臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,99,訴,484,20101111,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第484號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 嚴庚辰律師
林琦勝律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國99年10月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣柒拾萬元，及自民國九十九年八月三十一日起按年息百分之五計算之利息。

本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣柒拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

訴訟費用新台幣柒仟陸佰元由被告負擔。

事 實 與 理 由

一、原告起訴主張：

㈠、緣被告於民國85年11月底邀原告至被告所有之土地（坐落其上之建物門牌號碼為台南縣白河鎮竹子門76號）。

被告當時向原告表示：願將其所有之土地，其中約50坪，以100 萬元之價金出售予原告，原告當時不疑有他即予應允。

然被告卻因急需現金周轉為由，請求原告先交付部分價金70萬元整予原告，被告並允諾將儘速辦理土地過戶事宜，原告則於同年12 月2日於郵局提領現金40萬元整及標會所得之款項30萬元整共計70萬元整，於隔天即同年12月3 日會同被告之配偶林美玲至嘉義縣水上鄉農會中庄分會存入，此有郵局存摺存領明細（原告證物一）可證，並經原告於99年8 月20日水上中庄郵局存證信函中承認（原告證物二）。

然因被告遲遲均未履行承諾將土地過戶予原告，迭經本人多次催討，被告均置之不理，原告至此始知受騙。

㈡、原告既已交付買賣價金70萬元整予被告，被告即應將應有部分移轉登記給原告，具被告迄今均未履行先前承諾將土地過戶予原告，雖經原告發函催告履行契約或返還價金，然被告均置若罔聞，故本件系爭買賣契約解除條件已成就，契約已失效力，被告應依不當得利之法律關係返還原告已給付之價金。

㈢、被告雖聲稱：「台端卻向本人表示已無資金故不願購買…」等語，顯與事實不符，事實上係被告無法將上開土地過戶予原告所致，並非原告不願意購買或拒付尾款。

經原告屢催後，被告卻稱：「我會還你錢…等語。」

再查，被告聲稱「解除本件買賣契約依法沒收台端已付定金…」等語，實為無理由，試問焉有買賣契約為100 萬元，訂金卻高達70萬元，實不符比例原則且違反市場公平交易原則。

換言之，均係歸咎被告無法將土地過戶予原告之原因，故被告理應返還本件買賣契約70萬元予原告，然雖經原告屢屢催促，被告卻一再藉詞推託，原告不得已提起本件訴訟。

㈣、原告特以本起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示依民法第259條規定，被告應返還原告已付價金，故原告得本於不當得利之法律關係，請求被告應返還上述已交付之買賣價金。

㈤、被告故意向原告詐稱欲出售土地予原告，先詐得價金再遲遲未辦理過戶事宜，蓄意施以詐術致原告陷於錯誤，而為買受之意思表示，而交付買賣價金，故原告亦得依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還價金。

㈥、並聲明：⒈被告應給付原告70萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉訴訟費用由原告負擔⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、查原告於85年12月間得知被告有意出售門牌白河鎮竹子門76號座落之土地，原告主動向被告表示願意購買，兩造乃談妥共出售土地45 坪，每坪2萬元，土地增值稅由原告負擔，原告先給付被告訂金70萬元，餘款於辦理移轉登記時付清，但原告之後卻未向被告表示要辦理移轉登記，經被告再三向原告催促辦理移轉登記，原告竟向被告表示因其與女友已分手且已無資金足以來購買前開土地，被告乃向原告表示係原告違約被告將依法沒收訂金，之後原告即未曾再向被告表示任何意見或要求退還訂金，在將逾15年的請求權時效時才具狀向鈞院請求返還價金顯違常理，如非原告違約在先為何經過近15年均未曾向被告要求返還價金，故本件被告因原告違約依法沒收訂金自屬有據，原告之請求並無理由。

㈡、次查鈞院曾傳訊證人林美玲並將證人林美玲與被告隔離訊問，證人林美玲與被告所陳述關於本件土地買賣之過程均一致，林美玲證稱：「當時原告說要買土地，要求我先生帶他去看土地，當年11月底到我們工廠和我先生談完後，看完地之後，我先生有告訴原告地號，原告有問我先生增值稅多少，我先生說不知道，請他自已去問，之後12月初原告說要繳納價金，說要去郵局領錢，我有跟原告去領，之後12月19日原告又拿30萬元來，是我本人收的，我前後收了原告70萬元，之後原告叫我先生印一份資料（土地所有權狀影本）給原告，我先生說好，說印好會打電話叫原告來拿，但是之後打電話給原告，他都沒有來拿，之後我先生又請原告盡快來把尾款付清，原告說他在忙、沒空，再來原告就說他沒有錢，他不要買了，因為尾款跟增值稅算一算這麼多，他買不起，我先生就說他違約、要解約，原告聽了也沒有說什麼，轉頭就走，之後原告這13年都沒有說要把錢要回去，結果現在又來要這筆錢說要土地過戶。

