臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,97,重訴,84,20090727,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度重訴字第84號
原 告 丁○○
訴訟代理人 戴雅韻律師
複 代 理人 戊○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 林德昇律師
謝耿銘律師
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國98年7月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 與 理 由

壹、程序部分按定法院之管轄以起訴時為準，依起訴時之情事法院有管轄權者，縱令以後定管轄之情事有變更，該法院亦不失其管轄權。

民事訴訟法第27條及最高法院22抗字第391號判例意旨可參。

原告於民國97年9月17日起訴，被告於是時之住所地為嘉義市○區○○里○鄰○○○路18號，屬本院轄區，依民事訴訟法第1條第1項規定，本院有管轄權，縱被告在本件起訴後，於97年10月8日遷移戶籍至福建省金門縣金湖鎮蓮庵里11鄰西埔9號，此有內政部戶政役資料電子閘門系統查詢結果表在卷可參（本院卷第33頁），依前揭條文規定及判例意旨，本院亦不喪失管轄權，被告聲請移轉管轄於現戶籍地法院，不予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：其於96年1月7日透過訴外人丙○○之介紹，與被告就其所有坐落於金門縣金沙鎮○○段第58之3地號、第58之11地號及第58之12地號之3筆土地（下稱「系爭土地」）簽訂土地買賣契約書，雙方約定，由原告移轉系爭土地之所有權與被告，被告應給付價金共新台幣（下同）1億元，給付方式如下：1.被告簽約時給付500萬元做為定金。

原告則將：土地所有權狀、印鑑、印鑑證明書、身分證件影本、委託書等，授權丙○○，委由代書辦理土地移轉事宜。

2.被告代為清償原告由縣政府及陳稚君設定之他項權利，分別為本息約900萬元及2,000萬元，並均塗銷登記。

3.土地過戶後，給付原告500萬元。

4.土地增值稅600萬元由被告負擔。

除上列金額外，剩餘之價金5,500萬元，其中3,000萬元部分由被告提供漳州房產作為支付，另2,500萬元部分，在土地過戶後第12個月，由被告開立本票10張，每張250萬元，由97年1月份起至97年10月為止。

嗣原告乃依約於96年1月17日將系爭土地均移轉予被告，而被告迄今給付價金包括：1.簽約時支付500萬元。

2.由丙○○代支付土地增值稅及契稅計441萬7,992元。

3.於系爭土地過戶後，經原告催討始由丙○○出面給付500萬元。

4.交付支票10張，其中4張兌現，金額共計800萬元，其餘6張均未兌現，嗣經原告催討後，復由丙○○出面交付300萬元。

此外，被告即未曾對原告提出給付，則依前開土地買賣契約書之約定，被告積欠原告之價金，於扣除代償之金門縣政府對原告之債權807萬3,969元後，共計6,650萬8,039元，經原告屢次催討，被告置若罔聞，為此具狀請求被告給付前開價款。

並聲明：（一）被告應給付原告6,650萬8,039元，及自97年1月8日起至清償日止以年息百分之5計算之利息。

（二）願供擔保請准予宣告假執行。

二、被告則以：其於95年8、9月間透過介紹人丙○○得知，原告有意出售其所有之系爭土地，系爭土地位於海邊適合開發觀光飯店，地目為雜，並得依離島建設條例立即開發使用，遂於96年1月7日與原告就系爭土地簽訂買賣契約書。

詎料，被告於辦理系爭土地過戶後，於96年3月間向銀行辦理貸款時，經銀行查證始知悉，系爭土地於95年11月1日已遭金門縣政府編定分區使用類別為「保護區」，不得作為建築使用，因疑遭原告欺騙，便向仲介人丙○○質問，經丙○○表示，據其所知，根據離島建設條例之規定，重大投資計畫之土地使用可變更地目，不受限制，並代原告保證，系爭土地一定可以更改使用分區。

為解決兩造糾紛，兩造於是在丙○○及甲○○之協調下，於97年3月30日由丙○○代原告與被告另簽訂土地買賣補充協議書（下稱「補充協議書」），約定由被告依據「離島發展條例」（應為離島建設條例之誤）之重大投資辦法將系爭土地提出申請開發，並主動配合建築師作業。

