臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,98,簡上,5,20090708,2

臺灣嘉義地方法院民事判決 98年度簡上字第5號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 唐淑民律師
李國禎律師
蕭道隆律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 黃裕中律師
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國97年11月26日本院朴子簡易庭民國97年度朴簡字第64號第一審判決提起上訴，本院於民國98年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落嘉義縣太保市○○段七六五號土地，面積五點七八平方公尺，應分割為如附圖二方案所示：代號A面積零點零零零三四六公頃分歸被上訴人取得；
代號B面積零點零零零二三二公頃分歸上訴人取得。
上訴人應補償被上訴人新臺幣壹萬伍仟柒佰陸拾陸元。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔四分之一、被上訴人負擔四分之三。
事實及理由
被上訴人主張：

㈠坐落嘉義縣太保市○○段765號土地，面積5.78平方公尺之土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，系爭土地現已編為商業區，且其上使用現況為房屋，並無使用目的不能分割情形，亦無不得分割之約定，依民法第823條第1項規定，各共有人得隨時請求分割共有物，兩造無法協議分割，是提出本件請求。

系爭土地西側毗鄰原同段763號土地〔下稱763號土地，經本院96年度訴字第238號（下稱前案）判決分割為763號、763之1號、763之2號、763之3號、763之4號、763之5號〕，適有兩造所有房屋坐落其上，被上訴人房屋位於北側、上訴人房屋坐落南側，而系爭土地東側同段532-10號土地則為道路，是將兩造各自所有房屋與毗鄰道路間之系爭土地，按持分一分為二，即依嘉義縣水上地政事務所（下稱水上地政）民國97年3月19日嘉上地測字第0970001778號函覆成果圖（下稱附圖一）分割，即代號A部分面積0.000433公頃分歸被上訴人所有，代號B部分面積0.000145公頃分歸上訴人所有，俾得合併使用。

又系爭土地西側763號土地，被上訴人於前案訴訟，因考量分割後土地對外通行，是於本件所提出之分割方案係按各共有人使用現況並留設道路對外通行，且前案就763號土地分割後，亦未按原先建物坐落位置分割，是本件分割方法應無需考量共有人所有建物坐落位置。

㈡於本院補稱：⒈依原審判決分割方案即附圖一，上訴人取得代號B部分土地，東側連接532之10號土地道路，西側毗鄰上訴人所有763之1號土地，上訴人所有763之1號土地，得經由本件分割後代號B部分土地對外通行，至於上訴人臨路寬度若干，因前案並非審理765號土地分割，無法知悉臨路寬度，被上訴人於前案並未同意以763之1號土地寬度，經由765號土地面臨道路，且上訴人於原審陳稱：如無法分得目前占用部分，願北邊縮減，是原判決依附圖一，按上訴人應有部分，將代號B分歸上訴人取得，自無不合。

如依上訴人主張以水上地政98年3月23日函覆成果圖（下稱附圖二）分割，非但不能避免上訴人房屋被拆除，且被上訴人因分割後面積減少，尚須按繳納土地增值稅，其金額可能超過補償款，且上訴人目前占有使用部分，超過應分配面積，在分割前，由被上訴人繳納4分之3地價稅款，任由上訴人無償使用，如按附圖二分割，將嚴重損害被上訴人權益。

⒉上訴人分得附圖一代號B部分之北側分割線起算至上訴人所有763之1號土地南側地籍線延伸至系爭土地之寬度即臨路寬約3.4公尺，依建築法第48條第1項、第42條及建築技術規則建築技術施工編第2條第1項規定，建築基地只要連接道路界線長度超過2公尺以上，即可指定建築線供作建築基地使用，足見按原判決分割方案分割，上訴人並無不能建築之情形，且臨路寬度3.4公尺已足供車輛進出無虞，自無超過其應有部分而為分割之必要。

⒊上訴人在其所有763之1號土地與被上訴人所有763號土地間，分割前763號原私設道路上擺放花盆阻隔，致位處該原私設道路最末端之被上訴人只能向北側訴外人李金福、李英和、李再添借渠等所有土地通行，則被上訴人就系爭土地按應有部分所取得面臨道路寬度約8公尺，剛好可停放被上訴人家中兩部車輛，若按上訴人主張方案，除被上訴人停車面寬不足外，若偶而越界停車，徒生爭議。

