臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,99,事聲,102,20101112,1

臺灣嘉義地方法院民事裁定 99年度事聲字第102號
聲 明 人
即第三人 甲○○
相 對 人
即債務人 立峰興業有限公司
法定代理人 乙○○
上列聲明異議人因相對人與債權人合作金庫商業銀行股份有限公司、拍定人同偉興業股份有限公司間債務執行強制執行事件，聲

明異議人對於中華民國99年10月18日本院民事執行處司法事務官
所為98年度司執字第21764 號裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文
異議駁回。
聲明異議費用由聲明人負擔。

理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
又法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。
本件聲明異議人（下稱聲明人）就本院民事執行處司法事務官於民國99年10月18日以98年度司執字第21764 號債務執行事件裁定駁回其有關點交之處分異議，司法事務官認為異議無理由，送由本院裁定，核無不合。
是以，本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究聲明人之異議有無理由；
又本件雖係對司法事務官所為處分之異議，惟聲明人原仍有以債務人立峰興業有限公司為本件聲請之相對人，故本院認仍宜載列其為本件相對人，均合先敘明。
二、聲明異議意旨略以：本件執行標的之廠區均為聲明人承租使用，坐落嘉義市○區○○段39之1 地號土地上之編號「1666棟次」之未辦保存登記之建物（下簡稱系爭建物）鈞院亦有同意聲明人使用之情況，而准為不強制點交在內，由拍定人自行處理，並記明於拍賣公告明確；
又現場浸泡木材所使用之水池，非在拍賣範圍，亦屬不強制點交之範圍。
為此，聲明鈞院遵守承諾，就系爭建物及大水池不得強制點交，以利聲明人另行與拍定人洽商搬遷費事宜等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。
但其抵押權不因此而受影響；
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項定有明文。
又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦可資參照。
次按，拍賣之不動產，買賣人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；
前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，「但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限」，強制執行法第98條第1 、2 項定有明文；
又同法第99條第1項規定，債務人應交出不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助；
而同條第2項復規定，第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。
是以，拍賣之不動產現為第三人占有者，係以該第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其就不動產之租賃關係，發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者為限。經查：
㈠本件拍賣之標的除系爭1666棟次建物外，尚有坐落嘉義市○區○○段39之1 地號及同段1462建號之土地及建物，而聲明人與債務人乙○○就前揭拍賣標的於93年6 月20日雖定有租賃契約，惟聲明人與債務人租賃關係之存在，因妨礙早於86年6 月間即已設定之抵押權之實現，已由原審於99年1 月14日以嘉院貴98司執簡字第21764 號執行命令依法除去租賃關係，並將拍賣條件改為點交，雖經聲明人聲明異議，然經原審司法事務官於99年5 月11日駁回聲明，並經本院民事庭於99 年6月17日以99年度事聲字第45號駁回異議確定在案，此有卷附之租賃契約影本、土地登記謄本、抵押權設定契約書、除租命令及拍賣公告、民事裁定影本可證，並經本院依職權調取前述執行卷宗核閱無誤。
㈡次查，原審於99年1 月12日就本件執行標的（包括系爭建物）進行第一次拍賣之拍賣公告備註欄載列「六、本件拍賣標的現由第三人甲○○承租使用中，租期為93年7 月1 日至105 年6 月30日，拍定後不點交；
七、拍賣之建築物，其中增建部分為1661棟次（即系爭1666棟次）之建物係未辦保存登記之建築，其占用法律關係不明，拍定後由拍定人自理，且於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記，日後亦有被拆除之危險，並不得主張瑕疵擔保請求權，請投標人注意。」
等語，嗣經依法除去前揭租賃關係後，於99年2 月23日、99年7 月13日之第二次、第三次拍賣之拍賣公告業已載明：「六、本件拍賣標的現由第三人甲○○承租使用中，租期為93年7 月1 日至105 年6 月30日，惟業經本院命令除去該租賃占有法律關係，拍定後如無其他權利人（按即承租人甲○○以外者）主張權利點交之；
七、拍賣之建築物，其中增建部分為1661棟次（即系爭1666棟次）之建物係未辦保存登記之建築，其占用法律關係不明，拍定後由拍定人自理，且於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記，日後亦有被拆除之危險，並不得主張瑕疵擔保請求權，請投標人注意。」
等語，並於第三次拍賣時拍定等情，此有原審拍賣公告3 份、不動產拍賣筆錄1 份在卷可憑。
又其中拍賣公告第七點所謂「拍賣之建築物，其中增建部分為1666棟次之建物係未辦保存登記之建築，其占用法律關係不明，拍定後由拍定人自理。」
等語，僅係說明系爭1666棟次建物並未在保存登記之範圍，該建物是否符合建築相關法規，原審亦無從得知，故於公告中載明請投標人注意，出賣人不負瑕疵擔保責任，應於拍定後由拍定人自理，並非原審認為本件不在點交之範圍，此參以前述拍賣公告之內容甚明。
是以，聲明人執此認為原審准為不強制點交，應由拍定人自行處理，洵屬無據。
㈢復按，物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，未與土地分離之樹木，依民法第66條第2項之規定，為土地之構成部分，與同條第1項所稱之定著物為獨立之不動產者不同，最高法院32年上字第6232號判例意旨參照。
是以，土地上之水池、樹木均為土地之構成部分，揆諸前揭說明，其非屬獨立之物權客體甚明。
本件現場浸泡木材之水池既非建築物或定著物，係屬前揭39之1 地號土地之一部分，本即在本件拍賣範圍，依法自應予以點交，此有拍賣公告及執行筆錄在卷可按。
綜上，聲明人之租賃關係既經原審依法除去，本件之標的並已由同偉興業股份有限公司拍定，原審依前述規定執行點交程序，洵屬正當。
至於聲明人另主張原審有同意聲明人使用之情況，而准為不強制點交在內，由拍定人自行處理，並記明於拍賣公告，原審應遵守承諾，就系爭建物及大水池不得強制點交，以利聲明人另行與拍定人洽商搬遷費事宜云云。
惟原審業以「聲明人之租賃關係既經本院依法除去，本件之標的並已由同偉興業股份有限公司拍定，並定於99年10月26日上午9 時30分執行點交，則本院即應嚴格執行點交程序，故聲明人異議均無理由，應予以駁回。」
等情，復經本院遍查原審執行筆錄、拍賣公告及卷宗資料，並無聲明人所謂之「原審有同意聲明人使用之情況，而准為不強制點交在內，由拍定人自行處理，並記明於拍賣公告。」之情事，此部分顯難採認，附此敘明。
㈣綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人就強制點交程序之聲明異議，經核認事用法，並無不合，聲明人異議意旨執前揭爭執等情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，不得強制點交，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 12 日
民事第一庭 法 官 李文輝
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 99 年 11 月 12 日
書記官 王博昭