臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,97,訴,630,20090430,3

臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度訴字第630號
原 告 台灣中油股份有限公司
法定代理人 施顏祥
訴訟代理人 劉榮村律師
複代理人 陳信村律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國98年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有坐落嘉義市○區○路○段四四之三地號內如複丈成果圖A部分面積九八點八平方公尺之土地，其中八六點三八平方公尺部分之租金，應自民國九十七年五月九日起提高為每年新台幣陸萬捌仟肆佰壹拾貳元玖角陸分，其中十二點四二平方公尺部分，應自民國九十七年五月九日起，按年給付原告新台幣玖仟捌佰參拾陸元陸角肆分。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴本位聲明原為：「被告應將坐落嘉義市○區○路○段44之3地號內如附圖紅色所示部分，地上建物拆除後，將土地交還原告。」

，嗣於98年1月21日以訴狀更正聲明為「被告應將坐落嘉義市○區○路○段44之3地號內如複丈成果圖A部分土地，面積98.80平方公尺，地上建物拆除後，將土地交還原告。」

，係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。

原告備位聲明原為：「被告向原告承租所有坐落嘉義市○區○路○段44之3地號內如附圖紅色所示部分，面積86平方公尺之土地租金，自中華民國97年5月9日起應提高為每年陸萬捌仟壹佰壹拾貳元正。」

，嗣於98年4月21日以訴狀變更聲明為「被告向原告承租所有坐落嘉義市○區○路○段44之3地號內如複丈成果圖A部分土地，面積98.80平方公尺之土地租金，應自中華民國97年5月9日起應提高為每年陸萬捌仟肆佰壹拾貳元玖角陸分正；

其中12.42平方公尺部分應按年給付原告玖仟捌佰參拾陸元陸角肆分正之損害金」。

查原告所為變更聲明，係追加他訴，被告對此並無異議，而為本案之言詞辯論，應予准許，合先敘明。

三、原告之法定代理人已變更為施顏祥，其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：㈠嘉義市○區○○路段44-3地號土地（下稱系爭土地），係原告所有，全部面積4,078平方公尺，於民國54年1月間提供原告公司員工興建勞工住宅之用，其中如複丈成果圖A部分土地，面積98.80平方公尺，由原告公司所屬煉製研究所員工王博文興建磚造2層鋼筋補強房屋1棟（下稱系爭房屋），該建物並經辦理建物登記為嘉義市○○路段95建號，有土地登記及建物登記謄本可證。

㈡原告與王博文於54年1月1日訂有勞工住宅租地合約（下稱系爭合約），而原告方面訂有員工貸款租地自建住宅管理辦法（下稱自建住宅管理辦法）。

依該合約前文載明：原告為解決工友居住問題特將公司所有之土地租予工友作為建宅基地，第1條：出租土地租金：每年每戶新台幣（下同）1元……；

第2條：租用期間自54年1月1日起至68年12月31日止共15年；

第7條：租地有左列情形之一者公司得終止契約：1.承租人將所建房屋擅自出租或轉讓；

2.未得出租人書面同意變更使用者……。

依該管理辦法第2條規定定有……但承租人不得將房屋出售、出典、出讓、或其他任何理由交付第三人使用，或設定負擔他項權利，如有特殊情形者，經呈請本所核准後，得轉讓與本所核定之同仁；

第9條：凡非經本所核定之同仁及其共同生活之親屬，一律不准遷入居住此項住宅等云。

嗣於80年5月間換約時，合約第7條第1項增訂：1.承租人違反管理辦法將所建之房屋出售、出典、轉讓、或其他任何理由交付第三人使用，或設定負擔他項權利；

2.承租人所建之房屋經公告拍賣或被拍賣者；

第12條約定：……自建住宅管理辦法，為本租約之附件，經雙方同意為補充約定，並遵行之等云。

96年1月換新約之內容除租金調為800元外餘與80年5月所訂相同，以上有上述所訂之勞工住宅合約及自建住宅管理辦法可證。

㈢94年間，王博文因負債，系爭房屋被債權人華南商業銀行聲請鈞院予以查封拍賣（鈞院94年度執字第12344號），經於96 年5月間由被告予以拍定，並於96年6月1日辦理移轉登記完畢，有鈞院民事執行處通知及建物登記謄本可證。

1.本位聲明部分：①查系爭土地原係原告於54年間為解決工員居住問題而提供，原告員工王博文興建勞工住宅之用，所有承租者均係原告之員工，具有特殊之身分關係，而租金亦屬象徵性每年800 元（54年最初訂約時租金為1元），顯非使用系爭土地之相當代價可比，該契約應屬員工福利項目之一，與一般租賃契約有別。

