臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,112,訴,103,20240715,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第103號
原 告 盧春山
訴訟代理人 許嘉樺律師
訴訟代理人 嚴庚辰律師
上 一 人
複代理人 謝豪祐律師
被 告 盧純卿

兼 上一人
訴訟代理人 盧明煌
上二人共同
訴訟代理人 陳柏諭律師
被 告 盧怡君


訴訟代理人 鄭采榆
受告知人 嘉義縣民雄鄉農會

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落於嘉義縣○○鄉○○段○000地號、第432地號、第433地號、第434地號土地、同段第126建號、第436建號建物，應合併分割。

其中嘉義縣○○鄉○○段○000地號、第432地號、同段第126建號、第436建號，分歸由被告盧明煌、盧純卿共同取得，應有部分比例均各2分之1；

嘉義縣○○鄉○○段○000地號、第434地號，分歸由原告、被告盧怡君共同取得，應有部分比例均各2分之1。

被告盧明煌、盧純卿應分別補償原告及被告盧怡君如附表三所示之金額。

訴訟費用由兩造按如附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠坐落嘉義縣○○鄉○○段○000號地號土地暨同段第126建號建物（門牌號碼：文隆村2鄰鴨母坔2-2號）、同段第432地號土地暨同段436建號建物（門牌號碼：文隆村2鄰鴨母坔2-49號）、同段第433、434地號土地（下分別稱431至434地號土地、126、436建號建物）（按：431地號至434地號土地，係由東至西依序相鄰，僅431地號土地臨現在道路），為兩造所共有，應有部分如附表一所示。

因前揭土地、建物並無因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦未訂有不分割期限之契約，因兩造無法協議，爰依民法第823條第1項規定，請求裁判合併分割。

㈡原告主張將126建號建物及其所坐落在431地號土地之面積（下稱A區）分給原告、被告盧怡君共同取得並依原持分比例保持共有，431地號之其餘面積土地、432地號土地、436建號建物（下合稱B區）、433地號土地（下稱C區）、434地號土地（下稱D區），由被告盧明煌、盧純卿共同取得並依原持分比例保持共有。

被告盧明煌雖以其目前暫住126建號建物為由，主張由其與被告盧純卿取得126建號建物，然此建物最初原係全體共有人同住，故原告主張取得126建號建物亦屬有理，且被告盧明煌另有436建號建物可供使用，故將126建號建物及其所坐落在431地號土地之面積分給原告、被告盧怡君共同取得，應屬合理。

又此方案被告盧明煌、盧純卿取得之面積大於其等持份比例，應由被告盧明煌、盧純卿再給付原告、被告盧怡君補償金新臺幣（下同）730萬元。

㈢若上開分割方案不足採，原告主張第二個分割方案，即由原告、被告盧怡君共同取得433地號、434地號土地（即C、D區），並由被告盧明煌、盧純卿共同取得431地號、432地號土地、126建號、436建號建物（即A、B區）。

雖然433地號、434地號土地現況未臨道路，惟原告仍願意取得該部分土地，蓋433地號土地之土地使用分區為道路用地，該土地未來應屬可通行，故無袋地之問題；

況縱為袋地，亦不影響原告提出之分割方案適法性。

另此方案被告盧明煌、盧純卿應給付原告、被告盧怡君之補償金為762萬元。

二、被告方面：㈠被告盧怡君部分：同意原告所提之分割方案。

㈡被告盧明煌、盧純卿部分：⒈A區與C、D區並不相連，無法保持分割後土地完整性，且A區佔據431地號土地右下角，使B區土地無法為方正區塊而為倒L型，影響B區土地之後利用價值甚鉅，對分得B區土地之共有人顯失公平。

