臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,97,簡上,80,20090304,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度簡上字第80號
上 訴 人 乙○○
己○○
訴訟代理人 唐淑民律師
廖道隆律師
徐慧齡律師
被 上訴人 福懋興業股份有限公司
法定代理人 甲○○
號7樓
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國97年9月16日本院嘉義簡易庭民國97年度嘉簡字第688號第一審判決提起上訴，本院於民國98年2月18日言詞辯論終結，判決如下：主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸拾萬元，及自民國九十七年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元、第二審訴訟費用新臺幣壹萬零叁佰陸拾貳元，共新臺幣壹萬陸仟捌佰陸拾貳元，由被上訴人負擔。
事實及理由
上訴人起訴主張：被上訴人向上訴人承租嘉益加油站，租賃期間至民國96年12月19日屆滿，被上訴人未再續租，租賃關係已消滅，依94年9月9日嘉益加油站洗車場遷移協議書（下稱系爭協議書）第4條約定，95年1月24日加油站租賃契約書（下稱甲契約）第3條第2項約定，暨被上訴人於97年4月2日福廠字第041號函文內容及收據，上訴人對於被上訴人尚有新臺幣（下同）600,000元租金債權，上訴人多次向被上訴人請求給付，均遭拒絕。
系爭協議書第4條約定上訴人須先取得系爭土地所有權人拋棄租金請求權切結書，然兩造間上開租賃標的物其中坐落嘉義市○○段908、898、897號土地（下合稱系爭土地）係訴外人所有，所有權人未與被上訴人訂立租約，不能向被上訴人請求租金，不可能出具拋棄租金切結書，系爭協議書第4條約定並無意義，亦屬不能條件。
且系爭協議第4條約定內容係被上訴人公司人員所要求，上訴人當時為取得能經銷被上訴人之油料，在不公平之地位下訂立上開約定。
系爭土地係由上訴人之前手川晉企業有限公司（下稱川晉公司）在無權占有狀態下，將使用權轉由上訴人行使，再由上訴人交由被上訴人使用占用，因被上訴人給付租金與上訴人，受有利益者係上訴人，真正無權占有者應係上訴人，所有權人無從對被上訴人主張任何法律上權利，被上訴人不應拒付上開租金。
且被上訴人已經給付租金與上訴人，不符無法律上原因受利益之不當得利要件。
又甲契約之出租人由上訴人變更為訴外人百信企業有限公司（下稱百信公司），被上訴人於96年12月13日寄發存證信函，承諾只要檢具上訴人之同意書後，就要給付租金。
爰依租賃契約，請求給付租金。
經原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，於本院補稱：㈠川晉公司向訴外人洪火有等4人承租系爭土地，租期自86年11月9日至91年11月8日，因川晉公司於租期屆滿後仍占用系爭土地，遭地主洪火有等4人訴請返還土地及不當得利，經本院以92年度訴字第14號（下稱系爭事件）判決，再經上訴而於94年5月31日遭駁回確定。
川晉公司與被上訴人於91年12月9日訂立之「加油站租賃契約書」，租期自91年12月20日起至96年12月19日止，租賃標的物包括系爭土地，嗣上開租賃物除系爭土地外，於92年5月22日由川晉公司轉讓與上訴人，由上訴人承受原出租人川晉公司之地位，兩造並於93年3月25日會同川晉公司訂立「加油站租賃契約」（下稱乙契約）；
復於94年9月9日會同川晉公司簽訂系爭協議書，係因被上訴人使用系爭土地，擔心遭地主追償使用代價，而與上訴人之約定，是如能確定地主不會向其追償使用代價，基於誠信原則，被上訴人當無扣款之理。
㈡依最高法院61年度臺上字第1695號判例、83年度臺上字第1139號判決及臺灣高等法院91年度上易字第649號判決意旨，被上訴人自91年12月20日起即已占用系爭土地，每月租金亦依約給付川晉公司，被上訴人對系爭土地所有權人而言，自不構成不當得利，且事實上系爭土地之所有權人亦從未向被上訴人為任何請求或主張，況基於債權相對性原則，系爭土地所有權人無法對被上訴人主張租金請求權，亦不得向其主張不當得利或其他使用代價，顯無提出系爭協議書第4點所載切結書之必要。
