臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,97,簡上,99,20090311,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度簡上字第99號
上 訴 人 乙○○
兼訴訟代理 丙○○
人
被 上訴人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年10月29日本院朴子簡易庭97年度朴簡字第175號第一審判決提起上訴，經本院於98年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實甲、上訴人方面：

一、聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回；

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述，除與原判決記載相同者外，補稱：被上訴人於原審主張均不實在，上訴人於原審時並未收到法院開庭通知故未到庭爭執。

查上訴人乙○○於民國97年6月向被上訴人表示不欲續租後，旋即陸續整理，進行搬遷事宜，於7月中旬即全部搬離向被上訴人承租之房屋，並電話告知被上訴人前來處理後續問題，然被上訴人遲至8月1日晚上七時左右始至上訴人丙○○工作地點，向上訴人丙○○要求返還租屋處鑰匙，上訴人丙○○當時即將鑰匙交還，惟因兩造間就被上訴人尚欠上訴人乙○○之押金新臺幣（下同）30,000元及應退還當初承租時遷移鐵門之一半費用7,500元未還，以及被上訴人向上訴人乙○○要求追加提前解約20,000元之違約金等事由仍有爭執，被上訴人乃將鑰匙交回給上訴人丙○○，並非上訴人丙○○拒絕交還鑰匙，則上訴人乙○○既已於97年7月中旬搬離並告知被上訴人，被上訴人再向上訴人乙○○要求給付7、8、9月租金實不合理。

次查，雙方於訂定租賃契約當時只約定倘若上訴人（即承租人）提前解約，需支付20,000元予被上訴人（即出租人）; 反之，若被上訴人提前解約租予他人則要支付20,000元予上訴人，並未有被上訴人得向上訴人乙○○請求租金五倍計算違約金之約定，況且上訴人乙○○於7月中旬已搬離完畢，已如上述，並無違約之情事，則被上訴人請求給付違約金云云，即屬無據。

又被上訴人於出租時未盡告知義務，造成上訴人乙○○兩年多之經營損失及飽受隔壁鄰居騷擾，為此，爰依法提起上訴。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述，除與原判決記載相同者外，補稱：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，民事訴訟法第447條第1項定有明文。

查上訴人並未在原審請求傳訊其同事蔣蕙朱、劉宸妡到庭作證，依前揭規定自應予以駁回，又上開證人苟能證明上訴人所辯，則上訴人即得於原審提出卻未請求，則渠等是否能證明上訴人所舉待證事實，已非無疑，況上訴人請求傳訊之證人均為其同事，其等並非無可能臨訟勾串。

另關於違約金五倍之約定在兩造租賃契約書第6條已明載，上訴人乙○○既未能於期限（97年7月15日）前遷讓交還房屋，依該條約定，被上訴人即得請求上訴人乙○○、丙○○連帶給付違約金。

又上訴人乙○○係在瞭解租賃房屋內部及外部周遭環境後始與被上訴人簽約承租，上訴人主張被上訴人未盡告知義務云云，顯不實在。

理 由

一、被上訴人起訴主張：上訴人乙○○於95年5月間邀同上訴人丙○○為連帶保證人，與被上訴人訂立房屋租賃契約書，約定自翌 (6)月1日起迄100年5月31日承租被上訴人所有門牌號碼嘉義市○○○路3號1至3樓之房屋 (下稱系爭房屋)，租金為第1年租金每月1萬8千元，第2年租金每月1萬7千元，第3年租金每月1萬6千元，第4年以上租金每月1萬5千元。

惟自租金首期起，雙方已合意變更為每月1萬5千元，雙方並約定承租人若擬於租賃期間內未滿4年提前解約，承租人應加付2萬元租金。

又租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋，出租人每月得向承租人請求照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。

嗣上訴人乙○○突於97年6月30日向被上訴人表示不擬續租，被上訴人允其所請，並請其於翌 (7)月15日前遷讓交還系爭房屋，惟上訴人乙○○迄今拒不交還鑰匙，致被上訴人無法入內使用。

從而，依據上開約定自得請求上訴人乙○○、丙○○連帶給付①提前解約應付之租金20,000 元、②97年7月15日至同年9月15日以五倍計算之違約金15萬元（15,000元/月×5倍×2個月＝150,000元)，③並依據侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償97年7月15日至同年9 月15日相當於租金之損害3萬元 (15,000元/月×2個月=30,000元)。

上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

（原判決關於駁回被上訴人違約金逾5萬元部分及相當於租金之損害3萬元部分，及自97年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，未據被上訴人上訴，業已確定。

）

二、兩造不爭執之事實：

（一）上訴人乙○○於95年5月間邀同上訴人丙○○為連帶保證人，與被上訴人訂立房屋租賃契約書承租被上訴人所有之系爭房屋，雙方約定租賃期間自95年6月1日起迄100年5月31日，租金為第1年租金每月1萬8千元，第2年租金每月1萬7千元，第3年租金每月1萬6千元，第4年以上租金每月1萬5千元，惟自租金首期起，雙方已合意變更為每月1萬5千元。