⒋黃志豪不動產估價師事務所98年6月3日函覆估價報告書（下稱系爭報告書）中之鑑定方法為何以分割後編號B土地及西側763之1、763之2號為基準地，未敘明理由，其恣意納入非鑑定標的之土地作為基準地，已有未合，又納入763之1、763之2號土地深度42公尺至51公尺，為系爭土地深度僅0.5公尺至0.8公尺之60至80倍，且面積為系爭土地50餘倍，雖其先估算基準地每坪單價後，再套用深度指數加成30﹪，但系爭土地與763之1、763之2號土地之深度、面積為數50倍以上差距，深度加成卻僅30﹪，則基準地平均單價被稀釋之比例與臨路深度加成比例，顯不相當，其計算得出之結論，自無可採。

且一般未臨路或臨路面寬較小之基地，如欲與毗鄰之臨路畸零地合併使用，因合併後臨路寬度增加，對該土地開發或建物增值甚鉅，購買臨路畸零地之市場交易價格，通常多為附近土地每坪單價數倍，然本次鑑定所採比較法，並未以臨路畸零地價格作為比較基礎，而成本法土地開發分析，亦未提供曾購買臨路畸零地建案之購入價格，足徵其所採之鑑估方法顯均與系爭土地客觀條件不同，且違背通常臨路畸零地交易經驗法則。

另依系爭報告書記載，上訴人取得附圖二代號B部分土地較被上訴人所取得代號A部分土地具優勢，因而將代號A部分土地價額調整-5﹪，又系爭土地增值稅為新臺幣（下同）10,283元，被上訴人所得補償金額15,766元，除補償款3分之2將作為增值稅款抵銷外，被上訴人不但原應有部分面積減少，且取得土地價值又較B部分土地為低，將全部不利益及終歸給被上訴人承擔，益徵上訴人所提分割方案對被上訴人而言顯失公平。

聲明：上訴駁回。

上訴人則以：請求依763號土地之地籍線分割，上訴人比較好出入，上訴人占用被上訴人之部分，願向被上訴人購買，如無法，願意北邊縮減等語。

並於本院補充稱：兩造與訴外人董進丁、董進興、董添枝、吳麗琴共有763號土地業經前案判決分割確定，並於96年12月14日辦畢分割登記，由被上訴人取得763號土地、上訴人取得763之1號土地、吳麗琴取得763之2號土地、董添枝取得763之3號土地、董進丁取得763之4號土地、董進興取得763之5號土地，系爭土地係兩造賴以對外聯絡道路之主要且唯一道路，兩造與其他兄弟早於前案審理時即達成共識，因各共有人均可藉由西邊即765號、764號土地通往聯外道路，故於前案763號土地分割時，同意無須預留6米寬私設道路，俾各共有人均分得最大面積土地。

詎被上訴人竟違反前案決議，再利用其於系爭土地應有部分4分之3，主張依附圖一方案分割，由上訴人分得如附圖一代號B部分之土地，造成上訴人目前所居住之房屋必須拆除一部分，且日後亦因面臨馬路之路寬不足而無法申請重建，造成上訴人前案所分得763之1號土地形同廢地。

為發揮系爭土地之道路效益，且不影響上訴人之權益，爰主張以兩造所分得之763號土地及763之1號土地之界線延伸取系爭土地之分割線，即如附圖二所示，代號A部分面積0.000346公頃分歸被上訴人取得，代號B部分面積0.000232公頃分歸上訴人取得，上訴人分得土地面積超出應有部分4分之1部分，願以金錢補償價差。

依附圖一分割結果，上訴人分得臨路寬度僅3.1公尺，且上訴人分得位置前方道路有一半位置係被上訴人所有，臨東邊8米道路少於4公尺，無法建築，如採附圖二方案分割，上訴人願負擔土地增值稅，上訴人願儘速給付土地增值稅以及鑑價補償費，希望採取附圖二方案等語。

上訴聲明：原判決廢棄，系爭土地按附圖二方案分割，即附圖二代號A部分面積0.000346公頃分歸被上訴人取得，代號B部分面積0.000232公頃分歸上訴人取得，並願補償價差。

下列事項為兩造所不爭執，應堪採認：系爭土地面積5.78平方公尺，為兩造所共有，上訴人應有部分4分之1，被上訴人應有部分4分之3。

兩造爭執事項：系爭土地應如何分割。

本院之判斷：

㈠按分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增進經濟效益，是除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，此觀諸現行民法第823條第1項規定自明。

經查，系爭土地為兩造所共有，上訴人應有部分4分之1，被上訴人應有部分4分之3，已如前述。

又被上訴人主張系爭土地並無不能分割之原因，兩造亦無不分割之約定等情，亦為上訴人所不爭執，並有嘉義縣政府97年1月30日府地價測字第0970025645號函在卷（見原審卷第48頁）可稽，應堪認定，是被上訴人依前揭規定，本於系爭土地共有人之地位訴請裁判分割，即屬有據。

