臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,112,訴,395,20240305,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第395號
原 告 吳采鴦
被 告 何美慧
吳宗欣
陳金鶯
黃宇閎



共 同
訴訟代理人 林仲豪律師
吳佳龍律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

查本件原告起訴聲明第1項原為：被告應賠償原告新臺幣（下同）4,610,850元（見本院卷1第9頁）。

嗣於民國112年8月2日具狀變更為：被告何美慧應給付原告2,574,045元；

被告陳金鶯應給付原告1,386,024元；

被告黃宇閎應給付原告1,491,345元；

被告吳宗欣應給付原告95,491元（見本院卷1第37頁）。

復於112年9月12日具狀變更為：被告何美慧、吳宗欣、陳金鶯、黃宇閎應連帶給付原告4,610,850元（見本院卷1第307頁）。

又於113年2月20日言詞辯論期日當庭擴張聲明為：被告應連帶給付原告5,183,981元（見本院卷2第309頁）。

經核原告所為訴之變更，其請求之基礎事實均屬同一，復屬擴張應受判決事項之聲明，均應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠兩造共有坐落嘉義縣太保市嘉新段1314、1316-2、1316-3、1317-2、1317-3、1317-8、1317-9地號土地（下分稱其地號，合稱系爭7筆土地），被告於110年4月29日與訴外人玉興建設股份有限公司（下稱玉興公司）成立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約）時，雖同日以台南東寧路郵局84號存證信函（下稱110年4月29日存證信函）告知原告系爭買賣契約並通知原告行使優先購買權，惟觀諸110年4月29日存證信函內容，僅告知原告系爭土地之買受人、面積及每坪價金，並未見系爭買賣契約所定分期給付價款之內容及期限，亦未檢附系爭買賣契約使原告知道如何行使優先承買權。

顯見被告出賣系爭土地雖通知原告行使優先承買權，但不符合土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第7點之規定，原告之優先承買權自受侵害。

㈡又債務人所應賠償或回復者，並非原來之狀態，而係應有狀態。

而土地價格指數自106年起均為上漲趨勢，足認系爭土地之價值亦為上漲乃屬當然，是原告以歐亞不動產估價師聯合事務所112年3月10日估價報告書（下稱112年3月10日估價報告）就系爭土地於112年2月18日時之估價為標準，計算原告所受損害，應可合理認為該數額必低於原告實際所受損害而有利於被告，當可採認為原告所受損害賠償額。

原告受被告共同侵害原告之優先購買權，即被告以低價出賣1314、1316-3及1317-3地號土地，使原告無法以相同條件取得上開土地，致原告受有5,183,981元之損害（亦即1314、1316-3及1317-3地號土地，土地單價為每平方公尺74,000元即每坪244,629元，與被告以每坪104,000元出售之差額為每坪-140,629元，再乘以被告出售之面積），被告當應在前述損害範圍內賠償原告。

為此，爰依民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項（所違反保護他人之法律為土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1第4項執行要點第7點）、第185條第1項之規定請求擇一為有利於原告之判決被告應連帶給付原告5,183,981元。

㈢伊確實於110年4月30日收到110年4月29日存證信函，但伊係於112年4月29日起訴，故伊的時效沒有過。

又伊不知道被告之前已經買賣完成，伊以為是假買賣真詐騙，而伊是112年才查到實價登錄、看到契約書，故112年8月2日也沒有超過時效。

㈣並聲明：被告應連帶給付原告5,183,981元。

二、被告則以：㈠110年4月29日被告與玉興公司成立系爭買賣契約後，同日即以84號存證信函通知原告以同樣條件優先購買系爭7筆土地。

未料，110年5月7日原告以台南成功路郵局830號存證信函（下稱110年5月7日存證信函）表示就1314、1316-2、1316-3地號土地行使優先購買權，復於110年5月10日原告以台南成功路郵局845號存證信函（下稱110年5月10日存證信函）表示僅願意優先承買1317-2地號土地。

110年5月13日被告再次以台南成功路郵局876號存證信函（下稱110年5月13日存證信函）請求原告應以相同買賣條件優先承買系爭7筆土地。

110年5月26日原告又以台南成功路郵局1025號存證信函（下稱110年5月26日存證信函）表示僅願意購買1314、1316-2、1316-3、1317-2、1317-3地號之5筆土地，其餘1317-8、1317-9地號土地並不願購買。

因此，被告既於110年4月29日存證信函、110年5月13日存證信函通知原告以同樣條件優先購買系爭7筆土地，然原告不願以同樣條件優先購買，僅選擇其中5筆土地主張優先購買，自難認其係合法行使優先購買權甚明。

㈡退步言，縱認原告有合法行使優先承買權（此為假設語氣，被告否認之），然原告所謂損害係優先購買權賠償之價差，其所依據為112年3月10日估價報告內容，然該報告價格日期為112年2月18日，並非系爭買賣契約成立時即110年4月29日之系爭7筆土地價值，已無足採。

㈢況且由該報告「七、評估價值結論」「㈠分割前後各宗土地價值」可知，系爭7筆土地之總價值為47,357,174元，而系爭7筆土地總面積為467.36坪，故每坪單價為101,329元，低於被告賣價每坪104,200元，如以原告主張之購回價差金額計算方式係以事後購回之價格減未能行使優先承買權所購買之價格，則原告尚應賠償被告每坪2,871元（計算式：101,329－104,200＝-2,871)，遑論原告有請求差價賠償之可能。

