臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,110,簡上,40,20220209,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度簡上字第40號
上 訴 人 歐鈴太
歐趙春子
共 同
訴訟代理人 何永福律師
被 上訴人 歐鈴順
歐峻言
共 同
訴訟代理人 鐘育儒律師
上列當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於民國110年2月25日本院嘉義簡易庭109年度嘉簡字第210號第一審民事判決提起上訴，本院於民國111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、本訴部分

壹、被上訴人即原告方面（壹）於原審起訴主張：

一、坐落嘉義市○○○段000○00號土地為上訴人即被告歐鈴太所有（原證4，土地登記第二類謄本，原審卷第27頁），同段312之10地號土地則為被上訴人即原告歐鈴順所有，被上訴人原告歐峻言及訴外人歐玉輝則於民國91年間，在前開2筆土地上共同興建嘉義市○○○段0000○號即門牌號碼為嘉義市○○路000號之建物（原證5，建物登記第二類謄本，原證6，土地登記第二類謄本；

原審卷第29頁，第31頁），並以系爭312之10、312之19地號土地之界線劃分（原證3，地籍圖謄本，原審卷第25頁），界線以北占用系爭312之10地號土地之建物係被上訴人歐峻言所有，界線以南占用系爭312之19地號之建物則係歐玉輝所有（僅占用土地面積約14平方公尺，下稱系爭建物；

原證7，嘉義市地政事務所建物測量成果圖、建物共有人名冊，原審卷第33至35頁）。

歐玉輝因欠債而遭其債權人於100年間聲請本院民事執行處查封拍賣系爭建物，嗣經被上訴人歐峻言以優先購買權人身分承購取得。

被上訴人歐峻言於100年12月29日取得系爭建物所有權後，上訴人即被告歐鈴太、歐趙春子即要求被上訴人歐鈴順、歐峻言應給付系爭建物坐落基地之租金每月新臺幣（下同）3,000元，被上訴人礙於上訴人均為家族長輩，遂同意每年給付上訴人租金36,000元，後因上訴人要求，兩造遂於103年10月22日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人應每月給付上訴人3,000元，並附加其他條件（原證1，土地租賃契約書，原審卷第19頁）。

二、被上訴人因上訴人要求之前開租金過高，不符法規及當地行情而向上訴人反應，然均未獲置理（原證2，民雄雙福郵局5號存證信函，原審卷第21至23頁）。

按當事人間約定建築房屋之基地租金超過土地申報地價年息10%部分，因違反土地法第105條、第97條之強制規定，出租人就超過部分無請求權。

至舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。

查系爭建物所坐落之系爭312之19地號土地之當期公告地價為每平方公尺10,900元（原證8，公告土地現值及公告地價查詢資料，原審卷第37至39頁），因上訴人歐鈴太未申報地價，故以前開土地公告地價之80%為申報地價計算，則每月租金上限應為1,017元（計算式：10,900元×80%×l4×l0%×l/12＝1,017元），其餘超過部分，出租人即上訴人無請求給付租金之權利。

從而，被上訴人請求確認上訴人對被上訴人就系爭建物坐落基地之租金債權請求權，於超過每月1,017元之部分不存在。

三、系爭土地租賃契約1.約定「乙方（含子孫）自行使用時，每月需支付甲方3,000元(含地契稅）」，其中超過土地申報地價年息10%部分，因違反前開土地法規定而無效。

故上訴人收取超過前開土地申報地價年息10%之租金部分，自屬無法律上原因而受利益。

查被上訴人自103至108年間已支付上訴人216,000元（計算式：36,000元×6＝216,000元），然103 、104年間之法定租金上限計為7,840元( 計算式：7,000元×80%×l4×l0%＝7,840元）；

105、106年間之法定租金上限計為10,640元（計算式：9,500元×80%×14×l0%＝10,640元）；

107、108年之法定租金上限計為11,200元（計算式：10,000元×80%×14×l0%＝11,200元），故超過法定租金上限部分即上訴人應返還被上訴人共156,640元【計算式：216,000元－（7,840元+10,640元+11,200元）×2＝156,640元】，爰依民法第179條所規定不當得利返還請求權請求上訴人給付前開156,640元及其利息。