（二）上訴人乙○○於97年6月30日向被上訴人表示不擬續租，被上訴人允其所請，限其於翌 (7)月15日前遷讓交還系爭房屋，上訴人乙○○迄今尚未交還系爭房屋之鑰匙予被上訴人。

（三）上訴人乙○○於訂約時，交付3萬元予被上訴人為押租保證金，上訴人乙○○97年6月間之房租未付，同意由被上訴人自押租保證金中扣除1萬5千元。

（四）依兩造租賃契約書第21條約定，承租人應租滿並付滿1年租金，租賃期間內（未滿4年）若擬提前解約，承租人應加付2萬元租金給出租人，承租人絕無異議：出租人租賃期間內（未滿4年）若擬提前解約，出租人應加付2萬元租金給承租人，則上訴人乙○○於租賃未滿4年即提前解約，自應加付2萬元予被上訴人。

三、是本件爭點厥為，上訴人乙○○迄今未交還系爭房屋之鑰匙是否違約？被上訴人請求上訴人乙○○、丙○○連帶給付違約金有無理由？兩造各執一詞，本院經查：

（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決參照）。

（二）兩造於房屋租賃契約書第六條約定，「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」

有上開契約書影本一份在卷可參。

上訴人空言違約金5倍部分，我們根本沒有約定，當初只有說期限未到不租，上訴人要支付2萬元，如果被上訴人租給他人，被上訴人要付上訴人兩萬元云云，委不足採。

（三）被上訴人主張，在97年8月1日打電話給上訴人丙○○，上訴人丙○○說很忙，沒有時間解約，被上訴人前往找上訴人丙○○，依照原來第21條約定上訴人乙○○提前解約要扣2萬元，押金3三萬元，鐵門要付給上訴人乙○○7500元，所以還要付給上訴人乙○○2500元。

因被上訴人身上沒有錢，欲返回家中拿，上訴人丙○○就馬上伸手向被上訴人要回鑰匙，被上訴人將鑰匙交還給上訴人丙○○，迨被上訴人返家拿錢欲向上訴人丙○○取得鑰匙，上訴人丙○○來電告知被上訴人，說沒有理由付違約金，被上訴人就沒有拿錢去給上訴人丙○○，迨被上訴人再打電話給上訴人丙○○，均是他人接通的，並說上訴人丙○○不在，被上訴人沒有辦法找到上訴人丙○○。

嗣後被上訴人聲請調解委員會調解，第一次調解上訴人沒有到，第二次調解上訴人丙○○有到，但是沒有成立等語。

為上訴人所不爭執，且自承迄今系爭房屋之鑰匙仍為上訴人丙○○持有（見本院97年12月30日準備程序筆錄）。

揆之前揭（二）兩造於契約第六條之約定，既明載上訴人需將系爭房屋按照原狀遷空交還被上訴人，則不僅上訴人需將自己之物品遷空，回復系爭房屋出租時之原狀，並且需交還系爭房屋於被上訴人無誤。

則上訴人乙○○雖主張於97年7月中旬已搬離系爭房屋，惟並未交還系爭房屋之鑰匙予被上訴人，該租賃房屋仍為上訴人乙○○得隨時占有使用之狀態，被上訴人無法進入系爭房屋，實難認上訴人乙○○已於97年7月中旬交還系爭房屋予被上訴人，上訴人乙○○違反兩造契約第六條之規定無誤。

（四）又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決參照）。

揆之兩造違約金之約定，應認該條款所約定之金額除具有違約金之性質外，實質內涵亦係針對上訴人乙○○於租賃契約期滿後，仍拒不交還系爭房屋時，兩造就被上訴人所受之損害額預作約定，是該違約金之性質應屬賠償性違約金。

本院審酌系爭房屋之面積、用途、每月1萬5千元之租金額，認兩造約定每月租金5倍即7萬5千元之違約金過高，爰將違約金酌減至每月2萬5千元，則上訴人自97年7月16日起迄同年9月15日尚未交還系爭房屋，應付之違約金共為5萬元，尚無不合。

（五）再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。

查本件被上訴人曾收取3萬元之押租金，為兩造所不爭執，並有上開租賃契約書在卷可參。

而上訴人乙○○自承尚未給付97年6月份之租金，扣除該月份1萬5千元之租金，尚有1萬5千元之押租金，至於97年7月份之租金，因該月份 (7月15日前)係要讓上訴人乙○○搬遷之時間，故不收取該月份租金等語，是上訴人乙○○所繳交之3萬元押租金，於抵充97年6月份之1萬5千元租金、提前解約之2萬元租金，及5萬元違約金後，上訴人乙○○尚欠被上訴人5萬5千元。

四、綜上所述，上訴人乙○○尚欠被上訴人5萬5千元，上訴人丙○○為上訴人乙○○之連帶保證人，亦同負連帶責任。

從而，被上訴人本於租賃契約，請求上訴人乙○○、丙○○連帶給付5萬5千元，及自起訴狀送達最後1位被告翌日即97年10月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當；

原審並依職權宣告假執行，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、兩造其餘主張及所提證據，與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
民事第一庭審判長法 官 林世芬
法 官 張鶴齡
法 官 柯月美
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
書記官 李文政