臺灣嘉義地方法院民事-CYDV,99,訴,535,20101102,1

臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第535號
原 告 蕭金川
訴訟代理人 林彥百律師
複代理人 劉興文律師
被 告 簡嘉進
陳東旭
共 同
訴訟代理人 葉榮棠律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國99年10月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣捌萬元，及自民國九十九年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣捌萬元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、原告主張：㈠被告於民國99年4 月23日與原告簽訂房屋租賃契約書，承租原告所有坐落嘉義市○○段0768地號上之建物即門牌號碼嘉義市○區○○路1196號附一房屋全部（下稱系爭建物），租賃期間自99年5 月1 日至104 年4 月30日止，租金每月新臺幣（下同）5 萬元，按月於每月1 日前繳付。

惟被告就99年6 月份應付租金僅給付2 萬元；

同年7 月、8月之租金更係分文未付，原告除以口頭催告、申請調解外，復以嘉義文化路郵局第1140號存證信函催告被告，惟被告均置之不理。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

民法第440條第1項、第455條前段、第233條第1項前段、第231條第1項、第216條第1項分別定有明文。

復兩造租賃契約第14條亦明文：如有違背任何條件時，甲方（出租人）得隨時解約收回房屋。

原告曾以存證信函等方式向被告為終止租賃關係之表示，爰再以本起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃關係既因終止、解除而消滅，被告簡嘉進即應交還系爭建物，簡嘉進、陳東旭應連帶給付其所延欠自99年6 月起至99年8 月止之租金13萬元；

又被告於租約終止後拒不遷讓，無權占用系爭建物，妨害原告之使用收益，被告2 人亦應連帶賠償原告按每月租金計算之損害金。

㈢被告依土地法第97條之規定，主張系爭租金不得超過18,244元，並拒付超過上開金額之租金，兩造就此多次爭執，此觀諸雙方寄發之存證信函內容、向調解委員會申請調解；

甚至被告於鈞院之抗辯內容，在在呈現兩造本件之紛爭確係針對租金給付而有爭執，被告否認原告有定期口頭催告給付租金，悖於經驗法則及上開事實，顯無足採。

再者，被告依土地法同條之規定主張其僅須付部分之租金云云。

惟查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。

準此，被告係將系爭建物用為經營美術燈買賣營業用，依上開最高法院決議，無土地法第97條適用至明，被告主張於法有違。

復被告實際租用系爭房屋多年，竟於本次契約簽訂後第2 個月即來函依所謂土地法第97條規定主張權利，並拒依契約履行租金給付義務，而以提存方式為繼續租賃之理由，其行為及主張亦顯悖於誠實信用原則，其主觀欲違約至為顯然，客觀上亦已違約。

原告依租賃契約第14條暨民法規定終止租約而主張權利，並無違誤等語，並聲明：被告簡嘉進應將系爭建物遷讓交還原告；

被告應連帶給付原告13萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並應給付原告自99年9 月1 日起至交還前項房屋之日止，按月以5 萬元計算之損害金；

願供擔保，請准宣告假執行。

乙、被告則以：㈠被告99年6 月份之租金已給付2 萬元，為原告於起訴狀自認，且有收據為憑；

同7 、8 月份租金亦分別以本院99年度存字第483 號、第599 號提存完畢，原告指稱被告7 、8 月之租金分文未付，顯不實在。

㈡按土地法第97條第1項所定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部份無請求權（最高法院43年台上字第392 號判例參照）。

經查系爭建物之課稅現值之864,000 元，其基地之申報地價每平方公尺2,640 元，被告實際使用面積為502 平方公尺，價額為1,325,280 元，故土地及建築物申報總價額為2,189,280 元，年租金即不得逾越2,189,28元，即每月租金至多為18,244元，原告就逾此部分無請求權，被告並以嘉義24支郵局存證信函第26號通知原告。

㈢按「本院第54年台上字第1528號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第97條之房租最高限制之約束。

此與本件上訴人林淑麗單純將房屋之店面租與上訴人順順公司經營證卷業務之情形，尚屬有間，仍應有土地法第97條之適用，原第二審判決謂順順公司係一證卷公司，受客戶委託買、賣股票而營利，非一般供居住之租賃可比，無土地法第97條規定之適用云云，因認順順公司抗辯租金超過上開法條最高限額部分，出租人林淑麗無請求權為不可採，進而為順順公司不利之判決，尚有未合。」

（最高法院72年度台上字第4278號、84年台上字第696 號判決參照），可見原告將系爭建物出租與被告，仍受土地法第97條之限制。

㈣再以押租金之性質既在擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租人主張抵付給租金，被告於承租時繳納押租金15萬元，已超過2 個月房屋租金之總額。

承租人得以超過之部分抵付房租（土地法第99條），且被告因租金數額有爭議，除提存部分金額外，縱認被告應依契約金額給付，仍可以押租金抵付房租，相抵後所欠之金額亦尚不及二期租金之總額，則原告以被告積欠7 、8 月份租金為由，主張終止契約為不合法，其訴請被告遷讓房屋為無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利之判決，願供擔保，請准免假執行。

丙、得心證之理由：

一、下列事實為兩造所不爭執，應為真實：㈠兩造於99年4 月23日簽訂房屋租賃契約書，原告將所有之系爭建物出租與被告簡嘉進，被告陳東旭為連帶保證人，約定租賃期間自99年5 月1 日至104 年4 月30日止，租金每月5萬元並應按月於每月1 日前繳付租金等事實。