四、對被告即上訴人抗辯之陳述：

（一）判斷系爭建物坐落之系爭基地是否供商業使用，並非以經濟部商業登記為準，應以實際使用方式定奪。

至上訴人所提被證1之商業登記基本資料中所載之門牌號碼忠孝路428號，除系爭建物外，尚包含被上訴人歐鈴順所有坐落312之10地號土地上之建物，僅係同一門牌號碼而已。

實則，被上訴人歐鈴順於95年間設立被證1之商業登記基本資料中所載之柏誠企業社，係以被上訴人歐峻言所有前開建物當作營業地址，並非系爭建物；

且當時被上訴人歐峻言尚未取得系爭建物之所有權，如何將柏誠企業社營業地址登記在系爭建物之處。

（二）因被上訴人歐鈴順經營木作，且系爭建物目前無人使用，故系爭建物目前僅供堆放木作雜物（原證11，照片，原審卷第185至189頁），至工廠則位於隔壁之忠孝路426巷14號處。

另自房屋稅繳納資料可知，被上訴人歐峻言所有前開建物共有2個課稅標的，其中北側供營業使用，故以營業稅3%核課，至系爭建物則供住家使用，故以自用稅率1.2%核課（原證9，嘉義市財政稅務局109年房屋稅繳款書，原審卷第159頁）。

自電費繳納資料可知，歐玉輝與被上訴人歐峻言興建系爭建物與北側建物後，即向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）分別申請用電，然因兩人所有前開系爭建物與北側建物僅1門牌號碼，為能區分，台電公司即將被上訴人歐峻言所有前開北側建物之用電地址設為「嘉義市○○路000號2樓」、電號：00-00-0000-00-0；

另將當時為歐玉輝所有系爭建物之用電地址設為「嘉義市○○路000號1樓」、電號：00-00-0000-00-0，系爭建物嗣由被上訴人歐峻言承買後，即由被上訴人歐峻言繳納前開電費。

因系爭建物每月均無用電，故台電公司僅收取底度40度之基本費用65元，此與北側建物供營業使用，電費為1,900元，相去甚遠（原證10，台灣電力公司109年5月繳費通知單，原審卷第161至163頁）。

足證系爭建物確僅供堆放雜物，而非供營業使用。

五、並聲明：（一）確認上訴人對被上訴人所承租坐落系爭312之19地號、面積14平方公尺土地之租金債權請求權，於超過每月1,017 元之部分不存在。

（二）上訴人應給付被上訴人156,640元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（貳）於本院補稱：

一、被上訴人於原審請求上訴人應給付156,640元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，前開利息係不當得利之附加利息。

對上訴人所主張前開156,640元係被上訴人任意給付之事實，不爭執。

二、對上訴人於原審所提商業登記基本資料（原審卷第105頁）之製作名義人及內容真正不爭執。

對上訴人於原審所提照片（原審卷第135頁）之製作名義人及內容真正不爭執，但無法證明系爭房屋係營業使用，且招牌中看不出有寫柏誠企業社。

對嘉義市地政事務所109年4月8日函暨所附申報地價清冊（原審卷第63至65頁）之製作名義人及內容真正不爭執。

對嘉義市財政稅務局109年6月29日函暨所附嘉義市稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表、嘉義市財政稅務局房屋稅109年課稅明細表（原審卷第191至197頁）等文書之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對台灣電力股份有限公司嘉義區營業處109年6月30日函暨所附用電資料等文書（原審卷第207至212頁）之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對嘉義市財政稅務局109年7月6日函（原審卷第215頁）之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對財政部南區國稅局嘉義市分局109年9月22日函暨所附營業稅稅籍證明書（原審卷第253至265頁）之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對上訴人於原審所提嘉義市地政事務所建物測量成果圖（原審卷第233頁）之 製作名義人及內容之真正不爭執，其餘意見則如前述。

