臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,97,重訴,103,20090325,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度重訴字第103號
原 告 丙○○
訴訟代理人 何永福律師
被 告 佑餘股份有限公司
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國98年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義市○○段○○段一一０號土地，面積四十平方公尺及坐落同段一０九號土地分割出如附圖B所示，面積一二四平方公尺之土地所有權移轉登記與原告。
被告應將坐落嘉義市○○段○○段一一０號土地上如附圖C建物，面積三十四平方公尺；
坐落附圖B所示如附圖D示建物，面積一二四平方公尺拆除，並將所占用之土地交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰陸拾貳萬叁仟元為被告預供擔保後，得假執行。
事實及理由
原告主張：兩造於民國97年1月24日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告以新臺幣（下同）15,580,000元，向被告購買其所有坐落嘉義市○○段○○段110號土地面積40平方公尺（下稱110號土地）、109號土地（下稱109號土地）面積335平方公尺權利範圍335分之123，實際面積以地政機關分割測量，即以110號土地與111號土地地籍線往南延長至109號土地與108號土地地籍線，亦即嘉義市地政事務所（下稱嘉義地政）97年10月31日函覆成果圖（下稱附圖）如B所示，面積124平方公尺。
原告已依約給付簽約款2,000,000元，依系爭契約第3條第1項、第7條第2項約定，被告應於97年2月4日將有關產權移轉登記所需一切證件備妥交予雙方委託之代書，並應負責將土地上之地上物即附圖C、D建物拆除，並於97年3月10日前完成土地分割及鑑界，被告均未依約完成，原告自得依系爭契約約定，提起先位之訴。
又被告給付遲延，如上開土地於訴訟中，因他人聲請強制執行，致被告給付不能時，依系爭契約第6條第2項約定，應賠償原告4,000,000元違約金，爰提起備位之訴。
先位聲明：㈠被告應將109號土地如附圖B所示面積124平方公尺之土地分割移轉登記予原告。
㈡被告應將110號土地移轉登記予原告。
㈢被告應將附圖所示C建物面積34平方公尺、D建物面積124平方公尺拆除，將土地交付原告。
㈣請准供擔保，宣告假執行。
備位聲明：被告應給付原告4,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，並請准供擔保，宣告假執行。
被告則以：因被告公司股東意見分歧，致發生不能出賣房屋之情事，被告於97年3月17日以存證信函向原告表示本件房屋買賣未獲股東同意，致無法如期辦理後續買賣事宜，被告願歸還所收取之買賣簽約金2,000,000元及補償利息予原告，並委託友人與原告商談和解，未獲原告同意。
依系爭契約第6條第2項約定，解除契約，已無法履行交付買賣標的物，被告願返還價金，毋庸加倍賠償之方案和解等語置辯。
下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第70頁、第71頁），應堪採認：

㈠兩造簽立系爭契約，原告交付價金2,000,000元予被告，買賣標的物為110號土地及109號土地上如附圖B所示土地。

㈡附圖C、D建物係被告所有。兩造爭執事項：

㈠被告主張解除契約，有無理由？

㈡原告請求被告移轉登記110號土地以及分割移轉登記109號土地如附圖標示B位置之所有權與原告，有無理由？

㈢原告請求被告拆除C、D建物，將占用之土地交付原告，有無理由？

㈣原告請求被告給付4,000,000元有無理由？本院就上開爭執事項，論述如下：

㈠被告主張解除契約，有無理由？

⒈兩造簽立系爭契約，原告向被告買受110號土地及109號土地上如附圖B所示土地之事實，為兩造所不爭執。

至被告雖辯稱：被告依系爭契約第6條第2項約定解除契約乙節，則為原告所否認，並主張系爭契約第6條第2項並非保留解除權之約定，係約定一方違約應如何處罰等語。

⒉經查，系爭契約第6條約定：出賣人不賣或不履行交付買賣標的物以及中途發生糾葛致不能出賣等情事，應將已收定金、價金退還外，並以同額加1倍賠償承買人作為違約金。

又證人丁○○於本院審理時到庭結證稱：系爭契約係會同兩造簽立，伊清楚系爭契約之內容，伊逐條口述內容給兩造聽，伊陳述第6條以後，特別向兩造表示買賣契約簽立後，買賣契約就有效成立，要按照契約內容履行，買方不可以不買，賣方不可以不賣，伊也說違約時，如買方違約，包括不買，所繳交之價金會沒收，賣方違約包括不賣，所收之價金要返還，還有加付1倍價金，當時伊特別向兩方表示第6條係違約金之約定，當時他們都同意，也沒有特別表示其他意見，當時伊特別向兩造表示簽約以後就不能不買或不賣，如果任一方不買或不賣，要對方同意，而且要依照第6條第2點之約定賠償，第6條第2點並不是任一方保留解除權之約定等語（見本院卷第112頁至第114頁），且兩造對證人丁○○前揭證言均表示無意見（見本院卷第115頁、第120頁、第121頁），是證人丁○○前揭證詞，應可採信，則兩造簽立系爭契約第6條既係約定出賣人不可不賣，如違約不賣，應返還所收價金，並加付1倍價金，足見此乃賣方違約不出賣之效力約定，亦即賣方違約不賣時，買方得主張賣方有不賣之意思，並以賣方所收金額加1倍賠償買方，而非賣方保留解除權之約定甚明，是被告依此約定，向原告主張解除契約，自屬無據。

㈡原告請求被告移轉登記110號土地以及分割移轉登記109號土地如附圖標示B位置之所有權與原告，有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

本件兩造簽立系爭契約，原告向被告購買110號土地及109號土地上如附圖B所示土地，為兩造所不爭執，又被告辯稱依系爭契約第6條約定解除系爭契約並無理由，已如前述，則依前揭規定，被告自負有將110 號土地及109號土地分割出如附圖B所示土地，面積124平方公尺移轉登記予原告之義務。

從而，原告依系爭契約，請求被告移轉登記110號土地以及分割移轉登記109號土地如附圖標示B面積124平方公尺土地所有權與原告，應屬有據。

㈢原告請求被告拆除C、D建物，將占用之土地交付原告，有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人之義務。

又系爭契約第7條第2項約定：被告應負責將土地上之地上物即附圖C、D建物拆除，有系爭契約在卷可憑。

經查，附圖C建物占用110號土地面積34平方公尺（即0.0034公頃），附圖D建物占用109號土地上如附圖B所示土地面積124平方公尺（即0.0124公頃）乙節，業據本院會同嘉義地政測量人員到場勘測無訛，製有勘驗筆錄、照片、附圖在卷可稽（見本院卷第57頁至第61頁），應堪採認。

則原告依系爭契約，請求被告將C、D建物拆除，並將占用之土地交付原告，自屬有據。

綜上，原告先位請求被告應將109號土地如附圖B所示面積124平方公尺之土地分割移轉登記予原告、被告應將110號土地移轉登記予原告、被告應將附圖所示C建物面積34平方公尺、D建物面積124平方公尺拆除，將土地交付原告，為有理由，應予准許。

至備位之訴即原告請求被告給付4,000,000元有無理由，則毋庸再予審酌，併此敘明。

本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 蘇雅慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日
書記官 劉昀匊