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臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第380號
原 告 財團法人臺灣省嘉義縣梅山玉虛宮
法定代理人 簡芳雄
訴訟代理人 劉烱意律師
複代理人 蕭宇廷律師
被 告 鄭啟清
訴訟代理人 王翼升律師
複代理人 林奕廷律師
被 告 汪洪採合
訴訟代理人 汪東男
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明為：「㈠被告鄭啟清應將坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號上之建物拆除，並將土地返還原告。㈡被告鄭啟清應自民國112年7月1日起至拆除前項建物並將土地返還原告之日止，每月給付原告新臺幣（下同）4,818元。㈢被告汪洪採合應將坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號上之建物拆除，並將土地返還原告。㈣被告汪洪採合應自112年7月1日起至拆除前項建物並將土地返還原告之日止，每月給付原告1,357元。㈤原告願供擔保請准宣告假執行。」嗣經現場履勘測量被告鄭啟清、汪洪採合占用之位置面積，原告乃變更如後述先位訴之聲明，核屬補充或更正事實上或法律上之陳述，應予准許。又於本院審理中，原告為恐請求拆屋還地為無理由，遂再依民法第442條規定，追加備位訴之聲明請求調整租金，核屬均係基於被告鄭啟清、汪洪採合占有原告土地此相同基礎事實所為之主張，且請求調整租金之備位之訴，與先位之訴請求給付相當於租金之不當得利之部分，就計算方式亦屬相同，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告原同時起訴請求「㈠被告蕭聰宜應將坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號上之建物拆除，並將土地返還原告。㈡被告蕭聰宜應自112年7月1日起至拆除前項建物並將土地返還原告之日止，每月給付原告2,488元。」嗣經查明蕭聰宜之繼承人為蕭採妙而將其追加為被告，並撤回對蕭聰宜之起訴（本院卷107至108頁），惟事後原告與被告蕭採妙達成和解，而撤回對被告蕭採妙之起訴，經被告蕭採妙於收受撤回書狀後10日內未提出異議，依民事訴訟法第262條第4項規定，視為同意撤回，而生撤回之效力。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠先位之訴：⒈原告為坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號（下稱甲土地）、1170地號（下稱乙土地）土地之所有權人，詎被告鄭啟清未得原告同意，即擅自在甲土地上興建如附圖編號A至E所示面積（共計224平方公尺）之建物，被告汪洪採合則在乙土地上興建如附圖編號F所示面積（88平方公尺）之建物，均屬無權占用，並受有利益，原告爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除房屋返還土地，並給付相當於租金之不當得利。
又甲、乙土地位於梅山鄉市中心且為主要商業區，故認應依上開土地申報地價總額年息百分之8計算相當於租金之不當得利金額，故請求被告鄭啟清應自112年7月1日起至拆屋交還土地之日止，每月給付原告5,090元（計算式：占用面積224平方公尺×甲土地111年申報地價3,409元×8％/12月=5,090元）；
請求被告汪洪採合應自112年7月1日起至拆屋交還土地之日止，每月給付原告1,990元（計算式：占用面積88平方公尺×乙土地111年申報地價3,393元x8％/12月=1,990元）。
⒉縱認兩造間存有租賃契約，亦屬未定期限之租賃契約，仍應有「房屋不堪使用時為止」之期限，依據行政院所頒佈之固定資產耐用年數表所載，被告承租土地所興建之房屋應已超過使用年限，而已不堪使用，爰以113年2月7日之書狀向被告為終止租賃契約之意思表示。
