臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,110,簡上,35,20210929,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度簡上字第35號
上 訴 人 李天欣

訴訟代理人 黃文力律師
被 上訴人 嘉義市東洋社區溫莎公寓大廈管理委員會

法定代理人 盧俊谷
訴訟代理人 嚴庚辰律師
江立偉律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國110年3月16日本院簡易庭109年度嘉簡字第364號第一審判決提起上訴，本院於110年9月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人下列第二項、第三項之訴及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣79,620元，及自民國109年6月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

被上訴人應給付上訴人新臺幣15,924元（民國109年6月1日至民國110年5月31日，每月新臺幣各1,327元），及自民國109年7月起至民國110年6月止，按月於每月2日起分別算至清償日止，皆按年息百分之5計算之利息。

上訴人其餘上訴駁回。

第二審及第一審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件上訴人之主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，另補稱：㈠原判決認定上訴人未舉證證明被上訴人為系爭後花園之事實處分權人，惟：⒈系爭後花園及圍牆、魚池、樹木等雖為東洋建設公司所建造設置，然係為吸引客戶購買而設置，則東洋建設公司於日後交屋時將系爭後花園及圍牆、魚池、樹木等交付被上訴人占有使用，並將事實上處分權移轉予被上訴人，乃經驗法則及論理法則所當然。

⒉被上訴人於民國98年區分所有權人暨住戶大會會議紀錄中提案區分所有權人會議討論整修等事宜；

100年區分所有權人暨住戶大會會議，提案討論後花園新規畫事宜；

102年區分所有權人暨住戶大會會議亦有提及花園圍牆修繕及舊燈具拆除工程等語；

104年及108年區分所有權人暨住戶大會會議皆有提到系爭250、254地號土地(下稱系爭2筆土地)問題。

依經驗及論理法則，若非被上訴人有事實上處分權，豈會以「本大樓後花園」稱系爭後花園，又豈會討論後花園土地新地主等問題。

⒊系爭後花園只能經由被上訴人社區大門或兩側上鎖之小門通往，至於系爭後花園北側圍牆上之小鐵窗，其用途並非供出入之用，且可上鎖，上訴人無從由該處進出系爭後花園。

⒋綜上所述，均可證明系爭後花園係由被上訴人占有管理，被上訴人就相關圍牆、魚池、樹木等均有事實上處分權。

原審認上訴人未舉證被上訴人為事實處分權人，其認定有違經驗法則及論理法則，應予廢棄。

㈡依原審嘉義市地政事務所之土地複丈成果圖，系爭後花園占用上訴人系爭2筆土地之面積分別為156平方公尺、385平方公尺，合計共占用541平方公尺。

系爭2筆土地自104年至108年之申報地價為每平方公尺新臺幣(下同)736元，以占有面積541平方公尺計算，申報地價為398,176元 (736×541＝398,176)。

又系爭土地雖屬保護區，仍屬嘉義市土地，依土地法第97條之規定，以土地申報總價年息10%計算相當於租金之損害賠償每月為3,318元(398,176×10%÷12＝3,318，元以下四捨五入)。

則自104年6月1日至109年5月31日止， 5年間之相當於租金之不當得利為199,080元(計算式：3,318×12×5＝199,080)。

㈢並聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人應給付上訴人199,080元整，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊被上訴人應自109年6月1日至鈞院判決之日止但以110年5月31日為限，按月於翌月一日給付上訴人3,318元，及自各月給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒋第二審及第一審訴訟費用均由被上訴人負擔。

二、被上訴人除援引原審答辯外，茲補稱：㈠東洋建設公司興建系爭後花園僅係為吸引顧客購屋，並未將系爭後花園交付給被上訴人占有使用，亦未將事實上處分權移轉給被上訴人，此觀系爭後花園已呈現凌亂荒蕪、地磚毀損、落葉覆地、水池乾涸等情形可知，已長久無人使用。

且系爭250、254地號土地原本各自登記在東洋休閒觀光股份有限公司及其負責人林裕盛名下，本院102年度司執字第5471號強制執行事件執行筆錄亦記載上開土地為東洋休閒觀光股份有限公司及其負責人林裕盛自用。