故該契約之附約自建住宅管理辦法約定：「承租人不得將房屋出售、出典、出讓、或其他任何理由交付第三人使用，或設定負擔他項權利，如有特殊情形者，經呈請本所核准後，得轉讓與本所核定之同仁」（第2條）、「凡非經本所核定之同仁及其共同生活之親屬，一律不准遷入居住此項住宅」（第9條）；

而該租地合約第7條更約定：租地有左列情形之一者公司終止契約：第1款即載明上開第2條條文；

第2款載明：承租人所建之房屋，經公告拍賣或被拍賣者」。

以上條款均嚴格約定該租地建屋契約有禁止租賃關係得因房屋被拍賣而隨同移轉，文義至為明確。

②嗣系爭房屋既經法院拍賣而由被告拍定，則上開特約所附條件應已成就，原告自得據以終止雙方之租賃契約。

原告已於97 年8月4日以存證信函通知被告終止契約在案，租約既因終止而消滅，被告自應將系爭房屋予以拆除，將土地交還原告。

2.備位聲明部分：按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。

原告與王博文間所訂勞工住宅租地合約，乃係原告本於雇主之立場，賜與員工王博文之一種福利，且有特約約定如房屋被拍賣，原告即得終止租賃契約，已如上述。

惟原告預慮上述本位聲明，如因建物禁止移轉之特約在法律上無法拘束被告時，基於誠實信用原則與情事變更原則，原告得請求提高被告應付之租金額，其理由如下：①契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2定有明文。

即學說上所謂情事變更原則（並參照民事訴訟法第397條規定）。

又行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明文，即學說上所謂誠信原則。

②本件原告與員工王博文間於54年間訂立之勞工住宅租地合約，即約定租金每年1元計算（迨96年6月1日換約始奉上級命令提高為800元），乃因原告為解決員工居住問題而提供其興建勞工自宅使用，此項行為幾近借貸性質，約定之租金不過係象徵性而已，根本非使用土地之代價可言，純粹基於雇傭關係，雇主所施予之一種福利措施而已。

③54年訂約之初，原告在合約書內即訂有層層之約束，嚴禁地上建物被出售、出典、出讓、或其他任何理由交付第三人使用；

如建物被拍賣，原告即得終止租約。

經查此項特約依當時最高法院之判例（43台上字第479號、48台上字第227 號、52年台上字第2047號判例）之反面解釋，即出租人有反對表示時，土地之租賃契約非可隨房屋移轉，則原告租約之內容（如租期及租金之約定），不可能因第三者介入而受影響。

④嗣民法於88年4月間增訂第426條之1，即租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

此項法律之修正，非原告訂立租地合約時所得預料，故約定租金1元或800元顯非使用土地之代價甚明。

按租賃之租金為契約要素之一，原告訂約當時係因給付承租人一種福利而提供系爭土地供建物之用，故當時約定租金僅係象徵性，然系爭房屋為被告所拍定，而被告並非原告之員工，自無享受原告員工同一之待遇，原約定租金對原告顯失公平，自應按一般租賃標準計付租金，始符合上述誠信及情事變更原則。

⑤依兩造所訂勞工住宅租地合約第3條出租土地範圍記載：建築基地面積9.63坪外，並劃定住宅前院落空地16.5坪，合計26.13坪，合86.38平方公尺，此項面積訂約當時並未申請地政機關作詳細之測量，僅由原告工務人員自行丈量之結果，故與實測面積有所出入，相差12.42平方公尺。

經查原告係將一定範圍之土地交由承租人使用，此項範圍之面積係屬可以確定，祇因當時未經詳細之測量，致面積有所落差，減少12.42平方公尺，故減少部分係在原租約可確定之範圍內，應屬租賃契約效力所及之一部分。

進步言之，被告使用土地之面積超過契約所載面積而受利益；

原告因而受有減少該部分租金之損害，兩者互有因果關係，依民法第179條之規定，此部分原告亦得依不當得利之法則請求被告給付相當租金計算之損害金。

⑥查原告經委託泓科不動產估價師事務所鑑定結果每平方公尺每月租金價格66元，而系爭土地之面積經囑託嘉義地政事務所派員測量結果為98.80平方公尺，有該所估價報告書、嘉義市地政事務所土地複丈成果圖可按，故原租約範圍部分（即86.38平方公尺），自97年5月9日起，每年租因調高為6萬8,412.96元。