再依照另案歐亞不動產估價師聯合事務所113年1月22日估價報告書，最新的價格是每坪102,274元，也是低於被告當初賣給玉興公司每坪104,200元，亦沒有損害的產生。

㈣另110年4月29日存證信函，已於110年4月30日送達原告，則原告得請求侵權行為損害賠償之消滅時效應自其知悉即110年4月30日翌日即110年5月1日起算。

且在另案110年7月26日被告何美慧有陳報系爭7筆土地已經辦理登記完畢給玉興公司，原告在那個時間點就知道土地已經過戶完畢。

惟原告一開始起訴狀沒有任何請求權基礎，直到112年8月2日陳報狀才主張請求權基礎，依侵權行為請求損害賠償，已逾民法第184條侵權行為2年消滅時效，故被告得主張民法第197條之時效抗辯等語，資為抗辯。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

三、本院協同兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院卷2第311頁）：㈠原告主張依民法第184條規定請求優先承購權之損害賠償，有無逾越民法第197條規定之二年時效？被告何美慧等4人主張時效抗辯有無理由？㈡原告110年5月7日、5月10日、5月26日寄送存證信函通知被告何美慧等4人主張優先承購權，是否符合「同樣條件」？若原告主張優先承購權有效，原告有無因被告何美慧等4人移轉其應有部分所有權予玉興公司，而受有損害？㈢原告依民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項（所違反保護他人之法律為土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1第4項執行要點第7點）、第185條第1項之規定請求擇一為有利於原告之判決被告應連帶給付原告5,183,981元，有無理由？

四、茲就上開爭點判斷如下：㈠按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅；

消滅時效，自請求權可行使時起算；

時效完成後，債務人得拒絕給付。

民法第197條第1項前段、第128條前段、第144條第1項分別定有明文。

㈡經查，原告起訴狀記載略以：本案共有人吳宗欣2筆 、何美慧5筆、陳金鶯7筆、黃宇閎5筆皆於110年4月29日「實價登錄」已出售土地予玉興公司時，僅為每坪104,200元。

顯然，原共有土地等4人，與玉興公司早已110年4月29日前買賣完成而登錄登記完畢後30日內申報登錄，並無通知原告等人依法優購，110年4月29日張三李代未先行通告原告優購而欲詐騙將系爭土地併強制提存法院，洵實違背土地法第104條法令，係屬買賣無效。

原告於110年5月7日依法10日內以同一價格4,610,850元，優購坐落系爭土地嘉義縣太保市嘉新段1314、1316-3、1316-2、1317-3造成原告的損害，而向上述被告損害賠償訴訟等語（見本院卷1第15頁），則觀之其前開起訴狀所表明的訴訟標的及其原因事實（亦即原告所主張要讓法院加以裁判的法律關係及該法律關係發生之原因事實）不明，經本院發函通知原告補正，原告方於112年8月2日補正具體的原因事實及本件提起之損害賠償請求權為民法第184條、第185條等規定（見本院卷1第37至45頁）。

然查，原告已於110年4月30日收受被告通知其等系爭7筆土地持分將以每坪104,200元出售玉興公司之存證信函（見本院卷1第217至219、331、345頁），嗣經原告以110年5月10日存證信函通知被告僅就1317-2地號土地行使優先購買權（見本院卷1第255至259頁），再經被告以110年5月13日存證信函回覆：台端來函表示要部分主張優先購買權，因出售契約與買方約定為7筆土地同時出售，故與本件買賣主張優先購買權條件不符等語（見本院卷第261至263頁），原告再以110年5月26日通知被告僅就1314、1316-2、1316-3、1317-3、1317-2地號之5筆土地行使優先購買權，其餘1317-8、1317-9地號土地與被告共有物分割（見本院卷1第273-279頁），之後原告就系爭7筆土地提起分割共有物訴訟，並於110年6月25日繫屬本院，而原告在該分割共有物訴訟事件中之履勘現場當日即110年7月29日知悉被告已將系爭7筆土地應有部分登記給玉興公司，業經原告於本院審理時自承在卷（見本院卷2第119頁），因此，從被告一開始以110年4月29日存證信函通知被告之系爭7筆土地應有部分將出售玉興公司，請原告告知是否依同條件主張優先購買權，到被告以110年5月13日存證信函回覆原告僅部分主張優先購買權與優先購買條件不符，再到原告於前開分割共有物訴訟中之110年7月29日得知被告就系爭7筆土地之應有部分均已經移轉登記玉興公司之過程，足認原告已於110年7月29日知有損害及賠償義務人，是本件侵權行為消滅時效應自110年7月29日起算，並至112年7月29日屆滿，則原告主張其是112年才查到實價登錄、看到契約書，故112年8月2日也沒有超過時效等語，並非可採。

據此，原告遲至112年8月2日始主張民法第184條、第185條之侵權行為損害賠償請求權，顯然已罹於民法第197條第1項之2年時效，是被告抗辯原告侵權行為損害賠償請求權已罹於時效而消滅，並拒絕賠償原告，為有理由。

㈢原告本件主張民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項之侵權行為請求權已罹於時效，業如前述，則其餘爭點，本院自無再行審究之必要。

五、綜上所述，原告基於侵權行為之法律關係，請求被告應連帶給付原告5,183,981元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 5 日
民事第一庭 法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 5 日
書記官 吳佩芬