㈡被上訴人社區在管理室左右兩側各有一個花園，而被上訴人社區分成ＡＢＣ三棟，也都各有中庭花園，無法僅以被上訴人住戶大會中所提及花園維修事宜，逕認為指稱系爭後花園。

且系爭後花園經勘驗結果，現場狀態已呈現凌亂荒蕪、地磚毀損、落葉覆地、水池乾涸等情形，足見因為系爭後花園並非被上訴人所有，故歷來會議記錄最後皆決議不予處理維修。

㈢另依嘉義市政府核發之73之962、73之963及73之1078的使用執照記載觀之，上揭使用執照均未將系爭後花園設施合併在使用執照範圍內，益證系爭後花園自始未規劃在被上訴人社區內，併與敘明。

㈣系爭後花園的圍牆東北側有一個60公分寬而可以活動開啟及關上的鐵絲網門，亦徵系爭後花園事實上有其他獨立出入口可供他人出入使用，自難認只有被上訴人社區住戶才能出入及使用系爭後花園，不足證被上訴人對系爭後花園有事實上處分權。

上訴人空言稱東洋建設公司已將系爭後花園的事實上處分權移轉給被上訴人，應屬無據。

㈤並聲明：上訴駁回；

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

參、本院之判斷

一、按「對於物有事實上管領之力者，為占有人」，民法第940條定有明文。

所謂「對於物有事實上之管領力」，是指參考個案的空間關係及時間關係，足認對於物得為某人事實上所管領支配，排除他人干涉（參王澤鑑著，民法物權第二冊，84年5月初版第14頁)。

因此，倘若對於物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物有事實上之管領力（最高法院75年度台上字第1124號判決意旨可資參照）。

從而，「有無占有之事實」，係就個案對於物「是否有事實上管領力」加以判斷，至於有無占有權利、占有是否合法，均所不問。

二、因此，「被上訴人對於系爭後花園是否有事實上管領力」？(亦即，被上訴人是否為系爭後花園之占有人？)厥為本件首應認定之重點所在。

經查，本件經原審於109年12月21日履勘現場結果為：被上訴人所管理之溫莎公寓大廈社區（下稱系爭社區）有ＡＢＣ三棟，各有中庭花園，Ｂ棟中庭花園已填起，系爭社區管理室左右兩側之花園，分別向左右兩側沿伸至ＡＢＣ三棟，系爭社區稱為前花園等情，有上開勘驗筆錄附卷可參(詳原審卷㈠第387頁)。

三、本院另於110年8月2日履勘現場結果為：⑴系爭社區為東西方向之長條狀，自西而東分別為ＡＢＣ三區，ＡＢＣ三區南側有長條形花圃，據被上訴人主任委員稱該長條形花圃為前花園；

Ａ區及Ｃ區有中庭花園；

從系爭社區正門口往北走，可直達系爭社區後花園，據被上訴人主任委員稱本件坐落系爭2筆土地之花園，就是系爭後花園。

⑵系爭社區除車道外，人員行走出入口有三處，除中間Ｂ區之正門外，Ａ區及Ｃ區有上鎖的小鐵門可供行走出入。

如要通往系爭後花園，都必須經由社區正門或兩側的小鐵門。

⑶系爭後花園為東西方向長條形，北側及東西兩側均有一體成型的圍牆，東西兩側圍牆直接與系爭社區大樓直接連接，且圍牆上架設鐵絲網。

⑷系爭後花園北側為陡坡，北側土地上坐落樹木雜木，目視沒有人員可通行的路徑。

系爭後花園，除經由社區正門及兩側小門外，無法經由其他地方進入後花園等情，有勘驗筆錄在卷可按（詳本院卷第85、87頁）。

四、本院參酌上開現場勘驗結果，系爭後花園之西側、北側及東側均有砌置圍牆及架設鐵絲網，且圍牆及鐵絲網於系爭社區興建完成時均已存在等情，有本院勘驗筆錄可參（詳本院卷第87頁）。