三、對嘉義市政府110年11月2日函暨所附歷次商業登記及異動資料等文書（本院卷第103至112頁）之製作名義人及內容真正不爭執。

但前開文書無法證明上訴人所欲證明之待證事實，因前開文書與原審向財政部南區國稅局嘉義市分局所調取之資料並無不同，上訴人所指之柏誠企業社早在95年間即已設立，反係曾於101年辦理歇業，無法以前開辦理事項推定系爭房屋是否係做為營業使用。

貳、上訴人即被告方面（壹）於原審以：

一、被上訴人向上訴人承租系爭312之19土地興建系爭建物，係作營業使用，並非供住宅使用（被證1，商業登記基本資料，原審卷第105頁），依最高法院105年度台上字第727號、107年度台上字第1820號判決意旨，自不得依土地法第97條及第105條之規定請求減少租金及返還不當得利。

系爭建物曾作為柏誠企業社之商業登記及營業地址，足證係供營業使用，且如系爭建物為居住使用，理應擺放供居住使用之家具、炊具或其他個人物品，並會注重居住隱私，外牆應會使用不透明牆面，然依現場履勘結果，系爭建物全然不似居住使用。

依上訴人所提105年4月間之Google街景照片（被證2，照片，原審卷第135頁），系爭建物設有玻璃及木製台灣造型記載「柏誠企業社」文字之招牌，足證系爭建物於前開期間係作營業使用，故被上訴人自不得請求減少租金及返還不當得利。

二、系爭租約約定上訴人同意嘉義市○○路000號土地1筆出租於被上訴人。

兩造之真意，係指被上訴人所有門牌號嘉義市○○路000號房屋坐落於上訴人所有系爭312之19土地，每年以36,000元之代價出租被上訴人，不論被上訴人所使用面積多少，每年均需給付上訴人36,000元之租金。

至被上訴人雖主張其僅向上訴人承租14平方公尺之土地，逾此部分之租金為上訴人超收之不當得利，實不可採。

三、對被上訴人已繳納系爭租金至108年間之事實不爭執。至被上訴人歐鈴順於系爭建物處堆放木作雜物即其營業用品，亦屬商業行為，自無系爭土地法租金限制規定之適用。

四、對被上訴人於原審所提嘉義市財政稅務局109年房屋稅繳款書（原審卷第159頁）、台灣電力公司109年5月繳費通知單（原審卷第161至163頁）均無意見，然前開文書所示課徵營業用稅率部分及營業用電部分，係指系爭建物，而非北側建物。

五、嘉義市財政稅務局109年7月6日函覆（原審卷第215頁），旨揭房屋自92年起先後設有營業商號，依規定按營業用稅率核課，迄至109年7月止尚有柏誠企業社營業登記設立，仍持續按營業用稅率核可等語。

足證柏誠企業社確有以嘉義市○○路000號房屋為營業登記之事實。

至原審卷第197頁之嘉義市財政稅務局房屋稅109年課稅明細表，亦僅記載核課營業用面積10.5平方公尺，然並未區分為北側或南側建物之面積。

再參酌原證7之嘉義市地政事務所建物測量成果圖，嘉義市○○路000號房屋於91年11月15日測量編號4056棟次，面積為65.29平方公尺及100年6月7日測量成果圖（被證3，嘉義市地政事務所建物測量成果圖，原審卷第233頁）編號4245棟次，增建29.94平方公尺，其中1樓部分增加16.16平方公尺（南北側合計），2樓部分增加13.78平方公尺（南北側合 計）。

又1樓增建部分，對比原審卷第197頁之嘉義市財政稅務局房屋稅109年課稅明細表，所記載層次1、卡序B0、營業 用16.2平方公尺、起課年月10007等，係將1樓增建部分（包含南北側）全登記為營業用，更足證明嘉義市○○路000號房屋，不論南北側現均有供營業使用之事實。