㈢於系爭事件中，直接占有人係被上訴人，川晉公司為間接占有人，川晉公司在交還土地前，本負有給付相當於租金之不當得利義務，被上訴人對此亦知情，又系爭土地所有權人於系爭事件另請求拆除「福懋台塑關係企業台塑石化」之招牌，因無法認定該招牌與川晉公司有何關連，而遭駁回在案，若所有權人執意向被上訴人請求，應會於上訴審中追加被上訴人為當事人，然在系爭事件一、二審均未主張，系爭事件既已判決確定，所有權人當知僅得向川晉公司請求，不致再向被上訴人提起訴訟。
且系爭土地所有權人至今就不當得利部分亦未向川晉公司聲請強制執行，取得執行名義後尚不願聲請強制執行，遑論再對被上訴人提起訴訟。
是被上訴人本應基於誠信原則給付租金，不應僅以客觀上未取得切結書，而扣留上開款項。
㈣系爭土地之地主在91年11月9日前即知被上訴人向川普公司次承租系爭土地，是系爭土地地主縱對被上訴人行使侵權行為請求權，亦已罹於2年時效，被上訴人無再受請求使用費之可能。
㈤若被上訴人擔心遭到地主追償，預扣租金已能達到防免之目的，卻要求上訴人尚須提出地主出具之切結書，顯係加重上訴人之責任，且被上訴人已扣留1,480,000元在先，上訴人只好同意此項約定，是被上訴人要求上訴人提出切結書，依其情形顯失公平，且該條款又是被上訴人單方所擬，預定用於同類契約所訂定，依民法第247條之1第2款規定，要求上訴人提出切結書之約定應屬無效。
又被上訴人直至正式簽約時，始提出有系爭協議書第4條約定，上訴人在協談過程中，無充分時間審閱條款內容。
㈥系爭土地原為訴外人戊○○、陳建全、洪柳美、洪火有、洪李笑、郭罕長、賴慶福等共計30餘人共同出資購買，其中897、898號土地信託登記於洪李笑名下，908號土地信託登記於洪火有名下，909、909-1號土地信託登記在戊○○名下，嗣戊○○、洪火有、洪李笑、郭罕長、賴慶福等人為共同經營加油站，乃由戊○○、洪火有陸續收購其他出資人之股份，並由戊○○之夫丁○○成立川晉公司負責打理加油站事務，未料川晉公司在86年11月間欲開始營運時，洪火有、洪李笑、郭罕長、賴慶福反悔繼續經營加油站，川晉公司乃與洪火有等人簽訂租賃契約，租期自86年11月9日至91年11月8日止。
由於川晉公司營運狀況不佳，無法給付後3年租金，洪火有、洪李笑、郭罕長、賴慶福未向川晉公司訴請給付租金或終止契約，及至租賃期限屆滿後，仍由川晉公司為租賃物之使用收益，亦均未對川晉公司表示反對，意思，依民法第451條規定，上述租約視為不定期限繼續契約，且無禁止川晉公司轉租之約定，川晉公司於91年12月9日將系爭土地出租與被上訴人，因川晉公司無法依約給付租金，洪火有等人乃於92年間對川晉公司訴請返還土地及自91年11月9日起至交還土地之日止之不當得利，仍未請求後3年即88年11月9日至91年11月8日之租金，是系爭土地所有權人不僅在租期尚未屆滿前，未向川晉公司追討租金，亦未就91年11月9日起至交還土地之日止之不當得利聲請強制執行，係因其等反悔共同經營加油站，使川晉公司在營運上遭遇阻礙及困難，且川晉公司代表人丁○○之配偶戊○○亦為系爭土地所有權人之一，故對川晉公司不再追究，前述實務見解亦認被上訴人若依約給付租金給川晉公司或上訴人，對所有權人自未構成不當得利，系爭土地所有權人在法律上亦無得對被上訴人主張之依據，要求上訴人提出切結書，顯無必要。
㈦依土地法第97條第1項規定，最高租金僅740,088元，扣留148萬元已可達雙重付租之目的，再扣留60萬元，實無必要。
㈧系爭協議書係丙○○代表被上訴人簽訂，丙○○表示租期屆滿就會返還保留之租金600,000元等語。
聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。
被上訴人則以：上訴人尚未履行系爭協議書第4點之義務，被上訴人無須給付600,000元。
原出租人川晉公司未給付租金給系爭土地所有權人，被上訴人擔心地主向被上訴人要租金，始訂立系爭協議書第4點。
系爭土地所有權人至目前雖未向被上訴人主張權利，但不表示以後不會主張。
依系爭協議書第4條約定，被上訴人保留每個月各10萬元租金，係雙方同意，非被上訴人無故刁難等語。
並於本院補充稱：系爭協議書係兩造及川晉公司多次協議後始簽立，亦非定型化契約，應屬有效。
被上訴人前保留148萬元租金已經返還上訴人，系爭協議書最後僅保留60萬元，並約定上訴人應提出切結書等語置辯。
聲明：上訴駁回。
下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第74頁至第76頁），堪信屬實。

