臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,112,簡上,47,20240131,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度簡上字第47號
上 訴 人 及
反 訴上訴 人 林有進

被 上訴人 及
反訴被上訴人 龔良榮
訴 訟代理 人 羅振宏律師
鄭雅璘律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國112年2月14日本院簡易庭111年度嘉簡字第409號第一審判決提起上訴，經本院於民國113年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及反訴上訴均駁回。

第二審訴訟費用及反訴上訴費用均由上訴人負擔。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、被上訴人主張：

(一)上訴人於民國109年9月24日承租被上訴人所有嘉義縣○○鄉○○村○○○00號之1、2、3號房屋及右邊空地，租期至114年11月30日止，每月租金33,000元(下稱系爭租約)，上訴人另於110年1月16日簽立切結書，承諾因上訴人申請營業免稅，日後如有課到房屋稅、地價稅因營業產生之稅金由上訴人繳納。

惟上訴人自111年1月後未再依約支付租金，僅於同年3月17日支付部分遲付租金15,000元，核計上訴人自111年2月至同年0月間積欠4個月租金共12萬元，扣除上開已繳15,000元後，尚積欠租金105,000元及水費1,061元、電費734元尚未支付。

(二)上訴人因經營「嶺綸實業有限公司」，致被上訴人補徵106年至110年地價稅89,490元，110年及111年房屋稅共計8,031元，應由上訴人所繳納。

合計上訴人應給付金額為204,316元，扣除押租保證金33,000元後，上訴人應給付171,316元。

(三)被上訴人於111年3月29日，向上訴人請求支付遲付租金、水費、電費、房屋稅、地價稅等，均遭上訴人拒絕；

被上訴人即告知若未於111年5月31日前履行債務，被上訴人將終止系爭租約，上訴人於系爭租約到期日(即111年5月31日)後，仍持續占有使用租賃物，被上訴人依不當得利規定，請求上訴人返還相當於111年6月1日至同年8月20日租金之不當得利共計79,355元及遲延利息。

縱認前開預告終止通知於111年5月31日不生終止租約之效力，被上訴人亦於111年6月6日以起訴狀表明終止契約之意，堪認系爭租約已於上訴人收受起訴狀繕本之日合法終止。

(四)聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

(一)上訴人承租嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○○0000○0000○0000號房屋，但屋有漏水無法使用，且111年2月被上訴人就不讓上訴人進去承租處，故租金只付到2月，被上訴人卻要求租金付到5月。

上訴人當時承租的範圍包含嘉義縣○○鄉○○○段000○000地號土地，但被上訴人沒提供這2筆土地讓上訴人使用。

(二)聲明： 1、原判決不利上訴人部分廢棄。

2、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

3、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、爭點事項：

(一)不爭執事項： 1、兩造於109年9月24日簽訂房屋租賃契約，約定押租保證金為33,000元及上訴人應自負水、電費用，每年6月1日及12月1日由上訴人一次支付6個月租金。

租賃期間為109年12月1日起至114年11月30日止。

2、系爭租約第1條記載：「甲方店房屋所在地及使用範圍：嘉義縣○○鄉○○村00鄰○○○00○0○0○0號含門牌號右邊空地共三棟。」

3、被上訴人為坐落嘉義縣中埔鄉吳鳳廟段514、515、514-1、515-1、514-2、515-2地號土地及同段274建號建物所有人，權利範圍均為全部。

同段274建號建物門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○0000號房屋。

4、兩造原約定每月租金33,000元，後口頭改約定為30,000元，上訴人已給付109年12月1日起至111年1月31日止每月租金，及111年3月份一半租金15,000元。

5、坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○000地號土地均非被上訴人所有土地。

6、上訴人另於110年1月16日簽立切結書(原審卷第41頁)。

(二)爭執事項： 1、系爭租約何時終止？ 2、被上訴人請求上訴人給付租金105,000元、房屋稅8,031元、水費1,061元、電費734元，及請求111年6月1日起到同年8月20日止之租金79,355元部分，有無理由？(被上訴人請求地價稅89,490元部分，經原審駁回，但被上訴人並未上訴，故此部分不在本院審理範圍)。

四、本院判斷：

(一)系爭租約何時終止？ 1、上訴人於109年9月24日承租被上訴人所有嘉義縣○○鄉○○村○○○00號之1、2、3號房屋及右邊之空地，租期至114年11月30日止，每月租金33,000元，事後口頭約定改為30,000元。

以上有土地及建物所有權狀、租賃契約書、租金繳納明細表可證，並為兩造所不爭執(原審卷第11-39、349頁、本院卷第62、137頁)。

2、按出租人因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，得收回房屋(土地法第100條第3款)；

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任(民法第229條第1項)；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約(民法第440條第1、2項)。

