臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,112,訴,752,20240124,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度訴字第752號
原 告 高昭茂

訴訟代理人 林春發律師
被 告 陳國清
陳海山
陳海松
張元祥
上 一 人
訴訟代理人 張宗達
被 告 張佩華

上列當事人間請求調解租金事件，經本院於民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：被告陳國清、陳海松、張佩華經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

(一)原告所有嘉義縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)，以被告等無權占有訴請拆屋還地，本院108年度訴字第702號民事判決被告等應拆除地上物，返還土地。

詎台灣高等法院台南分院109年度上字第221號民事判決，竟將被告等先前曾每年匯款2,000元補貼地價稅，認係使用租賃物而支付對價之租金，而認定兩造間有租賃關係存在，乃將原告在第一審之訴駁回。

最高法院110年度台上字第3390號民事裁定駁回上訴而確定。

(二)從98年起，被告陳國清、陳海山、陳海松等3人每年每人就 系爭土地繳交之金額約1,731元，被告張元祥、張佩華每年每人就系爭土地繳交之金額各為2,000元。

(三)查系爭土地面積1674.49平方公尺，112年1月土地公告現值每平方公尺3,800元，土地公告現值為6,363,062元，與被告等人每年合計不到1萬元之地租顯然不成比例。

以111年1月土地申報地價每平方公尺488元計算，申報地價年息百分之十則為81,715元，則被告陳國清、陳海山、陳海松、張元祥、張佩華等5人平均分攤，則每人應為16,343元，故原告依民法第442條、土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，請求被告等5人，就所承租系爭土地，自113年1月1日起，各調整租金為每年每人16,343元。

(四)系爭土地是建地，並無三七五租約存在，被告所指稱的三七五租約是同段242地號土地，系爭土地三七五租約不存在。

(五)訴之聲明： 1、被告陳國清所承租坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，自113年1月1日起，調整租金為每年16,343元。

2、被告陳海山所承租坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，自113年1月1日起，調整租金為每年16,343元。

3、被告陳海松所承租坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，自113年1月1日起，調整租金為每年16,343元。

4、被告張元祥所承租坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，自113年1月1日起，調整租金為每年16,343元。

5、被告張佩華所承租坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，自113年1月1日起，調整租金為每年16,343元。

6、訴訟費用由被告等負擔。

二、被告方面：

(一)被告張元祥、張佩華：系爭土地有三七五租約存在，每戶每年平均2,000元。

就原告主張調整租金部分，張佩華同意每年繳租金2,000元，張元祥同意每年繳租金4,000元。

(二)被告陳海山：當初三七五租約承租範圍是系爭土地與同段其他土地，一併收取租金，原告主張調整租金太多，可以接受每年3,000元。

(三)其餘被告：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、本院判斷：

(一)被告就就系爭土地其占用之部分有租賃關係： 1、系爭土地為原告所有，此有土地謄本可證(本院卷第41頁)。

系爭土地如附圖所示D部分其測量圖記載陳阿滿所有，但原告陳稱「無法找到陳阿滿之人，測量圖是記載錯誤」，陳國清亦自稱D部分是其所有，此為原告及陳國清該事件所陳明(本院108年度訴字第702號卷第173頁)，是D部分為陳國清所有。

而E面積67.59平方公尺係陳國清、陳海山共有之房屋，其占用之面積由其二人平分每人為33.795平方公尺。

又陳海松占用系爭土地如附圖所示B、C面積合計為9.51平方公尺；

陳國清占用如附圖所示D、E、G面積合計為159.665平方公尺；

陳海山占用如附圖所示E、F面積合計為118.815平方公尺(E面積67.59平方公尺係陳國清、陳海山共有之房屋，其占用之面積由其二人平分每人為33.795平方公尺)；

張元祥(張阿滿之繼受者)占用如附圖所示H面積為123.74平方公尺；

張佩華(陳阿仁之繼受者)占用如附圖所示I面積為134.88平方公尺。

此為本院108年度訴字第702號拆屋還地事件於現場履勘及地政事務所所測量圖可證(該卷第139、141頁)，並為原告及被告張元祥、陳海山所不爭執(本院卷第122頁)，其餘未到場之被告對此並未提出任何爭執，故上開測量圖之占用位置面積應屬真正。

2、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力(民事訴訟法第400條)；

所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。

又於當事人對第二審判決提起第三審上訴之情形，該第二審判決就重要爭點之判斷理由，須經第三審裁判予以維持者，始屬具有爭點效之前訴訟確定判決理由。

3、原告曾對被告等人以無權占有系爭土地為由訴請拆屋還地，經本院108年度訴字第702號民事判決被告等應拆除地上物，返還土地；

被告上訴後，台灣高等法院台南分院109年度上字第221號民事判決，以被告等先前曾每年匯款2,000元補貼地價稅，認係使用租賃物而支付對價之租金，而認定兩造間有租賃關係存在，而廢棄第一審判決，並駁回原告在第一審之訴駁回，原告再上訴後，經最高法院110年度台上字第3390號民事裁定駁回上訴而確定。