㈠被上訴人於91年12月9日與川晉公司成立租約，被上訴人向川晉公司承租坐落嘉義市○○段909、908、898、897號土地及建號348號，門牌號碼嘉義市○區○○里○○路○段136號建物（含加油站所有附屬無照建物），暨嘉益加油站經營權及所有生財器具、設施、設備等物（下合稱系爭租賃物）。

㈡川晉公司於92年5月22日將上開租賃標的物轉讓與上訴人，上訴人承受川晉公司之契約義務，並於93年3月25日與川晉公司、被上訴人簽立乙契約，上訴人為出租人，被上訴人為承租人，租賃期間自公證日起至96年12月19日止，每月租金600,000元，租賃標的為系爭租賃物。

㈢乙契約第5條第3款約定：「加油站鄰地同段908、898、897地號等3筆土地全部（現況洗車場），應由甲方（即上訴人）負責於本約簽定日起90日內協調丙方（即被上訴人）與地主簽訂承租契約（租期與本約相同，租金由本合約應付租金逕行扣除支付），否則應賠償丙方之所有損失，且丙方得主張終止契約，甲方不得異議。

…」；

第5條第6款約定：「乙方（即川晉公司）同意（自91年12月20日起至92年12月19日止）丙方保留應付租金（計148萬元）於川晉家居部分（加油站2樓全部及1樓後段部分）騰空遷出並且完成丙方取得同段908、897、898地號等3筆土地（洗車場）之承租契約書后2週內支付。」

。

㈣兩造於94年9月9日再會同川晉公司簽訂系爭協議書，就乙契約第5條第3款約定：加油站鄰地同段908、898、897地號等3筆土地全部（現況洗車場），應由甲方（即上訴人）負責向該地主承租（與本約同租期）給丙方使用，否則應賠償丙方之所有損失，且丙方得主張終止契約，及將已付款項抵銷租期，甲方不得異議約定。

因甲方無法如期取得上述洗車場用地租賃契約書，經上訴人與川晉公司協議條件而簽立系爭協議書，系爭協議書第4條約定：本協議書簽訂後1週內，由甲方（上訴人）檢據向丙方（被上訴人）請領94年1至9月之租金（甲方需先取得嘉義市○○段908、898、897號土地地主拋棄向丙方請求租金之切結書，否則94年1至6月之租金每月仍保留10萬元）及原保留之租金148萬元，…。」

。

㈤上訴人未取得坐落嘉義市○○段908、898、897號土地地主拋棄向被上訴人請求租金之切結書。

㈥坐落嘉義市○○段908、898、897號土地為洪火有、洪李笑、郭罕長、賴慶福（下稱洪火有等4人）合資購買，其中897號、898號土地信託登記在洪李笑名下，908號土地登記在洪火有名下。

洪火有等4人於87年8月7日與川晉公司成立和解，約定洪火有等4人將上開土地出租與川晉公司，租期自86年11月9日至91年11月8日止。

洪火有等4人訴請川晉公司返還908、898、897號土地及自91年11月9日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利，經臺南高分院以93年度重上字第72號判決認洪火有等4人勝訴確定。

兩造爭執事項：

㈠系爭協議書第4條是否違反民法第247條之1第2款規定而無效？

㈡上訴人請求被上訴人給付60萬元租金，有無理由？本院就上開爭執事項，論述如下：

㈠系爭協議書第4條是否違反民法第247條之1第2款規定而無效？

⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，加重他方當事人之責任者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效。

民法第247條之1第4款定有明文。

上開規定之適用，以依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，其契約中所為上開約定，按其情形，顯失公平，為其要件，若按其情形，並未顯失公平者，自無上開規定之適用。

又該條所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度臺上字第2340號判決參照）。

⒉經查，被上訴人於91年12月9日與川晉公司成立租約，被上訴人向川晉公司承租系爭租賃物，嗣上訴人承受川晉公司之契約義務，並於93年3月25日與川晉公司、被上訴人簽立乙契約，乙契約第5條第3款約定：「加油站鄰地同段908、898、897地號等3筆土地全部（現況洗車場），應由甲方（即上訴人）負責於本約簽定日起90日內協調丙方（即被上訴人）與地主簽訂承租契約（租期與本約相同，租金由本合約應付租金逕行扣除支付），否則應賠償丙方之所有損失，且丙方得主張終止契約，甲方不得異議。

…」；

乙契約第5條第6款約定：「乙方（即川晉公司）同意（自91年12月20日起至92年12月19日止）丙方保留應付租金（計148萬元）於川晉家居部分（加油站2樓全部及1樓後段部分）騰空遷出並且完成丙方取得同段908、897、898地號等3筆土地（洗車場）之承租契約書后2週內支付。」

，兩造復於94年9月9日簽立系爭協議書等事實，為兩造所不爭執。

又因系爭租賃物其中系爭土地非上訴人所有，因恐所有權人向被上訴人請求租金或使用代價，乃於系爭協議書第4條約定：「本協議書簽訂後1週內，由甲方（上訴人）檢據向丙方（被上訴人）請領94年1至9月之租金（甲方需先取得嘉義市○○段908、898、897號土地地主拋棄向丙方請求租金之切結書，否則94年1至6月之租金每月仍保留10萬元）及原保留之租金148萬元…。」