又433地號土地為計畫道路，亦應盡量保持其周遭土地完整性，如計畫道路兩側土地（即B、D區）分割為不同人所有，將來徵收時，亦有可能產生紛爭。

況本件之土地、建物，對外聯絡道路僅有東側之民雄鄉文化路，倘採原告方案將導致C、D區與東側對外聯絡道路民雄鄉文化路無法相連，因而形成袋地而致不能為通常使用。

是以，原告主張之分割方案不足以採。

⒉考量126號建物為訴外人即原所有權人盧吳玉花生前與被告盧明煌長期以來共同居住之房屋，現由被告盧明煌使用居住中；

436號建物由被告盧明煌所出資建造；

433地號、434地號土地長久以來也是由被告盧明煌所使用。

因此，依本件之土地、建物過往使用目的，且房屋稅及地價稅現亦由被告盧明煌繳納中，為保持土地、建物使用一致性、完整性及經濟使用目的，主張應將本件全部房地全數原物分配予被告盧明煌、盧純卿，再由被告盧明煌、盧純卿各以574萬1,635元補償原告、被告盧怡君。

三、本院得心證之理由：㈠按共有物除因物之使用目的不能分割或共有人間契約訂有不分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物，又共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之，民法第823條第1項及第824條第2項規定甚明。

復按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

民法第824條第5項亦有明文。

經查，附表一所示之土地、建物分別為兩造按如附表一所示應有部分比例所共有，共有人均相同，此有調解筆錄1份、土地登記第一類謄本4份、建物登記第一類謄本2份在卷可憑（本院卷一13至14頁、19至30頁），且無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割或依法令不能合併分割之情形，則原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第5項之規定，訴請合併分割如附表一所示之土地、建物，應予准許。

㈡按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；

如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；

或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；

並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；

變價分割（價金分配）為劣後之選擇。

又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。

法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法（最高法院111年度台上字第1353號民事判決意旨參照）。

基此，附表一所示之土地、建物分割方法，本院斟酌如次：⒈被告盧明煌現居住在126建號建物，迄今已40餘年之事實，為兩造所不爭執（本院卷二44至45頁），由此顯見長久以往，126建號建物均係被告盧明煌之棲身之所，又被告盧明煌、盧純卿均同意共同取得126建號建物（本院卷一312頁），則本院認依現況使用方式，將該建物及所坐落之土地（即A區）分給被告盧明煌、盧純卿共同取得，自屬合理。

至於原告雖稱其和被告盧怡君小時候也是與被告盧明煌同住，原告自己也住了26年等語（本院卷二45頁），但其亦自承於102年就已搬出去住、被告盧怡君則係更早以前就搬出去等語（本院卷一312至313頁），足見原告、被告盧怡君已至少相隔10年未實際使用126建號建物，實難僅憑其等曾與被告盧明煌共同居住在126建號建物，即具有剝奪現仍居住該址之被告盧明煌，得以繼續使用該建物權利之合理性。

從而，原告、被告盧怡君主張126建號建物及所坐落在431地號土地之部分（即A區），分由其等取得，即難認屬妥適之分割方案。

⒉兩造之方案均同意將431地號土地扣除126建號建物所坐落土地之其餘面積土地、432地號土地、436建號建物（即B區），分給被告盧明煌、盧純卿共同取得並依原持分比例保持共有（本院卷二32頁、44頁），則基於尊重兩造之共同意見，認將B區分由被告盧明煌、盧純卿共同取得，亦屬適當。

⒊依民法第824條第2項第1款規定，除非各共有人均受原物之分配顯有困難者，而得將原物分配於部分共有人外，原則上仍係以原物分配給各共有人。

而附表一所示之土地、建物，經送請歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞估價事務所）鑑定後，各筆土地、建物之客觀價值即詳如附表二所示（詳估價報告書）。

而如前所述，A、B區之土地、建物均已分配給被告盧明煌、盧純卿共同取得，加計後客觀價值為3,057萬8,494元，顯然已超出全部土地、建物總價值3,444萬9,812元之3分之2（被告盧明煌、盧純卿之應有部分，合計3分之2），則除非將剩餘之433地號、434地號土地（即C、D區）分配給原告、被告盧怡君有事實上之困難外，原則上自不能再由被告盧明煌、盧純卿取得上開2筆土地。

經查，433地號、434地號土地雖無對外道路（此為兩造所不爭執，見本院卷一385頁），而屬袋地，然縱屬袋地，依現況來看，431地號、432地號土地北側地籍線往南到436建號建物本體（不計屋簷）間，尚留有約2.5至4公尺之現有通道（見本院卷一89頁、139至141頁之複丈成果圖、現場照片），將與432地號相鄰之C、D區分給原告、被告盧怡君後，日後雖有袋地通行權之問題，但仍可在未顯著破壞現狀之情形下，解決上開問題。