㈡被告已依約交付押租保證金15萬元之事實。

㈢被告就99年6 月份應付租金已給付2 萬元之事實。

㈣原告以99年8 月12日嘉義文化路郵局1140號存證信函通知被告終止本件租賃契約，被告已於99年8 月13日收受存證信函之事實。

二、關於終止契約部分：原告主張被告就其應付99年6 月租金僅支付2 萬元，同年7 、8 月之租金更分文未付，爰分別於99年6 、7 月間以口頭定期10日催告被告給付租金，惟被告仍未給付，爰以存證信函及本件起訴狀繕本之送達為終止契約之表示等語，被告則以前詞作為抗辯。

㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

民法第440條第1項、第2項定有明文。

準此，租賃物為房屋且其租金約定於每期開始時給付之情形，承租人遲延支付租金，其遲付租金之總額達2 個月之租額且遲延給付已逾2 個月時，出租人始得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為給付者，始得終止契約。

㈡查兩造間之本件租賃，其租賃物為房屋，且租金約定於每月1 日給付，已如前述。

原告主張被告99年6 月之租金僅支付2 萬元，7 、8 月之租金則全未給付乙節縱然屬實，則被告遲付租金，於99年9 月1 日，其遲付之總額始達2 個月之租額且遲延給付始逾2 個月，則原告應於99年9 月1 日後始取得定期催告被告給付租金之權利，被告於期限內不為給付，原告始得終止契約。

是原告主張其分別於99年6 、7 月間以口頭定期10日催告被告給付租金乙節縱然屬實，惟原告於前開時日尚未取得民法第440條第1項所定為催告之權利，縱原告已於99年6 、7 月間定期限催告而被告未為給付，原告亦未取得終止契約之權利。

準此，原告於99年8 月12日以存證信函及以本件起訴狀繕本之送達為終止之表示，均不生終止契約效力，兩造間之本件房屋租賃契約不因此而消滅。

㈢又民法第440條規定係為保護承租人利益之強制規定，依民法第71條規定，兩造間之法律行為如違反前開規定，為無效。

是兩造所定本件房屋租賃契約第14條前段雖規定「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房屋」，然此項約定於違背前開規定之範圍，為無效，是原告主張被告遲付租金，其得依本件租賃契約第14條前段規定終止契約，亦不可採。

㈣綜上，本件房屋租賃契約既不因原告終止契約之表示而消滅，則被告簡嘉進占有系爭建物即非無權占有，原告請求被告簡嘉進返還系爭建物，於法無據，不能准許。

三、關於給付租金部分：原告主張被告遲付99年6 月（未付租金3 萬元）及7 、8 月租金合計15萬元乙節，被告以前詞作為抗辯。

經查：㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

土地法第97條固有明文。

惟前開限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。

是城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。

系爭建物係坐落於嘉義市區，自為城市地方之房屋。

原告主張被告係將系爭建物用為經營美術燈買賣營業用乙節，亦為被告所不爭執，應為真實。

是被告租用系爭建物係供作營業用而非居住用者甚明，是則本件房屋之租金，並無土地法第97條條規定之適用，而為兩造約定之每月5 萬元，被告主張本件每月租金至多為18,244元乙節，自非可採。

㈡被告雖主張因原告受領遲延，其已將99年7 、8 月應付租金18,244元及補貼水費200 元共18,444元依法提存云云。

惟按債權人受領遲延者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，固為民法第326條所明定。

然債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定。

若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院23年上字第98號判例意旨參照）。

本件租賃契約99年7 、8 月之租金既各為5 萬元，則被告各僅提出18,244元為給付，自屬僅提出其應為給付之一部，自不得謂為依債務本旨之提出，是原告拒絕受領，亦不生遲延責任，被告將各該18,244元為提存，即不生提存（清償）之效力。

㈢次按「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。

已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」

土地法第99條定有明文。

本件兩造約定每月租金額為5 萬元，依前開規定，押租保證金不得超過2 個月租金之總額即10萬元，被告已繳付押租保證金15萬元，已如前述，則被告主張以超過部分之5萬元抵付房租，於法有據。

㈣綜上，原告主張被告積欠原告99年6 月租金3 萬元，7 、8月租金各5 萬元，合計13萬元乙節，雖為可採，惟被告已以其繳納超過之押租保證金5 萬元為抵銷，則被告所積欠而應之前開期間租金總額即為8 萬元，則原告請求被告連帶給付8 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即99年9 月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由；

逾此範圍之請求，於法無據。

四、關於損害金請求部分：本件房屋租賃契約既仍存在，被告簡嘉進占用系爭建物為有權占有，原告主張被告無權占有而妨害原告之使用收益乙節，即非可採。

是則原請求被告連帶賠償原告自99年9 月1 日起至返還系爭建物之日止按每月約定租金額計算之損害金部分，亦屬無據，不能准許。

五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核本件判決所命被告連帶給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，是就此部分，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟應認其僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動而已，應由本院依職權為假執行之宣告，至被告部分，則由本院酌定相當擔保金額，宣告被告如預供所定擔保金額，亦得免為假執行；

原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 11 月 2 日
民事第一庭 法 官 林望民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 2 日
書記官 吳明蓉