被告並應於經濟建設委員會（下稱「經建會」）通過系爭土地之開發案後，履行以下條款：1.原告與金門縣政府間之他項權利設定予以塗銷，清算後剩餘款項交還原告（原土地買賣契約第3條）。

2.設定予陳稚君之他項權利，由被告依約償還並塗銷登記（原土地買賣契約第4條）。

3.土地款3,000萬元部分，由原告向被告購買被告所投資之「福建省漳州市龍海市大三亞」之房產抵充，價格以公司交與售屋公司之價格為準，交屋日期以經建會通過開發日起10個月內交屋。

4.另筆土地款2,500萬，按10個月每月250萬元，分攤開據本票10張於經建會通過開發日起依序兌現。

系爭土地開發案迄今仍未獲經建會通過，依據前開土地買賣補稱協議書之約定，被告並無給付價金義務等語資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、爭點事項：（一）不爭執事項：1.96年1月7日買賣契約為真正。

2.被告共給付簽約金500萬元，支票兌現4張，共計800萬元；

另支付500萬元及300萬元各1筆（其中300萬元部分於簽立補充協議書後所匯）；

匯款丙○○600萬元，支付土地增值稅。

3.系爭3筆土地於買賣契約簽立時被劃為保護區。

4.原告於95年8月16日簽立之委託書為真正。

（二）爭執事項：1.丙○○於97年7月30日所簽立之補充協議書，是否有權代理原告？2.如上開補充協議書效力不及於原告，被告得否請求減少價金？

四、丙○○於97年7月30日所簽訂之補充協議書，是否有權代理？

（一）原告因需用金錢，要求被告先行給付部分買賣價金300萬元，惟被告因認土地開發問題未獲解決，不願繼續給付，丙○○遂居中協調，並由己○○擔任見證人、甲○○為保證人，與被告簽訂系爭補充協議書。

又補充協議書上「甲方丙○○代」、「保證人甲○○」及「見證人己○○」之親名及印文，分別為丙○○、甲○○及己○○所親簽並蓋章，以上事實業據上3人結證屬實（見本院卷第128至129頁、第132頁及第166至167頁），並有補充協議書一紙在卷可憑。

（二）按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約字而更曲解。」

，最高法院17年上字第1118號判例意旨可參。

是丙○○是否有權代理原告簽訂補充協議書，應先依當事人間契約之約定為斷。

原告為處理系爭土地買賣事宜，與丙○○95年8月16日簽訂委託書，此為當事人間所不爭執，復有委託書一紙在卷可稽。

又依委託書之內容記載：「茲將自有土地三筆面積約7,000平方公尺。

坐落金門縣金沙鎮○○段58-3、58-11 、58 -12號。

今委託丙○○就買賣、移轉等事宜全權辦理」，依其文字客觀解釋，所謂買賣乃指介紹買賣雙方，居中協調，使雙方得就買賣之標的物及價金形成共識，進而簽立買賣契約；

而所謂移轉，就買賣契約而言，依民法第345條第1項規定，買賣乃一方移轉財產權於他方，他方給付價金之契約，故買賣雙方因契約之簽訂互負給付義務，以本件土地買賣契約而言，所謂「移轉」應包括「原告將系爭土地之所有權移轉於被告，及被告將金錢移轉於原告」，非僅限於土地所有權移轉而已，此乃客觀文義解釋之當然結果。

（三）依證人鄭國良陳稱：「（法官問：簽立補充協議書之前，丁○○有無與丙○○有聯繫？）有，因為在我的辦公室他們有打電話談錢及補充協議書的事情，因為補充協議書已經談完，而且已經繕打完畢」等語（見本院卷第129頁），則原告於土地所有權移轉登記後，尚與丙○○商討關於價金給付之事宜，顯有繼續使丙○○代為處理後續關於價金給付之意思，並無中止或反對丙○○繼續代理權之表示；

又證人丙○○亦證稱：「伊是根據委託書代原告簽下補充協議書，且原告要伊把這件事要趕快處理好，伊認為身為介紹人，在合約還沒有完成前，有催討的義務」等語（見本院卷第167頁及第174頁），顯見丙○○亦認為，在委託書之授權下，其有代理原告繼續處理買賣價金清償事宜之權限。

