臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,96,訴,624,20090331,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度訴字第624號
原 告 丙○○
3
訴訟代理人 蔡碧仲律師
陳偉展律師
複 代理人 張宗存律師
陳振榮律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬零壹佰肆拾陸元，及自民國九十六年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告以新臺幣壹拾玖萬零壹佰肆拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告主張：原告於民國96年4月17日向被告購買坐落嘉義市○區○○路158巷104號12樓之3房屋（下稱系爭建物）及其坐落基地，約定買賣總價金為新臺幣（下同）2,150,000元，原告繳交全部價金後，被告於96年5月19日移交房屋，詎交屋後不到1個月，因連日下雨，系爭建物之客廳、天花板及4房間即發生嚴重漏水，造成家具、裝潢之損壞，霉菌叢生，嚴重影響居住品質。
系爭建物交屋時，被告曾與不動產經紀人共同交付原告房屋現況說明書，被告明確保證系爭房屋無滲漏水之情形，詎交屋後不到1個月即發生嚴重漏水現象，減損房屋價值甚鉅。
原告發現漏水問題，即依民法第356條規定通知被告處理，惟被告仍置之不理，原告依民法第359條規定，請求減少價金1,000,000元。
該1,000,000元雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減少價金請求權，則被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，原告依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還1,000,000元價金。
又本件係買賣契約，原告並無接受修繕之義務，且被告係出賣人，無修復瑕疵專業。
以系爭建物坐落基地面積1,446平方公尺，96年度公告現值每平方公尺13,760元，按原告權利範圍萬分之113比例計算，價值為224,836元，系爭建物依臺灣省建築師公會嘉義縣市辦事處（下稱建築師公會）鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）記載建造價值1,896,474元，折舊率13﹪，即折舊246,541元，建造當時價值僅1,649,933元，加上前揭土地價值合計1,874,769元，兩造買賣價金2,150,000元，高出275,231元，此亦為系爭建物所減少價值。
另依系爭報告書記載修復費用190,146元。
原告依民法第359條規定，請求減少價金1,000,000元。
該1,000,000元雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減少價金請求權，則被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在，原告依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還1,000,000元價金。
訴之聲明：被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，並請准供擔保，宣告假執行。
被告則以：系爭房屋已完工10餘年，如係結構問題，應由原承造商負責。
又系爭建物之天花板漏水是頂樓造成，頂樓屬公共使用部分，屬管理委員會負責，原告可要求管理委員會修繕，被告多年前裝修系爭房屋時，已將頂樓磚瓦脫落導致屋內滲漏問題向管理委員會反應，並獲知已有修繕，且被告欲修復，但為原告所拒。
又瑕疵可以修復，且修復金額只需10來萬元，系爭鑑定書記載修復費已較威霖土木包工業探詢市價結果高出2萬元，其餘包商利潤管理費等亦有高估等語。
答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
下列事項為兩造所不爭執，應堪採認：（見本院卷第271頁、第279頁）

㈠原告於96年4月17日向被告購買坐落嘉義市○○○段203-5地號土地（權利範圍10000分之113）及系爭建物，約定買賣總價金2,150,000元。

㈡被告於96年5月19日交付系爭建物與原告。兩造爭執事項：（見本院卷第271頁、第279頁）

㈠被告交付系爭建物予原告時，系爭建物是否有滲漏水之瑕疵？

㈡被告是否應就系爭建物之滲漏水負瑕疵擔保責任？

㈢原告以本件買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定主張減少價金，請求被告給付1,000,000元，有無理由？本院就上開爭執事項論述如下：（並依本院論述調整順序）

㈠被告交付系爭建物予原告時，系爭建物是否有滲漏水之瑕疵？原告主張系爭建物之大門玄關旁天花板、牆壁、客廳天花板、客廳旁陽台天花板、主臥房及客房2間之外牆、客房3面牆壁、另一房間2面牆、主臥房牆壁有滲水情形。