㈡次按分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。

現行民法第824條第2項定有明文。

另分割方法，法院除可自由裁量，亦應參酌當事人之聲明、共有物之性質、使用現況、價格、經濟效用及全體共有人之利益等因素，而為適當之分配，要以維持全體共有人之公平為標準。

經查：

⒈系爭土地僅得經由東側面臨同段532之10號土地上之嘉義縣太保市○○路222巷道路對外通行，又系爭土地上現有兩造及訴外人吳麗琴、董添枝所有建物等情，業據原審及本院會同兩造、水上地政現場勘測屬實，並有勘驗筆錄、成果圖、照片在卷可稽（見原審卷第22頁、第23頁、第26頁、本院卷第40頁至第44頁、第46頁、第47頁），均可認定。

⒉本院審酌下列因素，認兩造分得位置以附圖二所示為適當：

⑴兩造於前案分割原763號土地事件訴訟中，均係以使763號土地分割後，得經由東側532之10號土地上之中正路222巷道路對外交通之原則提出分割方案，又763號土地分割後，自北而南依序由被上訴人分得763號土地、上訴人分得763之1號土地、吳麗琴分得763之2號土地（其餘共有人分得位置與系爭土地不毗鄰，茲不予論述），此業經本院調取前案訴訟卷宗核閱無訛，從而，以分割後被上訴人取得之763號土地與上訴人分得之763之1號土地地界線往東延伸取系爭土地之分割線，使被上訴人取得763號土地往東延伸進而連接532之10號土地之如附圖二代號A位置，上訴人取得763之1號土地往東延伸進而連接532之10號土地之如附圖二代號B位置，被上訴人就代號A位置得與763號土地一體使用，上訴人就代號B位置得與763之1號土地一體使用，均屬有利，且上訴人、被上訴人各得自763號、763之1號土地地界線直線往東延伸之南、北側以連接532之10號土地上之道路而對外交通。

另採附圖二方案分割，上訴人就其現有建物部分位在被上訴人分得之代號A位置而有拆除可能，亦表示同意（見本院卷第32頁），至被上訴人所有建物則均在其分得之代號A位置內，對其建物保留亦無妨礙，應屬適當。

是依附圖二方案分割為適當，即如附圖二所示，代號A部分面積0.000346公頃分歸被上訴人取得，代號B部分面積0.000232公頃分歸上訴人取得。

⑵被上訴人雖認應採附圖一方案，然：①系爭土地面積僅5.78平方公尺，依量尺丈量、換算由763、763之1號土地地界線往東延伸，在附圖一所示代號A之位置之寬度（指此位置本身之寬度，非指臨路寬度）僅0.5公尺（計算式：500×0.1÷100＝0.5），而一般自用小客車寬度約2公尺，又此位置以南往西即為上訴人所有763之1號土地，足見此位置以南至附圖一代號A與B分割線之區域寬度（指此位置本身之寬度，非指臨路寬度），顯然無法如被上訴人主張可停放汽車，是被上訴人以附圖一方案分割，其取得代號A位置臨路寬度約8公尺，可停放被上訴人家中兩部車輛等情為理由，主張依附圖一方案分割，顯非適當。

且依附圖一方案分割，上訴人所有763之1號土地東臨道路之位置逾半數分歸被上訴人取得，因此部分本身之寬度最大僅0.5公尺，往西即為上訴人所有之763之1號土地，被上訴人對此位置之利用極為有限，卻使上訴人763之1號土地往東延伸至系爭土地上之位置臨路有半數之位置均屬被上訴人所有，而難以利用，將徒生兩造土地利用之糾紛，自非適當。

②系爭土地分割前，被上訴人是否依其應有部分比例繳納土地增值稅，又上訴人於系爭土地分割前所使用土地面積是否逾其應有部分，均難認與系爭土地應如何分割為適當間有何關係，是被上訴人主張上訴人目前占有使用部分，超過應分配面積，在分割前，由被上訴人繳納4分之3地價稅款，任由上訴人無償使用，如按附圖二分割，將嚴重損害被上訴人權益等情，而主張應依附圖一方案分割，尚難憑採。

③被上訴人主張上訴人在其所有763 之1號土地與被上訴人所有763號土地間，分割前763號原私設道路上擺放花盆阻隔，致被上訴人只能向北側訴外人李金福、李英和、李再添借渠等所有土地通行等語，而主張依附圖一方案分割。