⒊並聲明：⑴被告鄭啟清應將甲土地上如竹崎地政事務所112年10月6日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A面積116平方公尺、編號B面積37平方公尺、編號C面積49平方公尺、編號D面積13平方公尺及編號E面積9平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
⑵被告鄭啟清應自112年7月1日起至拆除前項建物並將土地返還原告之日止，每月給付原告5,090元。
⑶被告汪洪採合應將乙土地上如附圖所示編號F面積88平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
⑷被告汪洪採合應自112年7月1日起至拆除前項建物並將土地返還原告之日止，每月給付原告1,990元。
⑸原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位之訴：⒈若鈞院認為被告所辯占用甲、乙土地係基於兩造間之租賃關係，屬有權占有，而認原告先位之訴無理由，則因原告對被告鄭啟清原收取之使用補償費係以32坪計算，每半年收取7,296元（即每月1,216元），經測量後被告鄭啟清使用224平方公尺（67.76坪），使用面積增加一倍以上；
原告對被告汪洪採合原收取之使用補償費係以18坪計算，每半年收取4,104元（即每月684元），經測量後被告汪洪採合使用88平方公尺(26.62坪），使用面積增加三分之一以上。
加以甲、乙土地位於梅山鄉市中心且為主要商業區，原收取之費用，顯然過低，故有調整之必要，爰依民法442條之規定，聲請法院調整租金金額。
⒉並聲明：⑴被告鄭啟清向原告承租甲土地上如附圖所示編號A面積116平方公尺、編號B面積37平方公尺、編號C面積49平方公尺、編號D面積13平方公尺及編號E面積9平方公尺之租金，應自113年1月1日起，調整為每月5,090元。
⑵被告汪洪採合向原告承租乙土地上如附圖所示編號F面積88平方公尺之租金，應自113年1月1日起，調整為每月1,990元。
二、被告則以：㈠被告鄭啟清部分：⒈依據被告鄭啟清所保存之基地租金繳納收據聯可知，原告至少自93年起即以「基地租金繳納」名義，每半年向被告鄭啟清收取使用房屋基地之對價，縱於103年下半年度，原告將使用房屋基地之對價變更為每半年14,656元，並將名目變更為「基地地價稅代收款」，然無論名目為何，仍不改其為租金之性質，實際上仍為被告鄭啟清使用房屋基地之租金。
是被告鄭啟清即係基於租賃關係占有甲土地，非屬無權占有。
原告縱以固定資產耐用年數表主張早已不堪使用而達兩造租賃之期限，惟該表僅係用於稅賦之目的，與建物是否仍具有使用價值，並無必然之關聯，不得僅以建物已逾耐用年限即謂無使用價值，故兩造間之租賃關係仍然存在。
⒉被告鄭啟清所占用之面積僅為土地總面積之8分之1，剩餘之部分皆係原告用以作為停車場之用。
如以被告所占用之比例換算，其所使用部分應繳納之地價稅亦僅有4,000餘元，相較被告每年繳納29,312元之使用對價，並無任何收取費用明顯過低之情事。
本件無任何顯失公平而需調整租金之情事，原告之主張，尚屬無據。
⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告汪洪採合部分：⒈原告自承每半年間有向被告汪洪採合收取使用土地之補償金，足見雙方間具有租賃契約，被告汪洪採合並非無權占有。
⒉並聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠查甲、乙土地均為原告單獨所有，而附圖所示編號A至E之建物為被告鄭啟清所有、編號F之建物則為被告汪洪採合所有各節，有土地登記第一類謄本2份、嘉義縣竹崎地政事務所112年10月6日土地複丈成果圖為證（本院卷11至13頁、125頁），且為被告所是認（本院卷201-1至202頁），此部分之事實，首堪認定。
㈡原告與被告鄭啟清就如附圖所示編號A至E土地具有租賃關係；