3、上訴人給付至111年1月31日及111年3月份租金15,000元，以上為兩造所不爭執(原審卷第349頁)。

但縱使被上訴人於111年3月29日以口頭向上訴人為支付租金之催告時，在未扣除押租保證金之情形下，上訴人遲付租金之金額仍未達2個月之租額，依前開法條意旨說明，被上訴人不得主張系爭租約依民法第440條規定終止租約，故無法認定系爭租約於111年5月31日終止。

4、被上訴人又主張，縱認前開預告終止通知於111年5月31日不生終止租約之效力，但被上訴人於111年6月6日以起訴狀表明終止契約之意。

查，上訴人僅付租至112年1月分(2月份未付)111年3月付15,000元，以上為兩造所不爭執，並有房租付款明細表可證(原審卷第13、349頁、本院卷第137頁)。

又被上訴人於111年6月6日提起本件訴訟時(原審卷第5頁)，上訴人積欠之租額合計72,000元【30,000元(2月份)+15,000元(3月份)+30,000元(4月份)+30,000元(5月份)-押租保證金33,000元＝72,000元】，已逾2個月之租金而仍未給付，則依民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款之規定，系爭契約應被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人之日即111年8月21日(原審卷第65頁)時發生終止之效力。

5、上訴人雖抗辯，被上訴人在109年12月禁止上訴人使用28之3號房屋2樓及地下室情事；

且109年12月20日大雨後，系爭三棟房屋地下室全部淹水，上訴人事實上無法使用28之1、28之2房屋地下室作營業使用；

000年00月間，516、517地號土地因地主反對，上訴人無法再供以之供遊覽車停放，無法再依租賃目的經營業務；

被上訴人自111年2月10日起即禁止上訴人進入系爭租賃房屋，故上訴人可以類推適用民法第435條第2項，或依同法第436條準用第435條第2項規定終止租約，上訴人已於111年4月25日寄發律師函終止系爭租約，被上訴人於同年月27日收受，故系爭租約應於111年4月27日終止等語。

惟查：⑴被上訴人「否認系爭租賃標的有如上訴人所指淹水之瑕疵，亦否認有禁止上訴人使用系爭租賃標的；

而系爭租約所載28號之1、之2、之3含門牌號右邊空地，係指被上訴人名下之514之2、515之2地號土地，並不包括他人所有之516、517地號土地」。

故上訴人就前所抗辯有利於己之事實，依民事訴訟法第277條規定，應負舉證責任。

⑵證人即上訴人之受僱人陳嘉綺證稱：「上訴人在中埔租地的事我清楚，我們有租三棟建物加土地，土地是在我們面對房子的左邊。

左邊的地是空地，當時被上訴人有主張空地給我們當停車用，看地時我跟上訴人去，當時有我、兩造在場，也有進去房子裡面。

看完地之後隔天簽約，在代書事務所，簽約時我有去。

28之1的房屋前端的店面有淹水，下起雨像魚池，28之2下起雨來像水濂洞，若雨下太大28之3也會有水跑過去，淹水後只能用掃的，屋主還來幫忙掃，也有來看漏水的原因，屋主說要等天氣好會找人處理但都沒有，下雨時我們員工只能掃水，後續我們除了清潔外，其他沒辦法做什麼，把東西往高處墊。

這樣淹水的情況只要下大雨，只要下雨就無法營業。

空地在我們公司右邊，當時簽約時被上訴人說這塊地全部給我們使用，從右邊廣告招牌到建物全部的空地都是，當時龔良榮有說這塊地給我們使用，沒有無說明地號，當時我們沒有實際測量土地的位置，故也不知道土地實際位置在何處」等語(本院卷第180-181頁)。

⑶112年9月10日嘉義縣區下豪雨，造成縣內半數鄉鎮市多處淹水，阿里山公路亦因大雨導致多處道路中斷，嘉義縣政府進而於深夜宣布9月11日停止上班上課，此有台視新聞網可證(本院卷第243頁)。