六、至被上訴人雖主張北側建物用電地址設嘉義市○○路000號2 樓，系爭建物即南側建物用電地址則設嘉義市○○路000號1 樓，系爭建物每月無用電，非供營業用云云。

然依台電公司函覆資料（見原審卷第207至212頁），無法看出用電地址嘉義市○○路000號1、2樓是否分別為前開南側或北側建物。

況電量使用多寡與使用者之習慣有密切關聯，與建物是否供營業使用或住家使用並無關聯，蓋如供住家使用，倘使用者 奢侈浪費或使用耗電之家電，則用電量就會增加；

倘供營業使用，而使用者節約，或不使用耗電器具，則用電量當會減少，故不足證明南側建物即供營業使用或居住使用。

（貳）於本院補稱：

一、因被上訴人係依兩造約定而為給付，故無不當得利可言，故被上訴人不得請求給付系爭不當得利之附加利息。

且被上訴人係任意給付，亦不得請求返還不當得利。

二、對被上訴人於原審所提土地登記第二類謄本（原審卷第27頁）、建物登記第二類謄本（原審卷第29頁、第31頁）、地籍圖謄本（原審卷第25頁）等文書之製作名義人及內容真正不爭執。

對被上訴人於原審所提嘉義市地政事務所建物測量成果圖、建物共有人名冊（原審卷第33至35頁）與土地租賃契約書（原審卷第19頁）等文書之製作名義人及內容真正不爭執。

對被上訴人於原審所提民雄雙福郵局5號存證信函（原審卷第21至23頁）、公告土地現值及公告地價查詢資料（原審卷第37至39頁）等文書，除前開存證信函內容不實在外，對其餘前開文書之製作名義人及內容真正不爭執。

對被上訴人於原審所提照片（原審卷第185至189頁）、嘉義市財政稅務局109年房屋稅繳款書（原審卷第159頁）、台灣電力公司109年5月繳費通知單（原審卷第161至163頁）等文書之製作名義人及內容之真正不爭執。

對嘉義市地政事務所109年4月8日函暨所附申報地價清冊（原審卷第63至65頁）之製作名義人及內容真正不爭執。

對被上訴人於原審所提照片（原審卷第95頁），其中原審卷第95頁上方相片係於系爭房屋2樓所拍攝，供被上訴人營業使用者係系爭房屋之1樓，1樓既供營業使用，2樓供營業人休息，亦不影響其營業性質。

對嘉義市財政稅務局109年6月29日函暨所附嘉義市稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表、嘉義市財政稅務局房屋稅109年課稅明細表（原審卷第191至197頁）等文書之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對台灣電力股份有限公司嘉義區營業處109年6月30日函暨所附用電資料（原審卷第207至212頁）等文書之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對嘉義市財政稅務局109年7月6日函（原審卷第215頁）之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

對財政部南區國稅局嘉義市分局109年9月22日函暨所附營業稅稅籍證明書（原審卷第253至265頁）之製作名義人及內容真正不爭執，其餘意見則如前述。

三、對嘉義市政府110年11月2日函暨所附歷次商業登記及異動資料等文書（本院卷第103至112頁）之製作名義人及內容真正不爭執。

參、原審對被上訴人之前開請求，判決確認上訴人即被告對被上訴人即原告所承租坐落嘉義市○○○段000○00地號土地之租金債權逾每月1,744元部分之請求權不存在；

並將被上訴人即原告其餘之訴駁回。

上訴人對前開判決不利於己部分提起上訴，請求廢棄原判決關於不利於己部分，駁回被上訴人於原審之訴。

被上訴人則請求將上訴駁回。

乙、反訴部分

壹、反訴原告即上訴人（壹）於原審以：

一、反訴被告即被上訴人應於108年11月2日給付反訴原告即上訴人109年度租金36,000元，然尚未給付，依系爭租約約定，反訴被告自有給付之義務。

二、另依系爭租約第6條約定系爭房屋拆除時終止租約；另約定本契約自102年11月1日生效。

被上訴人均於每年11月2日或之前依約給付上訴人隔年之全年租金36,000元（見前開原證1），然被上訴人自108年11月2日起即拒絕給付109年之租金，為避免上訴人每年需起訴請求給付租金之煩並節省司法資源，反訴原告即上訴人確有依民事訴訟法第246條規定，提起將來給付之訴之必要。

