臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,110,訴,533,20220214,2

臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度訴字第533號
原 告 高婕恩

訴訟代理人 郭威呈

被 告 伍祿
訴訟代理人 楊漢東律師
上列當事人間交還土地事件，本院於民國111年1月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行的聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、本件原告經合法通知，沒有在最後言詞辯論期日出庭，且沒有民事訴訟法第386條各款規定的情形，所以本院依被告的聲請，在只有被告一方到場辯論情形下作成判決。

乙、實體方面：

一、原告主張：

（一）坐落嘉義縣○○○鄉○○段00000地號土地（下稱本件土地）是原告在民國108年4月26日向訴外人杜秋雪購買，並在同年5月9日完成所有權移轉登記。

事後點交本件土地時，杜秋雪才告知原告，本件土地在104年2月9日時已經出租給被告，租賃期間是從104年1月1日起到120年12月31日止，共計17年（下稱本件租賃契約），所以雙方沒有完成點交，杜秋雪把土地交給原告管理。

（二）被告占有本件土地，在本件土地上種植茶樹，被告雖然是和訴外人杜秋雪訂立長達17年的本件租賃契約，但是本件土地的所有權人已經變更為原告。

被告沒有和原告重新訂立租賃契約，也沒有給付租金給原告，所以雙方間沒有任何關係，被告是無權占有本件土地，經原告請求被告返還本件土地，被告都置之不理，所以原告依民法第767條規定，請求被告返還本件土地。

（三）又土地如果是耕作地，不是建築用地時，縱使是訂有期限的租賃契約，如果出租人要收回自己耕作時，可以在期限屆滿前，依民法（原告起訴狀誤載為土地法）第458條規定，終止該耕作地租賃契約，不受租賃期限的限制。

又出租人得終止契約，如果只有限於民法第440條的積欠租金及同法第443條的轉租情形，對出租人過於嚴苛。

因此為兼顧出租人與承租人雙方利益，才在民法第458條增訂五款可以終止租賃契約的規定。

足以證明耕作地雖然訂有期限，仍然可以終止契約，並不受租賃期限的限制。

（四）又耕作地的出租人，如果要收回自己耕作，依民法第458條規定，固然可以終止契約，但須有重大事故變更情況的原因，例如天災地變、房屋損害嚴重，法院訴訟拆屋返地，被收回土地拆除房屋等情況時，可以終止契約。

原告家（原告誤載為被告）因與行政院農業委員會林務局(下稱林務局)嘉義林區管理處(下稱嘉義林管處)間拆屋還地事件訴訟，遭到敗訴，並且由本院107年司執字第4766號拆屋交地執行等強制執行事件(下稱本件執行事件)，在108年10月15日執行拆除二層房屋，並把土地交還給林務局，造成原告及家人沒有房屋可以居住，也沒有土地可以耕作。

因此要將本件土地收回自耕以及興建房屋居住。

所以本件租賃契約，因有前開情事變更的情況，衡量雙方的生計狀況，原告依照民法第227條之2規定，請求變更本件租賃契約的效力，並請求被告返還本件土地。

（五）此外，原告在108年11月22日以臺中雙十路郵局281號存證信函(下稱第一次存證信函)告知被告本件土地已經轉讓給原告一事，被告則以存證信函主張買賣不破租賃原則，因此被告已經知道原告承受出租人地位一事，但是被告到現在都沒有給付租金給原告，已積欠三年租金，所以原告依照民法第458條第4款、耕地三七五減租條例第17條第1項第3款（原告誤載為第4款）等規定終止本件租賃契約。

原告第一次存證信函，是以109年4月30日為終止契約之日，之後考量被告種植茶樹的收成時間，在108年12月9日以臺中雙十路郵局281號存證信函(下稱第二次存證信函)通知被告，在109年11月21日終止本件租賃契約，並請求被告返還本件土地。

但是被告仍然沒有返還，原告本件起訴也有確認先前終止本件租賃契約的意思表示。

（六）聲明：⒈被告應將坐落嘉義縣○○○鄉○○段00000地號，面積7,292平方公尺土地返還給原告。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

（一）本件土地是被告在104年2月9日向當時的土地所有權人杜秋雪承租，承租面積約4,800平方公尺，承租範圍及約略位置詳如土地租賃合約書附圖所示，租賃期間自104年1月1日至120年12月31日止，共17年，雙方簽訂土地租賃合約書，並經公證在案。