而本次大豪雨，並未造成系爭承租之房屋淹水，有相片及影片可證(本院卷第241、245-249頁)。

該影片經本院勘驗如下：「第一檔案：測量排水溝之深度。

第二檔案當天現場路況，當天現場系爭房屋之地面並無任何水漬或淹水的現象。

第三檔案：當時屋外下大雨，系爭房屋落地窗屋內屋外並無漏水之現象」，以上有勘驗筆錄可證(本院卷第283頁)。

可見系爭房屋在當時大豪雨的情況下，並無任何淹水或滲水之情況。

此情與證人上述所言「28之1的房屋前端的店面淹水，下起雨像魚池，28之2下起雨來像水濂洞，若雨下太大28之3也會有水跑過去」等情並不相符。

另證人證述「..當時龔良榮有說這塊地給我們使用，沒有無說明地號，當時我們沒有實際測量土地的位置，故也不知道土地實際位置在何處」等語(本院卷第181頁)。

可見被上訴人當時並未陳述同意上訴人使用空地之範圍，故不得以證人之證述而可謂系爭租約使用空地之範圍包含同段516、517地號土地。

又證人自稱是上訴人之受僱人，故其證詞難免維護上訴人，且證述亦與事實不符，故證人上開之證述並不可採。

⑷本院於112年9月12日履勘現場時，兩造均未爭執系爭房屋現有雨遮、鋁門、門前之排水溝，於上訴人承租後有改過，地下室有潮濕，但並無淹水，有勘驗筆錄可證(本院卷第225頁)。

可見上訴人抗辯，系爭房屋是因為被上訴人整修後，才不會漏水、地下室淹水等情，並不可採。

⑸再者，上訴人因欲在系爭租賃標的處經營「嶺綸事業有限公司」，為申請營業稅免稅，於110年1月19日書立切結書，表示日後如而產生任何房屋稅、地價稅或因營業產生之稅金，均由上訴人負責繳納，並於110年2月17日將「嶺綸實業有限公司」之公司所在地變更為28之3號1樓(原審卷第350卷第41-43頁)。

倘系爭租賃標的果有上訴人所指淹水之瑕疵、被上訴人有阻止上訴人使用租賃標的之行為，上訴人豈會書立切結書，承諾繳納依約負擔之房屋稅、地價稅，並將「嶺綸實業有限公司」之公司所在地變更為28之3號1樓之理。

⑹同段516、517地號土地並非被上訴人所有，此有土地謄本可證，並為兩造所不爭執(原審卷第209-211頁、本院卷第138頁)。

又514之2、515之2地號土地，確實位在28號之1、之2、之3三棟房屋之右方，地籍圖可證(原審卷第217頁、本院卷第271頁)，且該2筆土地面積合計達622.68平方公尺，有土地權狀可證(原審卷第37-39頁)，足供型遊覽車停放。

被上訴人主張系爭租約中「含門牌號右邊空地」係指514之2、515之2地號土地，並不包括他人所有之516、517地號土地，已非無據。

系爭租約租期長達5年、每月租金3萬元，上訴人租賃目的又係為在租賃址經營「嶺綸實業有限公司」從事咖啡產品行銷，訂立租約之前，豈可能就所租賃之房屋、空地產權歸屬不為查究？就租賃標的範圍不詳實釐清？⑺被上訴人使用28之3號2樓房間，此為兩造所不爭執(本院卷第226頁)。

28-3號有2間店面，東西邊建物在2樓樓間有通道，此經本院勘驗屬實(本院卷第226頁)，可見28-3號2樓被上訴人使用這房間，並不需要經過上訴人承租之房屋始得進入，且該房間若屬在承租之範圍，何以上訴人自109年5月31日起，開始繳納租金至111年1月，期間長達1年8個月，未向被上訴人主張侵害其承租之房屋使用權，且未發生爭執。

可證被上訴人主張其使用28之3號2樓房間，並不在承租這範圍，應屬可採。

⑻據上，上訴人前揭所為抗辯，不能舉證證明為真實，又與交易生活經驗顯相違背，且證人之證述亦與事實不符而不可採。

故上訴人所稱：系爭租約已於111年4月27日終止云云，並不可採。

6、綜上所述，系爭契約於被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人之日即111年8月21日為終止租約(原審卷第65頁)，而發生終止之效力。

(二)被上訴人請求上訴人給付租金105,000元、房屋稅8,031元、水費1,061元、電費734元，及請求111年6月1日起到同年8月21日止之租金79,355元部分，有無理由？ 1、系爭租約於111年8月21日終止，則至111年5月31日為止，上訴人積欠之租金105,000元；

自111年6月起至111年8月21日止，上訴人應再給付之租金金額應為79,355元【計算式：30,000元(6月份)+30,000元(7月份)+(30,000元×20/31＝19,355元，小數點以下四捨五入)＝79,355元】。

上訴人所辯被上訴人阻止上訴人使用租賃標的房屋、租賃標的包括516、517地號土地等節既不可採，被上訴人自無上訴人所辯未於租賃關係存續中保持租賃標的合於約定使用、收益狀態之違約行為；

亦不發生因承租人即上訴人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定使用、收益之情，上訴人主張對於被上訴人租金給付之請求行使同時履行抗辯權，亦屬無據。

2、依系爭租約第7、19、25條約定，租賃期間水、電費由承租人負擔；

房屋稅、地價稅由出租人負擔。

而在系爭租約前開終止時，系爭租賃房屋尚有111年1月7日至111年3月8日水費共1,061元、111年2至4月份電費共734元未繳，有水費通知單、電費未繳通知影本在卷(原審卷第49-52頁)。