準此，探求當事人間真意之結果，應認定原告與丙○○間所簽立之委託契約，並無將代理權限縮於辦理系爭土地移轉所有權為止之意思，尚包含關於價金給付之相關事宜。

是原告主張「原告對該補充協議書並不知情，且原告與丙○○間之委任關係，於原告與被告簽訂買賣契約書，並移轉土地所有權予被告後，因委任關係目的達成而消滅」云云，自不足採。

（四）按民法第103條第1項規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，對本人直接發生效力。

是代理權授與後，代理人於授權範圍內即有為本人表示意思之權限，代理人所為之意思表示應對本人直接發生效力，此與本人對代理人所為之意思表示是否知情或本人是否於代理人為意思表示時在場，並無關連，亦即代理授權範圍內或為在場，以代理人之名義對第三人所為之意思表示，縱使本人並不知情，亦直接對本人發生效力，本人不得以不知悉代理人所為之意思表示或其於代理人為意思表示時不在場為由，主張該意思表示對其不生效力。

本件原告依委託書之約定，將系爭土地之買賣、移轉全權委託丙○○辦理，而所謂「移轉」除系爭土地所有權以外，尚包括買賣價金之移轉，已如前述，則系爭補充協議書以系爭土地之買賣價金給付條件為內容，屬原告授權丙○○代理權限範圍內；

又依該補充協議書之記載，立協議書人之甲方為原告，乙方為被告，又於「甲方：丁○○」後方有丙○○之簽名與印文，此有補充協議書一紙在卷可考，復據證人丙○○證稱，上開簽名與印文確為其所親自為之（見本院卷第167頁），應可認定為真實。

則丙○○於代理權限之內，以本人即原告之名義，與被告簽訂之協議書，屬有權代理，直接對原告發生效力，原告應受其拘束。

是原告主張其對丙○○簽訂補充協議書一事並不知情、系爭協議書簽訂時其不在場以及丙○○未將補充協議書交付原告等情，均與丙○○是否有權代理之判斷無關，原告據此主張丙○○無權代理，並非可採。

（五）綜上所述，在探求當事人間真意之結果，應認原告與丙○○間所簽立之委託契約，應包含土地移轉所有權移轉及買賣價金給付之相關事宜。

從而丙○○在被告尚未給付價金前，另與被告訂定補充協議書，自係有權代理原告無疑。

五、綜上所述，丙○○有權代理原告簽訂補充協議書，協議書之效力及於兩造當事人，則兩造就系爭土地買賣契約，均應按補充協議書之約定履行。

而依97年3月30日兩造於補充協議書約定「一、由被告依據「離島發展條例」之重大投資辦法將系爭土地提出申請開發，並主動配合建築師作業，由金門縣政府核轉經建會通過為止。

二、被告於經建會通過該開發案時，履行以下條款：1.買賣契約第三條：原告與金門縣政府間之欠款即行塗銷清算並將剩餘款項交還原告（原土地買賣契約第3條）。

2.買賣契約第四條：原設定予陳稚君之塗銷款項未付部分如約順序付清。

3.買賣契約第七條：其中土地款3,000萬元部分，由原告向被告購買被告所投資座落「福建省漳州市龍海市大三亞」之房產，其價格以公司交與售屋公司之價格為準，交屋日期以經建會通過開發日起10個月內交屋。

4.買賣契約第八條：尚有土地款2,500萬元，按10個月每月250萬元，分攤開據本票10張於經建會通過開發日起依序兌現」。

以上有補充協議書影本在卷可證（本院卷第87頁）。

是依該協議書之約定，被告尚未給付之剩餘價金，應於經建會通過系爭土地之開發案後，始有依約定之方式給付之義務，惟原告未能舉證系爭土地開發案已獲經建會通過，則被告給付剩餘價金之條件未成就，原告請求被告給付剩餘價金6,650萬8,039元，為無理由，不應准許。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。

七、系爭補充協議書既為丙○○有權代理原告所為，則該協議書直接對原告發生效力，兩造當事人應依補充協議書之約定履行，則不爭執事項2.「如上開補充協議書效力不及於原告，被告可否請求減少價金？」即無庸審酌，並此敘明。

八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。

九、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 7 月 27 日
民事第一庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 27 日
書記官 李彩娥