原告與被告汪洪採合就如附圖所示編號F土地亦具有租賃關係：⒈按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519號民事判決意旨參照）。
又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要。
依被告鄭啟清所提出93年至95年、100年至103年第1期之收據聯所示，其上抬頭係記載「○○年度第○期基地租金繳納收據聯」、欄位之記載則為「租用者姓名○○○」、「租用坪數○○坪」、「訂租方式每坪○○計算」，縱使自103年第2期起，收據上抬頭改為「基地地價稅代收款繳納收據聯」，然其內欄位之記載亦未為任何改變（本院卷143至163頁），甚至原告起訴時所提出之被告鄭啟清、汪洪採合於111年度之「基地地價稅代收款繳納存根聯」，欄位上也是記載「租用者姓名○○○」、「租用坪數○○坪」、「訂租方式每坪○○計算」（本院卷23頁、27頁）。
上開收據既已明示兩造之法律關係為租賃，且原告長期向被告收取對價，供被告使用甲、乙土地（範圍如附圖A至F所示），依前揭說明，自應認原告係將附圖A至E所示之土地出租予被告鄭啟清、將附圖F所示之土地出租予被告汪洪採合。
⒉原告聲稱向被告所收取之費用，是用來繳納甲、乙土地地價稅加上行政作業費用，並無盈餘，進而主張兩造間並無租賃關係云云。
惟查，甲、乙土地之地價稅額計算方式，係「課稅面積×申報地價×稅率（千分之6）」，此有嘉義縣財政稅務局113年2月21日嘉縣財稅分字第1130251085號函暨所附之課稅明細表在卷可佐（本院卷254頁、268至278頁）。
依被告鄭啟清所提出之歷次收據觀之，其在甲土地所使用之坪數共計64.28坪（換算後約212.50平方公尺）、甲土地近5年的申報地價均為3,409元（詳前揭課稅明細表），再根據上開公式計算，依被告鄭啟清所占用土地面積，每年應負擔之地價稅數額為4,346元（計算式：212.5平方公尺×3,409元×0.006=4,346元，元以下四捨五入）。
再以相同方式計算，依被告汪洪採合所占用之土地面積，每年應負擔之地價稅數額為1,211元（計算式：59.5平方公尺×3,393元×0.006=1,211元，元以下四捨五入）。
然原告自承每半年向被告鄭啟清收取14,656元、一年共計29,312元，每半年向被告汪洪採合收取4,104元、一年共計8,208元，顯然高出被告應負擔之地價稅數額甚多（近7倍）。
是以，原告主張向被告所收取之費用僅係用來繳納土地地價稅加上行政作業費用云云，自不足採。
反之，由原告向被告收取高於地價稅甚多之費用來看，更足以證明原告係有償提供土地給被告使用，而屬租賃關係甚明。
⒊原告另主張向被告鄭啟清所收取之費用有兩筆，一筆係附圖編號A之部分、一筆係編號A之北側，而北側之建物已經拆除，只是被告鄭啟清仍繼續占用空地，所以仍持續向被告鄭啟清收取北側空地之費用。
編號A之部分只有35坪，其他附屬建物（即附圖編號B至E），都是日後增建，未經原告同意，而屬無權占有（按：即指原告向被告鄭啟清收取之費用未包括附圖編號B至E部分）等語。
然而，依附圖編號A至E所示之面積共計224平方公尺，換算後約為67.75坪，此與被告鄭啟清所提出之收據上，合計坪數為64.28坪，兩者差距不大，不能排除是當年與現今測量方式之差異，或未經實際量測而產生之誤差。
因此，被告鄭啟清抗辯稱多年來向原告承租使用之範圍就是附圖編號A至E之部分（本院卷301頁），尚非無據。
況且，縱使如原告所稱，附圖編號A北側建物拆除前確係被告鄭啟清所使用，但現既僅留空地，原告並未能證明被告鄭啟清有持續使用該空地，則原告理應不得再向被告鄭啟清收取該筆費用，然原告多年以來，卻仍持續向被告鄭啟清收取與其目前所占用面積大致相符之費用，顯見原告在某時將北側建物拆除後，仍同意被告鄭啟清使用與原有北側建物占用面積相若之土地（依卷內資料來看，兩造租賃契約未明確限定範圍），並向被告鄭啟清收取相對應之費用，故無礙其等間就附圖編號B至E之租賃關係應屬存在之認定。
⒋兩造間之租賃關係迄今仍然存在：⑴按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；
蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號民事判決意旨參照）。
經查，原告對於本件兩造間之法律關係若為租賃關係時，則肯認係屬未定期限之租賃契約（本院卷284頁）。
原告雖稱據嘉義縣財政稅務局之資料，被告所有建物之折舊年數均已達56-57年，再依行政院所頒佈之固定資產耐用年數表所載，被告之建物均已逾耐用年數，故已達不堪使用之程度，而達兩造租賃之期限云云。
然本院認為房屋建造完成後，實際得使用年限為何，係受到建築工法、維護程度、建材品質等多重因素影響，不可一概而論，是否已達不堪使用之程度，必須從客觀之現況加以判斷。
上揭標準表僅係實務上為統一計算折舊率、殘值率而定，不是在劃定房屋實際使用年限，非謂房屋超出耐用年數，即屬不堪使用，而無經濟價值。
而本院依被告所有之建物照片來看，雖然外觀較為老舊，但屋頂、牆垣等主結構均仍完好，應仍具備基本生活機能，足堪日常生活起居之用（本院卷109至113頁），自仍屬在得使用之期限內，原告稱上開建物均已不堪使用云云，尚難憑採。
從而，系爭建物現既還在得使用之期限內，兩造間之租賃關係自仍存在。
⑵原告雖主張被告原本興建之建物均未經原告同意而擅自修繕，屋頂都已經改成鐵皮，結構均非稅務局所記載之材質，致變更使用期限，故應認原有建物已經不堪使用，兩造間之租賃關係已經屆至等語。
惟查，甲、乙土地均在原告之基地附近（見本院卷49頁之Google地圖），衡情原告對於被告使用土地之現況應知之甚詳，若確有反對被告修繕之意，應可立即阻止，故縱使被告於建物興建後有為部分修繕（原告未能證明被告係於何時修繕），倘距原告起訴時已相隔數年，而原告仍持續向被告收取租金，從客觀角度觀之，能否謂變更後之狀態已違背該租地建屋契約立約時原告之真意，即非無疑。
亦即，在原告明示或默示同意被告將建物修繕，而延長建物之使用年限後，自不容許原告事後反悔，改以原始建物原有之使用年限計算租賃契約之屆滿日。
從而，原告主張被告若未修繕建物，被告承租當時所建房屋之通常使用年限早已屆至，故兩造租賃關係已終止等語，自難憑採。
㈢按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。
是以，未定期限之土地租賃，出租人依民法第442條規定，聲請法院增加租金。
以訂約後土地價值有昇漲時為其條件。
是故法院因出租人聲請，准予增加租金，核定增加之數額，關於土地價值昇漲之程度，當為其據以考量之重要資料（最高法院69年度台上字第4079號民事判決意旨參照）。
經查，從被告鄭啟清所提出之收據來看，原告就甲土地之租金曾於103年提高過一次（本院卷143至163頁），而原告並未能舉證證明自103年迄今，甲土地之價值又有因周遭環境、工商繁榮程度等因素而再度昇漲。
又依卷內現有資料以觀，甲、乙土地自108年至112年間之申報地價均為每平方公尺3,409元、3,393元（本院卷268至278頁），形式上來看，土地本身之價值近年來並未昇漲。
從而，原告雖主張應依民法第442條規定調整甲、乙土地之租金，然因其舉證不足，自無從為其有利之認定。
四、綜上所述，原告與被告鄭啟清、汪洪採合間就所占用甲、乙土地之部分，既具有租賃關係，且現仍存續中，則依民法第767條第1項前段、第179條規定，先位請求被告鄭啟清應拆除如附圖所示編號A至E建物返還土地，及請求被告汪洪採合應拆除如附圖所示編號F建物返還土地，並請求上開被告應給付相當於租金之不當得利，均為無理由，不應准許。
原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
另原告備位之訴請求調整兩造間之租金數額，則因原告未能舉證證明甲、乙土地本身之價值已有昇漲，故亦為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第二庭法 官 張佐榕
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 張宇安
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