爰請求被上訴人即反訴被告自109年起至114年止，應於每年11月給付反訴原告即上訴人36,000元。

三、並聲明：（一）反訴被告即被上訴人應給付反訴原告即上訴人36,000元及自反訴起訴狀繕本送達被告翌日即109年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

（二）反訴被告即被上訴人應自109年起至114年止，於每年11月給付反訴原告即上訴人36,000元。

（三）就前開第1項之請求，請准供擔保宣告假執行。

（貳）於本院補稱：如本訴部分之攻擊防禦方法。

貳、反訴被告即被上訴人方面（壹）於原審以：

一、如本訴部分之攻擊防禦方法。

二、並聲明：反訴原告之訴駁回。 （貳）於本院補稱：如本訴部分之攻擊防禦方法。

參、原審對反訴原告即上訴人之前開請求，判決反訴被告即被上訴人應給付上訴人20,928元，及自109年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

而將上訴人其餘之訴駁回；

另就上訴人前開勝訴部分依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘假執行之聲請。

上訴人對前開判決不利於己部分，請求廢棄原判決關於不利於己部分，並請求被上訴人應再給付上訴人15,072元，及自109年4月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

與被上訴人自109年起至114年止，應於每年11月2日給付上訴人36,000元。

被上訴人則請求將上訴駁回。

丙、得心證之理由（甲）本訴部分

壹、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判要旨同此見解）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限；

土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

前開規定係針對供住宅使用之房屋而設，以避免哄抬住屋租金，至於城市地方租地建屋供營業使用者，承租人得以營商享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上開條文限制（最高法院107年度台上字第1391號裁判決要旨同此見解）。

且前開土地法第97條第1項關於限制房屋租金額之規定，如當事人間約定之租金超過前開限制，出租人就其超過部分之租金無請求權（最高法院43年度台上字第392號、70年度台上字第4336號裁判要旨均同此見解）。

第按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項另有規定。

是依前開規定，當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任；

法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號裁判要旨同此見解）。

查：

一、被上訴人即原告主張兩造就系爭建物坐落之基地簽立土地租賃契約書，約定每月租金為3,000元，然因違反土地法第105條、第97條之強制規定，出租人即上訴人就超過部分無請求權，而請求確認上訴人對被上訴人就系爭建物坐落基地之租金債權請求權，於超過每月1,017元之部分不存在；

被上訴人前開主張則為上訴人即被告所否認。

是前開法律關係之存否不明確，致被上訴人在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以本件確認判決將之除去，故被上訴人提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

二、被上訴人所主張系爭312之10地號土地為被上訴人歐鈴順所有，系爭312之19地號土地為上訴人歐鈴太所有，坐落其上之4056建號即門牌號碼嘉義市○○路000號建物，係被上訴人歐峻言及歐玉輝於91年所共同興建，權利範圍各2分之1，前開建物以312之10地號及312之19地號土地界線為界，界線以北房屋為被上訴人歐峻言所分管，界線以南占用312之19地號土地面積14公尺房屋即系爭建物為歐玉輝所分管。

嗣被上訴人歐峻言自本院強制執行程序以優先購買權人身分購得歐玉輝之前開建物之權利範圍，兩造遂於103年10月22日簽立系爭土地租賃契約書，約定每月租金3,000元等事實，為兩造所不爭，復有系爭土地租賃契約書、地籍圖謄本、土地第一類登記謄本、建物登記謄本、嘉義市地政事務所建物測量成果圖及建物共有人名冊附於原審卷可證（見原審卷第19頁、第25至35頁、第85至89頁），並經原審調取本院100年度司執字第13527號卷核閱無誤，自均堪信為真實。

