臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,97,訴,439,20090416,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度訴字第439號
原 告 行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蕭世芳律師
複 代理人 蕭敦仁律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 吳宏輝律師
劉興文律師

上列當事人間拆屋還地事件，於中華民國98年4月2日言詞辯論終
結，本院判決如下：

主 文
一、被告應將坐落嘉義市○段○○段7地號及7之3地號土地上，如附圖所示Ｂ部分，面積捌拾點貳平方公尺之建物遷讓交還原告。
二、被告應將坐落嘉義市○段○○段7地號及7之3地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積肆拾玖點貳柒平方公尺之建物拆除，將土地交還原告。
三、被告應給付原告新台幣貳拾貳萬玖仟貳佰陸拾壹元，及自民國九十七年八月一日起至遷讓交還上開房屋及土地時止，按年給付原告新台幣壹拾貳萬零肆佰零柒元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後得假執行；
但被告如以新臺幣壹佰肆拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣參拾萬伍仟元為被告供擔保後得假執行；
但被告如以新臺幣玖拾壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於原告以新臺幣柒萬陸仟元為被告供擔保後得假執行；
但被告如以新臺幣貳拾貳萬玖仟貳佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
九、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。

事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款分別定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明為：「被告甲○○應將坐落嘉義市○段○○段7號及7之3號建地上如附圖所示Ａ部分面積約25平方公尺（以實測面積為準）地上鐵骨造房屋拆除，將土地連同同小段7號、7之3號地上如附圖所示Ｂ部分面積約40平方公尺（以實測面積為準）木造平房遷讓交還原告，並給付原告新臺幣128,187.5元，另自民國97年8月1日起至遷讓交還房屋及土地日止，按年以新臺幣120,900元計付之損害金。」
嗣經本院囑託嘉義市地政事務所就建物現況加以測量確定建物面積位置後，原告於民國97年10月28日以準備書狀更正並擴張聲明為：「被告甲○○應將坐落嘉義市○段○○段7號及7之3號建地上如附圖所示（即嘉義市地政事務所97年10月8日複丈成果圖）Ａ部分面積約49.27平方公尺地上房屋拆除，將土地連同同小段7號、7之3號建地上如附圖所示Ｂ部分面積約80.2平方公尺木造平房遷讓交還原告。
並給付原告新台幣458,826元，另自民國97年8月1日起至遷讓交還房屋及土地日止，按年以新台幣240,814元計付損害金與原告」。
揆諸上開說明，其所為擴張及更正聲明，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、系爭座落嘉義市○段○○段7號及7之3號土地上如附圖所示Ｂ部分陳舊木造平房（門牌嘉義市○區○村里○○鄰○○路384號），係原告配給職員即被告甲○○居住之宿舍，被告於民國83年2月1日退休後仍居住於此。
被告竟擅在附圖所示Ａ部分違規增建鐵骨造住房（門牌嘉義市○區○村里○○鄰○○○路24號），且違規經營商業，販賣甘蔗、醬油等。
按「因任職關係獲准配住房屋，屬使用借貸之性質。」
（最高法院85年台上字第2793號及86年台上字第964號判例參照）；
又民法第472條第1項第2款規定：「借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意，允許第三人使用者，貸與人得終止契約。」
。
行政院92年5月15日以行政院院授人住字第092030601號修正之「事務管理規則」第九編宿舍管理章第256條第1項規定：「宿舍使用人應實際居住，不得將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。」違者，得依同規則第
259條規定「終止借用契約，並責令搬遷。」