然被上訴人現所有之建物大門設在建物之西方，建物位於系爭土地上則設置後門，業經本院勘驗無訛，並有照片可稽（見本院卷第43頁、第44頁、第46頁、第47頁），是依被上訴人現有建物使用情形，建物大門位置與被上訴人就系爭土地採附圖一或附圖二分割取得之位置並無關係，而無論採附圖一或二分割，被上訴人建物後門位置均在其分得系爭土地之位置，對被上訴人自建物後門出入，並無妨礙，是被上訴人以前揭理由，主張依附圖一方案分割，亦難憑採。

⒊按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年臺上字第2117號判例要旨參照）。

經查：⑴兩造依附圖一方案分割結果，上訴人、被上訴人分得位置分別多於、少於其應有部分，且系爭土地呈西北寬東南窄之形狀，上訴人分得位置在南，被上訴人分得位置在北，是上訴人分得位置較被上訴人分得位置更為細長，衡諸一般經驗法則，兩造分得之土地價值自有不同，分得土地價值較高者，自應以金錢補償分得價值較低者，始得謂平。

本院以附圖二所示分割方案囑託黃志豪不動產估價師事務所鑑定依附圖二分割後，各宗土地之價值及共有人分割後，應做如何之補償，經該事務所以98年5月27日（98）嘉豪字第004號函檢附系爭報告書（外放），本院審酌系爭報告書經鑑定人綜合估價目的及勘估物之特性，鄰近土地利用情形，採用足以反應市場價格水準之比較法求取價格，兼採成本法，並參考影響土地價值之臨路面寬、臨路路寬、使用效率、交通狀況、里鄰環境、發展性等個別因素、區域因素、期日修正、情況補正等，經比較、分析，以推算勘估標的價格，有系爭報告書可稽，鑑定程序及結論堪認客觀且詳實而可採。

⑵被上訴人雖以上情置辯。

然系爭報告書係先行推估基準地之價值，再按臺灣省繁榮街道路線價區段宗地地價計算原則進行勘估標的編號B（即附圖二代號B）土地之價值拆算，其中路線價係運用比較法與成本法之土地開發分析求取其合理價值。

依前述計算得出編號B土地價值為基礎，編號A（即附圖二代號A）土地按與其個別條件之差異進行調整修正，進而推估編號A土地價值，經上述方法求出編號A、B土地價值後，據以計算各共有人持分價值與分配價值之找補差價（見系爭報告書第24頁），A、B兩地之深度加成指數係依臺灣省繁榮街道路線價區段宗地地價計算原則所附之深度指數表為之，且附圖二代號A、B兩地均係同此計算方法，並無差異，尚屬可採。

又系爭報告書業以附圖二代號A、B因臨路可供臨地使用通行之地號筆數之不同，附圖代號B土地較附圖代號A具優勢而加以調整代號A、B之計算價值，顯已考量代號A、B臨路之優勢差異，應屬合理。

另系爭土地應繳增值稅，乃依法律規定應繳之賦稅，且上訴人亦陳稱願繳納土地增值稅（見本院卷第85頁），是被上訴人前揭辯稱：被上訴人之補償款3分之2將作為增值稅款抵銷等語，據以主張採附圖一方案分割，尚難憑採。

從而，系爭報告書認依附圖二分割結果，上訴人、被上訴人依其應有部分之比例所應分得之土地價值分別增加超額、不足15,766元，有系爭報告書可稽，則依上開說明，被上訴人所分配短少之價值，自應由取得逾其應有部分價值上訴人以15,766元補償之。

綜上，被上訴人為系爭土地之共有人，系爭土地復查無使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事，從而，被上訴人以兩造無法協議分割，本於現行民法第823條第1項前段之規定提起本訴，訴請裁判分割，為有理由，應予准許。

又本院審酌前揭所論述系爭土地之整體利用、共有人之利益、兩造分割方案之優劣、意願等情，認以附圖二方案分割始為妥適。

原審採附圖一方案分割，尚有未洽，所持之分割方案即無可維持，上訴意旨指摘原判決所採之分割方法不當，聲明廢棄，為有理由，應由本院將原判決所採之分割方法廢棄，採如附圖二所示方法分割，並就兩造共有人間分受土地價值差額之補償金額，諭知如主文第2項、第3項所示。

末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

查本件分割，惟因分割方法兩造無法達成協議，各當事人就其分割方法之主張、陳述及其他訴訟行為按當時之訴訟程度均為伸張或防衛權利所必要，本院認本件訴訟費用應由兩造按其等就系爭土地原應有部分之比例負擔，始為適當。

末查兩造其餘之主張或舉證，經核均與本件判斷之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 黃茂宏
法 官 陳端宜
法 官 蘇雅慧
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
書記官 劉昀匊