臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,113,執事聲,6,20240430,1

臺灣嘉義地方法院民事裁定
113年度執事聲字第6號
異 議 人 保證責任嘉義縣青松果菜生產合作社
法定代理人 呂沈淑枝
相 對 人 台中商業銀行股份有限公司
法定代理人 王貴鋒

上列異議人就債權人台中商業銀行股份有限公司與債務人青松樂活科技農業股份有限公司間清償債務強制執行事件，對於民國113年3月18日本院民事執行處司法事務官所為110年度司執字第25855號裁定聲明異議，本院裁定如下:

主 文

異議駁回。

聲請程序費用新臺幣1,000元由異議人負擔。

理 由

一、異議意旨係以：原裁定稱坐落嘉義縣○○市○○○段○○○段00地號、17地號、同段67建號、92棟次建物(下稱系爭不動產)於民國101年8月14日設定本金最高限額抵押權新臺幣(下同)109,200,000元予第一順位抵押權人即相對人，異議人之租賃契約係成立於抵押權設定之後等語，但忽略該抵押權擔保之對象及内容於107年1月2日均有所變更，係在異議人與債務人青松樂活科技農業股份有限公司(下稱本件債務人)於106年12月29日雙方成立租賃契約(下稱系爭租賃契約)後，始發生之最高限額抵押權，故有理由矛盾之違法。

又依系爭不動產最高限額抵押權於101年8月14日之設定內容，係擔保異議人對相對人之債務（此時該最高限額抵押權所擔保之債務人為異議人)，嗣因異議人於106年底將系爭土地上之建物(即67建號、92棟次建物)出售予本件債務人，並由債務人將系爭不動產出租予異議人後，始於107年1月2日以變更債務人與擔保內容之方式，改為擔保本件債務人對相對人之債務(此時最高限額抵押權所擔保之債務人為本件債務人），故異議人對本件債務人之系爭租賃契約，係早於107年1月2日之最高限額抵押權擔保契約。

既然在相對人對本件債務人取得最高限額抵押權之前，異議人之租賃契約即已存在，則本件即無民法第866條第1項、第2項規定之適用。

再者，原裁定理由稱如就系爭不動產之第一次拍賣底價減百分之20，以合計之底價109,161,600元進行第二次拍賣而拍定，尚須扣繳土地增值稅、地價稅、房屋稅、營業稅等，惟不僅未說明「最高限額抵押權」所擔保之「確定債權金額」究竟有多少，扣除前揭稅費後是否仍有不足，且未說明前述扣除稅費之計算方式，均有理由不備之違法，遑論近來嘉義縣因系爭不動產所鄰近之太保市有購物中心進駐及台積電設廠等諸多利多因素，造成周遭土地價格大漲，第一次拍賣底價是否應予調漲，亦非無討論空間等語。

為此，依法聲明異議，請求廢棄原裁定及本院112年12月7日嘉院弘110司執月字第25855號執行命令應予撤銷。

二、不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定，民法第866條定有明文。

又所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生「無人應買」或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，司法院釋字第304號解釋理由書參照。

又不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依前述民法第866條之規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或本於職權在拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。

又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。

是以，於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院93年度台上字第2554號、100年度台抗字第15號裁判意旨可供參照）。

又不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。

但其抵押權不因此而受影響，民法第867條亦定有明文。

復按最高限額之抵押契約，指所有人提供抵押物，與債權人訂立在一定金額之限度內，擔保過去、現在已發生及將來可能之債權之抵押權設定契約。

故抵押權之設定，雖以有抵押債權存在為必要，惟該抵押債權並非必須與抵押權設定登記同時發生，亦即以嗣後所為之抵押權設定登記，用以擔保以前已發生之債權，亦無不可，至於抵押權所擔保之債權其種類及範圍，屬抵押權之內容，依法應經登記，始生物權效力，自不待言。

本件異議人雖以前述情詞為異議，並提出釋字第304號解釋、嘉義縣水上地政事務所他項權利證明書、抵押權設定契約書影本等件為證。

惟查：㈠系爭不動產已於101年8月14日設定本金最高限額抵押權109,200,000元予第一順位抵押權人即相對人即系爭抵押權，嗣異議人於106年12月1日將前述土地上之建物(即67建號、92棟次建物)出售予本件債務人後，異議人與本件債務人始於106年12月29日(租賃期間共計5年，至111年12月28日止)，就系爭不動產成立系爭租賃契約，雖經相對人與異議人於107年1月2日以訂立抵押權移轉變更契約書，就義務人由異議人變更為義務人即本件債務人、債務人及債務比例額則變更為異議人及本件債務人，即僅義務人、債務人及債務額比例變更，其餘擔保債權種類、金額、範圍、擔保債權確定期日、清償日期等相關條件並無任何變更，此有土地及建物登記第二類謄本、抵押權移轉變更契約書、系爭租賃契約書附於前述執行卷可佐(見該執行卷一、四卷) ，已據本院依職權調取前述執行卷核閱無誤。