，上開事務管理規則雖經行政院94年6月29日行政院院台秘字第0940087485號令廢止，然宿舍管理手冊（行政院94年6月30日修正，並自94年7月1日生效）第11條亦規定：「宿舍使用人應實際居住，不得將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。」
違者，原告得依宿舍管理手冊第11條第2段規定「終止借用契約，並責令搬遷。」
㈡、原告前已依法向被告甲○○通知終止借用契約，再以本件起訴狀繕本聲明終止使用借貸宿舍契約，請求被告遷讓交還附圖所示Ｂ部分原配住舊宿舍，另本於所有權之作用，排除侵害，請求被告拆除擅自增建之Ａ部分房屋，交還無權占有之土地。
㈢、查系爭土地89年7月申報地價為新台幣（以下同）18,900元，93年1月迄今為18,600元，有該土地謄本及地價謄本附卷可考。
被告擅自佔據系爭土地如附圖所示Ａ部分49.27平方公尺搭建房屋，使原告損失相當於法定租金之損失，對此，原告依土地法第97條規定：按當其申報地價百分之十計算，請求被告甲○○返還最近5年間相當於法定租金之不當得利458,826元。
又原告終止使用借貸契約後，被告無權占有Ａ部分49.27平方公尺、Ｂ部80.20平方公尺，共129.47平方公尺，另請求自97年8月1日起至被告遷讓時止，按當期申報地價百分之十計算，相當於租金之損害金每年240,814元。
㈣、對被告抗辯所為之陳述：
１、被告提出之原告79年9月18日79嘉行字第12171號函僅係同意被告修繕Ｂ部分原配給宿舍，未同意被告在配住宿舍外空地增建樓房，則被告擅予增建Ａ部分樓房，顯違上開民法第
472條第1項第2款、事務管理規則第256條第1項及宿舍管理手冊第11條規定，既經原告依法終止租約，被告應拆除Ａ部分增建房屋交還土地，並遷讓返還Ｂ部分房屋。
２、又按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權」民法第811條定有明文。
被告或曾依原告上開函文「重修」原配住Ｂ部分宿舍，即以動產（建築材料）加附在原宿舍不動產，然既非完全拆除原有房屋，重新建築，另立獨立門戶，而是在原有建築主材，附加的補強修繕，依上開規定，附合之動產歸原告所有。
從而，被告抗辯Ｂ部分房屋，為伊所有，殊乏理由，原告請求被告將Ｂ部分房屋遷讓交還原告，洵無不合。
㈤、並聲明：１、被告甲○○應將坐落嘉義市○段○○段7號及7之3號建地上如附圖所示Ａ部分面積約49.27平方公尺地上房屋拆除，將土地連同同小段7號、7之3號地上如附圖所示Ｂ部分面積約80.20平方公尺木造平房遷讓交還原告，並給付原告新台幣458,826元，另自民國97年8 月1日起至遷讓交還房屋及土地日止，按年以新台幣240,814 元計付損害金與原告。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
㈠、系爭土地前經原告機關准予被告使用並「重修」，此有原告機關79年9月18日79嘉行字第12171號函影本為憑，是以被告使用上述地號為有權使用。
附圖A、B部分所示建物均為被告所建，且被告自行搭建宿舍之時間在民國55年以前，依中央各機關學校國有眷舍房地處理要點三㈠㈡之規定，被告配住之眷舍在72年5月1日前，被告縱已退休，仍可繼續使用。
㈡、附圖Ａ部分建物，為原告機關於79年准許被告所建，有原告公文一紙為證，並非如原告所稱係被告違規增建。
且被告無違規販賣甘蔗、醬油之商業行為，亦有原告機關96年2月10日嘉秘字第0965250216號函可參，是被告並無原告機關所謂終止借用契約之行為，則原告機關請求相當於租金之不當得利顯無理由。
㈢、況縱認被告之答辯為無理由，被告在終止借用關係之前均為合法使用，原告請求被告給付5年相當於租金之不當得利，其計算方式亦不合理，依照國有財產局非公用不動產租賃作業程序第52點，基地租金之計算方式是以申報地價總額百分之5計算，原告請求以申報地價總額百分之十計算，顯屬過高。
㈣、並聲明：１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、坐落嘉義市○段○○段7號及7之3號土地，為國有土地，原告為管理機關。
㈡、原告前身為行政院農業委員會林務局玉山林區管理處，被告前任職於原告單位，自民國55年以前即配住門牌號碼嘉義市○區○村里○○鄰○○路384號宿舍。
㈢、被告83年2月1日自原告單位退休後，目前仍繼續占有使用附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，且Ａ部分建物，為被告所搭建。
四、兩造主要爭執之點：
㈠、原告終止系爭使用借貸契約，是否合法？
㈡、原告請求被告遷讓系爭借用房屋（即附圖所示Ｂ部分），有無理由？
㈢、原告請求被告應將附圖所示Ａ部分面積49.27平方公尺之建物拆除有無理由?
