臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,111,訴,599,20231117,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第599號
原 告 均和資產管理股份有限公司

法定代理人 朱祐宗
訴訟代理人 黃翎芳律師
複代理人 洪海峰律師
劉富雄律師
張于憶律師
被 告 許忠茂
訴訟代理人 賴協成律師
張晁綱律師
上列當事人間除去侵害等事件，本院於民國112年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告所有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號未辦理保存登記建物，占有原告坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（詳如附件所示編號A、B、C，面積共計144.6平方公尺），自民國112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，每月應付租金為新臺幣1,080元。

被告應自民國112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，按月於各該月之末日前，給付原告新臺幣1,080元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。

民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。

原告原本除起訴被告外，尚起訴許長河等20餘人為被告，惟經查明門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○○00號建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人僅被告1人後，即具狀撤回對於其他人之起訴，復依前揭規定而生撤回效力。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第256條亦有明文規定。

查原告原起訴請求「1、被告應將坐落於原告嘉義縣○○鄉○○段000地號（下稱系爭土地）上之地上物拆除(占用面積暫以158.92平方公尺計算)，並將土地返還原告；

2、被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,483元。」

惟原告在系爭建物占用系爭土地之實際面積測量完成後，於民國112年10月30日將原聲明改列先位聲明，並更正為「1、被告應將坐落於系爭土地之地上物拆除（面積共144.6平方公尺）；

2、被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭土地返還原告之日止，按月給付原告1,350元。」

復追加備位聲明為主文第1、2項所示（本院卷二127至129頁）。

本院審核認原告原聲明與先位聲明，僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加。

另備位聲明之追加，則與先位聲明之請求，均為因地上物占用土地所衍生之爭執，訴訟及證據資料在相當程度範內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告於111年8月12日拍賣取得系爭土地所有權，其上有被告所有之系爭建物，雖系爭土地、系爭建物之所有權人原均係訴外人許清對所有，然系爭建物歷經年數已逾65年，已超過木石磚造結構之耐用年數，且系爭建物外牆、屋頂外表已屬老舊，難認其內部結構仍然完好、安全，應認系爭建物已不堪使用，故兩造間並無民法第425條之1第1項所定之法定租賃關係存在。

是以，被告所有之系爭建物無合法權源坐落系爭土地上，爰依民法第767條前段、中段規定請求被告除去地上物並返還占用之土地予原告。

又被告無權占有系爭土地，爰依民法第179條規定，請求被告給付原告每月相當於租金之不當得利。

而以系爭土地之申報地價1,120元、被告占用之面積144.6平方公尺，復依土地法第97條第1項、平均地權條例第16條規定計算，被告每月應給付原告1,350元【計算式：1,120元×144.6平方公尺×0.1÷12=1,350元，小數點以下四捨五入】。

基此為先位聲明如下：⒈被告應將坐落於系爭土地上之地上物拆除(面積共144.6平方公尺)，並將土地返還原告。

⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭土地返還原告之日止，按月給付原告1,350元。

㈡倘鈞院認為本件有民法第425條之1第1項法定租賃規定之適用，則因兩造就系爭土地之租金數額不能協議，故依同條第2項規定請求鈞院定之。

而參酌系爭土地附近有超商、市場，周遭車程10分鐘內有多間學校，步行可抵達活動中心等公共設施，且鄰近嘉義市區○○道0號，工商業繁榮程度不低，故以土地申報總價年息百分之10作為計算核定租金之標準相當合理。

從而，請求鈞院依前述㈠之方式計算，核定每月租金數額為1,350元。

基此為備位聲明如主文第一、二項所示。

二、被告則以：㈠系爭土地與系爭建物原同為訴外人許清對一人所有，嗣後系爭土地雖迭經繼承、拍賣，系爭建物則經繼承，使系爭土地所有權與系爭建物事實上處分權先後讓與相異之人，惟該等嗣後權利變動仍不影響對於系爭建物坐落系爭土地乃有權使用之認定。

又耐用年數及折舊率標準表，實務上並非作為實際認定房屋是否不堪使用之唯一標準。

實際上，系爭建物之屋牆、屋頂雖然外觀老舊，惟屋牆、屋頂及主要結構體都仍完好，而具備基本生活機能，足堪日常生活起居之用，且被告迄今仍居住在系爭建物，故本件有民法第425條之1法定租賃之適用，原告請求被告拆除系爭建物及請求相當於租金之不當得利，並無理由。

㈡系爭土地僅能自狹小巷道進出，路寬僅足供一台汽車通行，周遭均為住家，幾無商家及商業活動，出入仰賴鄉道對外通行，且鄉道兩側亦多為農地及住家，商業活動發展程度甚低，參以系爭房屋僅係供被告居住使用，並未作為商業營利使用，自應以低於申報總價額百分之6之數額計算系爭土地租金，始屬公允。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定、第179條規定，先位請求被告拆屋還地及給付不當得利，為無理由：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，此觀民法第425條之1第1項規定即明。