被告在杜秋雪交付土地占有後，就在土地上種植茶樹。

（二）原告是在108年5月9日向訴外人杜秋雪購買本件土地並完成所有權移轉登記，原告雖然取得本件土地所有權，但是依民法第425條買賣不破租賃原則的規定，本件租賃契約對於原告當然繼續存在。

不料，原告一直向被告寄發存證信函，主張被告無權占有、竊佔本件土地，要求被告返還本件土地。

被告只好以108年12月27日嘉義彌陀郵局189號存證信函、109年3月10日嘉義彌陀郵局28號存證信函回覆原告，依照前開民法第425條規定，被告不是無權占有本件土地，原告的請求是沒有法律上根據等語。

（三）原告起訴主張依民法第458條規定，定有期限的耕地租賃契約出租人，如因重大事故變況的原因，可以隨時終止租約，收回土地自己耕作等語。

但是，民法第458條第1款至第5款規定的條文內容，並沒有原告主張的情形，原告以不實的理由提起本件訴訟，應該駁回。

（四）本件租賃契約依民法第425條第1項規定，對於受讓人即原告繼續存在，在法律上效力就是本件租賃契約的約定內容是繼續對原告有效，原告應承受出租人依照本件租賃契約約定應履行的義務。

而本件租賃契約的租金總額為新臺幣56萬元，已經在訂約時一次全部付清，原告受讓本件土地所有權後，被告並沒有再向原告給付租金的義務，原告主張被告沒有給付租金，所以依民法第458條第4款規定終止本件租賃契約一事，沒有法律上根據，不可以採信。

而且，原告在起訴前從來沒有向被告請求租金，也沒有以此條款說要終止租約。

（五）另外，原告主張因為因嘉義林管理處請求拆屋還地，造成他現在沒有房子可以住，沒有土地耕作，因此有情事變更的情況。

但是本件土地已經承租很多年，並且租賃的情事一直都是一樣，沒有變更，而原告和嘉義林管理處間的拆屋還地事件，和本件沒有關係。

所以原告主張有情事變更一事，不足以採信。

（六）聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決願供擔保，免為假執行。

三、法院的判斷：

（一）被告在104年2月9日向土地原所有權人杜秋雪承租本件土地，租賃期間自104年1月1日至120年12月31日止，共17年，被告已將租金總額56萬元一次交付杜秋雪，本件租賃契約並經本院所屬民間公證人公證。

原告在108年4月26日向杜秋雪購買本件土地，並在同年5月9日完成所有權移轉登記等情形，有土地登記謄本、土地租賃合約書暨公證書、租金給付約定書在卷可證（見本院卷第15至23頁），雙方也都沒有爭執，此部分事實可以認定。

（二）雙方就本件土地依民法第425條規定有租賃關係存在：⒈出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

民法第425條有明文規定。

⒉又該條所稱租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此為所有權讓與不破租賃之原則。

出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度台上字第315號裁判意旨參照）。

⒊原所有權人杜秋雪在104年2月9日與被告就本件土地簽立租賃契約，並將土地交付被告種植茶葉，且本件租賃契約已經公證，原告是在108年才向杜秋雪購買本件土地，依照上開規定，原租賃契約即為原告所繼受。

⒋民法第425條條文並無限於僅建築用地才能適用，原告主張本件土地為耕地，排除民法第425條規定買賣不破租賃原則的適用，顯然是有所誤會。

⒌又依照上開說明，原出租人杜秋雪將已交付承租人（即被告）的租賃物（即本件土地）的所有權讓與他人（即原告），杜秋雪毋須為租賃債權讓與的意思表示，原告與被告間亦毋須另立租賃契約。