就超出原租約使用部分（即12.42平方公尺），仍依泓科不動產估價師事務所鑑定結果，每平方公尺每月相當租金之損害金以66元計算，應為819.72元，每年應為9,836.64 元。

⑦又原告曾於97年1月與被告就地租金額協調不成，於97年5月8 日申請嘉義市東區調解委員會調解，要求將系爭租金提高為年租金6萬8,112元，因被告不同意而未成立，亦有土地資產出租議價紀錄及調解筆錄可證，新租金自應自97年5月8日之翌日（即97年5月9日）起開始起算。

因之聲明：1.本位聲明部分：①被告應將坐落嘉義市○區○路○段44之3地號內如複丈成果圖A部分土地，面積98.80平方公尺，地上建物拆除後，將土地交還原告。

②本件請求原告願供擔保，請准予宣告假執行。

2.備位聲明部分：被告向原告承租所有坐落嘉義市○區○路○段44之3地號內如複丈成果圖A部分土地，面積98.80平方公尺之土地租金，應自中華民國97年5月9日起應提高為每年陸萬捌仟肆佰壹拾貳元玖角陸分正；

其中12.42平方公尺部分應按年給付原告玖仟捌佰參拾陸元陸角肆分正之損害金。

二、被告則以下列言詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠被告乃經由法院拍賣程序依法取得系爭房屋所有權，而該房屋乃原告興建後出售予前所有權人王博文使用，故於系爭房屋得使用年限內，原告不能要求拆屋還地，否則法院核發之權利移轉證書將形同具文，故被告繼續使用系爭房屋乃屬正當，原告要求拆屋還地實為權利濫用。

㈡原告與系爭房屋所有權人王博文於95年間簽訂之土地租賃契約，約定每年土地使用租金為800元，且原告業已收取96年度之土地使用租金，而被告係於96年間取得房屋所有權。

按拍賣雖為特種買賣，然其本質亦為買賣，故本於繼受法理，被告應承受前手即王博文之權利義務，故兩造間於契約期間內，每年土地使用租金應為800元甚明。

㈢退步言之，被告使用系爭土地為地面層面積33.39平方公尺，加上空地面積15.95平方公尺，共49.34平方公尺，原告將各樓層面積合併計算定為面積86平方公尺並非正確。

蓋系爭房屋為被告所有，被告自有使用權利無需負擔租金，被告並非向原告承租房屋而係承租土地使用，自應以使用之土地面積而非建物面積計算租金方屬公允。

又系爭土地申報地價為每平方公尺8,746.4元，依被告實際使用土地計算及土地法不超過土地價值年息百分之十之規定，每年土地使用租金應低於4萬3,000元，故原告自行估價之金額並無法律依據，且要求每年租金6萬餘元明顯過高。

㈣按被告就系爭房屋乃與家人自用，並未出租予他人，故並未因使用土地或房屋而有任何租金收入，若依原告之請求給付租金，則比較舊契約而言租金將每年提高85倍，不合理之處甚明。

三、下列事項為兩造所不爭執，應堪認定：（本院調整若干文字敘述）㈠系爭土地係原告所有。

㈡原告與原告員工王博文於54年1月1日訂有勞工住宅租地合約，約定租金每戶每年為1元。

王博文旋即在系爭土地上建有磚造鋼筋補強之2層房屋1棟，佔地面積98.80平方公尺。

㈢系爭合約於80年5月間換約，租金仍為1元。

96年1月再度換新約，將租金調整為800元。

㈣系爭房屋於94年間遭本院查封拍賣，於96年5月7日由被告拍定，並於96年6月1日辦理移轉登記。

㈤被告並非原告之員工。

㈥系爭房屋97年租金尚未繳納。

四、兩造爭執事項：（本院依當事人主張，調整若干文字敘述）㈠原告於97年8月4日以存證信函通知被告終止系爭合約，是否有效？被告是否應將系爭房屋拆除，將系爭土地占用部分返還原告？㈡被告就原租約範圍之租金是否應因情事變更，自97年5月9日起，調高為每年6萬8,412.96元，就租約範圍以外之占用部分，被告是否應自97年5月9日起，按年給付原告相當租金之不當得利9,836.64元？

五、本院之判斷：㈠原告於97年8月4日以存證信函通知被告終止系爭合約，是否有效？被告是否應將系爭房屋拆除，將系爭土地占用部分返還原告？1.按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