依前述規定及說明，可見前述土地上之建物(即67建號、92棟次建物)所有權之轉讓及增列債務人等變更，對於系爭抵押權設定後所成立之租賃關係，自因此對系爭抵押權不生影響。

因此，異議人此部分主張，尚難認有據。

㈡又參以系爭不動產租賃契約日期為106年12月29日起至111年12月28日止，其租賃關係成立於系爭抵押權設立登記後，已見前述，並約定有5年租金總計88元，已於簽約時收訖，出租人不得以任何理由要求增加租金，亦不另收押金等情，亦有系爭租賃契約可憑。

可見系爭租賃契約已屆期，縱使認系爭租賃契約屆期後另有更新，更難認對相對人發生效力，而系爭不動產於112年12月7日進行第一次拍賣，並於拍賣公告使用情形欄備註：本件拍賣標的現由第三人即異議人承租使用中，拍定後不點交等語，嗣經拍賣結果，因無人應買而未拍定，亦有該次拍賣公告及拍賣筆錄附在執行卷可參。

又相對人聲請強制執行之債權金額為本金64,408,634元及美金1,201,149.3元(依聲請執行當日之匯率計算約33,824,364元)及其他利息、違約金等，系爭土地經執行法院以拍賣最底價額136,452,000元(不含同段15地號土地併附拍賣)進行第1次拍賣程序，無人應買，再降低價額百分之20，應以底價109,161,000元進行第2次拍賣，已達實際抵押債權金額等情，再扣除嘉義縣財政稅務局依113年度公告土地現值估計土地增值稅850,112元、地價稅約96,370元及房屋稅540,010元，與財政部南區國稅局嘉義縣分局之應納營業稅為2,612,342元、營利事業所得稅6,493,463元等，已達低於實際抵押債權金額等情，亦有相對人民事聲請強制執行狀暨所附支付命令及債權本金與利息及違約金之附表、民事聲請狀(除去租賃)、嘉義縣財政稅務局與財政部南區國稅局嘉義縣分局函文、稅務附表附於執行卷可佐。

再者，衡諸交易常情，參與投標應買者，通常係以承買後能取得拍賣標的物之所有權及占有使用為主要目的，系爭不動產依異議人所陳稱 租賃契約仍存在，則拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，因而造成時間及金錢上之損失及風險，而降低其應買之意願，況系爭不動產5年租金僅88元，復無法調整租金及收取押金，更會降低應買意願，則此項租賃關係，已影響抵押權人實行抵押權，並藉以滿足債權之目的，顯影響相對人抵押權之實現。

準此，可認本件執行事件因系爭租賃關係存在，以拍定後不點交之拍賣條件為公告拍賣，已影響投標人應買之意願，並有礙於相對人抵押權之實行。

依前述規定及說明，本院司法事務官於系爭不動產進行第1次拍賣程序無人應買後，於112年12月7日以嘉院弘110司執月字第25855號執行命令除去系爭租賃關係，並以原裁定駁回異議人之異議，於法尚屬相符。

因此，原裁定駁回異議人對於除租命令聲明異議之裁定並無不當或違誤。

聲明異議意旨指摘前述執行命令及原裁定不當，求予撤銷、廢棄，為無理由。

㈢至於系爭不動產是否因鄰近之發展等利多因素，造成周遭土地價格大漲，應否調漲第一次拍賣底價，與本案應否除去租賃關係尚無直接關聯，併此說明。

三、綜上，異議人與本件債務人之系爭租賃契約對系爭抵押權實行確有影響，本件執行法院以前述執行命令除去系爭租賃關係，並以原裁定駁回異議人異議，經核於法並無違誤。

異議人仍執前詞，指摘前述執行命令及原裁定不當，聲明撤銷及廢棄，並無理由，應予駁回。

四、結論，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項，民事訴訟法第95條、第78條裁定如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 李文輝
以上正本證明與原本無異。
如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 李彥廷