以上有判決書可證(本院卷第11-38頁)，並經調閱該卷查明無誤。

是依上開說明所示，被告就占用原告所有系爭土地之部分有租賃關係，兩造皆不得再作相反之判斷或主張。

4、被告張元祥、張佩華、陳海山抗辯系爭土地有三七五租約存在，每戶每年平均付2,000元，但此為原告所否認。

經查：⑴被告前開抗辯提出109年度上字第221號辯論意旨狀(本院卷第125-131頁)，但該辯論意旨狀僅係被告於訴訟上之主張，並非判決確定之事實。

且上開判決僅認定原告與被告間有租賃關係，但並無認定兩造間有三七五租約之存在。

故無從依被告之辯論意旨狀即可認定被告對系爭土地有三七五租約之存在。

⑵被告又提出中埔鄉私有耕地租約變更結果通知書(本院卷第139頁)。

但該通知書並無本件系爭土地，故無從以該通知書即可認為被告對系爭土地有三七五租約之存在。

⑶系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，有系爭土地謄本可證(本院卷第41頁)。

是系爭土地係建築用地，並非耕地，自無從成立三七五租約之存在。

⑷綜上，被告主張對系爭土地有三七五租約之存在，並不可採。

5、綜上所述，被告就占用原告所有系爭土地如附圖所示之部分有租賃關係，但並無三七五租約之存在。

(二)原告之請求有無理由？ 1、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限(民法第442條)，是原告依上開民法之規定，自得請求增加租金。

次按，第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之(土地第105條)；

城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限(土地法第97條)；

又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價(土地法施行法第25條)；

民法第442條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言(最高法院26年度濱上字第4號判例參照)。

而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準(最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照)。

又平均地權條例實施後，因有公告地價與申報地價之分，如認「公告現值」較符交易價值時，固非不可參酌「公告現值」為是否調整租金之標準，但仍於土地法第97條所定最高額限度範圍內，為調整租金與命為給付之判決(最高法院47年台上字第1827號判例參照)。

2、系爭土地為原告所有，此有土地謄本可證(本院卷第41頁)。

又原告於98年間曾書立系爭字條，載明：「租谷款請存入第一銀行五福分行，帳號00000000000 ，戶名高嘉宏，備註：請至嘉義市或就近任何一家第一銀行分行存入上述帳戶即可。

租谷431.5斤、厝地200斤，每期631.5斤，每年二期，阿仁每期200斤」等字交付被告等人，此有字條可證(本院108年度訴字第702號卷第111頁)。

而被告陳國清曾稱「原告寫承系爭字條時，有表示是因為要繳納地價稅，所以要補貼地價稅」；

張元祥稱：「(問：來收取租金有無表示要補貼地價稅？）我父親之前有告訴我，因為地價稅有調整，所以就收得比較多，之前收不到2,000元」等語(本院108年度訴字第702號卷第173、324頁)。

足證系爭字條確實是在98年間由原告所書寫，被告對上開字條所約定之厝租每年400斤稻穀，並未爭執，並已付租多年。

是依該字條所示，當時承租之被告每人應支付之厝租為200斤稻穀，每年2期，1年為400斤。

而依農業部112年3月28日公告112年第1期之稻穀收購價格為26元，依此核算被告每人400斤稻穀厝租之價格為10,400元(26×400)。

3、陳海松占用附圖如B、C面積合計為9.51平方公尺；

陳國清占用附圖如D、E、G面積合計為159.665平方公尺；

陳海山占用附圖如E、F面積合計為118.815平方公尺；

張元祥(張阿滿之繼受者)占用附圖如H面積為123.74平方公尺；

張佩華(陳阿仁之繼受者)占用附圖如I面積為134.88平方公尺。

而系爭土地係從台18線進入始能到達，系爭土地之周邊大部分為田地，純屬住家並無商業用途，以上有空拍圖、相片可證(本院卷第81-101頁)。

又系爭土地111年1月之申報地價1㎡為488元，公告現值1㎡為3,800元，有土地謄本可證（本院卷第41頁)，其二者之價差約為7.787倍，故申報地價與公告現值顯不相當。

是本院審酌上情認原告請求以系爭土地申報地價年息百分之10計算，較屬合理。

爰依此計算被告等人占用系爭土地面積之租金計算如附表所示。

4、綜上所述，原告依民法第442條、土地法第97、105條之規定，可向被告請求之租金金額為如附表所示，均低於被告每人400斤稻穀厝租之價格10,400元。

故原告請求被告每人承租坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，自113年1月1日起，調整租金為每年16,343元，為無理由，應予駁回。

五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第三庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本），及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
書記官 張簡純靜

編號 姓名 占用面積(㎡) 公告現值(元) 年息 租金(元) 1 陳海松 9.51 488 0.1 464 2 陳國清 159.665 488 0.1 7,792 3 陳海山 118.815 488 0.1 5,798 4 張元祥 123.74 488 0.1 6,039 5 張佩華 134.88 488 0.1 6,582