原告於受讓租賃物的所有權時，當然與被告發生租賃關係，即原告當然繼受杜秋雪行使或負擔本件租賃契約所生的權利義務。

原告主張被告沒有和原告重新訂立租賃契約，也沒有給付租金給原告，所以雙方間沒有任何關係，也不可採。

（三）原告未合法終止租約： 1.耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。

二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。

三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。

四、租金積欠達兩年之總額者。

五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

民法第458條有明文規定。

2.原告主張因有重大事故變更情況，要收回自耕，依照民法第458條規定終止租約。

但是本件是定有期限的租賃契約，民法第458條並無規定出租人得以有重大事故發生或收回土地自耕為終止租約的事由，原告此部分主張，應有誤會。

3.又原告雖曾寄發兩次存證信函給被告提及要終止契約，有存證信函在卷可佐(見本院卷第33至55頁)。

但第一次存證信函記載的內容是表明因拆屋還地訴訟敗訴，要收回租賃地自耕而終止租約，第二次存證信函的內容則是再重申因出租人收回自耕或重大變故時，得隨時終止租約，再次主張終止租約。

原告二次存證信函所指的要收回自耕或重大變故等內容都非法定終止租賃事由，已如前述，就難認原告已合法終止土地租賃關係。

4.依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，將租賃物所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人雖仍繼續存在，但受讓人對承租人租金債權之承受，應通知承租人，在未通知前承租人對原出租人所為之清償，應為有效（最高法院76年度台上字第2423號判決意旨參照）。

5.雙方都不爭執，在原告買受本件土地前，被告已將本件租賃契約的租金全數交給前出租人，依照上開判決意旨，已生清償的效力，就難認被告有積欠租金的事實。

6.耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。

耕地三七五減租條例第17條第1項也有規定。

7.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

民法第440條第1項有明文規定。

此項規定依耕地三七五減租條例第17條第3款終止契約時亦適用之（最高法院45年台上字第205號判決要旨參照）。

8.所以，縱原告主張承租人即被告欠租而欲終止契約，仍應依民法第440條規定的程序，先定相當期限，催告承租人支付租金，承租人於其期限內不為支付，出租人才可以終止契約。

被告否認原告曾催告支付租金，而且依照原告提出的第一次及第二次存證信函的內容，也都是表明要終止租約，原告也沒有提出其他證據證明曾催告償還欠租，自難認符合民法第440條規定的終止要件。

原告起訴主張依照民法第458條、耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約，自不生合法終止租約的效力。

（四）本件沒有民法第227條之2所定情事變更原則的適用：1.契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。

民法第227條之2第1項有明文規定。

2.民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。

因此，當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。

惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（最高法院103年度台上字第308號判決意旨參照）。

3.因此，如果當事人訂約當時的環境或基礎並無任何變動，亦非不得預料，自應嚴守契約，而無情事變更原則的適用。

4.原告所稱原告家與嘉義林管處間的拆屋還地訴訟，在106年3月2日經本院以105年度訴字第706號判決該案被告郭松連應拆除地上物並交還土地，上訴後，經臺灣高等法院臺南分院在106年8月10日以106年度上易字第105號判決仍維持該案被告郭松連應拆屋還地確定，有上開判決在卷可佐(見本院卷第175至200頁)。

而嘉義林管處在107年2月1日即持上開確定判決向本院聲請強制執行，經本院以本件執行事件受理等情形，也經本院調閱上開卷宗核閱無誤。

5.所以，原告在108年5月9日向杜秋雪購買本件土地辦理移轉登記，而繼受本件租賃契約時，原告所稱拆屋還地訴訟早已確定並執行中，並不是原告買受本件土地繼受租約時所不能預料，就難認有情事變更可言。

原告主張因拆屋還地敗訴，原告及家人無地可耕作，無房屋可居住，得依民法第227條之2規定，請求終止兩造間租賃關係等語，就不可採。

(五)原告請求被告返還土地無理由：1.原告與被告間，依照民法第425條規定，有買賣不破租賃的適用，即由本件土地買受人即原告繼受本件租約出租人的地位。

而且，本件租約未經終止，均已如前述。

雙方既然有租賃關係存在，於租賃關係存續期間，原告請求被告遷出返還本件土地，就沒有依據。

四、結論，被告占有使用原告所有的本件土地應屬有權占有，所以原告依據民法第767條之規定，請求被告應返還本件土地，為無理由，應該駁回。

又原告請求不被准許，其假執行的聲請，沒有理由，一併駁回。

五、本件訴訟的事實已經明確，當事人提出其他的攻擊防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不影響本件判決的結果，所以不一一論述。

六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

七、據上論結，本件原告之訴無理由，因此判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
民事第一庭 法 官 吳芙蓉
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
書記官 王立梅