433建號建物緊密相連，則依一般人之理性客觀認知，房屋與空地具有各自獨立利用之經濟目的，自難認系爭圍牆及其所圍成之空地當然係本件買賣之標的。

就兩造真意解釋結果，認系爭契約買賣標的並不包含1133-8地號土地及系爭圍牆，對兩造之權利義務亦無違反公平正義之情形。

揆諸首揭說明，1133-8地號土地及系爭圍牆自不在本件買賣標的之內。

⑸、上訴人雖陳稱仲介有向其表明系爭圍牆內之土地均為買賣範圍等語，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項定有明文。

上訴人此部分主張既為被上訴人所否認，自應對仲介確有向其陳明之事實負舉證責任。

但上訴人卻未能舉證以實其說，本院自僅能依現存證據資料加以判斷。

至於系爭圍牆雖非系爭契約之買賣標的，惟部分占用1133-7地號土地之事實，為被上訴人所不爭執（見原審卷第69頁），上訴人如認該部分圍牆欠缺占有權源，自得另行提起訴訟以為救濟，均併予敘明。

⑹、綜上所述，系爭契約之買賣標的物既不包含1133-8地號土地及系爭圍牆，則上訴人先位主張被上訴人應依系爭契約第13條第1項之約定，將1133-8地號土地所有權移轉登記予上訴人，尚屬無據。

⒉上訴人主張減少價金及圍牆重建之費用無理由：按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。

查系爭契約之買賣標的物並不包含系爭圍牆部分，已如前述，則被上訴人依系爭契約所移轉登記並交付上訴人之1133-7地號土地，自無任何瑕疵可言。

是上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，主張減少價金並請求重建圍牆之費用，於法亦有未合。

四、綜上所述，上訴人先位依系爭契約第13條第1項之約定，請求被上訴人應將1133-8地號土地所有權移轉登記予上訴人；

備位依民法第354條第2項、第359條第1項之規定，請求減少價金及重建圍牆費用，均無理由，應予駁回。

原審判決原告之訴及假執行之聲請駁回，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

五、上訴人雖另聲請履勘系爭圍牆，以資證明系爭圍牆係一體成形，僅有一個出入口，且系爭圍牆內存有1133-7地號與11338-地號土地等情。

惟本院已就此部分待證事實說明如前，故上訴人所聲請履勘現場，核無調查之必要，爰不予調查，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 洪嘉蘭
法 官 馮保郎
法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 8 日
書記官 陳慶昀