上訴人就未繳水、電費金額如被上訴人主張並不爭執(原審卷第350頁)，而上訴人有使用之28之3號2樓房間，並不在承租之範圍、被上訴人亦無禁止上訴人進入系爭租賃房屋之情事，故被上訴人請求上訴人支付此部費用，均屬有據。

3、上訴人於110年1月16日簽立切結書(原審卷第41頁)，載明「..林有進為申請營業稅免稅需另立一份房屋租賃契約書，該份契約書為營業稅務跟衛生局使用，日後如有課到任何房屋稅地價稅因營業產生的稅金皆由林有進繳納..」。

查，被上訴人執110年、111年度房屋稅繳款書，主張上訴人依切結書約定，應負擔此部金額共8,031元，並提出上訴人不爭執真正之房屋稅繳款書影本在卷(原審卷第53-55頁)。

惟此部應繳金額係區分「住家/自住或公益出租」、「非住家/營業」兩部，依上訴人所書切結書意旨，應由上訴人負擔者應限為非住家/營業」部分之476元、1,392元，總計1,868元。

三、據上所述，被上訴人依租金請求權及上訴人書立之切結書，請求：上訴人應給付75,663元(105,000+1,061+734+1,868-33,000)，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。

請求上訴人給付79,355元，及自111年11月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均有理由。

從而，原審為如上述之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴上訴人主張：反訴被上訴人竟於111年2月10日禁止反訴上訴人使用系爭3棟租賃房屋，反訴被上訴人有債務不履行應負損害賠償責任，反訴上訴人受有111年2月份房租30,000元、3月份房房租30,000元、4月份房租27,000元之損害。

又系爭租約第1條記載之空地應為嘉義縣○○鄉○○○段00000○00000○000○000地號土地，然反訴上訴人因516、517地號土地所有權人就租賃標的之停車空地主張權利無法再停遊覽車、反訴被上訴人收回28之3號房屋二樓及地下室，及28之1、28之2號房屋地下室易淹水無法保存農產加工品。

反訴被上訴人未盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之契約義務，致反訴上訴人自110年2月起(應為111年2月起之誤載)無法再為營業，應對反訴上訴人負債務不履行之損害賠償責任。

系爭租約自111年4月27日終止，反訴上訴人不能營業之損失應自111年2月1日起算至111年4月27日止約85日無法再為營業，受有約2,199,970元之營業損失，僅請求營業損失金額為413,000元，並聲明：(一)反訴被上訴人應給付反訴上訴人50萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

(二)反訴上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被上訴人則以：依系爭租約所載租賃範圍「門牌號右邊空地」，是514-2、515-2地號土地，足供大型遊覽車停放。

系爭租約文字用語係門牌號右邊空地，而非門牌號右邊空地全部，不包含他人所有516、517地號土地。

且系爭租賃標的並無反訴上訴人所指淹水瑕疵，亦未曾禁止反訴上訴人使用系爭租賃標的，反訴上訴人無由請求不能營業之損失，反訴上訴人所提均非事實等語置辯。

三、本院之判斷：

(一)反訴上訴人請求反訴被上訴人給付50萬元及遲延利息之依據，係：反訴被上訴人109年12月即有禁止上訴人使用28之3號房屋2樓及地下室；

系爭三棟房屋地下室易淹水，無法保存農產加工品，反訴上訴人事實上無法使用28之1、28之2房屋地下室作營業使用；

系爭租約第1條所載空地應包括於516、517地號土地，該2筆土地自000年00月間因地主向反訴上訴人主張權利無法再停放遊覽車，反訴上訴人就租賃標的其餘部分現實以不能再依締約目的營運事業；

反訴被上訴人自111年2月10日起即禁止反訴上訴人進入系爭租賃房屋，故反訴被上訴人顯未盡其保持租賃物合於約定使用、收益狀態之契約義務，反訴上訴人得主張反訴被上訴人有債務不履行行為應負損害賠償責任。

所請求之損害包括111年2月至同年4月27日之租金損害共87,000元、111年2月至同年4月27日共85日之營業損失413,000元。

(二)反訴上訴人前開主張反訴被上訴人有債務不履行行為之事實，均為反訴被上訴人所否認，反訴上訴人亦始終未能舉證證明，本院認為均不可採(詳見本訴部分認定系爭租約應於111年8月21日終止之理由項)。

準此，反訴上訴人據以請求反訴被上訴人給付50萬元及遲延利息均屬無據，從而原審駁回其請求及假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

參、本件事證已臻明確，兩造其他主張及事證不再審究之必要。

肆、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 柯月美
法 官 黃佩韻
法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 張簡純靜