本院審酌依社會一般常情，砌設圍牆及架設鐵絲網，除了有明確界定使用(占用)範圍之目的外，亦有阻絕排除他人進入使用(占用)範圍之防盜安全目的。

是以，系爭社區於74年間興建完成時，系爭後花園即已砌妥圍牆並架設鐵絲網，故進入系爭後花園之路徑，僅能經由系爭社區之正門及兩側小門進入，由此足以認定，系爭後花園周圍設置之圍牆及鐵絲網，已足以阻絕排除社區以外之人進入。

五、復查，系爭2筆土地之前手分別為東洋休閒觀光股份有限公司及其負責人林裕盛，嗣經上訴人拍定，系爭2筆土地現為上訴人所有之事實，為兩造所不爭執，並經本院調閱102年度司執字第5471號執行事件卷宗核閱無誤，並有土地登記謄本、執行筆錄、拍賣公告、不動產權利移轉證書等影本附卷足憑(詳本院卷第133至158頁)。

如前所述，系爭社區於74年間興建完成時，系爭後花園之周圍已砌妥圍牆並架設鐵絲網，足以阻絕排除社區以外之人進入，除非經由社區大門及兩側小門進入，否則縱使是系爭2筆土地之前手所有權人及現所有權人，亦同樣遭阻絕排除在社區之外。

六、基上所述，系爭後花園不但占用上訴人所有之系爭2筆土地，且自系爭社區興建完成時起，即以圍牆及鐵絲網阻絕排除他人（包含系爭2筆土地之所有權人）進入系爭後花園。

揆諸前揭法條及說明，被上訴人有排除他人進入及使用系爭後花園之事實上管領力，堪可認定，則被上訴人為系爭後花園之占有人乙情，亦足認定。

七、至於被上訴人辯稱：系爭後花園圍牆東北側，有一個60公分寬而可以活動開啟及關上的鐵絲網門，足見系爭後花園事實上有其他獨立出入口可供他人出入使用，難認僅被上訴人社區住戶才能出入及使用系爭後花園云云。

然查：㈠系爭後花園圍牆高度約60至80公分左右，圍牆上面架設鐵絲網，鐵絲網上方約3分之1處往外側呈現約30度之角度等情，有現場照片在卷可參(詳原審卷㈠第377頁下方照片，本院卷第119頁)。

依現場圍牆及鐵絲網情形以觀，設置圍牆及鐵絲網之目的，就是為了防止他人從系爭後花園翻越進入社區甚明。

至於圍牆東北側，雖有一個60公分寬可開啟關上的鐵絲網門（詳本院卷第123頁)，然本院參酌該活動鐵絲網門，不但是架設在高度約60公分的圍牆上，且系爭後花園之北側為陡坡，北側土地長滿樹木及雜木，並無人員可通行之道路等情，有本院勘驗筆錄在卷可稽（詳本院卷第87頁）。

㈡簡言之，從鐵絲網門架設在60公分高度的圍牆上，以及鐵絲網外面為陡降坡，地勢本身即難以供正常通行出入使用，且事實上亦無可供人員通行之道路存在等情，綜合以觀，足見鐵絲網活動門並非供社區住戶出入通行使用，且系爭社區住戶亦無人自該活動鐵絲網門出入通行，灼然至明。

故被上訴人辯稱該活動鐵絲網亦是社區的獨立出入口，難認僅社區住戶才能出入使用系爭後花園云云，與事實不符，要無可採。

八、系爭後花園被社區圍牆及鐵絲網圍起，阻絕排除他人（包含所有權人）進入系爭2筆土地，足認被上訴人對系爭後花園有事實上管領力，為系爭後花園之占有人等情，業經本院認定如前。

而被上訴人未提出其占有系爭後花園有何合法權源，則上訴人基於所有權人地位，主張系爭後花園坐落之土地遭被上訴人無權占有，其受有無法使用土地之損害，被上訴人受有占有土地相當於租金之利益，依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利等語，即屬有據。