，亦為兩造所不爭執（見本院卷第36頁），足見系爭協議書乃針對本件兩造之租賃情形，亦即因上訴人無法依乙契約約定取得洗車場用地租賃契約書而協議再簽立系爭協議書，顯非上訴人預定用於同類契約之條款而訂定之契約，上訴人主張適用上開規定，已屬無據。

況兩造約定系爭協議書第4條，乃因上訴人所出租與被上訴人之物，有部分非上訴人所有，則被上訴人要求上訴人取得所有權人拋棄向被上訴人請求租金或使用代價之切結書，否則由被上訴人保留部分租金之約定，尚難認有何加重上訴人之責任而按其情形顯失公平者。

上訴人主張系爭協議書第4條違反民法第247條之1第2款規定而無效，自屬無據。

㈡上訴人請求被上訴人給付60萬元租金，有無理由？

⒈次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年臺上字第1053號判例要旨參照）。

經查，兩造簽立系爭協議書第4條約定：「本協議書簽訂後1週內，由甲方（上訴人）檢據向丙方（被上訴人）請領94年1至9月之租金（甲方需先取得嘉義市○○段908、898、897號土地地主拋棄向丙方請求租金之切結書，否則94年1至6月之租金每月仍保留10萬元）及原保留之租金148萬元…。

」，上開約定雖記載：土地地主拋棄向丙方請求「租金」之切結書，然兩造簽立系爭協議書第4條約定，乃因系爭租賃物其中系爭土地非上訴人所有，因恐所有權人向被上訴人請求租金或使用代價，始為此約定，已如前述，故系爭協議書雖記載「拋棄向丙方請求『租金』之切結書」，其中「租金」實為租金或使用土地之代價，始符兩造為此約定之真意，應先敘明。

⒉兩造簽立系爭協議書第4條，既係因系爭租賃物之系爭土地非上訴人所有，因恐所有權人向被上訴人請求租金或使用代價，始為此約定，則如系爭土地之所有權人已不得向被上訴人主張權利，則縱使上訴人未提出上開切結書，亦應認被上訴人已無保留上開租金之必要。

⒊按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，民法第197條第1項定有明文。

經查，被上訴人使用系爭土地至94年9月9日即未再使用，為兩造所不爭執（見本院卷第72頁），又系爭土地所有權人於94年4月13日即知悉被上訴人使用系爭土地之事，此觀諸系爭土地所有權人於前對川晉公司提出訴訟中之陳述甚明（見臺灣高等法院93年度重上字第72號卷第175頁、第176頁）。

是縱系爭土地之所有權人因被上訴人使用系爭土地而得對被上訴人主張侵權行為損害賠償請求權，亦已罹於請求權時效，被上訴人自得拒絕給付。

⒋按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高法院83年度臺上字第1139號判決參照）。

本件上訴人將系爭土地出租予被上訴人，並收取租金乙節，為兩造所不爭執，並有乙契約、甲契約、系爭協議書在卷（見原審卷第4頁至第12頁）可稽，被上訴人占有使用系爭土地係基於與上訴人間之租賃契約，因未經系爭土地所有權人之同意，對系爭土地所有權人不生效力，被上訴人固不得執此對系爭土地所有權人主張具有占有使用之正當權源，但無權占有並不當然構成不當得利，被上訴人既基於與上訴人間有效之租賃契約而使用系爭土地，負有給付租金予上訴人即出租人之義務，揆諸前揭說明，難認被上訴人為無法律上之原因而受有相當於租金之利益，系爭土地之所有權人尚難依不當得利法律關係，對被上訴人請求返還相當於租金之損害。

⒌從而，系爭土地所有權人基於侵權行為關係對被上訴人之權利既已罹於時效，又不得依不當得利之法律關係對被上訴人主張權利，則兩造簽立系爭協議書第4條有關保留部分租金之約定，自已無必要，是上訴人請求被上訴人給付600,000元，應屬有據。

末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第2項定明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5﹪。

同法第233條第1項本文、第203條亦定有明文。

本件被上訴人於97年8月4日收受起訴狀繕本，有送達回證1紙可證，則上訴人依租賃契約、系爭協議書，請求被上訴人給付600,000元，及自97年8月5日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，容有違誤，上訴人上訴求為廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。

本件係上訴人全部勝訴，其繳納之第一審訴訟費用即裁判費6,500元、第二審訴訟費用即裁判費9,750元及證人日旅費612元，合計元16,862元，應由被上訴人負擔。

本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 黃茂宏
法 官 林中如
法 官 蘇雅慧
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 4 日
書記官 劉昀匊