是以，本院認為不能單以C、D區構成袋地為由，即認原物分配顯有困難，又原告、被告盧怡君均同意繼續維持共有，故將C、D區分配給原告、被告盧怡君，應屬妥適。

被告盧明煌、盧純卿主張C、D區亦由其等取得等語，則難以憑採。

㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

而法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。

又原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57年台上字第2117號、85年台上字第2676號民事判決意旨參照）。

經查，本件前經囑託歐亞估價事務所鑑定，鑑定人於進行現場勘估後將勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分折及勘估標的依最有效使用情況下，土地採用比較法、土地開發分析法；

建物採用成本法進行評估，最終評估價格如附表二「總價」欄所示（見估價報告書46頁）。

而兩造均同意以歐亞估價事務所所為之鑑定結論為找補之依據（本院卷一361至362頁、本院卷二45頁），故本院自得以附表二「總價」欄所示之金額，合併計算附表一所示土地、建物之總價額，再得出各共有人依應有部分計算後，原本應得之價額，復以實際分配所得之土地、建物之價額，換算出各共有人比原本應得價額之增減數額為何，進而計算各「應補償者」與各「受補償者」相互補償之金額計算如附表三所示。

四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第5項之規定，訴請合併分割附表一所示之土地、建物，為有理由，應予准許。

另本院審酌上開所述情狀，認431地號、432地號土地、126建號、426建號建物由被告盧明煌、盧純卿共同取得，並依原應有部分比例維持共有（應有部分比例各2分之1）；

433地號、434地號土地由原告、被告盧怡君共同取得，並依原應有部分比例維持共有（應有部分比例各2分之1）；

復依歐亞估價事務所之鑑定結論，命分得土地經濟價值較高之共有人即被告盧明煌、盧純卿應補償分得土地經濟價值較低之共有人即原告、被告盧怡君，其補償金額表即如附表三所示，應屬最適宜之分割方式。

五、因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件係因兩造無法達成分割共有物之協議，原告始提起本件訴訟，且法院決定共有物分割之方法時，應斟酌共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，尚不因何造起訴而有不同，兩造亦因本件訴訟而各蒙其利。

故本件原告訴請裁判分割附表一所示之土地、建物雖有理由，惟關於訴訟費用則應由兩造按應有部分比例負擔，始符公平。

中 華 民 國 113 年 7 月 15 日
民事第二庭法 官 張佐榕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 15 日
書記官 張宇安

附表一、各共有人應有部分比例及訴訟費用負擔比例：
共有人 嘉義縣民雄鄉民農段 訴訟費用負擔比例 431地號 432地號 433地號 434地號 126建號 436建號 盧春山 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 盧怡君 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 6分之1 盧明煌 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 盧純卿 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1 3分之1
附表二、兩造可獲面積、金額增減：
◎金錢單位：新臺幣
項目 地號、建號 面積 (㎡) 單價 (元/㎡) 總價 各共有人原可獲價額 （元，小數點以下四捨五入） 各共有人分割後可分得價額（元，小數點以下四捨五入） 各共有增減價額（元，小數點以下四捨五入） 土地 431地號 657.39 37,200元 24,454,908元 盧明煌：11,483,271元 盧純卿：11,483,271元 盧春山：5,741,635元 盧怡君：5,741,635元 盧明煌：15,289,247元 盧純卿：15,289,247元 盧春山：1,935,659元 盧怡君：1,935,659元 盧明煌：+3,805,976元 盧純卿：+3,805,976元 盧春山：-3,805,976元 盧怡君：-3,805,976元 432地號 394.02 13,936元 5,490,905元 433地號 162.31 675元 109,559元 434地號 264.54 14,220元 3,761,759元 建物 126建號 152.09 907元 137,948元 436建號 138.50 3,572元 494,733元 合計 34,449,812元
附表三：補償金額表
◎金錢單位：新臺幣
應補償者→ 盧明煌 盧純卿 合計（元） 受補償者↓ 盧春山 1,902,988元 1,902,988元 3,805,976元 盧怡君 1,902,988元 1,902,988元 3,805,976元 合計（元） 3,805,976元 3,805,976元