我覺得原告很盧，之前我們有說要寫契約，但是沒有寫。」

，鈞院問證人林美玲：「你說原告有告訴你們他沒錢繳納尾款，是何時跟你們說的？」證人答：「在我們工廠，他親自來說的，是我先生通知他來清尾款時，他當時說他工作很忙，沒有空，但是他來了之後，就說他沒有錢，又跟他女朋友分手了，所以他不要買了。」

鈞院問：「你們何時說要跟原告解除契約？」證人稱：「他來說沒有錢時，我先生當場就跟他表明了，…，原告說他就是沒有錢了，當時我們說要解除契約，把錢沒收時，原告他沒有說什麼，他轉頭就走了…。」

鈞院問被告：「你前後印幾次這個資料給原告？」被告答：「一次，第一次我是跟原告用講的，跟他講地號，之後第二次拿錢之後，原告叫我把資料給他，我事後印好打電話叫原告來拿，但是原告都不來拿。」

鈞院問：「原告過多久跟你說他不買了？」被告答：「12月底，我一直打電話叫原告來繳納尾款，因為我急需用錢，結果原告來了之後，就說他不要買了，我就說他違約，我要把錢沒收，他轉頭就走了。」

等語證人林美玲就何時催告原告履約及向原告表示其已違約要解除契約沒收價金等過程及在何地談土地買賣之細節均與被告所述一致，反觀原告於起訴狀中主張係一次給付價金70萬元及辯稱本件土地買賣只有兩造在場知悉，然在本案訴訟過程中已可證明原告明顯說謊，原告所述顯不足採。

㈢、綜上所述可知原告第一次給付訂金40萬元，第二次給付價金30萬元，被告先口頭告訴原告地號後又備妥土地權狀影本讓原告憑以辦理移轉登記，係因原告表示無資力購買表示不買了，被告前後數次催告原告履約原告均置之不理，原告乃向被告表示解除本件買賣契約沒收價金，其過程符合一般土地買賣常規，原告卻遲延了近14年之久不提起本件反主張被告違約顯無理由。

㈣、並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決願供擔保請准免予假執行。

3.訴訟費用由原告負擔。

三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定, 整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：

㈠、不爭執事項：1.85年間兩造依口頭約定土地買賣契約，買賣標的為門牌號碼台南縣白河鎮竹子門76號建物所坐落之土地其中之45坪，每坪2 萬元，總價金為90萬元，原告在85年12月3 日合計已經給付被告70萬元。

2.系爭買賣土地登記所有權人為被告之父李振坤，且尚未過戶給原告。

3.兩造就范陳美妹郵政存簿存摺及內頁存領明細表影本（見本院卷第6頁）、甲○○水上鄉農會帳號：0000000號自85年12月1 日至同年月31日之交易明細表（見本院卷第59頁）、均無意見。

㈡、爭執事項：1.系爭土地至今未完成過戶手續，其可歸責之事由為何？2.被告是否因原告未繳納餘款及土地增值稅，而於85年12月到86年1 月間催告原告履約後並解除契約？得否主張沒收原告已給付之70 萬元？3.原告得否因被告違約未配合辦理過戶登記而解除本件買賣契約，並主張返還價金？

四、本院得心證之理由：

㈠、原告於85年間以口頭約定之方式向被告購買門牌號碼台南縣白河鎮竹子門76號建物所坐落之土地（即台南縣白河鎮○○○段第191之32號，下稱系爭土地）其中之45坪，每坪2 萬元，總價金為90萬元，原告並先後於85年12月2 日及同年月19日先後給付原告40萬元、30萬元，合計已經給付被告70萬元，至今土地仍未辦理過戶手續等事實，業據原告提出郵政存簿儲金儲金簿影本、土地登記簿謄本、水上鄉農會交易明細表各乙紙為證，被告對此亦不爭執，自堪信為真實。

㈡、本件原告起訴主張伊向被告購買上開土地，並給付70萬元價金，但被告均不願配合辦理過戶登記，顯然違約，原告以本件起訴狀繕本送達於被告為解除契約之意思表示，買賣契約既經解除，被告依法有返還價金之義務。

被告則以原告給付價金後，經被告多次催促辦理過戶登記，但原告以自己之財力已無法再給付尾款為由，自動表示不願買受系爭土地，被告乃告知欲解除契約，契約既經解除，被告自得依法沒收原告所給付之定金70萬元等語置辯。

㈢、證人即被告之妻林美玲於本院審理時證稱原告付了70萬元後，經被告一再催促原告辦理過戶登記，但原告均未前來拿取過戶資料，並表示無能力繳納增值稅，也無力再付尾款20萬元，所以不願意買了。