九、至於兩造固然另爭執：被上訴人就系爭後花園及圍牆、魚池、樹木是否有事實上處分權；

並爭執被上訴人組織章程第9條第7款約定被上訴人職責包含庭園之管理與維護保養事項等語。

但被上訴人有無事實上處分權，或有無依章程內容維護系爭後花園，對於被上訴人就系爭後花園是否有事實上管領力之認定，不生影響。

兩造另爭執系爭社區100、102、104、108年度區分所有權人暨住戶大會會議提案包括花園維護；

102年司執字第5471號執行筆錄記載債權人稱土地為債務人自用；

嘉義市政府核發73之962、73之963及73之1078使用執照未將系爭後花園設施合併在使用執照範圍內；

上訴人將系爭後花園入口拉起鐵鍊並掛上非社區土地之牌示等等。

然本院綜參上情，認被上訴人對系爭後花園有事實上管領力，依民法第940條規定，應認定為系爭後花園之占有人，且被上訴人占有系爭後花園並無合法權源，則兩造爭執之上開爭點，對本件上訴人請求被上訴人給付不當得利有無理由之認定，均無影響，故毋庸加以論述，附此說明。

十、上訴人請求不當得利之金額㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨同此見解）。

次按前開相當於租金之利益，非僅斟酌當地或附近租金之數額以為斷，須斟酌土地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值與所受利益等情事，以為決定。

㈡查系爭250地號土地之地目為林，系爭254地號土地之地目為旱，有上開執行事件之函文附表記載內容在卷可按（詳本院卷第175頁）。

系爭2筆土地位於嘉義市，自104年至110年之申報地價均為每平方公尺 736元，亦有土地登記謄本及被上訴人陳報狀在卷可參（詳原審卷㈠第11至17頁，本院卷第57頁)。

另參酌系爭2筆土地除遭占用部分外，其餘部分目視所及均為樹木及雜木；

復參酌系爭後花園占有系爭 2筆土地之面積，及占有部分係作為花園使用，惟已有一段時間未經清理等情，本院認上訴人每年所受相當於租金之不當得利，應以系爭2筆土地申報地價之4%計算為適當。

㈢而上訴人占有系爭250地號土地面積為385平方公尺，占有系爭254地號土地為156平方公尺，有嘉義市地政事務所複丈成果圖在卷可按（詳原審卷第79頁)，占用系爭2筆土地面積合計共541平方公尺。

故上訴人請求被上訴人給付自104年6月1日起至109年5月31日止相當租金之不當得利共79,620元(736元541㎡4%12月＝1,327.2元/月，元以下四捨五入；

1,327元/月12月5年＝79,620元）及法定利息，暨給付109年6月1日至110年5月31日止共計15,924元(每月1,327元)，及該段期間內，按月分別於應給付日之翌日(即109年7月至110年6月之每月2日）起均算至清償日止，皆按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

肆、綜上所述，被上訴人對系爭後花園有排除他人進入或使用之事實上管領力，為系爭後花園之占有人，且其占有系爭後花園並無合法權源，故上訴人請求被上訴人給付占有系爭後花園之不當得利，洵屬有據。

從而，上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人給付起訴前5年之不當得利金額79,620元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

暨起訴後1年之不當得利金額15,924元，及該段期間內（109年6月1日至110年5月31日)，按月分別於應給付日之翌日(即109年7月至110年6月之每月2日）起均算至清償日止，皆按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。

原審就上開應准許之部分【即被上訴人應給付79,620元及法定遲延利息，暨應給付15,924元及按月計算之法定遲延利息】，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽。

上訴人就此部分上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第二項、第三項所示。

另上訴人就此勝訴部分雖陳明依職權宣告假執行，惟此部分判決後，因上訴人上訴所得受之利益未逾150萬元，不得上訴第三審而告確定，上訴人即可憑確定之判決聲請強制執行，自無依職權宣告假執行之必要，惟上訴人於原審陳明內容僅係促請法院依職權宣告假執行，故毋庸另為駁回之逾知，原審就此部分予以駁回，理由亦有不當。

至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核無不合。

上訴人就此部分上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

伍、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。

陸、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
民二庭審判長法 官 林中如
法 官 陳卿和
法 官 陳威憲
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
書記官 林柑杏