㈣、原告請求被告給付近五年來無權占用Ａ部分土地之損害458,826元，有無理由？
㈤、原告請求被告給付自民國97年8月1日起至遷讓交還系爭房屋及土地之日止，按年給付240,814元之損害金，有無理由？五、本院之判斷：
㈠、原告終止系爭使用借貸契約，是否合法？
１、按借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第472條第2款定有明文。
又依行政院訂定之事務管理規則第256條第1項、第2項、第259條明定：「宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途」；
「事務管理單位查明有前項情事之一者，除依第259條規定處理外。
嗣後該職員在本機關不得再請借宿舍」；
「宿舍借用人違反上開規定者，應即終止借用契約，並責令搬遷，」上開事務管理規則係行政院於46年8月2日以行政院臺四十六人字第一二一二號令訂定發布，其後全文415條行政院於72年4月29日以行政院臺七十二秘字七六０六號令修正發布，嗣經行政院於94年6月29日廢止不再適用，惟本件借用及違法使用之事實若發生於該規則廢止之前，依實體從舊之法理，自仍有上開事務管理規則之適用，合先敘明。
２、況按行政院94年6月30日修正，並自94年7月1日生效之宿舍管理手冊第11條第1、2項規定：「宿舍使用人應實際居住，不得將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。」
、「事務管理單位查明宿舍借用人有違反前項規定情形或占用他宿舍時，應即終止借用契約，並責令搬遷，該宿舍借用人在本機關不得再請借宿舍」。
故無論依已廢止之事務管理規則或現行之宿舍管理手冊，被告若有將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途時，原告即有權終止借用契約。
３、本案兩造對於配住宿舍之事實並不爭執，被告自應受上開事務管理規則（宿舍管理手冊發佈前）及宿舍管理手冊之拘束，不得違反其規定。
４、原告主張附圖所示Ｂ部分建物（門牌號碼嘉義市○區○村里○○鄰○○路384號）為被告配住之宿舍乙節，被告雖辯稱當初原告帶領被告至系爭土地表示可以興建宿舍，故Ｂ部分建物為被告自行興建云云。
然被告若非於72年5月1日前配住宿舍，豈可主張依「中央各機關學校國有眷舍房地處理要點」第3條規定及大法官會議第557號解釋，繼續占有使用宿舍至宿舍處理時止？況系爭土地為國有，由原告所管理，此為被告所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可參，被告抗辯有權占用土地，應由被告就其占有系爭土地有正當權源之事實善盡舉證責任，然依被告提出之玉山林區管理處55年11月2日函載明：「…許工（即被告）自費搭建於公有土地上之房屋，經查係未曾簽准私自搭建之違章建築房屋，核與前令規定欠符，所請發給房租津貼，應予不准。」
可見原告並無同意被告自行興建房屋之意，亦無從確認上開函文所指房屋為附圖所示Ａ或Ｂ部分，被告執此作為曲解原告同意被告興建宿舍之證明，自無可採。
５、況依原告提出之立法委員江義雄服務處96年1月31日（96）義字第96013101號函載明：「陳情人（即被告之女許如秀）之父甲○○為貴處83年2月1日退休人員，其在位於本市○○路384號所配住之員工宿舍從事販賣甘蔗生意…」等情，及被告對於配住共和路384號宿舍不爭執此點可知，若非被告配住原告宿舍，被告之女許如秀豈可能透過立法委員陳情？又本院97年10月8日履勘現場，並囑託嘉義市地政事務所測量建物現況，有該所97年10月16日複丈成果圖（即附圖）在卷可參，附圖所示Ｂ部分建物位於嘉義市○○○路與共和路交叉口，亦即為原告所主張之共和路384號宿舍無疑。
６、又按，原有建築物之外另行增建、整修者，如增建、整修部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權之範圍因而擴張。
查被告配住之共和路384號宿舍為國有，已如前述，縱多年來被告加以整修改良甚或增建，然該等整修之建材已附合而為原建物之一部分，屬中華民國所有而由原告管理，被告仍非所有權人。
