臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,113,訴,310,20240807,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第310號
原      告  邱奇松 



訴訟代理人  湯光民律師
            陳亭方律師
被      告  財政部國有財產署南區分署

法定代理人  黃莉莉 
訴訟代理人  蔡文健律師
            楊家瑋律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由

壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。

查兩造就坐落嘉義市○區○○○段00000地號土地（下稱系爭耕地）之租佃爭議，經原告向嘉義市西區區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送嘉義市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而移送本院審理，有嘉義市政府民國113年5月13日府地籍字第1131610213號函所檢附調處程序筆錄等件在卷可稽（見本院卷第7頁至第51頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠兩造間就系爭耕地，依據減租條例訂有國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），原告為承租人，被告為出租人，約定租賃期間為105年1月1日起至114年12月31日止，系爭耕地之租用面積為0.7495公頃。

㈡訴外人江永輝前向被告就系爭耕地請求確認通行權存在，嗣經臺灣高等法院臺南分院109年度上字第217號民事確定判決認定：系爭耕地如嘉義市地政事務所108年10月1日土地複丈成果圖所示編號A、面積206平方公尺之土地確有通行權存在，且應容忍江永輝在上開供通行之土地鋪設柏油道路及設置電線、水管、瓦斯管、電信等管線，且不得妨礙江永輝之通行等。

是以，原告所承租之系爭耕地，目前即有206平方公尺之土地面積，除需鋪設柏油道路及設置管線等，同時亦僅得作為通行道路使用，是顯然無法再繼續為農作，致不能達到原租賃目的，而損害原告之權利。

㈢另原告前向被告繳納系爭耕地之租金，亦遭財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處以112年7月26日函文（下稱系爭函文），表示系爭耕地其中206平方公尺之租賃面積，因遭法院判決認定需供通行使用，是退還該部分之租金新臺幣（下同）449元，亦證被告自承系爭耕地有部分租賃面積，已不能達到租賃之目的。

又被告雖未依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，但被告將租金退還之行為，應可解釋為被告針對供通行之土地部分有終止之意思。

㈣準此，茲因原告並無放棄承租權，而系爭耕地之租約亦尚未屆滿，惟原告所承租之耕地面積其中206平方公尺卻無法為農作，符合減租條例第17條第1項第5款規定，爰依同條例第17條第2項第3款之規定，請求被告依系爭耕地之112年度之公告現值，減除土地增值稅後之餘額3分之1即1,153,188元補償原告【計算式：公告現值16,794元×206平方公尺÷3＝1,153,188元】。

㈤並聲明：被告應給付原告1,153,188元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：㈠減租條例第17條第2項第3款規定之適用，乃以租約因同條例第17條第1項第5款之規定終止租約為前提。

然系爭耕地並未經依法編定或變更為非耕地使用，且被告否認有依減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，原告也於起訴狀自承其並無放棄承租權。

至於被告退款部分租金部分，乃被告依原告承租之系爭土地部分經法院判決供通行使用，故被告依民法第266條第1項之規定，同意退還部分租金，然此並無終止租約之意思。

是原告依同條例第17條第2項第3款之規定請求給付補償金，自屬於法不符。

㈡又原告承租系爭耕地面積為0.7495公頃即7,495平方公尺，而應供通行之土地面積僅206平方公尺，占租賃面積僅約百分之2.74，即系爭耕地無法繼續作耕地使用之面積比例實屬低微，實不足以此認定系爭租約之租賃目的無法達成，而致應終止租約之情形。

綜上，系爭租約既然仍存續，則原告依減租條例第17條第2項第3款之規定請求被告給付補償，即無理由等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張兩造就系爭耕地（面積0.7495公頃）訂有系爭租約，嗣經訴外人江永輝向被告就系爭耕地請求確認通行權存在，並由臺灣高等法院臺南分院109年度上字第217號民事確定判決認定：系爭耕地如嘉義市地政事務所108年10月1日土地複丈成果圖所示編號A、面積206平方公尺之土地確有通行權存在，且應容忍江永輝在上開供通行之土地鋪設柏油道路及設置電線、水管、瓦斯管、電信等管線，且不得妨礙江永輝之通行（下稱系爭確定通行權事件）等情，業據原告提出系爭租約及前開民事判決為證（見本院卷第69至81頁），且被告對此並未爭執，堪信為真。

㈡原告主張被告雖未依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，但被告以系爭函文將租金退還之行為，應可解釋為被告針對供通行之土地部分有終止之意思等語。

惟據被告以前詞置辯。

經查：⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。

依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。

但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，減租條例第17條定有明文。

次按減租條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。

申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提（最高法院78年度台上字第1642號民事判決意旨參照）。

準此，如出租人未依減租條例第17條第1項第5款終止租約，承租人即無依減租條例第17條第2項規定請求補償之餘地。

然觀之系爭函文（見本院卷第83頁），係以財政部國有財產署南區分署嘉義辦事處之名義為之，且其內並無記載被告已依減租條例第17條第1項第5款規定向原告就系爭耕地有關通行權面積部分為終止租約之意旨，此外，原告也未舉證被告有依減租條例第17條第1項第5款之規定向原告就系爭耕地有關通行權面積部分為終止租約之意思表示，故原告自不得依減租條例第17條第2項之規定請求被告補償。

⒉另被告固有因系爭確定通行權事件而退還該部分面積之租金行為，然據被告陳稱此部分乃依民法第266條第1項之規定退還部分租金，經查民法第266條之規定係關於契約給付不能之效力問題，核與減租條例第17條第1項第5款係規定期前終止租約之事由不同，係屬二事，不容混為一談，故原告逕予解釋為被告針對供通行之土地部分有終止之意思表示，難認可採。

四、綜上所述，被告既未依減租條例第17條第1項第5款規定就系爭耕地向原告為終止租約之意思表示，原告依減租條例第17條第2項第3款之規定請求補償金，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，原告聲請向嘉義市政府財政稅務局函詢系爭耕地所需繳納之土地增值稅數額，核無必要。

另兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。

六、本件屬租佃爭議事件，依減租條例第26條第1項規定免徵裁判費，且至本件言詞辯論終結時，亦未發生其他訴訟費用，故無從確定訴訟費用之數額。

惟依法仍應依民事訴訟法第78條規定，諭知兩造負擔訴訟費用之比例，以備將來如有訴訟費用發生時，得以確定其數額，特此說明。

中 華 民 國 113 年 8 月 7 日
                  民事第一庭法 官 周欣怡   
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 
中 華 民 國 113 年 8 月 7 日
                            書記官 葉昱琳