經查，本院依原告聲請，囑託建築師公會鑑定，並於97年4月21日會同兩造及建築師公會指派人員到場勘驗，並囑託鑑定上開位置有無滲漏水情形、滲漏水之原因、滲漏水之時間、所減少建物之價值等，經鑑定結果，認：⑴玄關旁天花板、鄰該天花板之突出牆壁、客廳天花板、鄰客廳旁陽台天花板均有裂縫有滲漏水情形、主臥房外牆有滲漏水情形、其餘2間臥房之牆壁外牆因窗角龜裂有滲漏水情形。

⑵玄關入口處旁之天花板有少許裂縫，因屋頂防水層功能失效，如遇大雨有滲漏水情形；

鄰該天花板旁之突出面牆壁、客廳天花板、鄰客廳旁之陽台天花板，因屋頂防水層功能失效，如遇大雨有滲漏水情形；

主臥房之外牆，因屋頂防水層功能失效，加上施工之工作縫問題，如遇大雨有滲漏水情形；

其餘2間臥房內之牆壁外牆，因窗戶、冷氣口窗角龜裂，如遇大雨有滲漏水之情形。

⑶滲漏水之最初時間：玄關入口處旁之天花板、客廳天花板、鄰客廳旁之陽台天花板滲漏水情形，因屋頂防水層功能失效產生，依其他建築物經驗約在完工後5至7年皆有防水層隔熱磚起翹防水功能失效現象產生；

鄰該天花板旁之突出面牆壁、主臥房之外牆、其餘2間臥房內之牆壁外牆滲漏水情形皆屬窗戶角及開口部，依經驗判斷為89年度921大地震或1022大地震時產生等情，有本院勘驗筆錄、照片及建築師公會97年8月14日函附系爭鑑定書、97年10月2日函在卷可稽（見本院卷第73頁至第81頁、第91頁、第246頁、第249頁，鑑定書外放），且兩造對系爭鑑定書記載前揭鑑定結果亦未異議，應堪採認。

又被告於96年5月19日交付系爭建物與原告，為兩造所不爭執，且系爭建物係84年間申請使用執照，有系爭鑑定書所附使用執照申請書可參，迄至96年5月19日交付系爭建物時，已逾12年餘，是依系爭鑑定書記載，堪認被告於96年5月19日交付系爭建物與原告時，上開滲漏水情形已經存在。

㈡被告是否應就系爭建物之滲漏水負瑕疵擔保責任？原告以本件買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定主張減少價金，請求被告給付1,000,000元，有無理由？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第354條定有明文。

又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。

又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第359條定有明文。

⒉經查，原告於96年4月17日向被告購買坐落嘉義市○○○段203-5地號土地（權利範圍10000分之113）及系爭建物，約定買賣總價金2,150,000元，已如前述。

又系爭建物係供作居住使用，房屋有滲漏水者，顯然會減少居住品質之通常效用。

且被告交付原告之房屋標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」，被告保證系爭建物並無滲漏水情形等情，亦據原告提出房屋標的物現況說明書1紙為證，且為被告所不爭執（見本院卷第15頁、第279頁），則系爭建物有前揭瑕疵，核與被告所保證之品質不符，則原告主張被告應負瑕疵擔保責任，並依前揭規定，請求減少價金，應屬有據。

被告雖辯稱：系爭房屋已完工10餘年，如係結構問題，應由原承造商負責，系爭建物之天花板漏水是頂樓造成，頂樓屬公共使用部分，屬管理委員會負責，原告可要求管理委員會修繕等語。

然本件原告係依兩造間成立之買賣契約請求被告負擔出賣人之瑕疵擔保責任，且系爭建物於被告交付原告時，即存有上開瑕疵，是被告辯稱應由原承造商負責，原告可要求管理委員會修繕等語，尚屬無據。