７、另原告主張被告擅自興建Ａ部分房屋等情，被告雖提出上開玉山林區管理處55年11月2日公函及原告79年9月18日公函為證。
然查，55年11月2日公函上載明被告請求房租津貼之建物為「未簽准私自搭建之違章建築房屋」乙節，已如上述；
79 年9月18日公函附圖則記載鐵屋搭建面積2層樓共28.17平方公尺（即平面面積為14.08平方公尺）、地址：嘉義市○○路384號，地號嘉義市檜段7、7之3地號。
而附圖Ａ部分平面面積高達49.27平方公尺，又僅臨嘉義市○○○路，門牌號為嘉義市○○○路24號，有嘉義市地政事務所複丈成果圖可參，顯然依被告所提證據，無法證明原告同意其興建Ａ部分建物，甚或被告私自興建之建物面積遠大於原告同意之範圍。
被告有未經原告同意擅為增建之行為，可資認定。
且附圖所示Ａ部分建物甚為老舊，興建之時間遠在民國94年上開事務管理規則廢止前，是原告自得依上開事務管理規則之規定終止本件宿舍之借用契約。
８、原告另主張被告將系爭宿舍擅自經營商業使用等情，為被告所否認。
然原告既得以被告「增建」為由終止使用借貸關係，本院對於被告是否經營商業，並無加以審酌之必要，附此敘明。
９、又原告表明以本件起訴狀為終止借貸契約之意，查起訴狀繕本於97年7月25日送達之事實，有本院送達證書在卷可憑。
準此，兩造間就系爭宿舍所訂之借貸契約應自被告收受原告終止借貸契約意思表示之起訴狀時終止，則系爭使用借貸契約應自97年7月25日終止，故而，系爭宿舍借用契約業經原告合法終止，堪可認定。
㈡、原告請求被告遷讓附圖所示Ｂ部分借用房屋，有無理由？１、按使用借貸契約終止後，貸與人除得本於借用物返還請求權，請求返還借用物外，倘貸與人為借用物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還借用物（最高法院78年度台上字第610號裁判要旨可參）。
又「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故最高法院對於是類財產，向準由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，原告持有所有權狀及駐用房屋保管卡，原審認其得為起訴行使所有人之權利尚非無據」，亦有最高法院51年度台上字第2680號判例可資參照。
２、附圖所示Ｂ部分宿舍及系爭土地均為中華民國所有，由原告管理使用，業如前述，故原告為管領機關，其起訴代國家主張所有權人之權利，自為法之所許，合先敘明。
３、基前所述，系爭借貸契約已於97年7月25日經原告合法終止，兩造間使用借貸關係即已消滅，被告於借貸關係消滅後繼續占用系爭宿舍，即屬無權占有，原告本於借用物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告等遷出如附圖所示Ｂ部分宿舍，自屬有據。
４、被告雖抗辯其得續住至該宿舍處理為止云云。
惟查，於72年4月29日事務管理規則修正前退休，而現仍續住修正前規則所訂眷屬宿舍之退休人員或其配偶，符合下列條件者，准予續住至宿舍處理時為止：㈠、須在事務管理規則修正發佈生效前配住眷屬宿舍；
㈡、須為現職人員、退休人員或其配偶；
㈢、須有居住之事實；
㈣、須未曾獲政府輔助購置住宅；
㈤、須非調職、離職、撤職、免職人員；
㈥、須具備續住之資格；
㈦、須產權仍為配住機關所有，此觀行政院74年5月18日（七四）台人政肆字第14927號函、行政院58年18月8日（五八）台人政肆字第25768號函、行政院人事行政局76年11月17日（七六）局肆字第29983號函、修正前事務管理規則宿舍管理第20條、修正後事務管理規則第249條第2項之規定意旨即明。
又系爭宿舍固為72年4月29日事務管理規則修正前所配住予被告之眷屬宿舍，惟因被告獲配系爭宿舍後，有前揭違反事務管理規則之情形，原告取得終止與被告間借貸契約之權利，且原告業已終止系爭宿舍之借貸契約，前已述明，則被告顯不具備續住之資格，從而，被告得續住至該宿舍處理為止，自乏所據。
㈢、原告請求被告將附圖所示Ａ部分建物49.27平方公尺拆除有無理由?
