臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,113,訴,94,20240409,1

臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第94號
原 告 洪嘉隆
被 告 王凱俐


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自門牌號碼為嘉義市○區○○路0段000巷00號2樓房屋中之A室遷出並將前開房屋返還原告。

被告應給付原告新臺幣30,774元及自民國113年2月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔98%，餘由原告負擔。

本判決第1項，於原告以新臺幣163,933元為被告供擔保後，得為假執行；

但被告如以新臺幣491,800元，為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第2項，於原告以新臺幣10,258元為被告供擔保後，得為假執行；

但被告如以新臺幣30,774元，為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告自民國112年4月16日起至113年4月15日止，向原告承租門牌號碼為嘉義市○區○○路0段000巷00號2樓房屋中之A室（下稱系爭房屋），租金為每月新臺幣（下同）4,500元（原證1、2，嘉義市政府財政稅務局112年房屋稅繳款書、住宅租賃契約書，本院卷第13至29頁）。

嗣兩造於112年5月6日合意提前終止租約（原證3，通訊軟體對話內容截圖節影本，本院卷第31至33頁），原告並於112年6月13日以存證信函催告被告搬離前開租屋處（原證4，嘉義彌陀郵局194號存證信函，本院卷第35至37頁），惟被告仍不置理，爰請求判決如訴之聲明第1項所示。

二、於系爭租約合意終止前，被告已支付租金至112年5月15日，除112年5月6日合意終止日至同年5月15日之租金，移轉為返還不當得利與原告之金錢外，另自112年5月16日起至12月25日止共7月又10日期間，被告獲有相當租金之不當得利合計 33,000元【計算式：（4,500元×7月）+（4,500元×10日/30日）＝33,000元】，原告亦得依民法第179條或第184條第1項前段規定請求被告返還或賠償前開金額與其法定遲延利息，爰請求判決如訴之聲明第2項所示。

三、對被告抗辯之陳述：

（一）於112年5月初發現1樓牆壁有水漬，經查係被告所承租系爭房屋洗手槽及浴室地板漏水所致（原證5，照片，本院卷第65頁），為避免漏水情況加劇與讓工人進行維修，原告遂於5月6日口頭告知被告，請被告諒解並願退還1個月之押租金、租金共9,000元，且被告亦表示同意（見原證3）。

1個月後，被告並未搬離，原告於同年7月12日聲請調解，然被告並未出席，而原告亦曾於6月13日以存證信函請被告搬離（見原證4）。

（二）被告自4月16日簽約時即取得鑰匙可自由進出系爭房屋，且被告已將物品搬入該屋，然被告卻於112年8月25日向臺灣嘉義地方檢察署（下稱嘉義地檢）提出本件原告詐欺及背信告訴，嗣經嘉義地檢檢察官為不起訴處分（原證6，嘉義地檢檢察官112年度偵字第9690號不起訴處分書，本院卷第67至69頁）。

因被告積欠房租達5個月，原告亦曾發出催繳通知並張貼於系爭房屋門口（原證7，催繳通知，本院卷第71頁）。

另因其他房客反應門故障致進出不便，原告始於同年12月25日更換新門鎖（原證8，屋主公告，本院卷第73頁），然因被告自同年6月13日後即封鎖原告之LINE訊息且不接電話，致無法知悉前開換鎖情事，惟原告亦將新鑰匙交付大樓警衛請其於被告回來時幫被告開門，以讓被告將物品搬離。

（三）否認被告已繳1年租金之事實，被告應舉證證明其前開抗辯之事實。

四、並聲明：（一）被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還 原告。

（二）被告應給付原告33,000元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年2月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

（三）訴訟費用由被告負擔。

（四）第1、2項聲明，請准供擔保宣告假執行。

貳、被告則以：

一、原告於簽訂系爭租約時即收取所有租金與押租金，卻經常藉故刁難並毀約，且於112年12月25日私自更換被告租屋處之大門鑰匙迄今，另扣留被告所有屋內之物品，被告自毋庸返還系爭房屋。

二、兩造訂立系爭租約後，被告須將戶籍遷入該址卻遭原告拒絕，原告更拒絕被告入住，直至簽約後之112年5月20日始得入住系爭租屋，且至112年6月28日始得將戶籍遷入該租屋處。

故被告要求原告是否得將租約期限往後延，經原告答應後，原告卻於通訊軟體中為前開表示，被告甚為不解。

被告未曾與原告合意終止系爭租約。

三、原告所提通訊軟體對話內容截圖節影本為兩造之對話無誤，但原告斷章取義，為何被告住不到1年即要被告搬走，並退還9,000元，不應僅以對話內容文字做判斷；

至被告確曾收受原告所提嘉義彌陀郵局194號存證信函（本院卷第31至37頁）無誤。

原告應補發被告已繳納1年租金及1個月押金之收據，被告均係以現金給付，故目前無前開收據。

四、至原告所提照片、嘉義地檢檢察官112年度偵字第9690號不起訴處分書（本院卷第65至69頁），被告從未看過前開照片，原告如何得知1樓漏水係來自被告之寢室，因2樓有4個房間，外頭有1間共用浴室及廚房、洗衣機皆有水龍頭及排水孔；