該條雖僅就「所有權讓與」為規定，但就未辦理所有權登記之建物，其讓與事實上處分權者，與所有權讓與情形無異，解釋上應包括在內。

又所謂房屋得使用期限，原則上應以該房屋之通常使用判斷之。

另強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判決意旨參照）。

⒉經查，被告主張系爭土地及未為保存登記之系爭建物原均為訴外人許清對所有，之後系爭建物之事實上處分權由被告1人繼承之事實，為原告所不爭執（本院卷二169頁），復有系爭土地之土地登記公務用謄本、臺灣省嘉義縣土地登記簿各1份在卷可憑（本院卷二27頁、31頁）。

又訴外人許清對死亡後，經由繼承、買賣、拍賣等法律關係，最後由原告於111年8月22日取得系爭土地所有權乙節，則有系爭土地第一類土地異動索引1份在卷可佐（本院卷二9至13頁）。

是以，系爭土地及系爭建物既原屬同一人所有，現雖分屬原告、被告所有，但依照民法第425條之1第1項規定，應推定在系爭建物得使用期限內，有法定租賃關係。

⒊原告雖稱據嘉義縣房屋耐用年數及折舊率標準表，系爭建物已逾耐用年數，故已達不堪使用之程度云云，然本院認為房屋建造完成後，實際得使用年限為何，係受到建築工法、維護程度、建材品質等多重因素影響，不可一概而論，是否已達不堪使用之程度，必須從客觀之現況加以判斷。

上揭標準表僅係實務上為統一計算折舊率、殘值率而定，不是在劃定房屋實際使用年限，非謂房屋超出耐用年數，即屬不堪使用，而無經濟價值。

而本院依系爭建物之照片來看，雖然外觀較為老舊，但屋頂、牆垣等主結構均仍完好，應仍具備基本生活機能，足堪日常生活起居之用（本院卷二39至41頁），自仍屬在得使用之期限內，原告稱系爭建物已不堪使用云云，尚難憑採。

從而，系爭建物現既仍在得使用之期限內，法定租賃關係自仍存在甚明。

⒋基上，系爭土地與系爭建物現雖分屬原告、被告所有，但本件依如前說明，有民法第425條之1第1項法定租賃規定之適用，則被告即非無權占用系爭土地，亦無受有不當得利可言。

是以，原告依民法第767條第1項前段、中段規定、第179條規定，先位請求被告拆屋還地及給付不當得利，為無理由，應予駁回。

㈡原告依民法第425條之1第2項規定，備位請求核定每月租金為1,080元，並請求被告給付，為有理由：⒈按當事人依民法第425條之1第1項成立法定租賃關係，而租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文規定。

而兩造依民法第425條之1第1項規定，既有法定租賃關係存在，已如前述，在本院審理時又不能協議租金，則原告備位請求法院定其租金，核無不合，合先敘明。

⒉城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。

上開條文固係針對城市地方房屋所訂定之租金標準，限制租金之最高額，舉重以明輕，相較之下經濟效益遠不如城市地方房屋之非城市地方房屋及基地之租賃，其租金標準亦得參照上開計算基礎，不應超過土地及建築物申報價額年息百分之10。

且上開規定以年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息百分之10計算之，即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

經查，系爭土地位於嘉義縣中埔鄉富收村，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，而該地旁之道路狹小，路寬僅足供1台汽車通行，周遭多為住家，較無商業活動，距離嘉義市、嘉義縣中埔鄉鬧區均非近，惟鄰近國道3號等節，有系爭土地之土地登記公務用謄本、現場照片、Google地圖在卷可參（本院卷二27頁、141至153頁、179頁）。

本院審酌系爭土地坐落位置、生活機能、附近交通、系爭建物現供被告自住各節，認系爭建物所占用系爭土地之租金，應以申報總價額百分之8計算為適當。

⒊系爭建物占用系爭土地之面積共計144.6平方公尺（如附件所示），以及系爭土地的申報地價為每平方公尺1,120元各節，有嘉義縣水上地政事務所112年6月21日（複丈日期）複丈成果圖、系爭土地之土地登記公務用謄本附卷可考（本院卷二27頁、95頁）。

故以系爭土地之申報地價、系爭建物占用之面積，佐以前揭所述之申報總價額百分之8計算，核定被告每月應給付原告之租金為1,080元【計算式：1,120元×144.6平方公尺×0.08÷12=1,080元，小數點以下四捨五入】。

⒋基上，兩造間就系爭建物坐落系爭土地部分有法定租賃關係成立，並經本院核定每月租金為1,080元，均如上述。

又本件起訴狀繕本寄存送達至被告之日為112年5月5日，而於同年月00日生送達效力之事實，有本院送達證書1份為證（本院卷一251頁）。

從而，原告備位請求核定自起訴狀繕本送達之翌日即112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為1,080元；

以及自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，按月於各該月之末日前，給付原告1,080元，均有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定、第179條規定，先位請求被告拆屋還地及給付不當得利，為無理由，應予駁回。

原告依民法第425條之1規定，備位請求核定被告應給付之租金數額為每月1,080元及請求被告應按月給付租金部分，為有理由，然逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
民事第二庭法 官 張佐榕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
書記官 張宇安