被告隨即向原告表示要解除契約，沒收已收之價款等語。

（見本院卷第67-73 頁）被告經隔離訊問結果，雖與證人林美玲之證詞大致相符。

惟查：⑴原告於99年農曆4月 間（即國曆5 月間，村里長選舉投票日前）前往被告家中要求被告返還本件已付之價金70萬元，且將雙方之談話內容予以錄音，並於本院審理時提出該錄音光碟及譯文，被告對於該錄音光碟及譯文內容之真正並不爭執，且經本院當庭勘驗錄音光碟之內容與原告製作之譯文大致相同，有本院99年10月11日之準備程序筆錄可證。

（見本院卷第64 頁 ）其中，談話一開始，被告即向原告表示「我說有錢我會還給你」；

「我已經跟你說過我有錢就會還你，那還要怎麼處理，你跟我說」等語，足見被告自己認知已收受之價款應該返還原告，只是暫時沒錢返還而已。

如被告於85年12月間，已因原告無法繳交尾款而對原告解除契約，並沒收已付之價金，為何在上開談話錄音中被告又表示有錢會還給原告？如果契約早於85年間已經解除，何須於99年8 月20日以存證信函（見本院卷第23頁）再次解除一次？由此可見，證人林美玲之證詞，並不可採。

堪認系爭買賣契約並未於85年間解除，99年被告寄發之存證信函，用意僅在於反制原告對其返還價金之請求而於事後所為。

⑵被告抗辯稱原告無力繳納增值稅及尾款，因原告遲延給付，被告有權解除契約云云。

然查，被告就系爭土地之買賣關於增值稅部分究應由何人繳納，並無法舉證證明之。

故被告片面主張原告應繳納增值稅而未繳，構成違約，並不足採。

雖證人林美玲附合被告之說詞謂增值稅應由原告繳納等語。

然因其二人為夫妻關係，關係密切，其證詞難免迴護被告，故亦不可憑採。

⑶被告另抗辯稱原告於支付70萬元後，即表示無力再支付尾款20萬元，故不願意繼續履行契約云云。

然查，按一般社會上不動產交易習慣，買方給付一定成數之價金後，賣方即應配合辦理所有權移轉登記，所剩尾款再由買方繼續繳清。

本件土地買賣價金合計90萬元，原告已支付70萬元，佔總價金七成八，原告理應積極要求被告應辦理過戶手續，顯然是被告不願配合辦理，否則豈有可能至今仍未辦理所有權移轉登記之理？原告又豈有可能不顧已支付之高比例價金，而自動表示放棄之理？凡此均與常情相違，故被告抗辯及證人李美玲之證稱原告經被告多次催促均不願辦理過戶手續云云，均與事實不符而難以採信。

㈣、縱認被告有權解除契約，則契約解除後依民法第259條之規定亦應負回復原狀之責任。

被告自應將受領之買賣價金70萬元返還原告，而無全數沒收價金之權。

雖被告為達脫免返還已受領70萬元買賣價金之義務，乃主張該70萬元為定金，因原告違約故可沒收而毋庸返還。

但查，本件買賣價金總計僅90萬元，定金豈有高達70萬元之可能？此顯然與一般交易常情不符。

再者，被告並無法舉證證明本件系爭買賣契約之定金確為70萬元，故尚難主張契約係因可歸責於原告之事由，致不能履行，而沒收定金。

㈤、按民法第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

又同法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

本件系爭土地現仍登記為被告之父親李振坤所有，尚未辦理所有權移轉登記予原告，有土地登記簿謄本乙份附卷可稽。

（見本院卷第42-43 頁）被告即出買人顯然係在給付遲延中，原告以本件起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，系爭土地買賣契約已合法解除，被告受領原告給付之買賣價金70萬元，即屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，自應將其所受利益返還。

從而，原告起訴請求被告應給付70萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年8 月31日起算，按年息百分之五計算之利息，經核於法並無不合，自應准許。

㈥、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。

㈦、原告另主張被告故意向原告詐稱欲出售系爭土地予原告，先詐得價金再遲遲未辦理過戶事宜，蓄意施以詐術致原告陷於錯誤，而為買受之意思表示，而交付買賣價金，原告亦得依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還價金等語。

經查，原告對於被告如何施用詐術致使原告陷於錯誤而為意思表示乙節，未能舉證以實其說，僅空泛指稱因被告施用詐術而陷於錯誤，尚難採信。

縱使原告確有因被告施用詐術而為買受之意思表示，在未撤銷該意思表示前，其意思表示仍屬有效，故尚難因此遽而認定被告受領買賣價金又不當得利之情事，原告主張被告應依不當得利之法律關係返還所受領之價金，非有理由，應予駁回，附此敘明。

㈧、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

㈨、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。

本件第一審裁判費7,600 元，應由被告負擔，爰裁判如主文第3項所示。

據上論斷，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，除依對造人數提出繕本外，並應依上訴利益額度繳交第二審裁判費。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 11 日
書記官 蘇姵容