至前開不起訴處分書所記載押租金應係1年，且為何被告搬入系爭房屋後，不起訴處分書才出來。

又對原告所提催繳通知、屋主公告（本院卷第71至73頁），被告已繳納1年租金及1個月押金，為何原告尚可催繳公告且張貼於社區公開處。

五、原告更換新鑰匙後，並未將新鑰匙交給被告，限制被告之居住權。

否認原告所主張曾以LINE及電話通知被告，被告不回之事實。

原告亦未曾通知要更換新門鎖等語，資為抗辯。

參、得心證之理由

一、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第421條第1項、第455條分別著有規定。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；

當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。

當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；

但因他項陳述可認為爭執者，不在此限，民事訴訟法第277條、第279條第1、2項、第280條第1項亦分別定有明文。

查：

（一）原告所主張被告向其承租系爭房屋，租賃期限自112年4月16日起至113年4月15日止，租金為每月4,500元等事實，為被告所不爭，復有原告所提嘉義市政府財政稅務局112年房屋稅繳款書、住宅租賃契約書在卷可證（見本院卷第13至29頁），自堪信為真實。

（二）原告所主張兩造於112年5月6日合意提前終止租約，原告並於112年6月13日以存證信函催告被告搬離前開租屋處等事實，亦有原告所提通訊軟體對話內容截圖節影本（見本院卷第31至33頁）、嘉義彌陀郵局194號存證信函（見本院卷第35至37頁）等在卷可憑，亦堪信為真實。

至被告雖抗辯被告未曾與原告合意終止系爭租約云云；

然被告對前開通訊軟體對話內容截圖節影本對話內容為兩造對話之事實並不爭執（見本院卷第80頁），然自前開兩造對話內容知，被告同意盡快搬離系爭房屋處即兩造均同意終止系爭租約，應可認定，被告前開抗辯自不可採。

（二）系爭租約既經兩造合意終止，則依前開規定，承租人即被告於租賃關係終止後，應返還租賃物即系爭房屋，故原告請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告，自屬有據。

二、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

查：

（一）系爭租約於112年5月6日經兩造合意終止，業如前述；且原告同意被告於系爭房屋內物品可放到5月30日，亦有原告所提前開通訊軟體對話內容截圖節影本可憑（見本院卷第33頁），則被告自112年5月31日起即屬無權占有系爭房屋，應可認定。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

故被告自前開時間起無法律上原因占用系爭房屋，而獲得相當於租金之利益，並致原告受損害，故原告依不當得利返還請求權請求被告給付自112年5月31日起至112年12月25日止之相當租金不當得利，自屬有據。

至原告所請求之自112年5月16日起至112年5月30日止之不當得利，因既係原告同意核屬有法律上原因而不構成不當得利；

且既經原告同意亦非不法，亦無侵權行為損害賠償可言，此部分請求則均屬無據。

（二）被告就系爭房屋應給付原告相當租金之不當得利，茲審究如下： 1、按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益有所取得者，並應返還；

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條著有規定。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

2、查系爭房屋租金為每月4,500元，業如前述，堪認被告所受不當得利之利益為每月4,500元。

則原告請求被告給付自112年5月31日起至112年12月25日止即6個月又26日之相當租金不當得利計30,774元【計算式：（6個月×4,500元＝27,000元）＋（4,500元×26/31日＝3,774元，元以下4捨5入）＝30,774元】，應屬有據；

至逾此部分之其餘不當得利或侵權行為損害賠償請求，則均屬無據。

（三）至被告雖抗辯其已繳納1年租金及1個月押金云云。然自係爭住宅租賃契約書之房租收付款明細觀之，被告僅繳納1個月租金、1個月押金，有前開房租收付款明細在卷可證（見本院卷第29頁）；

另自前開嘉義地檢檢察官112年度偵字第9690號不起訴處分書記載觀之，本件被告即告訴人亦主張支付押金4,500元及1個月租金，有前開不起訴處分書可證（本院卷第67頁），是被告所抗辯已繳納1年租金自不可取。

三、綜上所述，兩造既合意終止系爭租約，則原告依前開租賃關係終止後之租賃物返還請求權，請求被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋返還原告；

另依不當得利返還請求權，請求被告給付30,774元及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年2月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許。

至原告逾此部分之其餘請求，則為無理由，應予駁回。

四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。

查本院既為兩造前開各一部勝訴、一部敗訴之終局判決，則審酌前開兩造勝、敗訴之比例與性質等情形，本院因認本件訴訟費用，依前開規定應命由被告負擔98%，餘由原告負擔。

五、末按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行；

原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。

又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條、第392條第2項分別著有規定。

查原告前開勝訴部分，兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行聲請既失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

中 華 民 國 113 年 4 月 9 日
民事第三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 9 日
書記官 陳慶昀