三、門牌號碼嘉義市○○路000號房屋，現況為2棟房屋區隔共用1門牌號碼，其中北側房屋經營手作捲餅早餐店，原審法院勘估標的為南側房屋，屋內1樓擺置藝品，無炊具、衛浴設備，1樓通往2樓樓梯多有灰塵，2樓房屋堆置木造藝品，其中有1衛浴設備，南側房屋外觀無廣告看板，南側房屋前方即為忠孝路台一線省道，再南側之房屋現經營CO2快剪理髮店，北側房屋隔嘉南街旁建物現經營全聯福利中心，有原審勘驗筆錄與現場照片可憑（見原審卷第177至178頁、第185至189頁）。

另參酌門牌號碼嘉義市○○路000號房屋之用電資料共兩電號，戶名即被上訴人歐峻言（電號00-00-0000-000）之用電自101年1月起計費度數驟降，自104年3月至106年3月間，應繳總金額為0，106年5月至109年5月每月僅收取最低底度40度之基本費用約65元，相對於用戶即被上訴人歐鈴順（電號00-00-0000-000）之電費均高達千元以上，其差別明顯，有被上訴人所提台灣電力股份有限公司109年5月繳費憑證及原審法院所調取之台灣電力公司嘉義區營業處109年6月30日嘉義字第1091268347號函檢送之1、2樓申設電表自100年1月起迄今之電費明細在卷可證（見原審卷第161至163頁、第207至212頁）。

足認系爭建物並未供營業使用或出租，現況僅供堆置木造藝品、雜物作倉庫使用，並非屬營業用房屋，自應受土地法第97條第1項、第105條所規定租金之限制。

至上訴人雖主張系爭建物曾作為柏誠企業社之商業登記及營業地址；

且依105年4月google街景照片，系爭建物設有玻璃及木製台灣造型記載「柏誠企業社」文字之招牌，足證系爭建物於前開期間係作營業使用；

用電量不足證明南側建物即供營業使用或居住使用；

對比原審卷第197頁之嘉義市財政稅務局房屋稅109年課稅明細表所記載，係將1樓增建部分（包含南北側）全登記為營業用，更足證明不論南北側房屋現均供營業使用云云。

然：

（一）被上訴人歐鈴順以柏誠企業社負責人身分以該地址「嘉義市○○路000號1樓」之設立登記日期為95年7月13日，有92年起設籍門牌號碼嘉義市○○路000號房屋之歷年營業稅籍資料在卷可憑（見原審卷第255至265頁）。

而柏誠企業社設立登記斯時，被上訴人歐峻言尚未取得歐玉輝之應有部分，亦尚未取得系爭建物使用管領權，故柏誠企業社設立登記於該地址，故前開商業登記應係因北側建物與系爭建物共用同一門牌號碼所致，柏誠企業社之商業登記及營業地址與前開google街景照片均無法證明被上訴人歐峻言取得系爭建物後供營業使用之事實；

況自前開街景照片無法看出屋內情形，僅憑玻璃落地窗及台灣圖形木製品，亦無法證明系爭建物供營業使用之事實。

（二）北側建物與系爭建物係共用「嘉義市○○路000號」同一門牌，且同為4056號建號，本院民事執行處於100年間執行債務人歐玉輝之應有部分拍賣程序時發現前開2建物均有增建，故將2建物增建部分編列4245建號棟次，測量面積1層16.16、2層13.78平方公尺，亦經原審調取100年度司執字第13527號票款執行卷核閱無誤。

而前開增建部分之測量面積與嘉義市稅務局前開起課年月100年7月之1、2層面積大抵相符，惟此4245建號棟次為4056建號以外未保存登記之增建，等同係北側建物及系爭建物增建部分之加總面積，且歐玉輝於100年遭法院強制執行時，系爭建物包含增建部分係由歐趙春子出租第三人謝永明，有房屋租賃契約書附於前開執行卷可憑。