民法第426條之1定有明文。

上開規定自89年5月5日施行，對於原告與王博文於96年1月8日簽訂之合約，即有效力，故而，該合約對於房屋受讓人之被告，仍繼續存在。

2.基上，原告於97年8月4日發函予被告終止其與被告間之租賃關係，應非適法。

況96年度系爭合約第7條第1項第1款固然規定，承租人違反管理辦法將所建之房屋出售、出典、轉讓、或其他任何理由交付第三人使用，或設定負擔他項權利，原告公司得終止契約，然王博文因系爭房屋遭拍賣，已非房屋之所有權人，自然喪失承租人資格，與原告公司間應無租賃關係，原告自無對王博文行使終止權之可能，而被告固然因拍賣而取得系爭房屋之所有權，並承受合約中承租人之地位，然其究無出售、出典、轉讓或交付第三人使用或設定負擔他項權利之行為，原告亦無對被告行使終止權之餘地。

從而，原告訴請被告拆除系爭房屋，並將土地占用部分返還原告，自無理由，不應准許。

3.綜上所述，原告本位之訴為無理由，本院應就被告備位之訴加以審理。

㈡被告就原租約範圍之租金是否應因情事變更，自97年5月9日起，調高為每年6萬8,412.96元，就租約範圍以外之占用部分，被告是否應自97年5月9日起，按年給付原告相當租金之不當得利9,836.64元？1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。

民法第227條之2第1項定有明文。

系爭合約對被告仍繼續存在，已如上述。

因此，原告於96年1月8日與王博文換約時，對被告嗣後取得房屋所有權，進而享有系爭合約承租人地位之事，應無法預料，甚為顯然。

2.又按租賃具有人格性，蓋租賃物交付承租人後，承租人有相當期間之占有及使用收益，其人格之良窳，對於租賃物之保管是否盡責，屆期是否是否返還租賃物，均有重大關係。

系爭合約原係原告與員工王博文訂立，兩造約定之租金不論係1元或800元，均悖離一般行情，足見租金係立基於王博文為原告員工之身分而約定。

被告並非原告之員工，因拍賣而取得系爭房屋所有權，卻享有系爭合約上承租人之當事人地位，對原告言之，無異剝奪其選擇承租人之權利，對被告而言，則省去與原告協商租賃權利義務之繁複過程，況被告每年僅需付出800元之租金，對兩造言之，乃顯失公平，至為灼然。

故而，原告主張系爭房屋租金因情事變更，有調整之必要，尚非無據。

3.次按系爭合約第3條出租土地範圍記載：建築基地面積9.63坪外，並劃定住宅前院落空地16.5坪，合計26.13坪，此為兩造不爭執，故原告租予被告土地面積應為86.38平方公尺。

原告主張依泓科不動產估價師事務所估價結果，系爭土地之租金應為每月每平方公尺66元，此有估價報告書可佐（外放）。

而按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。

系爭土地北面為宣信國小，東面距體育場約200公尺，東南面為東吳高職，西側300公尺處住商混合區，有上島咖啡等商家，此經本院現場履勘屬實，製有勘驗筆錄可稽，並為兩造不爭執，堪認系爭土地所處之位置交通便捷，生活機能尚屬完備。

而被告將系爭房屋前之騎樓借予阿姨使用，販賣小吃，被告本人以打零工為業，房屋則為自住等情，為被告陳述在卷，並有房屋照片可參，復為原告不爭執。

再者，原告主張系爭土地之租金核之亦未逾土地法第97條、第105條規定之限制。

本院斟酌上情，認系爭土地租金應調整為每月每平方公尺66元，尚稱妥適。

故系爭土地面積86.38平方公尺，系爭土地每年租金應為6萬8,412.96元（計算式：86.38×66×12＝68,412.96）。

至被告辯稱：請求能在百分之五以下按月支付云云，則仍屬偏低，尚難憑採。

4.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

無權占有他人土地、建物者，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例要旨參照）。

被告在系爭土地上另行擴建而占有12.42平方公尺土地部分，被告受有相當於租金之利益9,836.64元（計算式：12.42×66×12＝9,836.64），原告因而受有損害，兩者互有因果關係，原告主張依民法不當得利之法律關係，請求被告按年給付相當租金計算之損害金9,836.64元，應屬有據。

㈢綜上，原告本位之訴部分，請被告拆除系爭房屋，並將土地占用部分返還原告，為無理由，應予駁回。

原告備位之訴部分主張系爭合約租金自97年5月9日起，調高為每年6萬8,412.96 元，暨被告使用12.42平方公尺土地部分，應自97年5月9日起，按年給付原告9,836.64元，即無不合，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，核於本件判決之結果均無影響，自毋庸一一論列，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
民事第一庭法 官 張鶴齡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
書記官 馮澤文