１、經查，附圖所示Ａ部分建物49.27平方公尺為被告所興建乙節，為兩造所不爭執，該建物有獨立之出入口，與附圖所示Ｂ部分宿舍各自獨立等情，業據本院勘驗現場查證屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可參，此部分建物具構造及使用上之獨立性，可認獨立為物權之客體，是該增建部分既為被告所建，其即原始取得建物所有權。
２、被告既為增建之Ａ部分建物所有權人，其又未能舉證證明有何正當占有使用權源（被告所提之公函不足以證明原告同意被告增建，已如前述），則原告本於民法第767條之規定請求被告將前揭增建之建物拆除，為有理由。
㈣、原告請求被告給付近五年來無權占用Ａ部分土地之損害458,826元，有無理由？
１、依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。
本件原告主張被告多年來無權占用附圖所示Ａ部分土地興建房屋，致原告受有損害，依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益乙節，自屬有據。
２、依土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之10為限；
惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
查系爭土地地目為建，有土地登記簿謄在卷可憑；
再者，該土地位於嘉義市○○○路、共和路交叉口，雖非嘉義市最繁榮熱鬧之區○○○○地段交通便利，生活機能良好等情，業經本院勘驗屬實。
本院審酌上情，認按申報地價百分之5計算每年相當於租金之不當得利，尚稱適當，原告主張按申報地價百分之十計算，實屬過高。
又系爭土地自92年8月起至92 年12月止申報地價為每平方公尺18,900元，自93年1月起至今，申報地價為每平方公尺18,600元等情，有原告提出之嘉義市地政事務所地價證明書、地價第一類謄本在卷可憑。
３、被告自承已占用系爭土地如附圖所示Ａ部分數十年，惟原告係請求近五年之不當得利（即92年8月1日起至97年7月31日止），則被告於92年8月1日前之不當得利，即毋庸討論。
原告得請求之損害金額，其計算方式如下：
⑴、92年8月起至同年12月止共5個月部分（當期申報地價每平方公尺18,900元）合計19,400元（計算式：18,900元×49.27平方公尺×5﹪×5/12年＝19,400，元以下四捨五入）。
⑵、93年1月至97年7月止共4年7月（即4.58年）部分（當期申報地價每平方公尺18,600元），合計209,861元（計算式：18,600 元×49.27平方公尺×5﹪×4又7/12年＝209,861，元以下四捨五入）。
⑶、是以此計算結果，原告因被告占用附圖所示Ａ部分土地自92年8月1日起至97年7月31日止，近5年之損害金為229,261元（19,400+209,861＝229,261）。
原告逾此範圍之請求，為無理由。
㈤、原告請求被告給付自民國97年8月1日起至遷讓交還系爭房屋及土地日止，按年給付240,814元之損害金，有無理由？１、被告現仍占用如附圖所示Ｂ部分宿舍，而兩造間系爭宿舍借貸契約業已於97年7月25日經原告合法終止，均如前述，則系爭宿舍借貸契約經原告終止後，被告繼續使用系爭宿舍及前揭土地，亦屬無權占有（被告占有附圖所示Ａ部分土地，自始即為無權占有，已如前述）。
原告主張依不當得利之法律關係，請求被告給付自97年8月1日起至遷出及返還土地時止，相當於租金之利益乙節，自屬有據。
２、本院審酌系爭土地坐落地點等情，認按申報地價百分之5計算每年相當於租金之不當得利，尚稱適當，原告主張按申報地價百分之十計算，實屬過高，業如上述。
又系爭土地目前申報地價為18,600元，故原告得請求之每年損害金額為120,407元（計算式：18,600元×（49.27平方公尺+80.20平方公尺）×5﹪＝120,407元，元以下四捨五入）。
原告逾此範圍之請求，為無理由。
㈥、綜上所述，原告有權終止如附圖所示Ｂ部分宿舍之使用借貸契約，被告占用Ａ、Ｂ部分土地均無正當權源，從而，原告依借用物返還請求權，請求被告自Ｂ部分房地遷出，復依民法第767條所有物返還請求權，請求被告將如附圖所示Ａ部分建物拆除，將土地返還，另依民法第179條不當得利之法律關係，訴請被告給付占用Ａ部分土地最近五年相當於租金之不當得利229,261元，及占用Ａ、Ｂ部分土地自97年8月1日起至將土地、房屋返還原告之日止，按年給付120,407元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 洪嘉蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 16 日
書記官 陳昭煌