⒊上開鑑定結果認前揭窗戶角及開口部牆壁龜裂滲漏水部分所需費用及因屋頂防水層功能失效產生天花板滲漏水龜裂部分所需修復費用包括修復金額172,000元及其他稅捐包商利潤管理費等18,146元，合計190,146元，係鑑定人員測量裂縫滲漏情形、詢問市價，並詳列計算明細，有系爭鑑定書暨所附滲漏水修復估算書、建築師公會97年10月2日函在卷可佐，尚屬客觀合理，是原告主張被告就此部分應負瑕疵責任減少價金，為有理由。

至被告雖辯稱：系爭鑑定書記載修復費已較威霖土木包工業探詢市價結果高出2萬元，其餘包商利潤管理費等亦有高估等語，並提出估價單為證（見本院卷第340頁、第341頁）。

然有關本院囑託鑑定之機關，被告於97年2月1日陳述如對鑑定機關有意見，再陳報等語，惟嗣均未陳報鑑定機關；

經原告於97年2月12日聲請送上開鑑定機關鑑定，本院於97年4月21日會同兩造及上開鑑定機關指派人員到場勘驗及囑託鑑定事項（依序見本院卷第51頁、第57頁、68頁、第頁73頁至第75頁），被告於上開程序均未對鑑定機關表示異議，遲至98年3月10日始提出據稱係威霖土木包工業之估價單，已有礙訴訟之終結。

又原告否認被告所提出估價單之真正，該估價單並無任何威霖土木包工業或負責人之用印，是否屬實，已有所疑。

且被告所提出之估價單究如何為之，均有所疑，自難憑採。

而系爭鑑定書記載修復費用乃鑑定機關依本院囑託鑑定滲漏水情形鑑定修復費用，鑑定過程尚屬客觀合理，已如前述，自為可採。

⒋原告另主張系爭建物坐落基地面積1,446平方公尺，96年度公告現值每平方公尺13,760元，按原告權利範圍萬分之113比例計算，價值為224,836元，系爭建物依系爭鑑定書記載建造價值1,896,474元，折舊率13﹪，即折舊246,541元，建造當時價值僅1,649,933元，加上前揭土地價值合計1,874,769元，兩造買賣價金2,150,000元，高出275,231元，此亦為系爭建物所減少價值等語。

經查：⑴系爭建物固有前揭瑕疵存在，然上開瑕疵可以修復，為原告所自陳（見本院卷第332頁），上開鑑定結果亦認滲漏水部分可依施工方式處理修復，有建築師公會97年10月2日函可稽（見本院卷第246頁、第247頁），且原告已請求修復費用，亦如前述，是否因上開瑕疵有其他減少價值之情，已有所疑。

⑵市場交易價格之決定，包括買賣當時雙方之供需等主觀之重要因素，且公告現值一般較實際交易價值為低，此為通常經驗所得知，是原告以系爭建物造價、折舊率、土地公告現值計算結果與兩造間合意買賣價金之差額，據為減少價金之請求，尚屬無據。

另前揭鑑定機關固以建物折舊率折減計算所減少建物價值（見本院卷第247頁、第248頁），然折舊率乃建物因時間經過使用之折舊，自難採為因瑕疵所減少價值之計算標準。

此外，原告並無提出證據以資證明因上開瑕疵有其他減少價值之證據，尚難遽採。

⒌按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權（最高法院87年度臺簡上字第10號判例要旨參照）。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

本件原告主張交付價金2,150,000元與被告為被告所不否認，又原告請求減少價金190,146元應屬有據，則被告受領價金於190,146元部分，既因原告行使價金減少請求權而嗣後失其受領之法律上原因，而受有利益，並致原告受有損害，則原告依不當得利損害賠償請求權，請求被告應返還受領時所得利益價金190,146元，應予准許。

末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第2項定明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5﹪。

同法第233條第1項本文、第203條亦定有明文。

本件被告於96年10月17日收受起訴狀繕本，有送達證書在卷可稽，則原告請求被告給付190,146元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年10月18日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

本件原告勝訴部分，所命被告給付之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自當由本院依職權宣告假執行；

另被告陳明願供擔保請求宣告免為假執行，並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。

據上，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 蘇雅慧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官 劉昀匊