從而，嘉義市稅務局因前開建物共用同一門牌而未分列稅籍，統一將北側及系爭建物增建部分登記為營業用，自無從據此即遽認被上訴人歐峻言取得系爭建物後供營業使用之事實。

故上訴人前開主張，亦均不可採。

四、故既無證據足資證明系爭建物係供營業使用，則依前開說明，系爭建物使用系爭坐落土地之租金，自應受土地法第105條準用第97條第1項租金之限制。

而系爭312之19地號土地位於嘉義市區臨忠孝路，交通便利、商業發達；

再依系爭320之19地號土地自89年7月至109年1月之申報地價清冊（見原審卷第63至65頁）所載109年度之申報地價為8,720元，而系爭建物（即南側建物）加上增建部分（未保存登記）經實測結果已占用系爭312之19土地全部面積即24平方公尺，有前開執行卷宗內之建號4056號、4245建號棟次建物測量成果圖可證。

則依按當年度即109年度申報地價8,720元之年息10％計算，系爭建物使用系爭312之19地號土地之每月租金上限計為1,744元（計算式：申報地價8,720元×占用面積24平方公尺×年息10％×1/12＝1,744元），故兩造所約定每月租金3,000元，已超過前開法定租金限額，應可認定。

則依前開說明，上訴人對超過法定租金限額部分並無請求權，是被上訴人請求確認系爭租金債權逾每月1,744元部分之請求權不存在，自屬有據；

至逾此部分之確認請求，則屬無據。

貳、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條著有規定。

至超過法定租金最高限額部分之約定無效，出租人無請求權，雖如前述，然如承租人已任意給付者，不得請求返還；

亦即則債務人即承租人就超過前開強制規定部分之租金已任意給付，而經債權人即出租人受領時，即不得依不當得利請求返還，向為實務見解所是認。

查被上訴人雖主張已給付上訴人之103至108年度租金，超過土地申報地價年息10％部分之租金計156,640元，無法律上原因而依不當得利返還請求權，請求上訴人返還前開溢付之租金156,640元云云。

然依前開說明，承租人就超過前開土地法強制規定部分之租金已任意給付，而經出租人受領時，即不得依不當得利請求返還，從而，被上訴人請求上訴人應給付156,640元及其不當得利附加利息部分，自屬無據。

（乙）反訴部分

壹、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條著有規定。

且兩造約定系爭租金係每月支付3,000元，亦如前述。

次按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條亦有明文。

前開所稱有預為請求之必要，通說認應自據以提起訴訟之請求權本身適格性與起訴之必要性為斷。

而該請求權須請求之基礎事實關係及法律關係已存在，且其繼續可預測者，始足當之。

查：

一、反訴原告即上訴人主張反訴被告即被上訴人向其等承租系爭土地，依兩造約定，被上訴人應於108年11月2日給付109年度租金36,000元，而被上訴人卻僅給付至108年度止之租金，109年度租金尚未繳納等事實，為被上訴人所不爭，自堪信為真實。

二、然前開尚未給付之109年度租金與其後之租金，已超過前開法定租金限額，被上訴人請求確認上訴人就系爭租金債權逾每月1,744元部分之請求權不存在，自屬有據，均如前述。

則上訴人請求被上訴人給付109年度整年度租金計20,928元（計算式：8,720×24×10％＝20,928元），及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年4月30日起至清償日止按年息5％計算利息之範圍內，為有理由；

至逾此部分之其餘請求，則無理由，不應准許。

三、上訴人即反訴原告另請求被上訴人自109年起至114年止按年於每年11月2日給付36,000元部分，因被上訴人僅係就超過前開法定租金限額部分有爭執，並非從此不願繳納租金；

且按各年申報地價計算之租金上限將隨各年度申報地價調整而有變動，則依前開說明，上訴人所主張之前開請求權之法律關係並非全部均已存在，且其繼續亦非定可預測者。

從而，上訴人請求被上訴人自109年起至114年止，應於每年11月2日給付36,000元，並無預為請求之必要，此部分之訴為無理由，應予駁回。

貳、是上訴人依系爭租約約定請求被上訴人給付20,928元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年4月30日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由；

至逾此部分之其餘請求，則為無理由，不應准許。

（丙）綜上所述，原審判決認事用法並無違誤，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

（丁）本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

（戊）據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
民二庭審判長法 官 林中如
法 官 呂仲玉
法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
書記官 柯凱騰